Sự &ldquo;lẹt đẹt&rdquo; của nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&aacute;i ngược hẳn với diễn biến &ldquo;n&oacute;ng sốt&rdquo; của gi&aacute; nh&agrave; đất tr&ecirc;n thị trường thời gian qua.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/novaland-751020240430044721_2162530.jpeg" style="height:315px; width:600px">

Ảnh minh họa: Novaland

Gần như kh&ocirc;ng tăng gi&aacute; kể từ đầu năm 2024 nhưng trong đợt điều chỉnh vừa qua, nh&oacute;m bất động sản vẫn tiếp tục bị điều chỉnh. Kết phi&ecirc;n cuối tuần trước, c&aacute;c m&atilde; lớn như <a class='symbol'>VIC</a>, <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>VRE</a>, <a class='symbol'>NVL</a>, <a class='symbol'>PDR</a>, <a class='symbol'>DXG</a>, <a class='symbol'>DIG</a>, <a class='symbol'>CEO</a>... thậm ch&iacute; đều ghi nhận thị gi&aacute; giảm hơn so với đầu năm.

Sự &ldquo;lẹt đẹt&rdquo; của nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&aacute;i ngược hẳn với diễn biến &ldquo;n&oacute;ng sốt&rdquo; của gi&aacute; nh&agrave; đất tr&ecirc;n thị trường thời gian qua. Kh&ocirc;ng chỉ đất nền, gần như tất cả c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản từ nh&agrave; ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư b&igrave;nh d&acirc;n, chung cư cũ cũng đều tăng n&oacute;ng. Đ&oacute; l&agrave; chưa kể c&aacute;c thương vụ đấu gi&aacute; đất với gi&aacute; cao ngất ngưởng.

Sự đối lập tr&ecirc;n c&oacute; vẻ như nghịch l&yacute; nhưng nh&igrave;n kỹ hơn v&agrave;o bản chất th&igrave; cũng kh&ocirc;ng phải kh&ocirc;ng c&oacute; l&yacute; do, bởi nh&agrave; đầu tư chứng kho&aacute;n mới chỉ vừa bước qua &ldquo;cơn đau thương&rdquo; do cổ phiếu bất động sản mang lại hồi năm 2022 n&ecirc;n vẫn c&ograve;n rất e ngại. Thực tế, d&ugrave; thị trường c&oacute; phần s&ocirc;i động trở lại nhưng cung vẫn chưa gặp cầu, thanh khoản thực sự vẫn kh&aacute; ảm đạm.

Hoạt động mua b&aacute;n khi&ecirc;m tốn

Trong b&aacute;o c&aacute;o ng&agrave;nh bất động sản nh&agrave; ở ph&aacute;t h&agrave;nh mới đ&acirc;y, Chứng kho&aacute;n Mirae Asset Việt Nam cho biết, trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024, c&oacute; 35 dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh, với tổng cộng 13.025 căn hộ, tương ứng với giảm 17% v&agrave; 18% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. C&oacute; 61 dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại được cấp ph&eacute;p mới, tăng 35% so với c&ugrave;ng kỳ, cung cấp 31.673 căn hộ mới, tăng 135%. C&oacute; 141 dự &aacute;n nh&agrave; ở h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai với 40.068 căn, giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ.

Về nguồn cung đất nền, c&oacute; 48 dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh với 4.547 căn, tương ứng giảm 33% v&agrave; 5% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước; 52 dự &aacute;n được cấp ph&eacute;p mới, giảm 30% so với c&ugrave;ng kỳ với tổng cộng 8.253 căn mới (tăng 103% so với c&ugrave;ng kỳ).

Theo Mirae Asset, tổng số lượng giao dịch giảm 6,3% so với c&ugrave;ng kỳ trong qu&yacute; III/2024, sau hai qu&yacute; tăng trưởng li&ecirc;n tiếp. Giao dịch đất nền trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024 chiếm 76%, tổng số 325.616 giao dịch, căn hộ v&agrave; nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ chiếm 24% (100.136 giao dịch).

