TH&#212;NG TIN BUỔI GẶP GỠ DOANH NGHIỆP SIP ng&#224;y 13/11/2025 như sau:

Về mảng Khu c&#244;ng nghiệp

- Đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh GPMB 100% diện t&#237;ch KCN Phước Đ&#244;ng, tăng diện t&#237;ch đất thương phẩm sẵn s&#224;ng cho thu&#234; của KCN Phước Đ&#244;ng th&#234;m 362ha; tổng diện t&#237;ch thương phẩm sẵn s&#224;ng cho thu&#234; tăng l&#234;n 755ha.
- KCN Long Đức GĐ2 (do CTCT Đầu tư VRG Long Đức l&#224; chủ đầu tư - SIP nắm 69,45%) nhận được chủ trương đầu tư 11/02/2025 với diện t&#237;ch 294ha, đ&#243;ng g&#243;p th&#234;m v&#224;o quỹ đất KCN của SIP. Diện t&#237;ch đất KCN Long Đức GĐ2 nằm tr&#234;n diện t&#237;ch đất cao su của cao su Đồng Nai, SIP đang thực hiện c&#225;c c&#244;ng t&#225;c thỏa thuận đền b&#249;, xin quy hoạch 1/2000. Gi&#225; th&#224;nh dự kiến khoảng 50 USD/m2; gi&#225; b&#225;n dự kiến sẽ kh&#244;ng thấp hơn 170-180 USD/m2/ kỳ thu&#234;; v&#224; dự kiến sẽ đưa v&#224;o kinh doanh trong 2027.
- SIP vẫn tiếp cận với kh&#225;ch h&#224;ng th&#244;ng qua c&#225;c hội nghị x&#250;c tiến đầu tư, kh&#225;ch h&#224;ng cũ. Cơ cấu kh&#225;ch h&#224;ng hiện tại vẫn tập trung v&#224;o c&#225;c doanh nghiệp c&#243; chuỗi sản xuất kh&#233;p k&#237;n, đi theo chuỗi sản xuất của từng ng&#224;nh nghề. Sau tin về thuế quan, một số doanh nghiệp đ&#227; đầu tư trong KCN của SIP c&#243; nhu cầu mở rộng nh&#224; m&#225;y, từ nh&#224; m&#225;y ra c&#244;ng sang ho&#224;n thiện th&#234;m một số quy tr&#236;nh sản xuất để n&#226;ng tỷ lệ c&#244;ng đoạn thực hiện tại Việt Nam; do đ&#243; tiến độ b&#225;n h&#224;ng của SIP vẫn ổn định. Trong 2025, SIP c&#243; thu h&#250;t một số ng&#224;nh nghề mới như c&#244;ng nghiệp phụ trợ, điện tử, sản xuất t&#227;, dụng cụ trang điểm. Tới hết Q3.2025, SIP đ&#227; ch&#224;o thu&#234; được khoảng 45ha ( đạt kế hoạch 45ha của 2025). Trong đ&#243;, SIP đ&#227; b&#224;n giao 28,7ha đất KCN trong 1H.2025

Về mảng kinh doanh điện, nước, dịch vụ khu c&#244;ng nghiệp

- SIP hiện c&#243; 342.649 m2 nh&#224; xưởng cho thu&#234; với tỷ lệ lấp đầy trung b&#236;nh 95,13%; c&#249;ng với 41.307 kWp điện mặt trời tại c&#225;c KCN đ&#227; đ&#243;ng điện. SIP tiếp tục tập trung l&#224;m nh&#224; xưởng ở cả 4 Khu c&#244;ng nghiệp hiện hữu
- C&#249;ng l&#250;c tập trung đầu tư, cải thiện, v&#224; mở rộng quy m&#244; v&#224;o dự &#225;n điện &#225;p m&#225;i tại c&#225;c KCN, hiện tại mảng n&#224;y mới chỉ đ&#243;ng g&#243;p khoảng 3% doanh thu to&#224;n c&#244;ng ty, tiềm năng ph&#225;t triển c&#242;n nhiều.

