Trong năm 2025, c&aacute;c chủ đầu tư sẽ cải thiện doanh số b&aacute;n h&agrave;ng v&agrave; hiệu quả t&agrave;i ch&iacute;nh, nhờ hoạt động ph&aacute;t triển dự &aacute;n gia tăng từ nửa cuối năm 2024 th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới, c&ugrave;ng với t&acirc;m l&yacute; t&iacute;ch cực của người mua nh&agrave;.

Đ&acirc;y l&agrave; nhận định của VIS Rating trong b&aacute;o c&aacute;o xếp hạng t&iacute;n nhiệm ng&agrave;nh bất động sản nh&agrave; ở ph&aacute;t h&agrave;nh ng&agrave;y 6/3.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/bat-dong-san20240806111330.jpg" style="height:371px; width:600px">

Ảnh minh họa.

Theo đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm, mặc d&ugrave; c&oacute; sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận v&agrave; nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận v&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động (CFO) của c&aacute;c chủ đầu tư bất động sản nh&agrave; ở tiếp tục suy yếu v&agrave;o năm 2024. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c chủ đầu tư sẽ c&oacute; hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025 khi Luật Đất đai, Luật Nh&agrave; ở v&agrave; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi c&oacute; hiệu lực từ th&aacute;ng 8/2024, c&ugrave;ng hơn 20 nghị định/th&ocirc;ng tư, gi&uacute;p th&uacute;c đẩy hoạt động ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; b&aacute;n h&agrave;ng.

Số liệu của VIS Rating cho thấy, số lượng dự &aacute;n được cấp ph&eacute;p mới trong năm 2024 tăng 16% so với năm 2023 (YoY). Tại c&aacute;c thị trường lớn như H&agrave; Nội v&agrave; TP HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 90% YoY, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, l&ecirc;n tới 106%.

&ldquo;Nguồn cung nh&agrave; ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025 nhưng sự phục hồi sẽ kh&ocirc;ng đồng đều. Ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản nh&agrave; ở sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chậm hơn,&rdquo; nh&oacute;m ph&acirc;n t&iacute;ch n&ecirc;u nhận định.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307090826.jpg" style="height:327px; width:600px">

Nguồn cung v&agrave; nhu cầu nh&agrave; ở tăng trở lại.

Về hiệu quả kinh doanh của c&aacute;c doanh nghiệp, VIS Rating cho biết, c&ugrave;ng với điều kiện kinh doanh cải thiện, c&aacute;c chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đ&aacute;ng kể, tăng 183% YoY trong qu&yacute; 4/2024, g&oacute;p phần l&agrave;m tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.

Tuy nhi&ecirc;n, tổng lợi nhuận r&ograve;ng vẫn giảm 7% do chi ph&iacute; l&atilde;i vay cao hơn v&agrave; khoản lỗ hoạt động của c&aacute;c chủ đầu tư đang gặp c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute;, bao gồm Danh Kh&ocirc;i (<a class='symbol'>NRC</a>), Năm Bảy Bảy (<a class='symbol'>NBB</a>) v&agrave; Đầu tư <a class='symbol'>LDG</a> (<a class='symbol'>LDG</a>).

Chỉ c&oacute; 10 trong số 30 c&ocirc;ng ty trong danh s&aacute;ch theo d&otilde;i của VIS Rating ho&agrave;n th&agrave;nh kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. C&aacute;c chủ đầu tư lớn như Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) &ndash; c&ocirc;ng ty mẹ của Bất động sản H&agrave; An, Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>) v&agrave; Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>) ghi nhận bi&ecirc;n lợi nhuận cao hơn sau khi ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quan trọng, chủ yếu ở ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng.

Nh&oacute;m ph&acirc;n t&iacute;ch kỳ vọng lợi nhuận của c&aacute;c chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số b&aacute;n h&agrave;ng tăng mạnh, th&uacute;c đẩy ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307090828.jpg" style="height:322px; width:600px">

Chỉ 10 tr&ecirc;n 30 c&ocirc;ng ty ho&agrave;n th&agrave;nh kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Về t&igrave;nh h&igrave;nh t&agrave;i ch&iacute;nh, số liệu của VIS Rating cho thấy, năm 2024, tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư tăng 20% YoY, l&ecirc;n 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để t&agrave;i trợ chi ph&iacute; ph&aacute;t triển dự &aacute;n (<a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>NLG</a>, <a class='symbol'>DXG</a>), bổ sung vốn lưu động hoặc t&aacute;i cấu tr&uacute;c nợ đến hạn (<a class='symbol'>NVL</a>, <a class='symbol'>NBB</a>).