&ldquo;Bối cảnh tổng thể 9 th&aacute;ng 2024 kh&aacute; đan xen, với sự sụt giảm ở cả nh&agrave; ở đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh v&agrave; nh&agrave; ở h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, trong khi số lượng nh&agrave; ở mới được ph&ecirc; duyệt lại tăng l&ecirc;n. Hoạt động mua b&aacute;n tr&ecirc;n thị trường duy tr&igrave; ở mức ổn định v&agrave; khi&ecirc;m tốn, thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn chưa thật sự bền vững,&rdquo; Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Về gi&aacute; bất động sản, đơn vị ph&acirc;n t&iacute;ch cho biết vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung tập trung ở một số dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn do <a class='symbol'>VHM</a>, Capital Land v&agrave; Masterise Homes dẫn đầu, chủ yếu ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung v&agrave; cao cấp (căn hộ tr&ecirc;n 60 - 70 triệu đồng/m2, nh&agrave; liền kề v&agrave; biệt thự tr&ecirc;n 100 - 150 triệu đồng /m2). C&aacute;c lựa chọn hợp l&yacute;, chẳng hạn như căn hộ c&oacute; gi&aacute; từ 20 - 30 triệu đồng/m2, gần như biến mất khỏi thị trường.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-20241118085105.jpg" style="height:303px; width:600px">

Số lượng giao dịch căn hộ, nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ (condos &amp; private house) v&agrave; đất nền (land lot).

Động lực quan trọng nhất để nh&agrave; đầu tư xuống tiền với cổ phiếu bất động sản l&agrave; kết quả kinh doanh cũng chưa mang lại kỳ vọng.So với c&aacute;c ng&agrave;nh phục hồi mạnh mẽ c&ugrave;ng sự phục hồi của nền kinh tế như b&aacute;n lẻ, th&eacute;p, bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp, thuỷ sản, dệt may... th&igrave; nh&oacute;m bất động sản thương mại vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh k&eacute;m t&iacute;ch cực.

Thống k&ecirc; từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất qu&yacute; III/2024 của 76 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n cho thấy, tổng doanh thu v&agrave; tổng l&atilde;i r&ograve;ng chỉ giảm lần lượt 2% v&agrave; 1% so với c&ugrave;ng kỳ. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c doanh nghiệp nằm trong top l&atilde;i v&agrave; ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng chủ yếu thuộc nh&oacute;m khu c&ocirc;ng nghiệp.

Ở nh&oacute;m bất động sản thương mại, c&aacute;c doanh nghiệp &ldquo;họ Vingroup&rdquo; bao gồm Vinhomes v&agrave; Vincom Retail vẫn giữ được vị thế dẫn đầu d&ugrave; kết quả kinh doanh giảm, đ&oacute;ng g&oacute;p khoảng 59% lợi nhuận ng&agrave;nh (c&ugrave;ng kỳ đ&oacute;ng g&oacute;p 80%).

Một số doanh nghiệp l&atilde;i đột biến như Vạn Ph&aacute;t Hưng, Novaland, nhưng lại đến từ hoạt động chuyển nhượng dự &aacute;n, l&atilde;i từ hợp đồng hợp t&aacute;c đầu tư chứ kh&ocirc;ng đến tư doanh số b&aacute;n h&agrave;ng. Trong khi đ&oacute;, c&aacute;c t&ecirc;n tuổi như Đất Xanh, Ph&aacute;t Đạt, DIC Group đều ghi nhận lợi nhuận &ldquo;hẻo&rdquo; do doanh thu b&aacute;n h&agrave;ng k&eacute;m.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-20241118085415.jpg" style="height:295px; width:600px">

Tỷ lệ ho&agrave;n th&agrave;nh (Completion) lợi nhuận sau thuế năm 2024 của một số doanh nghiệp bất động sản.

Mirae Asset dự b&aacute;o, c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản thương mại sẽ kh&ocirc;ng đạt được c&aacute;c mục ti&ecirc;u về doanh thu v&agrave; lợi nhuận r&ograve;ng năm 2024 do điều kiện thị trường kh&ocirc;ng thuận lợi, ngoại trừ Đất Xanh đ&atilde; vượt chỉ ti&ecirc;u lợi nhuận năm do đặt kế hoạch kinh doanh thận trọng tr&ecirc;n mức nền so s&aacute;nh thấp của năm ngo&aacute;i.

