Gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp ph&aacute;t triển nh&agrave; ở h&agrave;ng đầu Việt Nam ghi nhận sự biến động mạnh mẽ trong năm 2024. Điều n&agrave;y phản &aacute;nh r&otilde; n&eacute;t bối cảnh &ldquo;sắp xếp lại&rdquo; của thị trường bất động sản giai đoạn hậu khủng hoảng, đồng thời cho thấy triển vọng của c&aacute;c doanh nghiệp trong năm 2025.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250303/images/nova-0318.jpg" style="width: 604px; height: 378px;">

	Hai nửa của bức tranh

	So với c&aacute;ch đ&acirc;y một năm, bảng xếp hạng những doanh nghiệp ph&aacute;t triển nh&agrave; ở c&oacute; gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho cao nhất thị trường đ&atilde; c&oacute; những x&aacute;o trộn nhất định. Năm 2024, Vingroup (HoSE: VIC) đ&atilde; vươn l&ecirc;n nh&oacute;m c&oacute; gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho tr&ecirc;n 100.000 tỷ đồng, c&ugrave;ng với Novaland (HoSE: NVL). Trong khi đ&oacute;, T&agrave;i ch&iacute;nh Ho&agrave;ng Huy (HoSE: TCH) đ&atilde; bị &ldquo;hất&rdquo; ra khỏi nh&oacute;m c&oacute; gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho tr&ecirc;n 10.000 tỷ đồng.

	Ở nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho dưới 10.000 tỷ đồng, DIC Group (HoSE: <a class='symbol'>DIG</a>) đ&atilde; vượt mặt Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) v&agrave; Tập đo&agrave;n Bất động sản CRV (doanh nghiệp thuộc hệ sinh th&aacute;i Ho&agrave;ng Huy Group) để chiếm lấy vị tr&iacute; thứ hai, chỉ sau TCH.

	Tuy nhi&ecirc;n, điều đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; hơn cả l&agrave; năm 2024, số lượng doanh nghiệp tăng v&agrave; giảm gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho gần như tương đương, tạo n&ecirc;n hai nửa bức tranh kh&aacute; c&acirc;n bằng. Theo đ&oacute;, thống k&ecirc; của VietnamFinance đối với 40 doanh nghiệp ph&aacute;t triển nh&agrave; ở h&agrave;ng đầu hiện nay, đang ni&ecirc;m yết v&agrave; tự c&ocirc;ng bố th&ocirc;ng tin, cho thấy c&oacute; 22/40 doanh nghiệp tăng trưởng v&agrave; 18/40 doanh nghiệp suy giảm gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho.

	C&aacute;c doanh nghiệp tăng trưởng h&agrave;ng tồn kho mạnh nhất gồm: Sunshine Homes &ndash; UPCoM: SSH (tăng 13%), Khang Điền &ndash; HoSE: KDH (tăng 18%), Hodeco &ndash; HoSE: HDC (tăng 20%), BV Land &ndash; UPCoM: BVL (tăng 21%), VIC (tăng 22%), <a class='symbol'>DIG</a> (tăng 24%), Long Giang Land &ndash; HoSE: LGL (tăng 42%), Dịch vụ Ho&agrave;ng Huy &ndash; HoSE: <a class='symbol'>HHS</a> (tăng 48%), EverLand &ndash; HoSE: EVG (tăng 78%), Ho&agrave;ng Qu&acirc;n &ndash; HoSE: <a class='symbol'>HQC</a> (tăng 2,3 lần) v&agrave; Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM &ndash; HoSE: <a class='symbol'>CII</a> (tăng 4 lần).