Về Bất động sản nh&#224; ở - Phước Đ&#244;ng New City (ph&#226;n khu đang triển khai tại KDT Phước Đ&#244;ng)

- Quy m&#244;: 1000 căn gồm 18 block nh&#224; phố liền kề, biệt thự, shophouse
- Đ&#227; ho&#224;n thiện cơ bản, 205 căn đ&#227; c&#243; sổ hồng, c&#243; giấy ph&#233;p mở b&#225;n.
- Đ&#227; thực hiện mở b&#225;n trong 2025 v&#224; b&#225;n được 120/205 căn mở b&#225;n; diện t&#237;ch 4x27 với đơn gi&#225; khoảng 12-14 triệu đồng/m2 (đơn gi&#225; một căn khoảng 1,5 tỷ đồng)
- Hiện tại SIP đang thực hiện tiếp tục x&#226;y dựng 300-400 căn v&#224; sẽ thực hiện mở b&#225;n v&#224;o năm sau

Với c&#225;c hợp đồng cho thu&#234; KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo h&#236;nh thức ghi nhận h&#224;ng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Cho n&#234;n, hoạt động cho thu&#234; KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về d&#242;ng tiền cho doanh nghiệp, KQKD của SIP sẽ kh&#244;ng c&#243; sự đột biến. Ch&#250;ng t&#244;i dự ph&#243;ng doanh thu v&#224; LNST-CĐTS của SIP lần lượt l&#224; 8.340 tỷ đồng (+6,9% yoy) v&#224; 1.315 tỷ đồng (+12,9% yoy). Cho 2026, hoạt động b&#225;n h&#224;ng v&#224; b&#224;n giao Phước Đ&#244;ng New City thuận lợi sẽ l&#224; động lực tăng trưởng lợi nhuận cho SIP, phần n&#224;o b&#249; đắp cho thiếu hụt doanh thu t&#224;i ch&#237;nh từ tho&#225;i vốn trong 2025.

Nhận thấy tiềm năng trung v&#224; d&#224;i hạn của SIP đến từ quỹ đất lớn c&#242;n lại từ c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp tại c&#225;c vị tr&#237; thuận lợi, gi&#225; ch&#224;o thu&#234; hợp l&#253; cũng như diện t&#237;ch thương phẩm sẵn s&#224;ng cho thu&#234; lớn. C&#225;c quỹ đất n&#224;y sẽ mang đến d&#242;ng tiền thu lớn v&#224; đều cho c&#244;ng ty. Hằng năm, SIP chi trả cổ tức bằng tiền mặt khoảng 15%-25%, với d&#242;ng tiền lớn từ hoạt động b&#225;n h&#224;ng, c&#243; thể cổ tức của SIP sẽ được gia tăng trong những năm tiếp theo. Với c&#225;c điểm nhấn tr&#234;n, Khuyến nghị OUTPERFORM với mức gi&#225; hợp l&#253; cho năm 2025 l&#224; 76.400 đồng/cp

THÔNG TIN BUỔI GẶP GỠ DOANH NGHIỆP SIP ngày 13/11/2025 như sau:

