Sau khi được c&aacute;c đơn vị kiểm to&aacute;n so&aacute;t x&eacute;t, kết quả kinh doanh b&aacute;n ni&ecirc;n của nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển từ l&atilde;i sang lỗ, từ lỗ nhẹ th&agrave;nh lỗ nặng. Điều n&agrave;y cho thấy, sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thực sự khả quan.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/2534899.png" style="height:315px; width:555px">

Bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh chưa khả quan

Đi qua 6 th&aacute;ng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đ&atilde; bắt đầu xuất hiện nhiều điểm s&aacute;ng t&iacute;ch cực, song đ&aacute;nh gi&aacute; một c&aacute;ch kh&aacute;ch quan, nhiều &yacute; kiến cho rằng thị trường n&agrave;y mới chỉ đang vực dậy từ &quot;đ&aacute;y&quot;. Bởi nh&igrave;n v&agrave;o bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản, phần lớn doanh thu v&agrave; lợi nhuận chưa c&oacute; nhiều cải thiện, chủ yếu đến từ hoạt động t&agrave;i ch&iacute;nh; nợ vay v&agrave; c&aacute;c khoản nợ tr&aacute;i phiếu sắp đ&aacute;o hạn c&ograve;n rất lớn; c&ugrave;ng với đ&oacute; l&agrave; h&agrave;ng tồn kho ghi nhận ở ngưỡng cao&hellip;

Đặc biệt, sức khỏe chưa mấy khả quan n&agrave;y thể hiện r&otilde; hơn khi b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất b&aacute;n ni&ecirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp được c&aacute;c đơn vị kiểm to&aacute;n so&aacute;t x&eacute;t. Kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp sau khi so&aacute;t x&eacute;t đ&atilde; chuyển từ l&atilde;i th&agrave;nh lỗ, từ lỗ nhẹ th&agrave;nh lỗ nặng, hoặc nhẹ nh&agrave;ng hơn l&agrave; sụt giảm doanh thu, lợi nhuận.

Đơn cử như Tổng CTCP Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (m&atilde;: <a class='symbol'>SGR</a>), doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; chuyển từ l&atilde;i 2,4 tỷ đồng tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o tự lập sang lỗ 23 tỷ đồng sau so&aacute;t x&eacute;t. Sự ch&ecirc;nh lệch lớn n&agrave;y đến từ việc kiểm to&aacute;n điều chỉnh giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản sang kỳ b&aacute;o c&aacute;o sau, khi đủ điều kiện ghi nhận. Chi ph&iacute; quản l&yacute; doanh nghiệp sau kiểm to&aacute;n cũng tăng l&ecirc;n do thực hiện tr&iacute;ch lập dự ph&ograve;ng phải thu theo đề nghị của kiểm to&aacute;n.

C&ocirc;ng ty Cổ phần Tập đo&agrave;n Danh Kh&ocirc;i (m&atilde;: <a class='symbol'>NRC</a>) cũng chung t&igrave;nh cảnh tương tự. Sau so&aacute;t x&eacute;t, doanh nghiệp n&agrave;y lỗ hơn 10 tỷ đồng, trong khi tại b&aacute;o c&aacute;o tự lập, Danh Kh&ocirc;i b&aacute;o l&atilde;i hơn 7 tỷ đồng. Theo đ&oacute;, sự ch&ecirc;nh lệch n&agrave;y đến từ việc điều chỉnh giảm doanh thu từ c&aacute;c khoản doanh thu của hợp đồng tư vấn v&agrave; tăng chi ph&iacute; quản l&yacute;.

Đặc biệt, đơn vị kiểm to&aacute;n c&ograve;n nghi ngờ khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của Danh Kh&ocirc;i v&agrave; cho biết, giả định hoạt động li&ecirc;n tục của Danh Kh&ocirc;i phụ thuộc v&agrave;o khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh to&aacute;n, gia hạn hoặc t&aacute;i cấu tr&uacute;c c&aacute;c khoản nợ qu&aacute; hạn, nợ sắp đến hạn. C&ugrave;ng với đ&oacute; l&agrave; khả năng tạo ra đủ d&ograve;ng tiền trong ngắn hạn từ việc thu hồi nguồn tiền của c&aacute;c hoạt động hợp t&aacute;c kinh doanh, nguồn thu từ ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu, hoạt động kinh doanh c&oacute; hiệu quả để duy tr&igrave; cho hoạt động kinh doanh b&igrave;nh thường trong tương lai gần.

