&#128680; FDI quay lại, gi&#225; thu&#234; tăng: BĐS KCN sắp v&#224;o s&#243;ng lớn 2026–2027

1. D&#242;ng vốn FDI quay trở lại

&#127919; Trong 11T2025, vốn FDI giải ng&#226;n đạt 19,6 tỷ USD (+11% YoY), phản &#225;nh hoạt động sản xuất của khối FDI vẫn tăng trưởng mạnh, với xuất nhập khẩu lần lượt tăng 28% v&#224; 32% YoY. D&#249; vốn FDI đăng k&#253; mới giảm ~20% YoY, xu hướng sụt giảm đang thu hẹp dần sau khi Mỹ c&#244;ng bố ch&#237;nh s&#225;ch thuế từ th&#225;ng 8. Điều n&#224;y cho thấy d&#242;ng vốn đang dịch chuyển từ c&#225;c dự &#225;n “trung chuyển” sang c&#225;c dự &#225;n sản xuất thực, c&#243; gi&#225; trị gia tăng cao hơn.

2. Nguồn cung giảm nhưng gi&#225; thu&#234; vẫn tăng

&#127919; D&#249; diện t&#237;ch cho thu&#234; đất KCN mới trong 9T2025 suy giảm mạnh tại cả hai miền, gi&#225; thu&#234; vẫn tiếp tục đi l&#234;n nhờ chi ph&#237; đất v&#224; hạ tầng tăng. Theo CRBE:
• Tại miền Bắc, gi&#225; ch&#224;o thu&#234; đất KCN b&#236;nh qu&#226;n đạt 142 USD/m&#178;/chu kỳ thu&#234; (+4.1% YoY),  chủ yếu l&#224; nhờ KCN mới tại Hải Ph&#242;ng c&#243; mức gi&#225; ch&#224;o thu&#234; cao.
• Tại miền Nam, mặc d&#249; c&#243; sự chậm lại r&#245; rệt của hoạt động cho thu&#234; đất KCN, gi&#225; cho thu&#234; vẫn duy tr&#236; mức tăng ổn định, đạt 183 USD/m&#178;/chu kỳ thu&#234; (+5% YoY)
Nguy&#234;n nh&#226;n ch&#237;nh chủ yếu do: &#193;p dụng bảng gi&#225; đất h&#224;ng năm l&#224;m chi ph&#237; đầu tư tăng v&#224; Đầu tư hạ tầng giao th&#244;ng th&#250;c đẩy gi&#225; trị đất KCN

&#127919; Ph&#226;n kh&#250;c RBF/RBW (Nh&#224; xưởng/ Kho) tiếp tục l&#224; điểm s&#225;ng nhờ nhu cầu FDI linh hoạt, thu&#234; nhanh, đầu tư thấp. Cụ thể, lũy kế 9T2025:
• Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy ph&#226;n kh&#250;c Nh&#224; xưởng đạt mức cao 89% v&#224; ở ph&#226;n kh&#250;c Kho giữ ở mức ổn định 79%.
• Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy ph&#226;n kh&#250;c Nh&#224; xưởng đạt mức cao 96% v&#224; ở ph&#226;n kh&#250;c Kho giữ ở mức ổn định 74%.
Do nhu cầu ổn định v&#224; tỷ lệ lấp đầy cao, gi&#225; thu&#234; RBF/RBW tiếp tục duy tr&#236; mức tăng 3–6% YoY ở cả 2 miền, phản &#225;nh cầu thực vẫn rất mạnh.

3. Triển vọng 2026–2027: Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ t&#225;i cấu tr&#250;c chuỗi cung ứng

&#127919; D&#242;ng vốn FDI v&#224;o Việt Nam được kỳ vọng sẽ duy tr&#236; xu hướng t&#237;ch cực trong trung v&#224; d&#224;i hạn, bởi Trade War 2.0 kh&#244;ng l&#224;m thay đổi c&#225;c lợi thế cạnh tranh cốt l&#245;i của Việt Nam. Cụ thể:
• Mức thuế Mỹ &#225;p cho Việt Nam kh&#244;ng cao hơn đ&#225;ng kể so với c&#225;c đối thủ trong khu vực.
• Việt Nam vẫn giữ lợi thế về chi ph&#237; lao động, nguồn nh&#226;n lực dồi d&#224;o v&#224; m&#244;i trường ch&#237;nh trị ổn định.
• Sự t&#225;ch rời ng&#224;y c&#224;ng r&#245; giữa Mỹ v&#224; Trung Quốc buộc c&#225;c tập đo&#224;n to&#224;n cầu phải t&#225;i cấu tr&#250;c chuỗi cung ứng, mở ra cơ hội để Việt Nam thu h&#250;t FDI chất lượng cao hơn, tăng tỷ lệ nội địa h&#243;a v&#224; n&#226;ng vị thế trong chuỗi gi&#225; trị.