Từ g&oacute;c nh&igrave;n định gi&aacute; P/E, Mirae Asset cho rằng hầu hết định gi&aacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty đều nằm ở v&ugrave;ng đầu bảng, dao động từ 40x đến 80x (ngoại trừ <a class='symbol'>VHM</a> ở mức 9x). Tại thời điểm n&agrave;y, c&oacute; hai điều cần thiết để đảo ngược tỷ lệ trở về gi&aacute; trị trung b&igrave;nh, một l&agrave; điều chỉnh gi&aacute; thị trường v&agrave; hai l&agrave; cải thiện lợi nhuận r&ograve;ng, hoặc cả hai. Tuy nhi&ecirc;n hai điều n&agrave;y gần như kh&ocirc;ng thể xảy ra đồng thời.

Đơn vị ph&acirc;n t&iacute;ch kỳ vọng yếu tố đầu ti&ecirc;n sẽ xuất hiện trước sau đ&oacute; đến điều sau, bởi v&igrave; sự phục hồi sẽ bền vững hơn khi n&oacute; gắn liền với sự cải thiện về c&aacute;c yếu tố cơ bản thay v&igrave; chỉ đơn thuần l&agrave; gi&aacute; thị trường tăng vọt từ hoạt động giao dịch ngắn hạn.

<a href="https://mekongasean.vn/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-35708.html">Link gốc</a>

Sự “lẹt đẹt” của nhóm cổ phiếu bất động sản trái ngược hẳn với diễn biến “nóng sốt” của giá nhà đất trên thị trường thời gian qua.


Sự &ldquo;lẹt đẹt&rdquo; của nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&aacute;i ngược hẳn với diễn biến &ldquo;n&oacute;ng sốt&rdquo; của gi&aacute; nh&agrave; đất tr&ecirc;n thị trường thời gian qua.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/novaland-751020240430044721_2162530.jpeg" style="height:315px; width:600px" />

Ảnh minh họa: Novaland

Gần như kh&ocirc;ng tăng gi&aacute; kể từ đầu năm 2024 nhưng trong đợt điều chỉnh vừa qua, nh&oacute;m bất động sản vẫn tiếp tục bị điều chỉnh. Kết phi&ecirc;n cuối tuần trước, c&aacute;c m&atilde; lớn như VIC, VHM, VRE, NVL, PDR, DXG, DIG, CEO... thậm ch&iacute; đều ghi nhận thị gi&aacute; giảm hơn so với đầu năm.

Sự &ldquo;lẹt đẹt&rdquo; của nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&aacute;i ngược hẳn với diễn biến &ldquo;n&oacute;ng sốt&rdquo; của gi&aacute; nh&agrave; đất tr&ecirc;n thị trường thời gian qua. Kh&ocirc;ng chỉ đất nền, gần như tất cả c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản từ nh&agrave; ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư b&igrave;nh d&acirc;n, chung cư cũ cũng đều tăng n&oacute;ng. Đ&oacute; l&agrave; chưa kể c&aacute;c thương vụ đấu gi&aacute; đất với gi&aacute; cao ngất ngưởng.

Sự đối lập tr&ecirc;n c&oacute; vẻ như nghịch l&yacute; nhưng nh&igrave;n kỹ hơn v&agrave;o bản chất th&igrave; cũng kh&ocirc;ng phải kh&ocirc;ng c&oacute; l&yacute; do, bởi nh&agrave; đầu tư chứng kho&aacute;n mới chỉ vừa bước qua &ldquo;cơn đau thương&rdquo; do cổ phiếu bất động sản mang lại hồi năm 2022 n&ecirc;n vẫn c&ograve;n rất e ngại. Thực tế, d&ugrave; thị trường c&oacute; phần s&ocirc;i động trở lại nhưng cung vẫn chưa gặp cầu, thanh khoản thực sự vẫn kh&aacute; ảm đạm.

Hoạt động mua b&aacute;n khi&ecirc;m tốn

Trong b&aacute;o c&aacute;o ng&agrave;nh bất động sản nh&agrave; ở ph&aacute;t h&agrave;nh mới đ&acirc;y, Chứng kho&aacute;n Mirae Asset Việt Nam cho biết, trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024, c&oacute; 35 dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh, với tổng cộng 13.025 căn hộ, tương ứng với giảm 17% v&agrave; 18% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. C&oacute; 61 dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại được cấp ph&eacute;p mới, tăng 35% so với c&ugrave;ng kỳ, cung cấp 31.673 căn hộ mới, tăng 135%. C&oacute; 141 dự &aacute;n nh&agrave; ở h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai với 40.068 căn, giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ.