&quot;Những điều kiện n&agrave;y cho thấy sự tồn tại của yếu tố kh&ocirc;ng chắc chắn trọng yếu, c&oacute; thể dẫn đến nghi ngờ đ&aacute;ng kể về khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của tập đo&agrave;n&quot;, b&aacute;o c&aacute;o kiểm to&aacute;n nhận định.

Kh&ocirc;ng chuyển từ l&atilde;i th&agrave;nh lỗ như Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n v&agrave; Danh Kh&ocirc;i, song kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh sau kiểm to&aacute;n.

Cụ thể, doanh thu thuần b&aacute;n ni&ecirc;n 2024 sau so&aacute;t x&eacute;t của Tổng CTCP Đầu tư Ph&aacute;t triển X&acirc;y dựng (m&atilde;: DIC Corp) giảm gần 187 tỷ đồng so với b&aacute;o c&aacute;o tự lập, chỉ đạt hơn 635 tỷ đồng. D&ugrave; gi&aacute; vốn giảm theo nhưng l&atilde;i gộp của <a class='symbol'>DIG</a> vẫn đi l&ugrave;i 29%, c&ograve;n gần 109 tỷ đồng.

C&ugrave;ng với đ&oacute;, doanh thu t&agrave;i ch&iacute;nh cải thiện nhưng l&atilde;i trước thuế sau so&aacute;t x&eacute;t của <a class='symbol'>DIG</a> vẫn giảm đến 55%, c&ograve;n 21,5 tỷ đồng.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/image(91).png" style="height:472px; width:600px">

Nguồn: VietstockFinance

Hay như CTCP C&ocirc;ng nghệ Viễn th&ocirc;ng S&agrave;i G&ograve;n (m&atilde;: <a class='symbol'>SGT</a>) cũng giảm 28% lợi nhuận sau thuế sau so&aacute;t x&eacute;t, c&ograve;n 13,4 tỷ đồng. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n doanh nghiệp giải tr&igrave;nh l&agrave; do bổ sung tr&iacute;ch lập dự ph&ograve;ng đầu tư theo quy định n&ecirc;n l&agrave;m tăng chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh th&ecirc;m 12% so với trước so&aacute;t x&eacute;t.

Đối với CTCP Đầu tư <a class='symbol'>LDG</a> (m&atilde;: <a class='symbol'>LDG</a>), đ&acirc;y l&agrave; trường hợp đặc biệt khi lỗ c&agrave;ng th&ecirc;m lỗ. Theo đ&oacute; tại b&aacute;o c&aacute;o tự lập, doanh nghiệp ghi nhận lỗ ở mức 296,11 tỷ đồng. Sau so&aacute;t x&eacute;t, con số n&agrave;y tăng l&ecirc;n 396,16 tỷ đồng. Đơn vị kiểm to&aacute;n cũng đưa ra một số vấn đề cần nhấn mạnh, đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; nhất l&agrave; đơn vị kiểm to&aacute;n nghi ngờ đ&aacute;ng kể về khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của <a class='symbol'>LDG</a>.

C&oacute; thể thấy, b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất b&aacute;n ni&ecirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản sau khi được so&aacute;t x&eacute;t đ&atilde; lộ ra nhiều điểm đ&aacute;ng lo ngại. Song điều n&agrave;y cũng gi&uacute;p phản &aacute;nh thực chất, ch&iacute;nh x&aacute;c hơn sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh của một bộ phận doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Kh&ocirc;ng thể phủ nhận thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều động lực hồi phục, nhưng để c&aacute;c động lực được thẩm thấu v&agrave; ph&aacute;t huy t&aacute;c dụng, thời gian l&agrave; yếu tố cần thiết. Do đ&oacute;, sức khỏe của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản kh&oacute; c&oacute; thể cải thiện r&otilde; trong một sớm một chiều, nhất l&agrave; trong năm 2024. Việc xử l&yacute; c&aacute;c khoản nợ đến hạn v&agrave; lượng tồn kho tăng cao vẫn đang l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n lớn đ&egrave; nặng l&ecirc;n vai những chủ đầu tư bất động sản.

