 Doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) ni&#234;m yết đứng trước t&#236;nh thế v&#244; v&#224;n kh&#243; khăn, từ ch&#237;nh s&#225;ch thắt chặt t&#237;n dụng, &#225;p lực đ&#225;o hạn tr&#225;i phiếu (TP) cho tới hoạt động b&#225;n giải chấp cổ phiếu (CP). Liệu đ&#226;y c&#243; l&#224; cơ hội để mua CP BĐS khi gi&#225; xuống đ&#225;y?



Ảnh minh họa.

Kh&#243; chồng kh&#243;

Theo thống k&#234;, tăng trưởng t&#237;n dụng đổ v&#224;o BĐS ở thời điểm cuối qu&#253; III tăng 16% so với thời điểm đầu năm, cao hơn mức tăng trưởng 11% của nền kinh tế. Với mức tăng trưởng n&#224;y, t&#237;n dụng BĐS hiện chiếm 21% tổng t&#237;n dụng to&#224;n nền kinh tế. Đ&#226;y l&#224; nguy&#234;n nh&#226;n khiến cho Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước (NHNN) cố gắng hạ nhiệt thị trường BĐS để tr&#225;nh t&#236;nh trạng “bong b&#243;ng” BĐS về gi&#225; nh&#224; đất. Đ&#225;ng b&#225;o động l&#224; hầu hết c&#225;c DN BĐS đều c&#243; khoản nợ lớn với tổng nợ tăng 43% so với c&#249;ng kỳ năm ngo&#225;i. Trong đ&#243;, PDR v&#224; VPI l&#224; những DN ghi nhận nợ qu&#225; hạn tăng mạnh so với qu&#253; trước trong bối cảnh ng&#224;nh BĐS v&#224; nền kinh tế đang “khan” tiền.

Trong khi ch&#237;nh s&#225;ch t&#237;n dụng bị thắt chặt th&#236; việc huy động vốn th&#244;ng qua h&#236;nh thức ph&#225;t h&#224;nh TPDN cũng gặp “trắc trở” sau sự kiện T&#226;n Ho&#224;ng Minh v&#224; ch&#237;nh s&#225;ch siết chặt hoạt động ph&#225;t h&#224;nh TPDN của Bộ T&#224;i ch&#237;nh. Nhưng kh&#243; khăn trong việc huy động vốn từ thị trường TP kh&#244;ng đ&#225;ng ngại bằng thời điểm đ&#225;o hạn TP đang tới gần. Theo ước t&#237;nh của CTCK KB Việt Nam (KBSV), tổng gi&#225; trị đ&#225;o hạn TPDN trong 2 năm 2023 v&#224; 2024 lần lượt 374.300 tỷ đồng v&#224; 381.200 tỷ đồng. Trong đ&#243;, nh&#243;m BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ 2 sau ng&#226;n h&#224;ng, lần lượt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) v&#224; 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). Danh s&#225;ch DN BĐS ni&#234;m yết c&#243; TP đ&#225;o hạn trong qu&#253; IV c&#243; thể kể đến, như: LSG (1.850 tỷ đồng), HDG (500 tỷ đồng), KHG (300 tỷ đồng), DLG (268 tỷ đồng), SCR (80 tỷ đồng), FCN (80 tỷ đồng)...

Nhiều “đại gia nếm tr&#225;i đắng”

D&#249; thời hạn xử l&#253; số TP đ&#225;o hạn chưa tới thời điểm “deadline”, nhưng DN BĐS đ&#227; nếm “tr&#225;i đắng” ngay từ qu&#253; III vừa qua, khi hầu hết c&#225;c nh&#224; ph&#225;t triển BĐS đều ghi nhận doanh thu tăng trưởng &#226;m so với c&#249;ng kỳ năm ngo&#225;i. Doanh thu đi xuống ch&#237;nh l&#224; “mỏ neo” k&#233;o theo sự suy giảm về lợi nhuận sau thuế của c&#225;c DN BĐS, thậm ch&#237; nhiều DN lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng &#226;m kh&#225; cao. Ngo&#224;i yếu tố đầu ra kh&#244;ng tho&#225;t được, DN BĐS c&#242;n đối mặt với yếu tố đầu v&#224;o l&#224; chi ph&#237; x&#226;y dựng khi gi&#225; th&#233;p v&#224; c&#225;c loại vật liệu x&#226;y dựng (xi măng, b&#234; t&#244;ng, đ&#225;, c&#225;t…) đều tăng mạnh kể từ đầu năm 2021. Đ&#226;y cũng l&#224; những yếu tố l&#224;m k&#233;o giảm lợi nhuận của c&#225;c DN BĐS.