Nợ tăng l&ecirc;n dẫn đến chi ph&iacute; l&atilde;i vay tăng 41% YoY, l&agrave;m suy giảm tỷ lệ bao phủ l&atilde;i vay, phản &aacute;nh qua EBIT (lợi nhuận trước thuế v&agrave; l&atilde;i vay)/chi ph&iacute; l&atilde;i vay từ 8,7 lần giảm xuống 5,6 lần. Tỷ lệ nợ/EBITDA (lợi nhuận trước l&atilde;i vay, thuế v&agrave; khấu hao), thể hiện tỷ lệ đ&ograve;n bẩy b&igrave;nh qu&acirc;n, từ 2,7 lần trong năm 2023 tăng l&ecirc;n 3,3 lần trong năm 2024.

Hầu hết c&aacute;c chủ đầu tư c&oacute; d&ograve;ng tiền hoạt động &acirc;m trong năm 2024 khi nhiều doanh nghiệp đ&atilde; gia tăng giải ng&acirc;n để đẩy nhanh ph&aacute;t triển dự &aacute;n sau khi được ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; dự kiến sẽ mở b&aacute;n dự &aacute;n v&agrave;o năm 2025 (<a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>PDR</a>). Trong khi đ&oacute;, một số chủ đầu tư kh&aacute;c vẫn đang vướng t&igrave;nh trạng chậm trả gốc, l&atilde;i tr&aacute;i phiếu v&agrave; c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n (<a class='symbol'>NVL</a>, <a class='symbol'>NBB</a>).

VIS Rating kỳ vọng hồ sơ t&iacute;n nhiệm của ng&agrave;nh sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ d&ograve;ng tiền thu từ b&aacute;n h&agrave;ng được cải thiện, dẫn đầu bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>DXG</a> v&agrave; <a class='symbol'>NLG</a>, với kế hoạch mở b&aacute;n tăng mạnh tại c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307091132.jpg" style="height:313px; width:600px">

Khả năng trả nợ của ng&agrave;nh duy tr&igrave; mức yếu, phản &aacute;nh qua tỷ lệ đ&ograve;n bẩy gia tăng v&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động &acirc;m.

T&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực kh&aacute;c, theo đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm, l&agrave; nguồn tiền mặt của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng 46% YoY trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ v&agrave;o d&ograve;ng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư v&agrave; t&agrave;i ch&iacute;nh. Điều n&agrave;y đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng l&ecirc;n th&ocirc;ng qua vay ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; c&aacute;c hoạt động t&aacute;i cấu tr&uacute;c dự &aacute;n như mua b&aacute;n v&agrave; s&aacute;p nhập, hợp đồng hợp t&aacute;c kinh doanh v&agrave; chuyển nhượng cổ phần.

Trong năm 2024, dư nợ t&iacute;n dụng kinh doanh bất động sản tăng 32% YoY, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. C&aacute;c chủ đầu tư dần kh&ocirc;i phục khả năng tiếp cận nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh mới từ thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ c&aacute;c cải c&aacute;ch ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; quy định mới được ban h&agrave;nh.

Trong th&aacute;ng 12/2024, gi&aacute; trị ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp mới của ng&agrave;nh đạt 31.200 tỷ đồng (tăng 342% YoY), được hỗ trợ bởi việc &aacute;p dụng bảo l&atilde;nh thanh to&aacute;n chủ yếu bởi c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng. 40% lượng tr&aacute;i phiếu mới ph&aacute;t h&agrave;nh c&oacute; bảo l&atilde;nh thanh to&aacute;n, tăng đ&aacute;ng kể so với mức 17% trong 11 th&aacute;ng đầu năm. VIS Rating dự ph&oacute;ng c&aacute;c chủ đầu tư sẽ duy tr&igrave; khả năng tiếp cận tốt với c&aacute;c nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh mới trong năm 2025.