C&acirc;u chuyện d&ograve;ng vốn cần được h&oacute;a giải

Theo thống k&ecirc; từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 116 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n chứng kho&aacute;n tại ng&agrave;y 30/6/2024 l&agrave; hơn 491.000 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Nếu so với đầu năm 2020, mức dư nợ vay n&agrave;y tăng tới gần 60%.

C&ograve;n về lượng h&agrave;ng tồn kho, con số ghi nhận được l&agrave; hơn 396.800 tỷ đồng, tăng hơn 12.800 tỷ đồng (3%) so với đầu năm.

R&otilde; r&agrave;ng, những kh&oacute; khăn cơ bản của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản vẫn c&ograve;n hiện hữu. Kể cả đối với c&aacute;c doanh nghiệp lớn, d&ugrave; ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận cải thiện th&igrave; &quot;n&uacute;t thắt&quot; về t&agrave;i ch&iacute;nh hiện nay vẫn chưa thực sự được h&oacute;a giải.

CTCP Ph&aacute;t triển Bất động sản Ph&aacute;t Đạt (m&atilde;: <a class='symbol'>PDR</a>) l&agrave; một minh chứng. D&ugrave; rằng, doanh nghiệp n&agrave;y được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; một trong những doanh nghiệp đi đầu trong h&agrave;nh tr&igrave;nh hồi phục khi ghi nhận 170 tỷ đồng doanh thu thuần, 102 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế sau 6 th&aacute;ng đầu năm, song thực chất, kh&oacute; khăn về d&ograve;ng vốn vẫn đang l&agrave; &aacute;p lực lớn đối với doanh nghiệp.

Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh được kiểm to&aacute;n, nợ vay <a class='symbol'>PDR</a> đ&atilde; tăng 35%, từ mức 3.105 tỷ đồng l&ecirc;n 4.184 tỷ đồng trong 6 th&aacute;ng đầu năm, chủ yếu do tăng vay ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; một số b&ecirc;n kh&aacute;c. C&ugrave;ng với đ&oacute;, h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp cũng ghi nhận tăng, từ 12.199 tỷ đồng l&ecirc;n 12.524 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/image(92).png" style="height:404px; width:555px">

TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam.

Hay như CTCP Đầu tư v&agrave; Kinh doanh Nh&agrave; Khang Điền (m&atilde;: <a class='symbol'>KDH</a>), doanh nghiệp n&agrave;y ghi nhận nợ vay đạt 7.740 tỷ đồng, chiếm 27% tổng t&agrave;i sản, tăng 22% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đ&oacute;, chủ yếu l&agrave; tăng vay d&agrave;i hạn tại c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng nhằm t&agrave;i trợ cho c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm như Khu nh&agrave; ở B&igrave;nh Trưng Đ&ocirc;ng, Khu trung t&acirc;m d&acirc;n cư T&acirc;n Tạo - khu A v&agrave; Khu nh&agrave; ở B&igrave;nh Hưng 11A.

C&ograve;n về h&agrave;ng tồn kho, doanh nghiệp ghi nhận tăng mạnh từ mức 18.786 tỷ đồng l&ecirc;n 21.553 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay.

Theo TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản d&ugrave; bớt trầm lắng v&agrave; nguội lạnh, kh&ocirc;ng c&oacute; nghĩa sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp đ&atilde; trở lại b&igrave;nh thường.

Nh&igrave;n nhận từ thực tế c&oacute; thể thấy, nhiều dự &aacute;n vẫn chưa được th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, việc tiếp cận vốn của c&aacute;c doanh nghiệp vẫn c&ograve;n nan giải, trong khi nợ vay, nợ tr&aacute;i phiếu đến hạn chưa c&oacute; dấu hiệu thuy&ecirc;n giảm.