Những kh&#243; khăn kể tr&#234;n l&#224; nguy&#234;n nh&#226;n khiến cho nh&#243;m CP BĐS lao dốc mạnh trong thời gian vừa qua. Đ&#225;ng ch&#250; &#253; l&#224; đợt điều chỉnh lần n&#224;y kh&#244;ng chỉ c&#243; NĐT nắm giữ CP BĐS bị thiệt hại, m&#224; ngay cả l&#227;nh đạo DN cũng “ngồi tr&#234;n lửa” khi c&#225;c CTCK li&#234;n tục th&#244;ng b&#225;o b&#225;n giải chấp CP trong th&#225;ng 11. Đơn cử l&#224; CTCK T&#226;n Việt (TVSI) b&#225;n giải chấp h&#224;ng triệu CP của &#244;ng Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR. Hay CTCK Yuanta Việt Nam (YSVN) b&#225;n giải chấp 2,1 triệu CP của &#244;ng Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DIG. B&#234;n cạnh đ&#243;, 2 người con của &#244;ng Tuấn l&#224; &#244;ng Nguyễn H&#249;ng Cường v&#224; b&#224; Nguyễn Thị Thanh Huyền (cả 2 hiện đang giữ chức Ph&#243; Chủ tịch HĐQT) cũng bị b&#225;n giải chấp tổng cộng hơn 2,9 triệu CP DIG. Trước đ&#243;, CTCK Mirae Asset Việt Nam (MAS) cũng b&#225;n giải chấp 7,2 triệu CP DIG của cha con &#244;ng Tuấn.

Cẩn trọng khi lướt s&#243;ng BĐS

Th&#244;ng thường, sau c&#225;c đợt b&#225;n giải chấp với h&#224;ng chục phi&#234;n “lau s&#224;n”, gi&#225; CP của c&#225;c DN BĐS như PDR, DIG, HPX hay NVL hồi phục mạnh với nhiều phi&#234;n tăng kịch trần sau đ&#243;. Rất nhiều NĐT mua bắt đ&#225;y đ&#227; thắng lớn khi chốt lời th&#224;nh c&#244;ng ngay khi CP về t&#224;i khoản. D&#249; vậy, vẫn c&#243; nhiều NĐT theo “trường ph&#225;i” canh mua bắt đ&#225;y CP bị “xả h&#224;ng” như tr&#234;n nếm m&#249;i thua lỗ, do mua bắt đ&#225;y sớm hoặc b&#225;n chốt l&#227;i chậm khi CP quay đầu giảm trở lại sau v&#224;i phi&#234;n tăng.

Theo giới ph&#226;n t&#237;ch, những phi&#234;n tăng gi&#225; của nh&#243;m CP BĐS gần đ&#226;y chỉ l&#224; những phi&#234;n hồi phục kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, rất kh&#243; để kỳ vọng CP BĐS bật mạnh như thời điểm đầu năm. Nguy&#234;n nh&#226;n l&#224; do nh&#243;m CP BĐS vẫn đang chịu qu&#225; nhiều &#225;p lực giảm gi&#225;. Cụ thể, ngo&#224;i nỗi lo &#225;p lực TP đ&#225;o hạn, c&#242;n xuất ph&#225;t từ c&#225;c vụ &#225;n h&#236;nh sự với hoạt động thao t&#250;ng gi&#225; tr&#234;n TTCK, bởi kh&#244;ng &#237;t CP BĐS được xếp v&#224;o nh&#243;m CP đầu cơ.

Th&#234;m v&#224;o đ&#243;, c&#225;c th&#244;ng tin vĩ m&#244; cũng kh&#244;ng ủng hộ ng&#224;nh BĐS như lạm ph&#225;t, ch&#237;nh s&#225;ch siết chặt t&#237;n dụng, đặc biệt l&#224; d&#242;ng vốn chảy v&#224;o c&#225;c hoạt động kinh doanh BĐS v&#224; TTCK. Chi ph&#237; mua nh&#224; tăng v&#224; nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản tr&#234;n thị trường BĐS thấp, lợi nhuận của DN BĐS suy giảm. Đ&#226;y l&#224; những yếu tố khiến nh&#243;m CP BĐS chưa thể nhận được sự quan t&#226;m của d&#242;ng tiền.