&#127919; Theo Bloomberg Export Potential Index, Việt Nam đứng sau Ấn Độ v&#224; Mỹ nhưng xếp tr&#234;n Indonesia, Malaysia, Th&#225;i Lan trong thu h&#250;t d&#242;ng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc nhờ c&#225;c thế mạnh ch&#237;nh gồm: Năng lực sản xuất, Chi ph&#237; lao động v&#224; Chi ph&#237; năng lượng.
Trong khi đ&#243;, c&#225;c điểm yếu như logistics, chất lượng lao động v&#224; m&#244;i trường đầu tư đang được cải thiện nhờ hệ thống 16 FTA bao phủ 87% GDP to&#224;n cầu v&#224; đầu tư mạnh v&#224;o hạ tầng giao th&#244;ng – logistics (đường sắt, cao tốc, cảng biển)

&#127919; Từ 2024–2025, nhờ ch&#237;nh s&#225;ch thu h&#250;t AI, b&#225;n dẫn, c&#244;ng nghệ cao, Việt Nam đ&#227; bắt đầu tiếp cận ph&#226;n kh&#250;c gi&#225; trị cao hơn trong chuỗi sản xuất to&#224;n cầu. Ch&#237;nh phủ tiếp tục tạo “bệ ph&#243;ng” cho l&#224;n s&#243;ng FDI mới c&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch như ưu đ&#227;i thuế TNDN, r&#250;t ngắn thủ tục đầu tư, khuyến kh&#237;ch doanh nghiệp FDI ni&#234;m yết v&#224; dự kiến triển khai Golden Visa v&#224; giảm chi ph&#237; đất từ 2026.
Sau khi Luật 57/2024/QH15 c&#243; hiệu lực, tiến độ ph&#234; duyệt dự &#225;n KCN được đẩy nhanh, gi&#250;p nguồn cung mới tăng r&#245; rệt. Nhiều doanh nghiệp như KBC, BCM, IDC đ&#227; được bổ sung th&#234;m quỹ đất lớn.

&#127919; Gi&#225; thu&#234; đất KCN tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026–2027 với nhu cầu ở khu vực miền Bắc tăng 5–6%/năm v&#224; khu vực miền Nam tăng 3–5%/năm. Động lực ch&#237;nh đến từ FDI dự kiến phục hồi từ cuối 2026, k&#233;o nhu cầu thu&#234; đất tăng trở lại; Miền Bắc hấp dẫn nhờ gi&#225; thu&#234; thấp hơn miền Nam v&#224; vị tr&#237; gần Trung Quốc; Hạ tầng giao th&#244;ng được đẩy mạnh, n&#226;ng gi&#225; trị c&#225;c KCN v&#224; Bảng gi&#225; đất cập nhật h&#224;ng năm l&#224;m chi ph&#237; đầu tư tăng, buộc gi&#225; thu&#234; phải điều chỉnh l&#234;n.

🚨 FDI quay lại, giá thuê tăng: BĐS KCN sắp vào sóng lớn 2026–2027

1. Dòng vốn FDI quay trở lại

🎯 Trong 11T2025, vốn FDI giải ngân đạt 19,6 tỷ USD (+11% YoY), phản ánh hoạt động sản xuất của khối FDI vẫn tăng trưởng mạnh, với xuất nhập khẩu lần lượt tăng 28% và 32% YoY. Dù vốn FDI đăng ký mới giảm ~20% YoY, xu hướng sụt giảm đang thu hẹp dần sau khi Mỹ công bố chính sách thuế từ tháng 8. Điều này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển từ các dự án “trung chuyển” sang các dự án sản xuất thực, có giá trị gia tăng cao hơn.