	Ở ph&iacute;a ngược lại, c&aacute;c doanh nghiệp suy giảm h&agrave;ng tồn kho mạnh nhất l&agrave;: BGI Group &ndash; HNX: VC7 (giảm 12%), Vinhomes &ndash; HoSE: VHM (giảm 12%), Tập đo&agrave;n Bất động sản CRV (giảm 13%), IDJ Việt Nam &ndash; HNX: IDJ (giảm 17%), <a class='symbol'>BCG</a> Land &ndash; UPCoM: BCR (giảm 18%), TCH (giảm 18%), Licogi &ndash; UPCoM: LIC (giảm 20%), Văn Ph&uacute; Invest &ndash; HoSE: VPI (giảm 20%), Nh&agrave; Đ&agrave; Nẵng &ndash; HNX: NDN (giảm 34%), Lideco &ndash; HoSE: NTL (giảm 50%) v&agrave; An Gia &ndash; HoSE: <a class='symbol'>AGG</a> (giảm 61%).

	Như vậy, c&oacute; thể thấy, phần nhiều c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; ghi nhận sự gia tăng của h&agrave;ng tồn kho trong năm 2024. Ngo&agrave;i c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; tăng mạnh n&ecirc;u tr&ecirc;n, danh s&aacute;ch &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; tăng h&agrave;ng tồn kho c&ograve;n c&oacute;: C.E.O Group &ndash; HNX: CEO (tăng 8%), Taseco Land &ndash; UPCoM: TAL (tăng 6%), NVL (tăng 5%), CIC Group &ndash; HoSE: <a class='symbol'>CKG</a> (tăng 5%), Nam Long &ndash; HoSE: NLG (tăng 4%), SJ Group &ndash; UPCoM: SJS (tăng 1%), Đạt Phương &ndash; HoSE: <a class='symbol'>DPG</a> (tăng 1%)&hellip;

	Thị trường chỉ c&oacute; một số rất &iacute;t &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; chịu suy giảm mạnh như: VHM, <a class='symbol'>AGG</a>, TCH, VPI&hellip; C&ograve;n c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; kh&aacute;c chỉ suy giảm rất nhẹ (v&agrave;i %) như Hải Ph&aacute;t Invest &ndash; HoSE: <a class='symbol'>HPX</a> (giảm 9%), Xu&acirc;n Mai Corp &ndash; UPCoM: XMC (giảm 6%), TTC Land &ndash; HoSE: SCR (giảm 6%), QCG (giảm 5%), Đất Xanh -HoSE: <a class='symbol'>DXG</a> (giảm 5%), Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n &ndash; HoSE: SGR (giảm 3%)&hellip;

	Điều n&agrave;y cho thấy, về cơ bản, diễn biến h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; l&agrave; gia tăng.

	Tồn kho sẽ tiếp tục gia tăng?

	Sự gia tăng về gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp ph&aacute;t triển nh&agrave; ở trong năm 2024 được xem l&agrave; hệ quả tất yếu của việc thị trường bất động sản hồi phục t&iacute;ch cực. Nguy&ecirc;n do l&agrave; cấu phần lớn nhất trong gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho l&agrave; chi ph&iacute; sản xuất kinh doanh dở dang &ndash; biểu thị cho gi&aacute; trị đầu tư v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n của doanh nghiệp bất động sản. Gi&aacute; trị đầu tư tăng l&ecirc;n đồng nghĩa với việc dự &aacute;n đang được mở rộng, triển khai. Điều n&agrave;y tương th&iacute;ch với kết quả th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn, vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản m&agrave; Ch&iacute;nh phủ v&agrave; c&aacute;c địa phương đ&atilde; đạt được trong năm 2024.

	Đối với c&aacute;c doanh nghiệp bị suy giảm gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho, thực tế cho thấy đ&acirc;y hầu hết l&agrave; c&aacute;c đơn vị năm qua kh&ocirc;ng ra được dự &aacute;n mới hoặc bị giảm giỏ h&agrave;ng. Điển h&igrave;nh như VPI, năm 2024 đ&atilde; b&aacute;n một phần The Terra Bắc Giang hay <a class='symbol'>AGG</a> chưa c&oacute; g&igrave; th&ecirc;m ngo&agrave;i The Gi&oacute; Riverside mới được tung b&aacute;n c&aacute;ch đ&acirc;y kh&ocirc;ng l&acirc;u.