<a href="https://mekongasean.vn/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-39007.html">Phạm Ngọc-Link gốc</a>

Trong năm 2025, các chủ đầu tư sẽ cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính, nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024 thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới, cùng với tâm lý tích cực của người mua nhà.


Trong năm 2025, c&aacute;c chủ đầu tư sẽ cải thiện doanh số b&aacute;n h&agrave;ng v&agrave; hiệu quả t&agrave;i ch&iacute;nh, nhờ hoạt động ph&aacute;t triển dự &aacute;n gia tăng từ nửa cuối năm 2024 th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới, c&ugrave;ng với t&acirc;m l&yacute; t&iacute;ch cực của người mua nh&agrave;.

Đ&acirc;y l&agrave; nhận định của VIS Rating trong b&aacute;o c&aacute;o xếp hạng t&iacute;n nhiệm ng&agrave;nh bất động sản nh&agrave; ở ph&aacute;t h&agrave;nh ng&agrave;y 6/3.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/bat-dong-san20240806111330.jpg" style="height:371px; width:600px" />

Ảnh minh họa.

Theo đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm, mặc d&ugrave; c&oacute; sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận v&agrave; nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận v&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động (CFO) của c&aacute;c chủ đầu tư bất động sản nh&agrave; ở tiếp tục suy yếu v&agrave;o năm 2024. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c chủ đầu tư sẽ c&oacute; hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025 khi Luật Đất đai, Luật Nh&agrave; ở v&agrave; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi c&oacute; hiệu lực từ th&aacute;ng 8/2024, c&ugrave;ng hơn 20 nghị định/th&ocirc;ng tư, gi&uacute;p th&uacute;c đẩy hoạt động ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; b&aacute;n h&agrave;ng.

Số liệu của VIS Rating cho thấy, số lượng dự &aacute;n được cấp ph&eacute;p mới trong năm 2024 tăng 16% so với năm 2023 (YoY). Tại c&aacute;c thị trường lớn như H&agrave; Nội v&agrave; TP HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 90% YoY, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, l&ecirc;n tới 106%.

&ldquo;Nguồn cung nh&agrave; ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025 nhưng sự phục hồi sẽ kh&ocirc;ng đồng đều. Ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản nh&agrave; ở sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chậm hơn,&rdquo; nh&oacute;m ph&acirc;n t&iacute;ch n&ecirc;u nhận định.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307090826.jpg" style="height:327px; width:600px" />

Nguồn cung v&agrave; nhu cầu nh&agrave; ở tăng trở lại.

Về hiệu quả kinh doanh của c&aacute;c doanh nghiệp, VIS Rating cho biết, c&ugrave;ng với điều kiện kinh doanh cải thiện, c&aacute;c chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đ&aacute;ng kể, tăng 183% YoY trong qu&yacute; 4/2024, g&oacute;p phần l&agrave;m tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.

Tuy nhi&ecirc;n, tổng lợi nhuận r&ograve;ng vẫn giảm 7% do chi ph&iacute; l&atilde;i vay cao hơn v&agrave; khoản lỗ hoạt động của c&aacute;c chủ đầu tư đang gặp c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute;, bao gồm Danh Kh&ocirc;i (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) v&agrave; Đầu tư LDG (LDG).

Chỉ c&oacute; 10 trong số 30 c&ocirc;ng ty trong danh s&aacute;ch theo d&otilde;i của VIS Rating ho&agrave;n th&agrave;nh kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. C&aacute;c chủ đầu tư lớn như Đất Xanh (DXG) &ndash; c&ocirc;ng ty mẹ của Bất động sản H&agrave; An, Nam Long (NLG) v&agrave; Vinhomes (VHM) ghi nhận bi&ecirc;n lợi nhuận cao hơn sau khi ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quan trọng, chủ yếu ở ph&acirc;n kh&uacute;c thấp tầng.

Nh&oacute;m ph&acirc;n t&iacute;ch kỳ vọng lợi nhuận của c&aacute;c chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số b&aacute;n h&agrave;ng tăng mạnh, th&uacute;c đẩy ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307090828.jpg" style="height:322px; width:600px" />

Chỉ 10 tr&ecirc;n 30 c&ocirc;ng ty ho&agrave;n th&agrave;nh kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Về t&igrave;nh h&igrave;nh t&agrave;i ch&iacute;nh, số liệu của VIS Rating cho thấy, năm 2024, tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư tăng 20% YoY, l&ecirc;n 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để t&agrave;i trợ chi ph&iacute; ph&aacute;t triển dự &aacute;n (VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc t&aacute;i cấu tr&uacute;c nợ đến hạn (NVL, NBB).