Tuy nhi&ecirc;n, đối với vấn đề ph&aacute;p l&yacute;, &ocirc;ng Đ&iacute;nh cho rằng hiện đ&atilde; c&oacute; cơ sở để giải quyết do c&aacute;c luật sửa đổi li&ecirc;n quan đến thị trường bất động sản đ&atilde; được th&ocirc;ng qua v&agrave; c&oacute; hiệu lực. Song về vấn đề d&ograve;ng vốn, đ&acirc;y vẫn l&agrave; kh&oacute; khăn chưa nh&igrave;n thấy hồi kết.

&quot;Vậy n&ecirc;n, một trong những nhiệm vụ h&agrave;ng đầu gi&uacute;p cải thiện t&igrave;nh h&igrave;nh sức khỏe của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại l&agrave; h&oacute;a giải &quot;n&uacute;t thắt&quot; về d&ograve;ng vốn&quot;, TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh n&oacute;i.

Theo chuy&ecirc;n gia, để giải quyết kh&oacute; khăn về d&ograve;ng vốn cho doanh nghiệp, việc hạ l&atilde;i suất cho vay l&agrave; chưa đủ. Bởi 6 th&aacute;ng đầu năm, l&atilde;i suất cho vay đ&atilde; về mức thấp nhưng khả năng hấp thụ vốn của c&aacute;c doanh nghiệp vẫn kh&ocirc;ng cải thiện; tăng trưởng t&iacute;n dụng to&agrave;n hệ thống chưa đầy 5%.

Do đ&oacute;, c&ugrave;ng với l&atilde;i suất đảm bảo ở mức thấp, c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng cần nới c&aacute;c điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho c&aacute;c doanh nghiệp được giải ng&acirc;n vốn.

C&ugrave;ng nh&igrave;n nhận vấn đề n&agrave;y, chuy&ecirc;n gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, b&ecirc;n cạnh mặt bằng l&atilde;i suất cần được duy tr&igrave; ở mức thấp dưới 6% th&igrave; cần nghi&ecirc;n cứu ban h&agrave;nh th&ecirc;m c&aacute;c g&oacute;i t&iacute;n dụng hỗ trợ người mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng chỉ với người mua nh&agrave; ở x&atilde; hội m&agrave; c&oacute; thể l&agrave; cho tất cả c&aacute;c đối tượng mua nh&agrave; lần đầu. Nguồn cầu từ người mua cao sẽ th&uacute;c đẩy việc b&aacute;n h&agrave;ng của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản. Đ&acirc;y cũng l&agrave; c&aacute;ch để khơi th&ocirc;ng d&ograve;ng tiền cho c&aacute;c doanh nghiệp.

Ngo&agrave;i ra, c&aacute;c Bộ, ng&agrave;nh v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cần sớm ban h&agrave;nh đầy đủ c&aacute;c văn bản, nghị định, th&ocirc;ng tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi h&agrave;nh 4 luật mới được th&ocirc;ng qua, đặc biệt l&agrave; cần đảm bảo t&iacute;nh đồng bộ giữa 4 bộ luật, để gi&uacute;p doanh nghiệp, người d&acirc;n dễ d&agrave;ng &aacute;p dụng.

&quot;Đối với cộng đồng doanh nghiệp, giai đoạn tới cần hướng đến c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; đất sạch, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng, ho&agrave;n thiện. Điều n&agrave;y sẽ gi&uacute;p tiến tr&igrave;nh giải ng&acirc;n vốn của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng diễn ra thuận lợi hơn, nhất l&agrave; trong bối cảnh c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng ng&agrave;y c&agrave;ng thận trọng trước rủi ro nợ xấu gia tăng. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, c&aacute;c doanh nghiệp cần hướng đến ph&aacute;t triển c&aacute;c d&ograve;ng sản phẩm đ&aacute;p ứng nhu cầu thực để đảm bảo thanh khoản. C&oacute; như vậy, cung - cầu mới gặp nhau v&agrave; t&iacute;n dụng mới dễ d&agrave;ng chảy v&agrave;o&quot;, &ocirc;ng Điền n&oacute;i th&ecirc;m./.

<a href="https://reatimes.vn/chuyen-lai-thanh-lo-sau-soat-xet-ban-nien-bai-toan-dong-von-van-xoay-van-doanh-nghiep-bat-dong-san-202240912155758172.htm">Link gốc</a>

Sau khi được các đơn vị kiểm toán soát xét, kết quả kinh doanh bán niên của nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển từ lãi sang lỗ, từ lỗ nhẹ thành lỗ nặng. Điều này cho thấy, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thực sự khả quan.



