Bức tranh thị trường bất động sản nh&agrave; ở trong qu&yacute; II/2025 cho thấy sự phục hồi r&otilde; n&eacute;t về nguồn cung, nhưng đi c&ugrave;ng với đ&oacute; vẫn l&agrave; một nghịch l&yacute;: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người d&acirc;n.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cấu tr&uacute;c vẫn bất hợp l&yacute;

Theo B&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản Việt Nam qu&yacute; II v&agrave; 6 th&aacute;ng đầu năm 2025 do Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) c&ocirc;ng bố, thị trường nh&agrave; ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong qu&yacute; II/2025, tăng gấp 2,5 lần so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng 90% so với c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i. T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đ&oacute;, c&oacute; hơn 51.000 sản phẩm mở b&aacute;n mới, phần c&ograve;n lại l&agrave; h&agrave;ng tồn kho tiếp tục được ch&agrave;o b&aacute;n.

D&ugrave; ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhưng cấu tr&uacute;c nguồn cung tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng những chưa c&oacute; chuyển biến t&iacute;ch cực, m&agrave; c&ograve;n cho thấy xu hướng mất c&acirc;n đối ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t. Đặc biệt tại 3 đ&ocirc; thị lớn H&agrave; Nội, TP.HCM v&agrave; Đ&agrave; Nẵng - nơi c&oacute; nhu cầu ở thực rất lớn nhưng thị trường lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp v&agrave; hạng sang.&nbsp;

T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, VARS cho biết căn hộ cao cấp v&agrave; hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung chung cư, tương đương hơn 10.000 căn, tăng 5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ 2024. Trong đ&oacute;, căn hộ hạng sang tăng mạnh nhất, vọt 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm.

Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn cung, tương đương 9.000 căn v&agrave; con số n&agrave;y đ&atilde; tăng hơn 4.000 căn so với c&ugrave;ng kỳ. Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ gi&aacute; rẻ vẫn gần như vắng b&oacute;ng.

Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; một số chuyển biến t&iacute;ch cực về nguồn cung, song vẫn chưa đủ để đ&aacute;p ứng nhu cầu v&agrave; thu hẹp khoảng c&aacute;ch thiếu hụt. Theo Bộ X&acirc;y dựng, t&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 5, cả nước đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh 26.152 căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, mới đạt hơn 26% so với mục ti&ecirc;u 100.000 căn đề ra cho cả năm. Đồng thời, đ&atilde; khởi c&ocirc;ng th&ecirc;m 25 dự &aacute;n mới với quy m&ocirc; hơn 23.000 căn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/screenshot-2025-07-15-22421220250715224223-17526486814031838582835.jpg" style="height:608px; width:600px">

Ngu&ocirc;̀n: VARS.

C&ugrave;ng với sự lệch pha trong nguồn cung, VARS cho biết mặt bằng gi&aacute; b&aacute;n tiếp tục bị đẩy l&ecirc;n cao, g&acirc;y &aacute;p lực lớn l&ecirc;n khả năng tiếp cận nh&agrave; ở của đại bộ phận người d&acirc;n. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, thị trường gần như vắng b&oacute;ng những căn hộ thương mại c&oacute; gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như H&agrave; Nội, Đ&agrave; Nẵng, TP.HCM - những nơi c&oacute; nhu cầu lớn nhất.

Tại Thủ đ&ocirc;, gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh căn hộ chung cư đ&atilde; chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 87,7% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Nhiều dự &aacute;n mở b&aacute;n mới đều c&oacute; gi&aacute; từ 75 triệu đồng/m2 trở l&ecirc;n, thậm ch&iacute; vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi thanh khoản kh&ocirc;ng tăng tương ứng.

Ở Đ&agrave; Nẵng, gi&aacute; trung b&igrave;nh đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 69,8% theo năm. T&iacute;nh từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng gi&aacute; căn hộ tại Đ&agrave; Nẵng cao hơn TP.HCM khoảng 1,6 lần, chủ yếu bởi c&aacute;c dự &aacute;n cao cấp được tung ra thị trường với gi&aacute; khởi điểm cao.