Về mảng Khu công nghiệp

- Đã hoàn thành GPMB 100% diện tích KCN Phước Đông, tăng diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của KCN Phước Đông thêm 362ha; tổng diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê tăng lên 755ha.
- KCN Long Đức GĐ2 (do CTCT Đầu tư VRG Long Đức là chủ đầu tư - SIP nắm 69,45%) nhận được chủ trương đầu tư 11/02/2025 với diện tích 294ha, đóng góp thêm vào quỹ đất KCN của SIP. Diện tích đất KCN Long Đức GĐ2 nằm trên diện tích đất cao su của cao su Đồng Nai, SIP đang thực hiện các công tác thỏa thuận đền bù, xin quy hoạch 1/2000. Giá thành dự kiến khoảng 50 USD/m2; giá bán dự kiến sẽ không thấp hơn 170-180 USD/m2/ kỳ thuê; và dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh trong 2027.
- SIP vẫn tiếp cận với khách hàng thông qua các hội nghị xúc tiến đầu tư, khách hàng cũ. Cơ cấu khách hàng hiện tại vẫn tập trung vào các doanh nghiệp có chuỗi sản xuất khép kín, đi theo chuỗi sản xuất của từng ngành nghề. Sau tin về thuế quan, một số doanh nghiệp đã đầu tư trong KCN của SIP có nhu cầu mở rộng nhà máy, từ nhà máy ra công sang hoàn thiện thêm một số quy trình sản xuất để nâng tỷ lệ công đoạn thực hiện tại Việt Nam; do đó tiến độ bán hàng của SIP vẫn ổn định. Trong 2025, SIP có thu hút một số ngành nghề mới như công nghiệp phụ trợ, điện tử, sản xuất tã, dụng cụ trang điểm. Tới hết Q3.2025, SIP đã chào thuê được khoảng 45ha ( đạt kế hoạch 45ha của 2025). Trong đó, SIP đã bàn giao 28,7ha đất KCN trong 1H.2025

Về mảng kinh doanh điện, nước, dịch vụ khu công nghiệp

- SIP hiện có 342.649 m2 nhà xưởng cho thuê với tỷ lệ lấp đầy trung bình 95,13%; cùng với 41.307 kWp điện mặt trời tại các KCN đã đóng điện. SIP tiếp tục tập trung làm nhà xưởng ở cả 4 Khu công nghiệp hiện hữu
- Cùng lúc tập trung đầu tư, cải thiện, và mở rộng quy mô vào dự án điện áp mái tại các KCN, hiện tại mảng này mới chỉ đóng góp khoảng 3% doanh thu toàn công ty, tiềm năng phát triển còn nhiều.

Về Bất động sản nhà ở - Phước Đông New City (phân khu đang triển khai tại KDT Phước Đông)

- Quy mô: 1000 căn gồm 18 block nhà phố liền kề, biệt thự, shophouse
- Đã hoàn thiện cơ bản, 205 căn đã có sổ hồng, có giấy phép mở bán.
- Đã thực hiện mở bán trong 2025 và bán được 120/205 căn mở bán; diện tích 4x27 với đơn giá khoảng 12-14 triệu đồng/m2 (đơn giá một căn khoảng 1,5 tỷ đồng)
- Hiện tại SIP đang thực hiện tiếp tục xây dựng 300-400 căn và sẽ thực hiện mở bán vào năm sau

Với các hợp đồng cho thuê KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Cho nên, hoạt động cho thuê KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về dòng tiền cho doanh nghiệp, KQKD của SIP sẽ không có sự đột biến. Chúng tôi dự phóng doanh thu và LNST-CĐTS của SIP lần lượt là 8.340 tỷ đồng (+6,9% yoy) và 1.315 tỷ đồng (+12,9% yoy). Cho 2026, hoạt động bán hàng và bàn giao Phước Đông New City thuận lợi sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận cho SIP, phần nào bù đắp cho thiếu hụt doanh thu tài chính từ thoái vốn trong 2025.

Nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của SIP đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp tại các vị trí thuận lợi, giá chào thuê hợp lý cũng như diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê lớn. Các quỹ đất này sẽ mang đến dòng tiền thu lớn và đều cho công ty. Hằng năm, SIP chi trả cổ tức bằng tiền mặt khoảng 15%-25%, với dòng tiền lớn từ hoạt động bán hàng, có thể cổ tức của SIP sẽ được gia tăng trong những năm tiếp theo. Với các điểm nhấn trên, Khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2025 là 76.400 đồng/cp