Cuối năm 2023, HĐQT Tập đo&agrave;n Nam M&ecirc; K&ocirc;ng (HNX: <a class='symbol'>VC3</a>) k&iacute; hợp đồng hợp t&aacute;c đầu tư với C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest tại ph&acirc;n khu thấp tầng dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2. Đ&acirc;y l&agrave; động th&aacute;i g&acirc;y bất ngờ của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng, để lại kh&ocirc;ng &iacute;t băn khoăn trong l&ograve;ng cổ đ&ocirc;ng v&agrave; giới quan s&aacute;t.

	Khi Nam M&ecirc; K&ocirc;ng mời &ldquo;người lạ&rdquo; ăn cỗ

	Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đang l&agrave; &ldquo;ng&ocirc;i sao mới&rdquo; của thị trường bất động sản Việt Nam khi tr&igrave;nh diễn vũ điệu tăng trưởng đẹp mắt trong những năm qua. Cụ thể, năm 2022, c&ocirc;ng ty đạt doanh thu 552 tỷ đồng, tăng 156%; l&atilde;i trước thuế đạt 96,5 tỷ đồng, tăng 22% so với năm trước. Năm 2023, doanh thu tiếp tục tăng 46% l&ecirc;n 806 tỷ đồng; l&atilde;i trước thuế tăng 85% l&ecirc;n 179 tỷ đồng, cao nhất lịch sử. 9 th&aacute;ng năm 2024, doanh thu đạt 454 tỷ đồng, tăng 18%; l&atilde;i trước thuế đi ngang, đạt 70 tỷ đồng.

	Động lực l&agrave;m n&ecirc;n đ&agrave; tăng trưởng ấn tượng tr&ecirc;n l&agrave; dự &aacute;n Khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2 (nằm tại b&aacute;n đảo Bảo Ninh, TP.Đồng Hới, tỉnh Quảng B&igrave;nh). Dự &aacute;n c&oacute; quy m&ocirc; 18,18ha, tổng mức đầu tư 5.000 tỷ đồng, l&agrave; dự &aacute;n quan trọng nhất của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng từ khi &ocirc;ng Kiều Xu&acirc;n Nam &ldquo;tức vị&rdquo; chủ tịch HĐQT (năm 2018).

	Một dự &aacute;n &ldquo;ngon ăn&rdquo; như vậy, lẽ thường kh&ocirc;ng doanh nghiệp n&agrave;o muốn chia phần với một b&ecirc;n kh&aacute;c. Thế nhưng, cuối năm 2023, HĐQT Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đột ngột mời C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest hợp t&aacute;c đầu tư đối với ph&acirc;n khu thấp tầng dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2.

	Theo đ&oacute;, hai b&ecirc;n sẽ hợp t&aacute;c trong thời hạn 5 năm, số tiền hợp t&aacute;c l&agrave; 650 tỷ đồng. Nam M&ecirc; K&ocirc;ng sử dụng bất động sản, quyền t&agrave;i sản ph&aacute;t sinh từ dự &aacute;n thuộc khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2 l&agrave;m t&agrave;i sản bảo đảm cho C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest vay vốn tại VPBank. &Ocirc;ng Đặng Minh Huệ, CEO Nam M&ecirc; K&ocirc;ng, được giao đ&agrave;m ph&aacute;n, quyết định c&aacute;c vấn đề li&ecirc;n quan đến k&yacute; kết hợp đồng hợp t&aacute;c đầu tư, thế chấp t&agrave;i sản tại VPBank.

	Tr&ecirc;n thực tế, việc hợp t&aacute;c với C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest chưa từng được l&atilde;nh đạo Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đưa ra thảo luận với cổ đ&ocirc;ng tại đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng (AGM) 2023 lẫn &ldquo;giải th&iacute;ch&rsquo; ở AGM 2024. Tuy nhi&ecirc;n, trong rất nhiều kỳ AGM, c&oacute; một tờ tr&igrave;nh đ&atilde; được l&atilde;nh đạo doanh nghiệp n&agrave;y &ldquo;c&agrave;i cắm&rdquo; v&agrave;o chương tr&igrave;nh, đ&oacute; l&agrave; xin cổ đ&ocirc;ng chấp thuận cho việc sử dụng t&agrave;i sản của c&ocirc;ng ty l&agrave;m t&agrave;i sản bảo đảm cho b&ecirc;n thứ ba. V&agrave; đ&acirc;y ch&iacute;nh l&agrave; điều kiện cần để cuối năm 2023, HĐQT Nam M&ecirc; K&ocirc;ng ra quyết định d&ugrave;ng khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2 bảo đảm cho khoản vay của C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest tại VPBank.

