LONG BIEN CENTRAL dự &#225;n nhỏ của TAL nhưng mang lại G&#205;A TRỊ TO
Đầu tư gi&#225; trị

Dự &#225;n Long Bi&#234;n Central (hay Taseco Long Bi&#234;n) do Taseco Land l&#224;m chủ đầu tư l&#224; khu chung cư hạng sang tại phường Việt Hưng, quận Long Bi&#234;n, H&#224; Nội, với quy m&#244; 2 t&#242;a th&#225;p (cao 12-14 tầng), tổng 422 căn hộ tr&#234;n diện t&#237;ch đất 16.395 m&#178;, mật độ x&#226;y dựng 40%. Diện t&#237;ch s&#224;n x&#226;y dựng căn hộ khoảng 40.000 m&#178; (dựa tr&#234;n tổng sản phẩm v&#224; ph&#226;n bổ trung b&#236;nh từ mặt bằng dự &#225;n, bao gồm căn 1-4 PN từ 50-174 m&#178; v&#224; penthouse/duplex 284-376 m&#178;). Gi&#225; b&#225;n thực tế dự kiến từ 110-132 triệu/m&#178; (chưa/kh&#244;ng VAT + nội thất cao cấp), nhưng ph&#226;n t&#237;ch dưới đ&#226;y giả định gi&#225; đồng đều 130 triệu/m&#178; (đ&#227; bao gồm VAT v&#224; kinh ph&#237; bảo tr&#236; 2%) để ước t&#237;nh doanh thu v&#224; lợi nhuận, dựa tr&#234;n dữ liệu c&#244;ng khai từ chủ đầu tư v&#224; b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh 2025.
Doanh thu dự kiến
Tổng doanh thu từ b&#225;n căn hộ: 130 triệu/m&#178; &#215; 40.000 m&#178; = 5.200 tỷ VND.
Đ&#226;y l&#224; doanh thu gộp tối đa nếu b&#225;n hết 100% quỹ căn (giả định kh&#244;ng c&#243; chiết khấu lớn hoặc h&#224;ng tồn). Thực tế, doanh thu c&#243; thể thấp hơn 5-10% do ch&#237;nh s&#225;ch ưu đ&#227;i (chiết khấu 1-8% cho booking sớm, hỗ trợ vay 70% l&#227;i suất 0% trong 18 th&#225;ng). Dự &#225;n dự kiến b&#224;n giao Q3/2026, doanh thu ghi nhận theo tiến độ thanh to&#225;n (5-10 đợt, bắt đầu từ Q3/2025).
Yếu tố ảnh hưởng doanh thu:
Vị tr&#237; đắc địa (gần cầu Trần Hưng Đạo mới, Aeon Mall Long Bi&#234;n 3 km, view s&#226;n golf v&#224; s&#244;ng Hồng) hỗ trợ gi&#225; cao, nhu cầu từ nh&#224; đầu tư v&#224; cư d&#226;n cao cấp.
Thị trường Long Bi&#234;n đang tăng trưởng (gi&#225; căn hộ hạng sang trung b&#236;nh 100-120 triệu/m&#178;), nhưng cạnh tranh từ Vinhomes Riverside hoặc Mipec Riverside c&#243; thể ảnh hưởng nếu kinh tế chậm lại.
Doanh thu phụ: Tầng thương mại (3 tầng khối đế) c&#243; thể th&#234;m 500-1.000 tỷ nếu cho thu&#234;/b&#225;n, nhưng kh&#244;ng t&#237;nh v&#224;o ph&#226;n t&#237;ch ch&#237;nh.
Lợi nhuận dự kiến
Chi ph&#237; x&#226;y dựng v&#224; đầu tư: Khoảng 60-70% doanh thu (dựa tr&#234;n tỷ lệ gộp lợi nhuận 30-40% của Taseco Land ở c&#225;c dự &#225;n tương tự như Nghi Sơn Central Park). Ước t&#237;nh tổng chi ph&#237; ~3.000-3.500 tỷ VND, bao gồm:
Đất v&#224; hạ tầng: ~1.000 tỷ (diện t&#237;ch đất 16.395 m&#178;, chi ph&#237; đất Long Bi&#234;n ~50-60 triệu/m&#178;).