Nợ tăng l&ecirc;n dẫn đến chi ph&iacute; l&atilde;i vay tăng 41% YoY, l&agrave;m suy giảm tỷ lệ bao phủ l&atilde;i vay, phản &aacute;nh qua EBIT (lợi nhuận trước thuế v&agrave; l&atilde;i vay)/chi ph&iacute; l&atilde;i vay từ 8,7 lần giảm xuống 5,6 lần. Tỷ lệ nợ/EBITDA (lợi nhuận trước l&atilde;i vay, thuế v&agrave; khấu hao), thể hiện tỷ lệ đ&ograve;n bẩy b&igrave;nh qu&acirc;n, từ 2,7 lần trong năm 2023 tăng l&ecirc;n 3,3 lần trong năm 2024.

Hầu hết c&aacute;c chủ đầu tư c&oacute; d&ograve;ng tiền hoạt động &acirc;m trong năm 2024 khi nhiều doanh nghiệp đ&atilde; gia tăng giải ng&acirc;n để đẩy nhanh ph&aacute;t triển dự &aacute;n sau khi được ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; dự kiến sẽ mở b&aacute;n dự &aacute;n v&agrave;o năm 2025 (VHM, KDH, PDR). Trong khi đ&oacute;, một số chủ đầu tư kh&aacute;c vẫn đang vướng t&igrave;nh trạng chậm trả gốc, l&atilde;i tr&aacute;i phiếu v&agrave; c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n (NVL, NBB).

VIS Rating kỳ vọng hồ sơ t&iacute;n nhiệm của ng&agrave;nh sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ d&ograve;ng tiền thu từ b&aacute;n h&agrave;ng được cải thiện, dẫn đầu bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG v&agrave; NLG, với kế hoạch mở b&aacute;n tăng mạnh tại c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250307/images/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-20250307091132.jpg" style="height:313px; width:600px" />

Khả năng trả nợ của ng&agrave;nh duy tr&igrave; mức yếu, phản &aacute;nh qua tỷ lệ đ&ograve;n bẩy gia tăng v&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động &acirc;m.

T&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực kh&aacute;c, theo đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm, l&agrave; nguồn tiền mặt của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng 46% YoY trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ v&agrave;o d&ograve;ng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư v&agrave; t&agrave;i ch&iacute;nh. Điều n&agrave;y đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng l&ecirc;n th&ocirc;ng qua vay ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; c&aacute;c hoạt động t&aacute;i cấu tr&uacute;c dự &aacute;n như mua b&aacute;n v&agrave; s&aacute;p nhập, hợp đồng hợp t&aacute;c kinh doanh v&agrave; chuyển nhượng cổ phần.

Trong năm 2024, dư nợ t&iacute;n dụng kinh doanh bất động sản tăng 32% YoY, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. C&aacute;c chủ đầu tư dần kh&ocirc;i phục khả năng tiếp cận nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh mới từ thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ c&aacute;c cải c&aacute;ch ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; quy định mới được ban h&agrave;nh.

Trong th&aacute;ng 12/2024, gi&aacute; trị ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp mới của ng&agrave;nh đạt 31.200 tỷ đồng (tăng 342% YoY), được hỗ trợ bởi việc &aacute;p dụng bảo l&atilde;nh thanh to&aacute;n chủ yếu bởi c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng. 40% lượng tr&aacute;i phiếu mới ph&aacute;t h&agrave;nh c&oacute; bảo l&atilde;nh thanh to&aacute;n, tăng đ&aacute;ng kể so với mức 17% trong 11 th&aacute;ng đầu năm. VIS Rating dự ph&oacute;ng c&aacute;c chủ đầu tư sẽ duy tr&igrave; khả năng tiếp cận tốt với c&aacute;c nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh mới trong năm 2025.

<a href="https://mekongasean.vn/vis-rating-loi-nhuan-doanh-nghiep-bat-dong-san-se-cai-thien-trong-nam-2025-39007.html">Phạm Ngọc-Link gốc</a>