Về nguồn cung đất nền, c&oacute; 48 dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh với 4.547 căn, tương ứng giảm 33% v&agrave; 5% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước; 52 dự &aacute;n được cấp ph&eacute;p mới, giảm 30% so với c&ugrave;ng kỳ với tổng cộng 8.253 căn mới (tăng 103% so với c&ugrave;ng kỳ).

Theo Mirae Asset, tổng số lượng giao dịch giảm 6,3% so với c&ugrave;ng kỳ trong qu&yacute; III/2024, sau hai qu&yacute; tăng trưởng li&ecirc;n tiếp. Giao dịch đất nền trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024 chiếm 76%, tổng số 325.616 giao dịch, căn hộ v&agrave; nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ chiếm 24% (100.136 giao dịch).

&ldquo;Bối cảnh tổng thể 9 th&aacute;ng 2024 kh&aacute; đan xen, với sự sụt giảm ở cả nh&agrave; ở đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh v&agrave; nh&agrave; ở h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai, trong khi số lượng nh&agrave; ở mới được ph&ecirc; duyệt lại tăng l&ecirc;n. Hoạt động mua b&aacute;n tr&ecirc;n thị trường duy tr&igrave; ở mức ổn định v&agrave; khi&ecirc;m tốn, thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn chưa thật sự bền vững,&rdquo; Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Về gi&aacute; bất động sản, đơn vị ph&acirc;n t&iacute;ch cho biết vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung tập trung ở một số dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn do VHM, Capital Land v&agrave; Masterise Homes dẫn đầu, chủ yếu ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung v&agrave; cao cấp (căn hộ tr&ecirc;n 60 - 70 triệu đồng/m2, nh&agrave; liền kề v&agrave; biệt thự tr&ecirc;n 100 - 150 triệu đồng /m2). C&aacute;c lựa chọn hợp l&yacute;, chẳng hạn như căn hộ c&oacute; gi&aacute; từ 20 - 30 triệu đồng/m2, gần như biến mất khỏi thị trường.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-20241118085105.jpg" style="height:303px; width:600px" />

Số lượng giao dịch căn hộ, nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ (condos &amp; private house) v&agrave; đất nền (land lot).

Động lực quan trọng nhất để nh&agrave; đầu tư xuống tiền với cổ phiếu bất động sản l&agrave; kết quả kinh doanh cũng chưa mang lại kỳ vọng.So với c&aacute;c ng&agrave;nh phục hồi mạnh mẽ c&ugrave;ng sự phục hồi của nền kinh tế như b&aacute;n lẻ, th&eacute;p, bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp, thuỷ sản, dệt may... th&igrave; nh&oacute;m bất động sản thương mại vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh k&eacute;m t&iacute;ch cực.

Thống k&ecirc; từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất qu&yacute; III/2024 của 76 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n cho thấy, tổng doanh thu v&agrave; tổng l&atilde;i r&ograve;ng chỉ giảm lần lượt 2% v&agrave; 1% so với c&ugrave;ng kỳ. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c doanh nghiệp nằm trong top l&atilde;i v&agrave; ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng chủ yếu thuộc nh&oacute;m khu c&ocirc;ng nghiệp.

Ở nh&oacute;m bất động sản thương mại, c&aacute;c doanh nghiệp &ldquo;họ Vingroup&rdquo; bao gồm Vinhomes v&agrave; Vincom Retail vẫn giữ được vị thế dẫn đầu d&ugrave; kết quả kinh doanh giảm, đ&oacute;ng g&oacute;p khoảng 59% lợi nhuận ng&agrave;nh (c&ugrave;ng kỳ đ&oacute;ng g&oacute;p 80%).

Một số doanh nghiệp l&atilde;i đột biến như Vạn Ph&aacute;t Hưng, Novaland, nhưng lại đến từ hoạt động chuyển nhượng dự &aacute;n, l&atilde;i từ hợp đồng hợp t&aacute;c đầu tư chứ kh&ocirc;ng đến tư doanh số b&aacute;n h&agrave;ng. Trong khi đ&oacute;, c&aacute;c t&ecirc;n tuổi như Đất Xanh, Ph&aacute;t Đạt, DIC Group đều ghi nhận lợi nhuận &ldquo;hẻo&rdquo; do doanh thu b&aacute;n h&agrave;ng k&eacute;m.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241118/images/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-20241118085415.jpg" style="height:295px; width:600px" />

Tỷ lệ ho&agrave;n th&agrave;nh (Completion) lợi nhuận sau thuế năm 2024 của một số doanh nghiệp bất động sản.

