Theo chuy&#234;n gia bất động sản Trần Kh&#225;nh Quang - Tổng gi&#225;m đốc C&#244;ng ty Việt An H&#242;a, cả 2 kịch bản t&#225;o bạo v&#224; thận trọng đều c&#243; thể diễn ra trong năm Qu&#253; M&#227;o.

Với kịch bản 1: Khi c&#225;c cơ chế ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ được giải quyết trong qu&#253; I như t&#225;i cấu tr&#250;c t&#224;i ch&#237;nh cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho dự &#225;n dở dang, gi&#227;n nợ, gia hạn tr&#225;i phiếu, l&#227;i suất giảm, room t&#237;n dụng mở... đồng loạt diễn biến t&#237;ch cực, thị trường sẽ phục hồi từ qu&#253; I.

Theo đ&#243;, c&#225;c dự &#225;n cũ sẽ bắt đầu ti&#234;u thụ mạnh trở lại v&#224; đến qu&#253; III thị trường sẽ hồi phục về mức gi&#225; cũ của đầu năm 2022. B&#234;n cạnh đ&#243;, nhu cầu du lịch to&#224;n cầu sẽ b&#249;ng nổ khi Trung Quốc mở cửa trở lại, Việt Nam vẫn được đ&#225;nh gi&#225; cao về đầu tư sản xuất n&#234;n nguồn vốn nước ngo&#224;i sẽ tiếp tục đổ v&#224;o bất động sản.

Kh&#244;ng những vậy, bất động sản trung t&#226;m sẽ vẫn tăng nhẹ 5-7%, dự &#225;n ven tỉnh sẽ tăng gi&#225; 10-12% một năm. Bất động sản du lịch sẽ được ti&#234;u thụ trở lại v&#224; nh&#243;m t&#224;i sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất c&#243; thể được ti&#234;u thụ ổn định với bi&#234;n độ tăng gi&#225; 15%.

Kịch bản 2 được vị chuy&#234;n gia đưa ra c&#243; phần thận trọng hơn. Trường hợp đến hết qu&#253; 2, c&#225;c c&#244;ng ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại của m&#236;nh (tồn kho, d&#242;ng tiền). Bước sang qu&#253; 3 giao dịch mới dần trở lại với điều kiện l&#227;i suất vay ổn định ở mức 10-12% một năm.

Với kịch bản n&#224;y, thị trường tiếp tục ch&#236;m trong kh&#243; khăn 6 th&#225;ng đầu năm, gi&#225; t&#224;i sản k&#233;o d&#224;i đ&#224; giảm trong qu&#253; I v&#224; II, tuy nhi&#234;n đ&#224; giảm c&#243; thể chậm lại từ qu&#253; III.

CEO Việt An H&#242;a cho rằng tỷ lệ khả thi của thị trường bất động sản theo kịch bản thận trọng n&#224;y ước t&#237;nh khoảng 50%, nghĩa l&#224; diễn biến thị trường nghi&#234;ng về giảm tốc nhiều hơn l&#224; tăng tốc.

Vị chuy&#234;n gia nhấn mạnh, hai biến số quan trọng c&#243; thể t&#225;c động mạnh l&#224; ch&#237;nh s&#225;ch t&#237;n dụng v&#224; t&#236;nh h&#236;nh t&#225;i cơ cấu c&#244;ng ty lớn. Trong đ&#243;, biến số về sự s&#224;ng lọc, t&#225;i cấu tr&#250;c của c&#225;c c&#244;ng ty lớn đang chiếm tr&#234;n 70% nguồn cung tr&#234;n thị trường v&#224; dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản.

Hiện nay c&#225;c c&#244;ng ty n&#224;y đang gặp vấn đề lớn cần giải quyết l&#224; d&#242;ng tiền v&#224; cụ thể l&#224; tr&#225;i phiếu. C&#225;c c&#244;ng ty lớn đang t&#236;m c&#225;ch tho&#225;t ra khỏi t&#236;nh trạng tắc nghẽn d&#242;ng tiền bằng c&#225;ch gia hạn nợ, b&#225;n lại từng phần dự &#225;n, M&amp;A, mời cổ đ&#244;ng mới c&#243; tiềm lực t&#224;i ch&#237;nh v&#224;o c&#244;ng ty...

&quot;Trong qu&#225; tr&#236;nh &quot;trị liệu v&#224; chữa l&#224;nh&quot;, c&#225;c doanh nghiệp địa ốc sẽ định hướng lại sản phẩm nhằm x&#225;c định lại gi&#225; b&#225;n ph&#249; hợp thị trường, định dạng lại dự &#225;n c&#243; sản phẩm đ&#225;p ứng nhu cầu thực, do đ&#243; gi&#225; b&#225;n c&#243; thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp l&#253; hơn&quot; - &#244;ng Quang nhận định.

Ở g&#243;c nh&#236;n lạc quan hơn, &#244;ng Matthew Powell - Gi&#225;m đốc Savills H&#224; Nội cho biết, nh&#236;n chung những yếu tố nền tảng của kinh tế Việt Nam vẫn rất tốt v&#224; những kh&#243; khăn hiện nay sẽ chỉ l&#224; những th&#225;ch thức ngắn hạn. Bởi lẽ nhu cầu về nh&#224; ở của người d&#226;n vẫn c&#242;n đ&#243;.