Thậm ch&#237;, khi nhận định về hoạt động kinh doanh của c&#225;c DN BĐS trong năm 2023, c&#225;c chuy&#234;n gia ph&#226;n t&#237;ch của CTCK Guotai Junan Việt Nam (IVS), cho rằng t&#236;nh h&#236;nh bi quan v&#224; rủi ro sẽ ng&#224;y c&#224;ng cao. Nhận định của IVS xuất ph&#225;t từ c&#225;c yếu tố: kinh tế thế giới suy tho&#225;i t&#225;c động l&#234;n thu nhập người d&#226;n, l&#227;i suất vẫn đứng ở mức cao, gi&#225; nh&#224; sụt giảm, chủ đầu tư cần d&#242;ng tiền phải b&#225;n giảm gi&#225; h&#224;ng tồn kho, kh&#225;ch h&#224;ng cũng đua nhau b&#225;n cắt lỗ do thời gian &#226;n hạn l&#227;i suất kết th&#250;c.

Tuy nhi&#234;n, nếu x&#233;t về d&#224;i hạn, BĐS vẫn l&#224; ng&#224;nh tiềm năng, c&#243; cơ hội tăng trưởng tốt. Ngay với c&#225;c DN chịu &#225;p lực đ&#225;o hạn TP cũng kh&#244;ng đ&#225;ng lo, đặc biệt với c&#225;c DN lớn như NVL hay SCR. C&#225;c DN n&#224;y đều ghi nhận gi&#225; trị b&#225;n h&#224;ng mở mới lớn v&#224; khả năng huy động vốn từ nước ngo&#224;i th&#244;ng qua c&#225;c h&#236;nh thức ph&#225;t h&#224;nh TP, TP chuyển đổi. Do đ&#243;, khả năng c&#226;n đối d&#242;ng tiền v&#224; việc trả nợ vay l&#224; khả thi.

Những phi&#234;n tăng gi&#225; của nh&#243;m CP BĐS gần đ&#226;y chỉ l&#224; những phi&#234;n hồi phục kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, rất kh&#243; để kỳ vọng CP BĐS bật mạnh như thời điểm đầu năm. Nguy&#234;n nh&#226;n l&#224; do nh&#243;m CP BĐS vẫn đang chịu qu&#225; nhiều &#225;p lực giảm gi&#225;.

Kim Giang

 Doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) niêm yết đứng trước tình thế vô vàn khó khăn, từ chính sách thắt chặt tín dụng, áp lực đáo hạn trái phiếu (TP) cho tới hoạt động bán giải chấp cổ phiếu (CP). Liệu đây có là cơ hội để mua CP BĐS khi giá xuống đáy?



Ảnh minh họa.

Khó chồng khó

Theo thống kê, tăng trưởng tín dụng đổ vào BĐS ở thời điểm cuối quý III tăng 16% so với thời điểm đầu năm, cao hơn mức tăng trưởng 11% của nền kinh tế. Với mức tăng trưởng này, tín dụng BĐS hiện chiếm 21% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Đây là nguyên nhân khiến cho Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cố gắng hạ nhiệt thị trường BĐS để tránh tình trạng “bong bóng” BĐS về giá nhà đất. Đáng báo động là hầu hết các DN BĐS đều có khoản nợ lớn với tổng nợ tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, PDR và VPI là những DN ghi nhận nợ quá hạn tăng mạnh so với quý trước trong bối cảnh ngành BĐS và nền kinh tế đang “khan” tiền.

Trong khi chính sách tín dụng bị thắt chặt thì việc huy động vốn thông qua hình thức phát hành TPDN cũng gặp “trắc trở” sau sự kiện Tân Hoàng Minh và chính sách siết chặt hoạt động phát hành TPDN của Bộ Tài chính. Nhưng khó khăn trong việc huy động vốn từ thị trường TP không đáng ngại bằng thời điểm đáo hạn TP đang tới gần. Theo ước tính của CTCK KB Việt Nam (KBSV), tổng giá trị đáo hạn TPDN trong 2 năm 2023 và 2024 lần lượt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ 2 sau ngân hàng, lần lượt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). Danh sách DN BĐS niêm yết có TP đáo hạn trong quý IV có thể kể đến, như: LSG (1.850 tỷ đồng), HDG (500 tỷ đồng), KHG (300 tỷ đồng), DLG (268 tỷ đồng), SCR (80 tỷ đồng), FCN (80 tỷ đồng)...

Nhiều “đại gia nếm trái đắng”

Dù thời hạn xử lý số TP đáo hạn chưa tới thời điểm “deadline”, nhưng DN BĐS đã nếm “trái đắng” ngay từ quý III vừa qua, khi hầu hết các nhà phát triển BĐS đều ghi nhận doanh thu tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu đi xuống chính là “mỏ neo” kéo theo sự suy giảm về lợi nhuận sau thuế của các DN BĐS, thậm chí nhiều DN lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng âm khá cao. Ngoài yếu tố đầu ra không thoát được, DN BĐS còn đối mặt với yếu tố đầu vào là chi phí xây dựng khi giá thép và các loại vật liệu xây dựng (xi măng, bê tông, đá, cát…) đều tăng mạnh kể từ đầu năm 2021. Đây cũng là những yếu tố làm kéo giảm lợi nhuận của các DN BĐS.