Mirae Asset dự b&aacute;o, c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản thương mại sẽ kh&ocirc;ng đạt được c&aacute;c mục ti&ecirc;u về doanh thu v&agrave; lợi nhuận r&ograve;ng năm 2024 do điều kiện thị trường kh&ocirc;ng thuận lợi, ngoại trừ Đất Xanh đ&atilde; vượt chỉ ti&ecirc;u lợi nhuận năm do đặt kế hoạch kinh doanh thận trọng tr&ecirc;n mức nền so s&aacute;nh thấp của năm ngo&aacute;i.

Từ g&oacute;c nh&igrave;n định gi&aacute; P/E, Mirae Asset cho rằng hầu hết định gi&aacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty đều nằm ở v&ugrave;ng đầu bảng, dao động từ 40x đến 80x (ngoại trừ VHM ở mức 9x). Tại thời điểm n&agrave;y, c&oacute; hai điều cần thiết để đảo ngược tỷ lệ trở về gi&aacute; trị trung b&igrave;nh, một l&agrave; điều chỉnh gi&aacute; thị trường v&agrave; hai l&agrave; cải thiện lợi nhuận r&ograve;ng, hoặc cả hai. Tuy nhi&ecirc;n hai điều n&agrave;y gần như kh&ocirc;ng thể xảy ra đồng thời.

Đơn vị ph&acirc;n t&iacute;ch kỳ vọng yếu tố đầu ti&ecirc;n sẽ xuất hiện trước sau đ&oacute; đến điều sau, bởi v&igrave; sự phục hồi sẽ bền vững hơn khi n&oacute; gắn liền với sự cải thiện về c&aacute;c yếu tố cơ bản thay v&igrave; chỉ đơn thuần l&agrave; gi&aacute; thị trường tăng vọt từ hoạt động giao dịch ngắn hạn.

<a href="https://mekongasean.vn/vi-dau-co-phieu-bat-dong-san-van-ngup-lan-duoi-vung-day-35708.html">Link gốc</a>

Thị trường

Asean Times

Vì đâu cổ phiếu bất động sản vẫn 'ngụp lặn' dưới vùng đáy

Trần Ngọc Thảo

GDP1000 Tỷ

Duy Thần

Chicomottrendoi

V&#236; những thằng viete bảo nhảm lồ…n như m&#224;y

Vì những thằng viete bảo nhảm lồ…n như mày

Cổ Đông Chiến Lược

Tui bị b&#224; Nguyễn Thị Phước c&#249;ng đ&#225;m Lan Phương real lừa mua dự &#225;n ma T&#226;n Quy town chiếm đoạt tiền n&#234;n giờ tui sợ mấy cty bds bs sale s&#224;n lắm, h chỉ d&#225;m mua đất d&#226;n. Mất uy t&#237;n thế th&#236; cổ cũng vậy th&#244;i

Tui bị bà Nguyễn Thị Phước cùng đám Lan Phương real lừa mua dự án ma Tân Quy town chiếm đoạt tiền nên giờ tui sợ mấy cty bds bs sale sàn lắm, h chỉ dám mua đất dân. Mất uy tín thế thì cổ cũng vậy thôi

Lê Minh Thiên Tôn

C&#225;c A cứ nghĩ đơn giản l&#224; x&#226;y xong rồi l&#249;a đ&#225;m g&#224; v&#224;o nhốt trong đ&#243;..&#128514;

Các A cứ nghĩ đơn giản là xây xong rồi lùa đám gà vào nhốt trong đó..😂

LONG TỨ 

Vhm chưa gom
Xong cổ phiếu quỹ th&#236; bds chạy đc c

Vhm chưa gom
Xong cổ phiếu quỹ thì bds chạy đc c

Thua 50% tài Sản

C&#243; m&#236;nh con DIG kh&#244;ng tăng th&#244;i &#129315;

Có mình con DIG không tăng thôi 🤣

Công Tuyền Chim Dar Dar Bướm

T m&#224; b&#225;n được l&#244; đất l&#224; full mờ chin v&#224;o cổ đất.

T mà bán được lô đất là full mờ chin vào cổ đất.