X&#226;y dựng: ~1.500-2.000 tỷ (bao gồm 2 tầng hầm, 441 chỗ đỗ xe, tiện &#237;ch resort như bể bơi, gym, vườn nhiệt đới).
Marketing, ph&#225;p l&#253;, nội thất nhập khẩu (Ch&#226;u &#194;u): ~500 tỷ.
Kh&#225;c (l&#227;i vay, quản l&#253;): ~200-300 tỷ.
Lợi nhuận gộp: 5.200 tỷ - 3.500 tỷ (chi ph&#237; cao nhất) = 1.700 tỷ VND (tỷ suất ~33%, ph&#249; hợp với b&#225;o c&#225;o H1/2025 của Taseco Land đạt bi&#234;n lợi nhuận gộp 33.7%).
Lợi nhuận r&#242;ng sau thuế: ~1.200-1.400 tỷ (trừ thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh). Dự &#225;n g&#243;p ~25-30% v&#224;o mục ti&#234;u lợi nhuận sau thuế 536 tỷ của Taseco Land năm 2025 (tập trung v&#224;o c&#225;c dự &#225;n mới như Long Bi&#234;n, Trung Văn).
Yếu tố rủi ro lợi nhuận:
Tăng chi ph&#237; vật liệu (th&#233;p, xi măng) do lạm ph&#225;t c&#243; thể giảm bi&#234;n lợi nhuận xuống 25-30%.
Tiến độ: Đang thi c&#244;ng m&#243;ng/hầm (T2/2025), nếu chậm (do thời tiết hoặc thủ tục) sẽ tăng l&#227;i vay.
B&#225;n h&#224;ng: Nếu b&#225;n chậm (dưới 80% trong năm đầu), lợi nhuận ho&#227;n sang 2026-2027, ảnh hưởng d&#242;ng tiền (Taseco Land mục ti&#234;u doanh thu to&#224;n c&#244;ng ty 4.332 tỷ năm 2025, tăng 157% so với 2024).
Tiềm năng tăng: Gi&#225; c&#243; thể điều chỉnh l&#234;n 140-150 triệu/m&#178; nếu cầu Trần Hưng Đạo ho&#224;n th&#224;nh sớm, đẩy lợi nhuận th&#234;m 500-700 tỷ.
Tổng thể, với gi&#225; 130 triệu/m&#178;, dự &#225;n mang lại doanh thu cao nhờ vị tr&#237; v&#224; ph&#226;n kh&#250;c hạng sang, lợi nhuận ổn định ~1.300 tỷ (ROI ~30-35% tr&#234;n vốn đầu tư), ph&#249; hợp chiến lược mở rộng của Taseco Land.

LONG BIEN CENTRAL dự án nhỏ của TAL nhưng mang lại GÍA TRỊ TO
Đầu tư giá trị

Dự án Long Biên Central (hay Taseco Long Biên) do Taseco Land làm chủ đầu tư là khu chung cư hạng sang tại phường Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội, với quy mô 2 tòa tháp (cao 12-14 tầng), tổng 422 căn hộ trên diện tích đất 16.395 m², mật độ xây dựng 40%. Diện tích sàn xây dựng căn hộ khoảng 40.000 m² (dựa trên tổng sản phẩm và phân bổ trung bình từ mặt bằng dự án, bao gồm căn 1-4 PN từ 50-174 m² và penthouse/duplex 284-376 m²). Giá bán thực tế dự kiến từ 110-132 triệu/m² (chưa/không VAT + nội thất cao cấp), nhưng phân tích dưới đây giả định giá đồng đều 130 triệu/m² (đã bao gồm VAT và kinh phí bảo trì 2%) để ước tính doanh thu và lợi nhuận, dựa trên dữ liệu công khai từ chủ đầu tư và báo cáo tài chính 2025.