Sau khi được c&aacute;c đơn vị kiểm to&aacute;n so&aacute;t x&eacute;t, kết quả kinh doanh b&aacute;n ni&ecirc;n của nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển từ l&atilde;i sang lỗ, từ lỗ nhẹ th&agrave;nh lỗ nặng. Điều n&agrave;y cho thấy, sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thực sự khả quan.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/2534899.png" style="height:315px; width:555px" />

Bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh chưa khả quan

Đi qua 6 th&aacute;ng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đ&atilde; bắt đầu xuất hiện nhiều điểm s&aacute;ng t&iacute;ch cực, song đ&aacute;nh gi&aacute; một c&aacute;ch kh&aacute;ch quan, nhiều &yacute; kiến cho rằng thị trường n&agrave;y mới chỉ đang vực dậy từ &quot;đ&aacute;y&quot;. Bởi nh&igrave;n v&agrave;o bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản, phần lớn doanh thu v&agrave; lợi nhuận chưa c&oacute; nhiều cải thiện, chủ yếu đến từ hoạt động t&agrave;i ch&iacute;nh; nợ vay v&agrave; c&aacute;c khoản nợ tr&aacute;i phiếu sắp đ&aacute;o hạn c&ograve;n rất lớn; c&ugrave;ng với đ&oacute; l&agrave; h&agrave;ng tồn kho ghi nhận ở ngưỡng cao&hellip;

Đặc biệt, sức khỏe chưa mấy khả quan n&agrave;y thể hiện r&otilde; hơn khi b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất b&aacute;n ni&ecirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp được c&aacute;c đơn vị kiểm to&aacute;n so&aacute;t x&eacute;t. Kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp sau khi so&aacute;t x&eacute;t đ&atilde; chuyển từ l&atilde;i th&agrave;nh lỗ, từ lỗ nhẹ th&agrave;nh lỗ nặng, hoặc nhẹ nh&agrave;ng hơn l&agrave; sụt giảm doanh thu, lợi nhuận.

Đơn cử như Tổng CTCP Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (m&atilde;: SGR), doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; chuyển từ l&atilde;i 2,4 tỷ đồng tr&ecirc;n b&aacute;o c&aacute;o tự lập sang lỗ 23 tỷ đồng sau so&aacute;t x&eacute;t. Sự ch&ecirc;nh lệch lớn n&agrave;y đến từ việc kiểm to&aacute;n điều chỉnh giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản sang kỳ b&aacute;o c&aacute;o sau, khi đủ điều kiện ghi nhận. Chi ph&iacute; quản l&yacute; doanh nghiệp sau kiểm to&aacute;n cũng tăng l&ecirc;n do thực hiện tr&iacute;ch lập dự ph&ograve;ng phải thu theo đề nghị của kiểm to&aacute;n.

C&ocirc;ng ty Cổ phần Tập đo&agrave;n Danh Kh&ocirc;i (m&atilde;: NRC) cũng chung t&igrave;nh cảnh tương tự. Sau so&aacute;t x&eacute;t, doanh nghiệp n&agrave;y lỗ hơn 10 tỷ đồng, trong khi tại b&aacute;o c&aacute;o tự lập, Danh Kh&ocirc;i b&aacute;o l&atilde;i hơn 7 tỷ đồng. Theo đ&oacute;, sự ch&ecirc;nh lệch n&agrave;y đến từ việc điều chỉnh giảm doanh thu từ c&aacute;c khoản doanh thu của hợp đồng tư vấn v&agrave; tăng chi ph&iacute; quản l&yacute;.

Đặc biệt, đơn vị kiểm to&aacute;n c&ograve;n nghi ngờ khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của Danh Kh&ocirc;i v&agrave; cho biết, giả định hoạt động li&ecirc;n tục của Danh Kh&ocirc;i phụ thuộc v&agrave;o khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh to&aacute;n, gia hạn hoặc t&aacute;i cấu tr&uacute;c c&aacute;c khoản nợ qu&aacute; hạn, nợ sắp đến hạn. C&ugrave;ng với đ&oacute; l&agrave; khả năng tạo ra đủ d&ograve;ng tiền trong ngắn hạn từ việc thu hồi nguồn tiền của c&aacute;c hoạt động hợp t&aacute;c kinh doanh, nguồn thu từ ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu, hoạt động kinh doanh c&oacute; hiệu quả để duy tr&igrave; cho hoạt động kinh doanh b&igrave;nh thường trong tương lai gần.