	Diễn biến tr&aacute;i ngược nhau giữa hai nh&oacute;m doanh nghiệp l&agrave; một sự phản &aacute;nh r&otilde; n&eacute;t bối cảnh &ldquo;sắp xếp lại&rdquo; của thị trường bất động sản giai đoạn hậu khủng hoảng, trong đ&oacute; c&oacute; những doanh nghiệp phất l&ecirc;n v&ugrave;n vụt, những cũng c&oacute; những doanh nghiệp vẫn đang loay hoay t&igrave;m c&aacute;ch r&uacute;t ch&acirc;n khỏi v&ugrave;ng lầy.

	Song, những diễn biến hiện tại vẫn đặt ra kỳ vọng phần lớn doanh nghiệp sẽ gia tăng gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho trở lại trong năm 2025. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n l&agrave; thị trường bất động sản n&oacute;i chung, thị trường nh&agrave; ở n&oacute;i ri&ecirc;ng, đang hồi phục ấn tượng, thậm ch&iacute; đ&atilde; đặt một ch&acirc;n v&agrave;o chu k&igrave; tăng trưởng mới. Kh&oacute; khăn, vướng mắc về ph&aacute;p l&iacute; của c&aacute;c dự &aacute;n vẫn đang được th&uacute;c đẩy giải quyết. Quốc hội, Ch&iacute;nh phủ cũng đang tạo ra những cơ chế mới, mở đường cho sự ra đời của c&aacute;c dự &aacute;n như th&iacute; điểm cho ph&eacute;p l&agrave;m dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại m&agrave; kh&ocirc;ng cần c&oacute; đất ở. Trong khi đ&oacute;, sức lực của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; phục hồi, dẫu c&ograve;n chưa rộng khắp, tạo điều kiện cho việc mở rộng quỹ đất, quỹ dự &aacute;n.

	Thực tế cũng cho thấy, mới đầu năm 2025 nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc đ&atilde; b&agrave;y tỏ &yacute; hướng sẽ mở rộng quỹ đất trong năm nay. V&iacute; dụ NLG cho hay doanh nghiệp n&agrave;y c&oacute; định hướng t&iacute;ch luỹ đất n&ocirc;ng nghiệp, mua lại c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; sẵn quỹ đất, hoặc tham gia c&aacute;c phi&ecirc;n đấu gi&aacute; đất của nh&agrave; nước. <a class='symbol'>DXG</a> cũng th&ocirc;ng tin đang t&igrave;m kiếm 100 &ndash; 200ha đất c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; tốt tr&ecirc;n cả nước, trước hết l&agrave; tại B&igrave;nh Phước v&agrave; Đồng Nai. C&aacute;c chủ đầu tư lớn kh&aacute;c cũng đang t&iacute;ch cực th&acirc;u t&oacute;m quỹ đất để phục vụ cho chiến lược ph&aacute;t triển trong những năm tới.

	Tựu trung, diễn biến h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp ph&aacute;t triển nh&agrave; ở năm 2024 đ&atilde; phản &aacute;nh tương đối ch&iacute;nh x&aacute;c những thay đổi của thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy những t&iacute;n hiệu về một thời kỳ mới của c&aacute;c doanh nghiệp. Quan s&aacute;t kỹ từng con số, nh&agrave; đầu tư sẽ thấy được triển vọng của từng doanh nghiệp trong năm 2025, thậm ch&iacute; d&agrave;i hơn, để c&oacute; những quyết định đầu tư đ&uacute;ng đắn v&agrave; kịp thời.

	&Aacute;i Ch&acirc;u Tử

	<a href="https://vietnamfinance.vn/ton-kho-cua-cac-ong-lon-nha-o-bien-dong-manh-ky-vong-nao-cho-tuong-lai-d123188.html">Link gốc</a>

Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu Việt Nam ghi nhận sự biến động mạnh mẽ trong năm 2024. Điều này phản ánh rõ nét bối cảnh “sắp xếp lại” của thị trường bất động sản giai đoạn hậu khủng hoảng, đồng thời cho thấy triển vọng của các doanh nghiệp trong năm 2025.

Thị trường

Vietnam Finance

Tồn kho của các ‘ông lớn’ nhà ở biến động mạnh: Kỳ vọng nào cho tương lai?

Nguyễn Văn Hưng