TP.HCM cũng ghi nhận mức gi&aacute; trung b&igrave;nh 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo qu&yacute; v&agrave; cao hơn 48,3% so với c&ugrave;ng kỳ.&nbsp;

Trong khi đ&oacute;, tại B&aacute;o c&aacute;o thị trường 6 th&aacute;ng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đ&acirc;y l&agrave; năm thứ hai li&ecirc;n tiếp TP.HCM kh&ocirc;ng c&oacute; dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại n&agrave;o thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, b&igrave;nh d&acirc;n (gi&aacute; dưới 40 triệu đồng/m2). 100% dự &aacute;n được mở b&aacute;n trong nửa đầu năm thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, duy tr&igrave; trạng th&aacute;i lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. T&igrave;nh trạng mất c&acirc;n đối n&agrave;y khiến thị trường ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng bền vững, như m&ocirc; h&igrave;nh &quot;kim tự th&aacute;p ngược&quot;.

L&yacute; giải cho t&igrave;nh trạng nguồn cung nh&agrave; ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất c&acirc;n đối, VARS đưa ra 4 nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thứ nhất, do nguồn cung d&ugrave; được cải thiện nhưng vẫn c&ograve;n thiếu v&agrave; yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa t&igrave;m được điểm c&acirc;n bằng, chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nh&agrave; ở mở b&aacute;n trong qu&yacute; II), gi&aacute; trị cao, thiếu hụt nghi&ecirc;m trọng c&aacute;c sản phẩm nh&agrave; ở gi&aacute; ph&ugrave; hợp.

Thứ hai, do chi ph&iacute; đầu v&agrave;o, đặc biệt l&agrave; chi ph&iacute; đất đai tăng. Thứ ba, do t&acirc;m l&yacute; đầu cơ, t&iacute;ch lũy t&agrave;i sản, kỳ vọng tăng gi&aacute; trước c&aacute;c th&ocirc;ng tin về quy hoạch, s&aacute;p nhập, &quot;ăn theo&quot; đại dự &aacute;n... V&agrave; thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế v&agrave; qu&aacute; tr&igrave;nh đ&ocirc; thị h&oacute;a nhanh ch&oacute;ng l&agrave;m gia tăng nhu cầu cũng g&oacute;p phần đẩy gi&aacute; tăng&hellip;

&quot;Kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế&quot;

Trước thực trạng n&agrave;y, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia đều đ&aacute;nh gi&aacute; người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng kh&oacute; tiếp cận nh&agrave; ở; đồng thời, g&acirc;y rủi ro trong quản l&yacute; nh&agrave; nước.

Chia sẻ với Reatimes, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng, Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam - chuy&ecirc;n gia gi&agrave;u kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch v&agrave; ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị nhận định, nguồn cung cho thị trường đang tương đối dồi d&agrave;o nhưng chủ yếu l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, m&agrave; nhu cầu thực sự đối với c&aacute;c sản phẩm n&agrave;y chỉ chiếm một tỷ lệ rất thấp. Trong khi đ&oacute;, định hướng được l&atilde;nh đạo Đảng v&agrave; Nh&agrave; nước nhấn mạnh gần đ&acirc;y l&agrave; phải tập trung ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thu nhập thấp, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; vừa t&uacute;i tiền, đ&oacute; mới l&agrave; định hướng đ&uacute;ng đắn hướng đến nhu cầu ở thực của đa số người d&acirc;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(40).png" style="height:348px; width:600px">

KTS Phạm Thanh T&ugrave;ng - Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam.

&Ocirc;ng cảnh b&aacute;o, nếu thị trường tiếp tục ph&aacute;t triển theo chiều hướng n&agrave;y, th&igrave; chỉ khoảng 2 năm nữa, khủng hoảng bất động sản sẽ bộc lộ r&otilde;: &quot;Người d&acirc;n kh&ocirc;ng mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng tiếp cận được nh&agrave; ở th&igrave; h&agrave;ng tồn kho sẽ ng&agrave;y một ph&igrave;nh to. Đ&oacute; kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế. Trung Quốc đ&atilde; cho ch&uacute;ng ta thấy một b&agrave;i học kinh nghiệm r&otilde; r&agrave;ng với h&agrave;ng loạt th&agrave;nh phố ma, nơi c&oacute; nh&agrave; nhưng kh&ocirc;ng người ở. Do đ&oacute;, Việt Nam cần c&oacute; những điều chỉnh kịp thời, nếu kh&ocirc;ng muốn rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng tương tự&quot;.

Dưới g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, chia sẻ tại một diễn đ&agrave;n về bất động sản gần đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường đ&atilde; trải qua 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến gi&aacute; bất động sản tăng cao. Đơn cử, dự &aacute;n 88 L&aacute;ng Hạ đ&atilde; tăng gi&aacute; từ 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n tới 100 triệu đồng/m2, tức l&agrave; gấp 2,5 lần.