&quot;Những điều kiện n&agrave;y cho thấy sự tồn tại của yếu tố kh&ocirc;ng chắc chắn trọng yếu, c&oacute; thể dẫn đến nghi ngờ đ&aacute;ng kể về khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của tập đo&agrave;n&quot;, b&aacute;o c&aacute;o kiểm to&aacute;n nhận định.

Kh&ocirc;ng chuyển từ l&atilde;i th&agrave;nh lỗ như Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n v&agrave; Danh Kh&ocirc;i, song kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh sau kiểm to&aacute;n.

Cụ thể, doanh thu thuần b&aacute;n ni&ecirc;n 2024 sau so&aacute;t x&eacute;t của Tổng CTCP Đầu tư Ph&aacute;t triển X&acirc;y dựng (m&atilde;: DIC Corp) giảm gần 187 tỷ đồng so với b&aacute;o c&aacute;o tự lập, chỉ đạt hơn 635 tỷ đồng. D&ugrave; gi&aacute; vốn giảm theo nhưng l&atilde;i gộp của DIG vẫn đi l&ugrave;i 29%, c&ograve;n gần 109 tỷ đồng.

C&ugrave;ng với đ&oacute;, doanh thu t&agrave;i ch&iacute;nh cải thiện nhưng l&atilde;i trước thuế sau so&aacute;t x&eacute;t của DIG vẫn giảm đến 55%, c&ograve;n 21,5 tỷ đồng.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/image(91).png" style="height:472px; width:600px" />

Nguồn: VietstockFinance

Hay như CTCP C&ocirc;ng nghệ Viễn th&ocirc;ng S&agrave;i G&ograve;n (m&atilde;: SGT) cũng giảm 28% lợi nhuận sau thuế sau so&aacute;t x&eacute;t, c&ograve;n 13,4 tỷ đồng. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n doanh nghiệp giải tr&igrave;nh l&agrave; do bổ sung tr&iacute;ch lập dự ph&ograve;ng đầu tư theo quy định n&ecirc;n l&agrave;m tăng chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh th&ecirc;m 12% so với trước so&aacute;t x&eacute;t.

Đối với CTCP Đầu tư LDG (m&atilde;: LDG), đ&acirc;y l&agrave; trường hợp đặc biệt khi lỗ c&agrave;ng th&ecirc;m lỗ. Theo đ&oacute; tại b&aacute;o c&aacute;o tự lập, doanh nghiệp ghi nhận lỗ ở mức 296,11 tỷ đồng. Sau so&aacute;t x&eacute;t, con số n&agrave;y tăng l&ecirc;n 396,16 tỷ đồng. Đơn vị kiểm to&aacute;n cũng đưa ra một số vấn đề cần nhấn mạnh, đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; nhất l&agrave; đơn vị kiểm to&aacute;n nghi ngờ đ&aacute;ng kể về khả năng hoạt động li&ecirc;n tục của LDG.

C&oacute; thể thấy, b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh hợp nhất b&aacute;n ni&ecirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản sau khi được so&aacute;t x&eacute;t đ&atilde; lộ ra nhiều điểm đ&aacute;ng lo ngại. Song điều n&agrave;y cũng gi&uacute;p phản &aacute;nh thực chất, ch&iacute;nh x&aacute;c hơn sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh của một bộ phận doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Kh&ocirc;ng thể phủ nhận thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều động lực hồi phục, nhưng để c&aacute;c động lực được thẩm thấu v&agrave; ph&aacute;t huy t&aacute;c dụng, thời gian l&agrave; yếu tố cần thiết. Do đ&oacute;, sức khỏe của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản kh&oacute; c&oacute; thể cải thiện r&otilde; trong một sớm một chiều, nhất l&agrave; trong năm 2024. Việc xử l&yacute; c&aacute;c khoản nợ đến hạn v&agrave; lượng tồn kho tăng cao vẫn đang l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n lớn đ&egrave; nặng l&ecirc;n vai những chủ đầu tư bất động sản.