	C&acirc;u hỏi được đặt ra l&agrave; tại sao Nam M&ecirc; K&ocirc;ng lại mời C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest &ndash; một doanh nghiệp kh&ocirc;ng c&oacute; nhiều t&ecirc;n tuổi, chẳng c&oacute; lắm thực lực, nhảy v&agrave;o một dự &aacute;n quan trọng như khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2?

	Dự &aacute;n n&agrave;y, cho đến năm 2023, đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh xong hạng mục x&acirc;y dựng hạ tầng kỹ thuật dự &aacute;n v&agrave; ho&agrave;n th&agrave;nh x&acirc;y dựng c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh nh&agrave; ở thấp tầng; đ&atilde; đủ điều kiện ph&aacute;p l&iacute; về việc ghi nhận t&agrave;i sản tr&ecirc;n đất v&agrave; sang t&ecirc;n, b&agrave;n giao &ldquo;sổ đỏ&rdquo; cho kh&aacute;ch h&agrave;ng. N&oacute;i một c&aacute;ch h&igrave;nh ảnh, dự &aacute;n n&agrave;y như một m&acirc;m cỗ đ&atilde; chuẩn bị xong xu&ocirc;i, m&acirc;m b&aacute;t đ&atilde; sẵn s&agrave;ng v&agrave; đột nhi&ecirc;n l&atilde;nh đạo Nam M&ecirc; K&ocirc;ng mời một &ldquo;người lạ&rdquo; (C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest) ngồi v&agrave;o ăn cỗ. Hết sức kh&oacute; hiểu!

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241112/images/nam-me-kong-0044.jpg" style="width: 600px; height: 375px;"> 
	Gi&uacute;p cổ đ&ocirc;ng trả lời những c&acirc;u hỏi

	Truy t&igrave;m c&acirc;u trả lời cho thắc mắc tr&ecirc;n, kh&ocirc;ng &iacute;t cổ đ&ocirc;ng sẽ nghĩ ngay tới việc c&oacute; thể Nam M&ecirc; K&ocirc;ng kh&ocirc;ng đủ nguồn lực để l&agrave;m nốt Khu đ&ocirc; thị Bảo Ninh 2 n&ecirc;n cần mượn sức của b&ecirc;n thứ ba như C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

	Tuy nhi&ecirc;n, đ&aacute;p &aacute;n n&agrave;y hầu như kh&ocirc;ng c&oacute; cơ sở. Thực tế cho thấy, Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đ&atilde; &ldquo;ăn đậm&rdquo; từ Bảo Ninh 2 trong suốt 3 năm qua, lợi nhuận sau thuế cộng dồn từ 2022 tới nay đạt mức tr&ecirc;n dưới 260 tỷ đồng, lợi nhuận t&iacute;ch luỹ (sau thuế chưa ph&acirc;n phối) cho tới 30/9/2024 vẫn c&ograve;n 108 tỷ đồng. V&agrave; điều quan trọng l&agrave; Bảo Ninh 2 vẫn đang tiếp tục mang về tiền bạc cho Nam M&ecirc; K&ocirc;ng.

	Mặt kh&aacute;c, Nam M&ecirc; K&ocirc;ng ho&agrave;n to&agrave;n c&oacute; thể gọi vốn từ cổ đ&ocirc;ng &ndash; nếu cần, để thực hiện c&aacute;c hạng mục tiếp theo của Bảo Ninh 2, tương tự như việc đ&atilde; gọi 334 tỷ đồng từ cổ đ&ocirc;ng hồi năm 2022.

	Nam M&ecirc; K&ocirc;ng r&otilde; r&agrave;ng cũng kh&ocirc;ng sợ d&ograve;ng tiền yếu. Năm 2023, d&ugrave; d&ograve;ng tiền kinh doanh &acirc;m (-310 tỷ đồng), nhưng lưu chuyển tiền thuần vẫn dương tới 181 tỷ đồng, nhờ thu hồi vốn cho vay, b&aacute;n c&ocirc;ng cụ nợ của đơn vị kh&aacute;c. Trong năm n&agrave;y, c&ocirc;ng ty thậm ch&iacute; c&ograve;n kh&ocirc;ng cần vay mượn nhiều để t&agrave;i trợ cho chi ph&iacute; hoạt động &ndash; d&ograve;ng tiền đi vay năm 2023 chỉ 312 tỷ đồng, giảm tới 57% so với năm trước.