Doanh thu dự kiến
Tổng doanh thu từ bán căn hộ: 130 triệu/m² × 40.000 m² = 5.200 tỷ VND.
Đây là doanh thu gộp tối đa nếu bán hết 100% quỹ căn (giả định không có chiết khấu lớn hoặc hàng tồn). Thực tế, doanh thu có thể thấp hơn 5-10% do chính sách ưu đãi (chiết khấu 1-8% cho booking sớm, hỗ trợ vay 70% lãi suất 0% trong 18 tháng). Dự án dự kiến bàn giao Q3/2026, doanh thu ghi nhận theo tiến độ thanh toán (5-10 đợt, bắt đầu từ Q3/2025).
Yếu tố ảnh hưởng doanh thu:
Vị trí đắc địa (gần cầu Trần Hưng Đạo mới, Aeon Mall Long Biên 3 km, view sân golf và sông Hồng) hỗ trợ giá cao, nhu cầu từ nhà đầu tư và cư dân cao cấp.
Thị trường Long Biên đang tăng trưởng (giá căn hộ hạng sang trung bình 100-120 triệu/m²), nhưng cạnh tranh từ Vinhomes Riverside hoặc Mipec Riverside có thể ảnh hưởng nếu kinh tế chậm lại.
Doanh thu phụ: Tầng thương mại (3 tầng khối đế) có thể thêm 500-1.000 tỷ nếu cho thuê/bán, nhưng không tính vào phân tích chính.
Lợi nhuận dự kiến
Chi phí xây dựng và đầu tư: Khoảng 60-70% doanh thu (dựa trên tỷ lệ gộp lợi nhuận 30-40% của Taseco Land ở các dự án tương tự như Nghi Sơn Central Park). Ước tính tổng chi phí ~3.000-3.500 tỷ VND, bao gồm:
Đất và hạ tầng: ~1.000 tỷ (diện tích đất 16.395 m², chi phí đất Long Biên ~50-60 triệu/m²).
Xây dựng: ~1.500-2.000 tỷ (bao gồm 2 tầng hầm, 441 chỗ đỗ xe, tiện ích resort như bể bơi, gym, vườn nhiệt đới).
Marketing, pháp lý, nội thất nhập khẩu (Châu Âu): ~500 tỷ.
Khác (lãi vay, quản lý): ~200-300 tỷ.
Lợi nhuận gộp: 5.200 tỷ - 3.500 tỷ (chi phí cao nhất) = 1.700 tỷ VND (tỷ suất ~33%, phù hợp với báo cáo H1/2025 của Taseco Land đạt biên lợi nhuận gộp 33.7%).
Lợi nhuận ròng sau thuế: ~1.200-1.400 tỷ (trừ thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, chi phí tài chính). Dự án góp ~25-30% vào mục tiêu lợi nhuận sau thuế 536 tỷ của Taseco Land năm 2025 (tập trung vào các dự án mới như Long Biên, Trung Văn).
Yếu tố rủi ro lợi nhuận:
Tăng chi phí vật liệu (thép, xi măng) do lạm phát có thể giảm biên lợi nhuận xuống 25-30%.
Tiến độ: Đang thi công móng/hầm (T2/2025), nếu chậm (do thời tiết hoặc thủ tục) sẽ tăng lãi vay.
Bán hàng: Nếu bán chậm (dưới 80% trong năm đầu), lợi nhuận hoãn sang 2026-2027, ảnh hưởng dòng tiền (Taseco Land mục tiêu doanh thu toàn công ty 4.332 tỷ năm 2025, tăng 157% so với 2024).
Tiềm năng tăng: Giá có thể điều chỉnh lên 140-150 triệu/m² nếu cầu Trần Hưng Đạo hoàn thành sớm, đẩy lợi nhuận thêm 500-700 tỷ.
Tổng thể, với giá 130 triệu/m², dự án mang lại doanh thu cao nhờ vị trí và phân khúc hạng sang, lợi nhuận ổn định ~1.300 tỷ (ROI ~30-35% trên vốn đầu tư), phù hợp chiến lược mở rộng của Taseco Land.