C&#243; thể n&#243;i thị trường bất động sản đ&#227; trải qua một năm 2022 nhiều thăng trầm. Giai đoạn đầu năm, c&#225;c giao dịch vẫn diễn ra nhộn nhịp ở tất cả c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c. Tuy nhi&#234;n từ đầu th&#225;ng 4, khi một số ng&#226;n h&#224;ng b&#225;o hết hạn mức room t&#237;n dụng cho vay với bất động sản, lượng giao dịch giảm dần. C&#224;ng về cuối năm thị trường c&#224;ng chậm lại.

Theo một số đơn vị nghi&#234;n cứu, sức mua nh&#224; ở đ&#227; xuống thấp nhất trong v&#242;ng 5 năm qua. Một số chủ đầu tư phải giảm gi&#225; tới 40-50%, nhưng lượng giao dịch chưa được cải thiện nhiều. Giao dịch th&#224;nh c&#244;ng chỉ tập trung ở ph&#226;n kh&#250;c nh&#224; c&#243; thể ở ngay, mức gi&#225; vừa phải.

B&#234;n cạnh đ&#243; l&#224; một số vấn đề nổi bật kh&#225;c như dự Luật đất đai sửa đổi c&#243; nhiều thay đổi quan trọng, Bộ X&#226;y dựng đề xuất về việc sở hữu chung cư c&#243; thời hạn, t&#236;nh trạng lệch pha cung cầu tr&#234;n thị trường bất động sản ng&#224;y c&#224;ng nới rộng, thiếu nh&#224; gi&#225; rẻ. Tới ng&#224;y 17/11/2022, Thủ tướng Ch&#237;nh phủ th&#224;nh lập Tổ C&#244;ng t&#225;c của Thủ tướng về r&#224; so&#225;t, đ&#244;n đốc, hướng dẫn th&#225;o gỡ kh&#243; khăn cho bất động sản.

Mặc d&#249; nhiều nh&#224; đầu tư đang hoang mang trước những thay đổi v&#224; diễn biến kh&#243; lường, TS. Cấn Văn Lực – chuy&#234;n gia kinh tế trưởng BIDV cho biết dựa tr&#234;n dữ liệu lịch sử, sự so s&#225;nh với quốc tế v&#224; c&#225;c ph&#226;n t&#237;ch, giới chuy&#234;n gia nhận định thị trường bất động sản c&#243; khả năng sẽ phục hồi dần dần v&#224;o qu&#253; IV/2023 với 4 l&#253; do.

“L&#253; do thứ nhất l&#224; tới thời điểm đ&#243;, một số vướng mắc của c&#225;c dự &#225;n bất động sản m&#224; Tổ C&#244;ng t&#225;c đ&#227; v&#224; đang chỉ ra sẽ thấy được phương &#225;n xử l&#253;. &#221; t&#244;i l&#224; đ&#227; nh&#236;n thấy &#225;nh s&#225;ng cuối đường hầm”, &#244;ng ph&#225;t biểu trong chương tr&#236;nh Landshow của VTV Money với chủ đề “Năm mới x&#244;ng đất n&#224;o”.

Thứ hai, vị chuy&#234;n gia đ&#225;nh gi&#225; đến thời điểm qu&#253; IV/2023, những vi phạm li&#234;n quan đến chứng kho&#225;n, tr&#225;i phiếu doanh nghiệp v&#224; một số dự &#225;n bất động sản thời gian qua cũng sẽ được xử l&#253; rốt r&#225;o.

L&#253; do thứ ba xuất ph&#225;t từ t&#236;nh h&#236;nh quốc tế. &#212;ng Lực dự đo&#225;n Mỹ sẽ tăng l&#227;i suất đến hết qu&#253; I/2023, sau đ&#243; tạm thời dừng lại trong bối cảnh lạm ph&#225;t đ&#227; qua đỉnh. Kinh tế Mỹ được dự b&#225;o c&#243; thể rơi v&#224;o suy tho&#225;i từ qu&#253; II/2023. Tại ch&#226;u &#194;u v&#224; ch&#226;u &#193;, về cơ bản l&#227;i suất sẽ tăng đến hết qu&#253; II, sau đ&#243; đi ngang.

“Nếu kinh tế thế giới xấu đi, ngay lập tức v&#224;o đầu qu&#253; I/2024 họ c&#243; thể giảm l&#227;i suất từ từ. Nh&#224; đầu tư với dự b&#225;o của m&#236;nh th&#244;ng thường sẽ chiết khấu trước. Do đ&#243;, đến tầm qu&#253; IV/2023 sẽ đủ cơ sở để thị trường bắt đầu phục hồi”, TS. Lực ph&#226;n t&#237;ch, đồng thời b&#224;y tỏ hy vọng năm 2023 mức l&#227;i suất tại Việt Nam chưa qu&#225; &#225;p lực, vẫn tăng nhẹ.

“Tuy nhi&#234;n, t&#244;i nghĩ Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước v&#224; Ch&#237;nh phủ kh&#244;ng muốn để l&#227;i suất tăng, bởi như vậy sẽ cực kỳ kh&#243; khăn cho người d&#226;n v&#224; doanh nghiệp. Ch&#250;ng t&#244;i hy vọng mặt bằng l&#227;i suất tương đối ổn định trong năm 2023. L&#227;i suất ổn định l&#224; dấu hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản, bởi mỗi khi l&#227;i suất tăng bất động sản sẽ đi xuống ở cả thế giới v&#224; Việt Nam”, &#244;ng cho hay.