Tuy nhi&ecirc;n, trong giai đoạn sắp tới, &ocirc;ng Vũ dự b&aacute;o thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung.&nbsp;

&quot;Ch&uacute;ng ta sẽ sống trong thời kỳ &quot;thừa nguồn cung&quot; bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp. C&aacute;c dự &aacute;n trước đ&acirc;y với quy m&ocirc; 1.000ha đ&atilde; được coi l&agrave; lớn, nhưng giờ đ&acirc;y, c&aacute;c dự &aacute;n si&ecirc;u đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch 1.700ha, 4.000ha, thậm ch&iacute; l&ecirc;n đến 10.000ha đang xuất hiện. Đ&acirc;y l&agrave; điều chưa từng c&oacute;. Cuộc chơi mới sẽ ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c biệt, kh&ocirc;ng chỉ thay đổi ở mức độ th&ocirc;ng thường m&agrave; l&agrave; sự thay đổi v&ocirc; c&ugrave;ng lớn&quot;, Chủ tịch Cen Group n&oacute;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(41).png" style="height:434px; width:600px">

&Ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group

Doanh nh&acirc;n n&agrave;y cũng đề cập đến b&agrave;i học từ Trung Quốc v&agrave; cho biết, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước n&agrave;y tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả l&agrave; h&agrave;ng ngh&igrave;n th&agrave;nh phố ma, dự &aacute;n bỏ hoang v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; người ở.&nbsp;

&quot;Sai lầm đ&oacute; khiến Trung Quốc đang phải trả gi&aacute; rất nặng, v&agrave; t&ocirc;i hy vọng Việt Nam kh&ocirc;ng đi v&agrave;o vết xe đổ đ&oacute;. Một dự &aacute;n bất động sản nếu kh&ocirc;ng c&oacute; cư d&acirc;n về ở th&igrave; sẽ chết, m&agrave; muốn c&oacute; người d&acirc;n về ở, dự &aacute;n cần đầu tư cả một hệ sinh th&aacute;i: trường học, bệnh viện, trung t&acirc;m thương mại, y tế, vui chơi... Gi&aacute; bất động sản tại trung t&acirc;m tăng cao cũng l&agrave; một phần trong chiến lược gi&atilde;n d&acirc;n. Đ&acirc;y l&agrave; nguồn thu lớn để Nh&agrave; nước c&oacute; thể đầu tư ngược trở lại v&agrave;o hạ tầng&quot;, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ n&oacute;i.

Cần quyết liệt t&aacute;i c&acirc;́u trúc thị trường

Đưa ra giải ph&aacute;p giải b&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung cầu, &quot;vừa thừa nh&agrave;, vừa thiếu nh&agrave;&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh th&ecirc;m về vai tr&ograve; của doanh nghiệp trong việc t&aacute;i định h&igrave;nh chiến lược ph&aacute;t triển: &quot;Muốn ph&aacute;t triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia v&agrave;o ph&aacute;t triển nh&agrave; ở gi&aacute; b&igrave;nh d&acirc;n, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nhưng l&agrave; nh&agrave; ở x&atilde; hội đ&uacute;ng nghĩa - đ&uacute;ng c&aacute;ch&quot;.

&Ocirc;ng cho rằng c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; g&oacute;p phần chỉnh trang đ&ocirc; thị, nhưng nếu kh&ocirc;ng gắn với người ở thật th&igrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị đ&oacute; sẽ th&agrave;nh&hellip; đ&ocirc; thị ma. Dự &aacute;n m&agrave; tối đến đi qua kh&ocirc;ng thấy &aacute;nh đ&egrave;n, kh&ocirc;ng thấy người sinh sống th&igrave; r&otilde; r&agrave;ng đ&atilde; thất bại.

Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo n&ecirc;n những hệ lụy d&acirc;y chuyền cho thị trường. &quot;Gi&aacute; đất tăng cao, ng&acirc;n h&agrave;ng g&aacute;nh nặng nợ xấu v&igrave; dự &aacute;n bị thế chấp. Những khu đ&ocirc; thị kh&ocirc;ng dễ để b&aacute;n được, cứ nằm đ&oacute;, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Bởi bất động sản kh&ocirc;ng phải l&agrave; tiền v&agrave; kh&ocirc;ng ai ph&aacute;t triển kinh tế bằng c&aacute;ch chất đống bất động sản. D&ograve;ng tiền phải lưu th&ocirc;ng, đ&oacute; mới l&agrave; nền tảng cho sự ph&aacute;t triển kinh tế l&agrave;nh mạnh&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh.