	Mặt kh&aacute;c, kể cả vay mượn nhiều, Nam M&ecirc; K&ocirc;ng cũng kh&ocirc;ng chịu chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh lớn. C&aacute;c năm 2022 &ndash; 2023, chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh chỉ 24 tỷ đồng v&agrave; 16 tỷ đồng, l&agrave; mức rất thấp so với doanh thu 500 &ndash; 800 tỷ đồng.

	Đ&oacute; l&agrave; chưa kể, lịch sử doanh nghiệp n&agrave;y cũng cho thấy l&atilde;nh đạo Nam M&ecirc; K&ocirc;ng l&agrave; những người kh&ocirc;ng hề ngại vay mượn. Tại AGM 2023, l&atilde;nh đạo c&ocirc;ng ty đ&atilde; xin cổ đ&ocirc;ng chấp thuận cho ph&aacute;t h&agrave;nh 2.000 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu, ở AGM 2024, con số xin cổ đ&ocirc;ng l&agrave; 1.000 tỷ đồng.

	Tất cả những điều tr&ecirc;n cho thấy Nam M&ecirc; K&ocirc;ng kh&ocirc;ng phải &ldquo;thiếu tiền&rdquo; để phải mượn vốn từ C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

	Một khả năng cũng c&oacute; thể được x&eacute;t đến l&agrave; Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đang chuẩn bị cho dự &aacute;n The Charms &ndash; B&igrave;nh Dương v&agrave; c&oacute; thể doanh nghiệp n&agrave;y liệu sức kh&ocirc;ng thể c&acirc;n được 2 dự &aacute;n c&ugrave;ng l&uacute;c, n&ecirc;n đ&atilde; &ldquo;nhường s&acirc;n&rdquo; Bảo Ninh 2 cho C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

	D&ugrave; vậy, khả năng n&agrave;y cũng kh&ocirc;ng đứng vững, bởi l&atilde;nh đạo Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đ&atilde; t&iacute;nh trước phương &aacute;n t&agrave;i ch&iacute;nh cho The Charms &ndash; B&igrave;nh Dương bằng việc xin cổ đ&ocirc;ng chấp thuận phương &aacute;n ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu cho cổ đ&ocirc;ng hiện hữu để h&uacute;t về 375 tỷ đồng ở AGM 2024.

	Mặt kh&aacute;c, The Charms &ndash; B&igrave;nh Dương cho tới AGM 2024 vẫn chỉ mới dừng ở việc k&iacute; hợp đồng nguy&ecirc;n tắc chuyển nhượng với Becamex, đang chờ UBND tỉnh B&igrave;nh Dương chấp thuận ph&ecirc; duyệt chuyển nhượng dự &aacute;n. Điều n&agrave;y c&oacute; nghĩa việc triển khai dự &aacute;n n&agrave;y cũng c&ograve;n &ldquo;m&uacute;t m&ugrave;a&rdquo;, bất chấp Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đ&atilde; ghi nhận tồn kho 475 tỷ đồng đối với dự &aacute;n n&agrave;y.

	Tất nhi&ecirc;n, kh&ocirc;ng thể phủ nhận việc hợp t&aacute;c kinh doanh với C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest sẽ mang về &ldquo;tiền tươi&rdquo; cho Nam M&ecirc; K&ocirc;ng. Cập nhật tới 30/9/2024, Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đ&atilde; ghi nhận khoản phải trả đối với C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest l&ecirc;n tới 551,66 tỷ đồng. Đ&acirc;y l&agrave; một trong những nguy&ecirc;n do gi&uacute;p Nam M&ecirc; K&ocirc;ng giảm được 71% quy m&ocirc; dư nợ vay qua 9 th&aacute;ng năm 2024, chỉ c&ograve;n 121 tỷ đồng, đi k&egrave;m l&agrave; chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh chỉ c&ograve;n 0,9 tỷ đồng, giảm 91% so với c&ugrave;ng kỳ. Thế nhưng c&aacute;i gi&aacute; đ&aacute;nh đổi cũng l&agrave; lợi nhuận tại Bảo Ninh 2 bị san sẻ. V&agrave; về cơ bản, vốn chủ lu&ocirc;n đắt hơn vốn vay.