Cơ sở cuối c&#249;ng TS. Lực đưa ra cho dự b&#225;o về sự phục hồi của thị trường bất động sản l&#224; vấn đề d&#242;ng vốn. &#212;ng chỉ ra rằng v&#224;o đầu năm 2023, Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước sẽ bắt đầu ph&#226;n bổ hạn mức tăng trưởng t&#237;n dụng. Khi thị trường tr&#225;i phiếu doanh nghiệp được th&#225;o gỡ, việc doanh nghiệp huy động vốn từ thị trường tr&#225;i phiếu sẽ s&#225;ng sủa hơn.

“Ngo&#224;i ra, ch&#250;ng t&#244;i dự b&#225;o thị trường chứng kho&#225;n năm tới cũng phục hồi nhẹ, tăng ở mức 10-15%. Điều n&#224;y c&#243; t&#237;nh li&#234;n th&#244;ng rất t&#237;ch cực với thị trường bất động sản. Chừng đấy l&#253; do cho thấy đến qu&#253; IV/2023 c&#243; thể c&#243; dấu hiệu phục hồi, nhưng sẽ từ từ, v&#236; c&#242;n nhiều vấn đề ch&#250;ng ta cần thời gian để xử l&#253;”, TS. Lực kết luận.

Có thể nói thị trường bất động sản đã trải qua một năm 2022 nhiều thăng trầm. Giai đoạn đầu năm, các giao dịch vẫn diễn ra nhộn nhịp ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên từ đầu tháng 4, khi một số ngân hàng báo hết hạn mức room tín dụng cho vay với bất động sản, lượng giao dịch giảm dần. Càng về cuối năm thị trường càng chậm lại.

Theo một số đơn vị nghiên cứu, sức mua nhà ở đã xuống thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Một số chủ đầu tư phải giảm giá tới 40-50%, nhưng lượng giao dịch chưa được cải thiện nhiều. Giao dịch thành công chỉ tập trung ở phân khúc nhà có thể ở ngay, mức giá vừa phải.

Bên cạnh đó là một số vấn đề nổi bật khác như dự Luật đất đai sửa đổi có nhiều thay đổi quan trọng, Bộ Xây dựng đề xuất về việc sở hữu chung cư có thời hạn, tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản ngày càng nới rộng, thiếu nhà giá rẻ. Tới ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cho bất động sản.

Mặc dù nhiều nhà đầu tư đang hoang mang trước những thay đổi và diễn biến khó lường, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết dựa trên dữ liệu lịch sử, sự so sánh với quốc tế và các phân tích, giới chuyên gia nhận định thị trường bất động sản có khả năng sẽ phục hồi dần dần vào quý IV/2023 với 4 lý do.

“Lý do thứ nhất là tới thời điểm đó, một số vướng mắc của các dự án bất động sản mà Tổ Công tác đã và đang chỉ ra sẽ thấy được phương án xử lý. Ý tôi là đã nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm”, ông phát biểu trong chương trình Landshow của VTV Money với chủ đề “Năm mới xông đất nào”.

Thứ hai, vị chuyên gia đánh giá đến thời điểm quý IV/2023, những vi phạm liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và một số dự án bất động sản thời gian qua cũng sẽ được xử lý rốt ráo.

Lý do thứ ba xuất phát từ tình hình quốc tế. Ông Lực dự đoán Mỹ sẽ tăng lãi suất đến hết quý I/2023, sau đó tạm thời dừng lại trong bối cảnh lạm phát đã qua đỉnh. Kinh tế Mỹ được dự báo có thể rơi vào suy thoái từ quý II/2023. Tại châu Âu và châu Á, về cơ bản lãi suất sẽ tăng đến hết quý II, sau đó đi ngang.

“Nếu kinh tế thế giới xấu đi, ngay lập tức vào đầu quý I/2024 họ có thể giảm lãi suất từ từ. Nhà đầu tư với dự báo của mình thông thường sẽ chiết khấu trước. Do đó, đến tầm quý IV/2023 sẽ đủ cơ sở để thị trường bắt đầu phục hồi”, TS. Lực phân tích, đồng thời bày tỏ hy vọng năm 2023 mức lãi suất tại Việt Nam chưa quá áp lực, vẫn tăng nhẹ.

“Tuy nhiên, tôi nghĩ Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ không muốn để lãi suất tăng, bởi như vậy sẽ cực kỳ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng mặt bằng lãi suất tương đối ổn định trong năm 2023. Lãi suất ổn định là dấu hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản, bởi mỗi khi lãi suất tăng bất động sản sẽ đi xuống ở cả thế giới và Việt Nam”, ông cho hay.

Cơ sở cuối cùng TS. Lực đưa ra cho dự báo về sự phục hồi của thị trường bất động sản là vấn đề dòng vốn. Ông chỉ ra rằng vào đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước sẽ bắt đầu phân bổ hạn mức tăng trưởng tín dụng. Khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ, việc doanh nghiệp huy động vốn từ thị trường trái phiếu sẽ sáng sủa hơn.

“Ngoài ra, chúng tôi dự báo thị trường chứng khoán năm tới cũng phục hồi nhẹ, tăng ở mức 10-15%. Điều này có tính liên thông rất tích cực với thị trường bất động sản. Chừng đấy lý do cho thấy đến quý IV/2023 có thể có dấu hiệu phục hồi, nhưng sẽ từ từ, vì còn nhiều vấn đề chúng ta cần thời gian để xử lý”, TS. Lực kết luận.