C&acirc;u chuyện d&ograve;ng vốn cần được h&oacute;a giải

Theo thống k&ecirc; từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 116 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n s&agrave;n chứng kho&aacute;n tại ng&agrave;y 30/6/2024 l&agrave; hơn 491.000 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Nếu so với đầu năm 2020, mức dư nợ vay n&agrave;y tăng tới gần 60%.

C&ograve;n về lượng h&agrave;ng tồn kho, con số ghi nhận được l&agrave; hơn 396.800 tỷ đồng, tăng hơn 12.800 tỷ đồng (3%) so với đầu năm.

R&otilde; r&agrave;ng, những kh&oacute; khăn cơ bản của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản vẫn c&ograve;n hiện hữu. Kể cả đối với c&aacute;c doanh nghiệp lớn, d&ugrave; ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận cải thiện th&igrave; &quot;n&uacute;t thắt&quot; về t&agrave;i ch&iacute;nh hiện nay vẫn chưa thực sự được h&oacute;a giải.

CTCP Ph&aacute;t triển Bất động sản Ph&aacute;t Đạt (m&atilde;: PDR) l&agrave; một minh chứng. D&ugrave; rằng, doanh nghiệp n&agrave;y được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; một trong những doanh nghiệp đi đầu trong h&agrave;nh tr&igrave;nh hồi phục khi ghi nhận 170 tỷ đồng doanh thu thuần, 102 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế sau 6 th&aacute;ng đầu năm, song thực chất, kh&oacute; khăn về d&ograve;ng vốn vẫn đang l&agrave; &aacute;p lực lớn đối với doanh nghiệp.

Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh được kiểm to&aacute;n, nợ vay PDR đ&atilde; tăng 35%, từ mức 3.105 tỷ đồng l&ecirc;n 4.184 tỷ đồng trong 6 th&aacute;ng đầu năm, chủ yếu do tăng vay ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; một số b&ecirc;n kh&aacute;c. C&ugrave;ng với đ&oacute;, h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp cũng ghi nhận tăng, từ 12.199 tỷ đồng l&ecirc;n 12.524 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20240914/images/image(92).png" style="height:404px; width:555px" />

TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam.

Hay như CTCP Đầu tư v&agrave; Kinh doanh Nh&agrave; Khang Điền (m&atilde;: KDH), doanh nghiệp n&agrave;y ghi nhận nợ vay đạt 7.740 tỷ đồng, chiếm 27% tổng t&agrave;i sản, tăng 22% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đ&oacute;, chủ yếu l&agrave; tăng vay d&agrave;i hạn tại c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng nhằm t&agrave;i trợ cho c&aacute;c dự &aacute;n trọng điểm như Khu nh&agrave; ở B&igrave;nh Trưng Đ&ocirc;ng, Khu trung t&acirc;m d&acirc;n cư T&acirc;n Tạo - khu A v&agrave; Khu nh&agrave; ở B&igrave;nh Hưng 11A.

C&ograve;n về h&agrave;ng tồn kho, doanh nghiệp ghi nhận tăng mạnh từ mức 18.786 tỷ đồng l&ecirc;n 21.553 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay.

Theo TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản d&ugrave; bớt trầm lắng v&agrave; nguội lạnh, kh&ocirc;ng c&oacute; nghĩa sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp đ&atilde; trở lại b&igrave;nh thường.

Nh&igrave;n nhận từ thực tế c&oacute; thể thấy, nhiều dự &aacute;n vẫn chưa được th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, việc tiếp cận vốn của c&aacute;c doanh nghiệp vẫn c&ograve;n nan giải, trong khi nợ vay, nợ tr&aacute;i phiếu đến hạn chưa c&oacute; dấu hiệu thuy&ecirc;n giảm.