	Bất động sản Vina Invest &ndash; người lạ từng quen của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng

	Những diễn giải n&ecirc;u tr&ecirc;n cho thấy kh&ocirc;ng c&oacute; l&yacute; do thuyết phục n&agrave;o về mặt t&agrave;i ch&iacute;nh &ndash; kinh doanh để Nam M&ecirc; K&ocirc;ng phải gọi vốn từ C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest. Nhưng nếu x&eacute;t tới lịch sử của c&aacute;i t&ecirc;n &ldquo;lạ hoắc&rdquo; n&agrave;y, lại thấy thật quen thuộc.

	Theo t&igrave;m hiểu của Đầu tư T&agrave;i ch&iacute;nh &ndash; VietnamFinance, C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest được th&agrave;nh lập th&aacute;ng 7/2016, t&ecirc;n cũ l&agrave; C&ocirc;ng ty cổ phần X&acirc;y lắp v&agrave; C&ocirc;ng nghệ số 3.

	Khi mới ra đời, c&ocirc;ng ty c&oacute; vốn điều lệ chỉ 5 tỷ đồng, s&aacute;ng lập bởi: C&ocirc;ng ty cổ phần X&acirc;y dựng Số 3 (nay ch&iacute;nh l&agrave; Nam M&ecirc; K&ocirc;ng) với tỷ lệ 51% c&ugrave;ng c&aacute;c c&aacute; nh&acirc;n: L&ecirc; Anh Tuấn 12,25%, L&ecirc; Ho&agrave;ng Sơn 12,25%, B&ugrave;i Anh Việt 12,25%, Đặng Minh Huệ 12,25%.

	Người đại diện theo ph&aacute;p luật ban đầu l&agrave; gi&aacute;m đốc L&ecirc; Ho&agrave;ng Sơn, sinh năm 1979, sau đổi sang L&ecirc; Anh Tuấn, sinh năm 1979, nguy&ecirc;n do l&agrave; &ocirc;ng L&ecirc; Ho&agrave;ng Sơn tho&aacute;i vốn.

	Việc &ocirc;ng Sơn tho&aacute;i vốn khiến C&ocirc;ng ty cổ phần X&acirc;y dựng Số 3 tăng tỷ lệ sở hữu l&ecirc;n 54,063%, L&ecirc; Anh Tuấn l&ecirc;n 15,313%, B&ugrave;i Anh Việt l&ecirc;n 15,313% v&agrave; Đặng Minh Huệ l&ecirc;n 15,313%. &Ocirc;ng Đặng Minh Huệ, như đ&atilde; biết, hiện l&agrave; CEO của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng.

	Năm 2023, C&ocirc;ng ty cổ phần X&acirc;y lắp v&agrave; C&ocirc;ng nghệ số 3 đổi t&ecirc;n th&agrave;nh C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest như hiện nay v&agrave; tăng vốn l&ecirc;n 68 tỷ đồng. Người đại diện theo ph&aacute;p luật cũng đổi sang gi&aacute;m đốc Trần Mạnh Đức, sinh năm 1998. Tuy nhi&ecirc;n, kh&ocirc;ng c&oacute; th&ocirc;ng tin về cơ cấu sở hữu sau m&agrave;n tăng vốn n&agrave;y.

	X&eacute;t danh s&aacute;ch c&aacute;c c&ocirc;ng ty con, c&ocirc;ng ty li&ecirc;n kết cũng như b&ecirc;n li&ecirc;n quan của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng đều kh&ocirc;ng tồn tại c&aacute;i t&ecirc;n C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest. Điều đ&oacute; cho thấy, Nam M&ecirc; K&ocirc;ng cũng như c&aacute;c l&atilde;nh đạo chủ chốt của họ đ&atilde; r&uacute;t khỏi C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest.

	Tuy nhi&ecirc;n, với những g&igrave; từng d&iacute;nh d&aacute;ng, với những thắc mắc kh&ocirc;ng c&oacute; lời giải, th&igrave; đến đ&acirc;y, giới quan s&aacute;t c&oacute; thể t&igrave;m thấy c&acirc;u trả lời cho động th&aacute;i mời C&ocirc;ng ty cổ phần Bất động sản Vina Invest v&agrave;o dự &aacute;n Bảo Ninh 2 của Nam M&ecirc; K&ocirc;ng.

	<a href="https://vietnamfinance.vn/dau-hoi-ve-viec-nam-me-kong-goi-von-tu-vina-invest-cho-du-an-bao-ninh-2-d118689.html">Link gốc</a>

Cuối năm 2023, HĐQT Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3) kí hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest tại phân khu thấp tầng dự án khu đô thị Bảo Ninh 2. Đây là động thái gây bất ngờ của Nam Mê Kông, để lại không ít băn khoăn trong lòng cổ đông và giới quan sát.