Những khó khăn kể trên là nguyên nhân khiến cho nhóm CP BĐS lao dốc mạnh trong thời gian vừa qua. Đáng chú ý là đợt điều chỉnh lần này không chỉ có NĐT nắm giữ CP BĐS bị thiệt hại, mà ngay cả lãnh đạo DN cũng “ngồi trên lửa” khi các CTCK liên tục thông báo bán giải chấp CP trong tháng 11. Đơn cử là CTCK Tân Việt (TVSI) bán giải chấp hàng triệu CP của ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR. Hay CTCK Yuanta Việt Nam (YSVN) bán giải chấp 2,1 triệu CP của ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DIG. Bên cạnh đó, 2 người con của ông Tuấn là ông Nguyễn Hùng Cường và bà Nguyễn Thị Thanh Huyền (cả 2 hiện đang giữ chức Phó Chủ tịch HĐQT) cũng bị bán giải chấp tổng cộng hơn 2,9 triệu CP DIG. Trước đó, CTCK Mirae Asset Việt Nam (MAS) cũng bán giải chấp 7,2 triệu CP DIG của cha con ông Tuấn.

Cẩn trọng khi lướt sóng BĐS

Thông thường, sau các đợt bán giải chấp với hàng chục phiên “lau sàn”, giá CP của các DN BĐS như PDR, DIG, HPX hay NVL hồi phục mạnh với nhiều phiên tăng kịch trần sau đó. Rất nhiều NĐT mua bắt đáy đã thắng lớn khi chốt lời thành công ngay khi CP về tài khoản. Dù vậy, vẫn có nhiều NĐT theo “trường phái” canh mua bắt đáy CP bị “xả hàng” như trên nếm mùi thua lỗ, do mua bắt đáy sớm hoặc bán chốt lãi chậm khi CP quay đầu giảm trở lại sau vài phiên tăng.

Theo giới phân tích, những phiên tăng giá của nhóm CP BĐS gần đây chỉ là những phiên hồi phục kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, rất khó để kỳ vọng CP BĐS bật mạnh như thời điểm đầu năm. Nguyên nhân là do nhóm CP BĐS vẫn đang chịu quá nhiều áp lực giảm giá. Cụ thể, ngoài nỗi lo áp lực TP đáo hạn, còn xuất phát từ các vụ án hình sự với hoạt động thao túng giá trên TTCK, bởi không ít CP BĐS được xếp vào nhóm CP đầu cơ.

Thêm vào đó, các thông tin vĩ mô cũng không ủng hộ ngành BĐS như lạm phát, chính sách siết chặt tín dụng, đặc biệt là dòng vốn chảy vào các hoạt động kinh doanh BĐS và TTCK. Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường BĐS thấp, lợi nhuận của DN BĐS suy giảm. Đây là những yếu tố khiến nhóm CP BĐS chưa thể nhận được sự quan tâm của dòng tiền.

Thậm chí, khi nhận định về hoạt động kinh doanh của các DN BĐS trong năm 2023, các chuyên gia phân tích của CTCK Guotai Junan Việt Nam (IVS), cho rằng tình hình bi quan và rủi ro sẽ ngày càng cao. Nhận định của IVS xuất phát từ các yếu tố: kinh tế thế giới suy thoái tác động lên thu nhập người dân, lãi suất vẫn đứng ở mức cao, giá nhà sụt giảm, chủ đầu tư cần dòng tiền phải bán giảm giá hàng tồn kho, khách hàng cũng đua nhau bán cắt lỗ do thời gian ân hạn lãi suất kết thúc.

Tuy nhiên, nếu xét về dài hạn, BĐS vẫn là ngành tiềm năng, có cơ hội tăng trưởng tốt. Ngay với các DN chịu áp lực đáo hạn TP cũng không đáng lo, đặc biệt với các DN lớn như NVL hay SCR. Các DN này đều ghi nhận giá trị bán hàng mở mới lớn và khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua các hình thức phát hành TP, TP chuyển đổi. Do đó, khả năng cân đối dòng tiền và việc trả nợ vay là khả thi.

Những phiên tăng giá của nhóm CP BĐS gần đây chỉ là những phiên hồi phục kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, rất khó để kỳ vọng CP BĐS bật mạnh như thời điểm đầu năm. Nguyên nhân là do nhóm CP BĐS vẫn đang chịu quá nhiều áp lực giảm giá.

Kim Giang