2. Nguồn cung giảm nhưng giá thuê vẫn tăng

🎯 Dù diện tích cho thuê đất KCN mới trong 9T2025 suy giảm mạnh tại cả hai miền, giá thuê vẫn tiếp tục đi lên nhờ chi phí đất và hạ tầng tăng. Theo CRBE:
• Tại miền Bắc, giá chào thuê đất KCN bình quân đạt 142 USD/m²/chu kỳ thuê (+4.1% YoY),  chủ yếu là nhờ KCN mới tại Hải Phòng có mức giá chào thuê cao.
• Tại miền Nam, mặc dù có sự chậm lại rõ rệt của hoạt động cho thuê đất KCN, giá cho thuê vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt 183 USD/m²/chu kỳ thuê (+5% YoY)
Nguyên nhân chính chủ yếu do: Áp dụng bảng giá đất hàng năm làm chi phí đầu tư tăng và Đầu tư hạ tầng giao thông thúc đẩy giá trị đất KCN

🎯 Phân khúc RBF/RBW (Nhà xưởng/ Kho) tiếp tục là điểm sáng nhờ nhu cầu FDI linh hoạt, thuê nhanh, đầu tư thấp. Cụ thể, lũy kế 9T2025:
• Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy phân khúc Nhà xưởng đạt mức cao 89% và ở phân khúc Kho giữ ở mức ổn định 79%.
• Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy phân khúc Nhà xưởng đạt mức cao 96% và ở phân khúc Kho giữ ở mức ổn định 74%.
Do nhu cầu ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê RBF/RBW tiếp tục duy trì mức tăng 3–6% YoY ở cả 2 miền, phản ánh cầu thực vẫn rất mạnh.

3. Triển vọng 2026–2027: Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ tái cấu trúc chuỗi cung ứng

🎯 Dòng vốn FDI vào Việt Nam được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tích cực trong trung và dài hạn, bởi Trade War 2.0 không làm thay đổi các lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam. Cụ thể:
• Mức thuế Mỹ áp cho Việt Nam không cao hơn đáng kể so với các đối thủ trong khu vực.
• Việt Nam vẫn giữ lợi thế về chi phí lao động, nguồn nhân lực dồi dào và môi trường chính trị ổn định.
• Sự tách rời ngày càng rõ giữa Mỹ và Trung Quốc buộc các tập đoàn toàn cầu phải tái cấu trúc chuỗi cung ứng, mở ra cơ hội để Việt Nam thu hút FDI chất lượng cao hơn, tăng tỷ lệ nội địa hóa và nâng vị thế trong chuỗi giá trị.

🎯 Theo Bloomberg Export Potential Index, Việt Nam đứng sau Ấn Độ và Mỹ nhưng xếp trên Indonesia, Malaysia, Thái Lan trong thu hút dòng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc nhờ các thế mạnh chính gồm: Năng lực sản xuất, Chi phí lao động và Chi phí năng lượng.
Trong khi đó, các điểm yếu như logistics, chất lượng lao động và môi trường đầu tư đang được cải thiện nhờ hệ thống 16 FTA bao phủ 87% GDP toàn cầu và đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông – logistics (đường sắt, cao tốc, cảng biển)

🎯 Từ 2024–2025, nhờ chính sách thu hút AI, bán dẫn, công nghệ cao, Việt Nam đã bắt đầu tiếp cận phân khúc giá trị cao hơn trong chuỗi sản xuất toàn cầu. Chính phủ tiếp tục tạo “bệ phóng” cho làn sóng FDI mới các chính sách như ưu đãi thuế TNDN, rút ngắn thủ tục đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp FDI niêm yết và dự kiến triển khai Golden Visa và giảm chi phí đất từ 2026.
Sau khi Luật 57/2024/QH15 có hiệu lực, tiến độ phê duyệt dự án KCN được đẩy nhanh, giúp nguồn cung mới tăng rõ rệt. Nhiều doanh nghiệp như KBC, BCM, IDC đã được bổ sung thêm quỹ đất lớn.

🎯 Giá thuê đất KCN tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026–2027 với nhu cầu ở khu vực miền Bắc tăng 5–6%/năm và khu vực miền Nam tăng 3–5%/năm. Động lực chính đến từ FDI dự kiến phục hồi từ cuối 2026, kéo nhu cầu thuê đất tăng trở lại; Miền Bắc hấp dẫn nhờ giá thuê thấp hơn miền Nam và vị trí gần Trung Quốc; Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, nâng giá trị các KCN và Bảng giá đất cập nhật hàng năm làm chi phí đầu tư tăng, buộc giá thuê phải điều chỉnh lên.