&quot;Mặt kh&#225;c, nguồn vốn đầu tư từ nước ngo&#224;i cho sản xuất c&#244;ng nghiệp đang g&#243;p phần th&#250;c đẩy cho sự mở rộng đối với c&#225;c lĩnh vực kh&#225;c của thị trường bất động sản. Ch&#250;ng t&#244;i kỳ vọng trong thời gian tới thị trường sẽ đ&#243;n nhận nhiều vốn đầu tư nước ngo&#224;i đối với c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c bất động sản nh&#224; ở, thương mại hay c&#244;ng nghiệp”, &#244;ng Matthew Powell chia sẻ.

Cũng theo &#244;ng Matthew Powell, thị trường sẽ xuất hiện th&#234;m nhiều doanh nghiệp nước ngo&#224;i kh&#225;c thay v&#236; chỉ tập trung v&#224;o một số doanh nghiệp như hiện nay. Nhu cầu đối với bất động sản vẫn rất lớn. Nhu cầu về nh&#224; ở hay bất động sản nghỉ dưỡng vẫn li&#234;n tục được ghi nhận, c&#225;c c&#244;ng ty cũng c&#243; nhu cầu cao đối với việc x&#226;y dựng nh&#224; m&#225;y, thu&#234; văn ph&#242;ng v&#224; b&#225;n lẻ.

Trong khi đ&#243;, chia sẻ về xu hướng lựa chọn nh&#224; đầu tư trong thời gian tới, chuy&#234;n gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận x&#233;t, trong ng&#224;nh bất động sản, thời điểm kh&#243; khăn ch&#237;nh l&#224; cơ hội cho những nh&#224; đầu tư d&#224;i hạn.

Nh&#224; đầu tư lướt s&#243;ng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang l&#234;n, tranh thủ kiếm lời chớp nho&#225;ng c&#242;n nh&#224; đầu tư c&#243; tầm nh&#236;n sẵn s&#224;ng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm ch&#237; l&#224; 10 năm để &quot;đến sớm&quot; khi thị trường c&#242;n chưa ổn định.



Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cả 2 kịch bản táo bạo và thận trọng đều có thể diễn ra trong năm Quý Mão.

Với kịch bản 1: Khi các cơ chế chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ được giải quyết trong quý I như tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho dự án dở dang, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, lãi suất giảm, room tín dụng mở... đồng loạt diễn biến tích cực, thị trường sẽ phục hồi từ quý I.

Theo đó, các dự án cũ sẽ bắt đầu tiêu thụ mạnh trở lại và đến quý III thị trường sẽ hồi phục về mức giá cũ của đầu năm 2022. Bên cạnh đó, nhu cầu du lịch toàn cầu sẽ bùng nổ khi Trung Quốc mở cửa trở lại, Việt Nam vẫn được đánh giá cao về đầu tư sản xuất nên nguồn vốn nước ngoài sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản.

Không những vậy, bất động sản trung tâm sẽ vẫn tăng nhẹ 5-7%, dự án ven tỉnh sẽ tăng giá 10-12% một năm. Bất động sản du lịch sẽ được tiêu thụ trở lại và nhóm tài sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể được tiêu thụ ổn định với biên độ tăng giá 15%.

Kịch bản 2 được vị chuyên gia đưa ra có phần thận trọng hơn. Trường hợp đến hết quý 2, các công ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại của mình (tồn kho, dòng tiền). Bước sang quý 3 giao dịch mới dần trở lại với điều kiện lãi suất vay ổn định ở mức 10-12% một năm.

Với kịch bản này, thị trường tiếp tục chìm trong khó khăn 6 tháng đầu năm, giá tài sản kéo dài đà giảm trong quý I và II, tuy nhiên đà giảm có thể chậm lại từ quý III.

CEO Việt An Hòa cho rằng tỷ lệ khả thi của thị trường bất động sản theo kịch bản thận trọng này ước tính khoảng 50%, nghĩa là diễn biến thị trường nghiêng về giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, hai biến số quan trọng có thể tác động mạnh là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu công ty lớn. Trong đó, biến số về sự sàng lọc, tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm trên 70% nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản.

Hiện nay các công ty này đang gặp vấn đề lớn cần giải quyết là dòng tiền và cụ thể là trái phiếu. Các công ty lớn đang tìm cách thoát ra khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ, bán lại từng phần dự án, M&A, mời cổ đông mới có tiềm lực tài chính vào công ty...

"Trong quá trình "trị liệu và chữa lành", các doanh nghiệp địa ốc sẽ định hướng lại sản phẩm nhằm xác định lại giá bán phù hợp thị trường, định dạng lại dự án có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, do đó giá bán có thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp lý hơn" - ông Quang nhận định.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, nhìn chung những yếu tố nền tảng của kinh tế Việt Nam vẫn rất tốt và những khó khăn hiện nay sẽ chỉ là những thách thức ngắn hạn. Bởi lẽ nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn đó.

"Mặt khác, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài cho sản xuất công nghiệp đang góp phần thúc đẩy cho sự mở rộng đối với các lĩnh vực khác của thị trường bất động sản. Chúng tôi kỳ vọng trong thời gian tới thị trường sẽ đón nhận nhiều vốn đầu tư nước ngoài đối với các phân khúc bất động sản nhà ở, thương mại hay công nghiệp”, ông Matthew Powell chia sẻ.

Cũng theo ông Matthew Powell, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều doanh nghiệp nước ngoài khác thay vì chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp như hiện nay. Nhu cầu đối với bất động sản vẫn rất lớn. Nhu cầu về nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng vẫn liên tục được ghi nhận, các công ty cũng có nhu cầu cao đối với việc xây dựng nhà máy, thuê văn phòng và bán lẻ.

Trong khi đó, chia sẻ về xu hướng lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn.

Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.