Tuy nhi&ecirc;n, đối với vấn đề ph&aacute;p l&yacute;, &ocirc;ng Đ&iacute;nh cho rằng hiện đ&atilde; c&oacute; cơ sở để giải quyết do c&aacute;c luật sửa đổi li&ecirc;n quan đến thị trường bất động sản đ&atilde; được th&ocirc;ng qua v&agrave; c&oacute; hiệu lực. Song về vấn đề d&ograve;ng vốn, đ&acirc;y vẫn l&agrave; kh&oacute; khăn chưa nh&igrave;n thấy hồi kết.

&quot;Vậy n&ecirc;n, một trong những nhiệm vụ h&agrave;ng đầu gi&uacute;p cải thiện t&igrave;nh h&igrave;nh sức khỏe của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại l&agrave; h&oacute;a giải &quot;n&uacute;t thắt&quot; về d&ograve;ng vốn&quot;, TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh n&oacute;i.

Theo chuy&ecirc;n gia, để giải quyết kh&oacute; khăn về d&ograve;ng vốn cho doanh nghiệp, việc hạ l&atilde;i suất cho vay l&agrave; chưa đủ. Bởi 6 th&aacute;ng đầu năm, l&atilde;i suất cho vay đ&atilde; về mức thấp nhưng khả năng hấp thụ vốn của c&aacute;c doanh nghiệp vẫn kh&ocirc;ng cải thiện; tăng trưởng t&iacute;n dụng to&agrave;n hệ thống chưa đầy 5%.

Do đ&oacute;, c&ugrave;ng với l&atilde;i suất đảm bảo ở mức thấp, c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng cần nới c&aacute;c điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho c&aacute;c doanh nghiệp được giải ng&acirc;n vốn.

C&ugrave;ng nh&igrave;n nhận vấn đề n&agrave;y, chuy&ecirc;n gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, b&ecirc;n cạnh mặt bằng l&atilde;i suất cần được duy tr&igrave; ở mức thấp dưới 6% th&igrave; cần nghi&ecirc;n cứu ban h&agrave;nh th&ecirc;m c&aacute;c g&oacute;i t&iacute;n dụng hỗ trợ người mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng chỉ với người mua nh&agrave; ở x&atilde; hội m&agrave; c&oacute; thể l&agrave; cho tất cả c&aacute;c đối tượng mua nh&agrave; lần đầu. Nguồn cầu từ người mua cao sẽ th&uacute;c đẩy việc b&aacute;n h&agrave;ng của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản. Đ&acirc;y cũng l&agrave; c&aacute;ch để khơi th&ocirc;ng d&ograve;ng tiền cho c&aacute;c doanh nghiệp.

Ngo&agrave;i ra, c&aacute;c Bộ, ng&agrave;nh v&agrave; Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cần sớm ban h&agrave;nh đầy đủ c&aacute;c văn bản, nghị định, th&ocirc;ng tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi h&agrave;nh 4 luật mới được th&ocirc;ng qua, đặc biệt l&agrave; cần đảm bảo t&iacute;nh đồng bộ giữa 4 bộ luật, để gi&uacute;p doanh nghiệp, người d&acirc;n dễ d&agrave;ng &aacute;p dụng.

&quot;Đối với cộng đồng doanh nghiệp, giai đoạn tới cần hướng đến c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; đất sạch, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng, ho&agrave;n thiện. Điều n&agrave;y sẽ gi&uacute;p tiến tr&igrave;nh giải ng&acirc;n vốn của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng diễn ra thuận lợi hơn, nhất l&agrave; trong bối cảnh c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng ng&agrave;y c&agrave;ng thận trọng trước rủi ro nợ xấu gia tăng. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, c&aacute;c doanh nghiệp cần hướng đến ph&aacute;t triển c&aacute;c d&ograve;ng sản phẩm đ&aacute;p ứng nhu cầu thực để đảm bảo thanh khoản. C&oacute; như vậy, cung - cầu mới gặp nhau v&agrave; t&iacute;n dụng mới dễ d&agrave;ng chảy v&agrave;o&quot;, &ocirc;ng Điền n&oacute;i th&ecirc;m./.

<a href="https://reatimes.vn/chuyen-lai-thanh-lo-sau-soat-xet-ban-nien-bai-toan-dong-von-van-xoay-van-doanh-nghiep-bat-dong-san-202240912155758172.htm">Link gốc</a>