T&oacute;m lại, bức tranh bất động sản hiện tại vẫn cho thấy r&otilde; một nghịch l&yacute;: thừa nh&agrave; nhưng thiếu nh&agrave; ở thực sự cho người d&acirc;n. Khi nguồn cung chỉ tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, trong khi số đ&ocirc;ng người d&acirc;n vẫn chưa thể tiếp cận nh&agrave; ở cơ bản, th&igrave; nguy cơ khủng hoảng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể xem nhẹ.

Quyết liệt t&aacute;i cấu tr&uacute;c thị trường, c&acirc;n đối lại chiến lược ph&aacute;t triển theo hướng lấy nhu cầu thực l&agrave;m trung t&acirc;m, khuyến kh&iacute;ch nh&agrave; ở x&atilde; hội, hỗ trợ doanh nghiệp đi v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c hợp l&yacute; l&agrave; ch&igrave;a kh&oacute;a để thị trường nhanh ch&oacute;ng phục hồi v&agrave; ph&aacute;t triển bền vững./.

<a href="https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-truoc-nguy-co-thua-ma-thieu-nha-va-bai-toan-lech-pha-cung-cau-202250707111928641.htm">Link gốc</a>

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở trong quý II/2025 cho thấy sự phục hồi rõ nét về nguồn cung, nhưng đi cùng với đó vẫn là một nghịch lý: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.



Bức tranh thị trường bất động sản nh&agrave; ở trong qu&yacute; II/2025 cho thấy sự phục hồi r&otilde; n&eacute;t về nguồn cung, nhưng đi c&ugrave;ng với đ&oacute; vẫn l&agrave; một nghịch l&yacute;: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người d&acirc;n.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cấu tr&uacute;c vẫn bất hợp l&yacute;

Theo B&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản Việt Nam qu&yacute; II v&agrave; 6 th&aacute;ng đầu năm 2025 do Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) c&ocirc;ng bố, thị trường nh&agrave; ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong qu&yacute; II/2025, tăng gấp 2,5 lần so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng 90% so với c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i. T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đ&oacute;, c&oacute; hơn 51.000 sản phẩm mở b&aacute;n mới, phần c&ograve;n lại l&agrave; h&agrave;ng tồn kho tiếp tục được ch&agrave;o b&aacute;n.

D&ugrave; ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhưng cấu tr&uacute;c nguồn cung tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng những chưa c&oacute; chuyển biến t&iacute;ch cực, m&agrave; c&ograve;n cho thấy xu hướng mất c&acirc;n đối ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t. Đặc biệt tại 3 đ&ocirc; thị lớn H&agrave; Nội, TP.HCM v&agrave; Đ&agrave; Nẵng - nơi c&oacute; nhu cầu ở thực rất lớn nhưng thị trường lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp v&agrave; hạng sang.&nbsp;

T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, VARS cho biết căn hộ cao cấp v&agrave; hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung chung cư, tương đương hơn 10.000 căn, tăng 5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ 2024. Trong đ&oacute;, căn hộ hạng sang tăng mạnh nhất, vọt 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm.

Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn cung, tương đương 9.000 căn v&agrave; con số n&agrave;y đ&atilde; tăng hơn 4.000 căn so với c&ugrave;ng kỳ. Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ gi&aacute; rẻ vẫn gần như vắng b&oacute;ng.

Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; một số chuyển biến t&iacute;ch cực về nguồn cung, song vẫn chưa đủ để đ&aacute;p ứng nhu cầu v&agrave; thu hẹp khoảng c&aacute;ch thiếu hụt. Theo Bộ X&acirc;y dựng, t&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 5, cả nước đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh 26.152 căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, mới đạt hơn 26% so với mục ti&ecirc;u 100.000 căn đề ra cho cả năm. Đồng thời, đ&atilde; khởi c&ocirc;ng th&ecirc;m 25 dự &aacute;n mới với quy m&ocirc; hơn 23.000 căn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/screenshot-2025-07-15-22421220250715224223-17526486814031838582835.jpg" style="height:608px; width:600px" />

Ngu&ocirc;̀n: VARS.

C&ugrave;ng với sự lệch pha trong nguồn cung, VARS cho biết mặt bằng gi&aacute; b&aacute;n tiếp tục bị đẩy l&ecirc;n cao, g&acirc;y &aacute;p lực lớn l&ecirc;n khả năng tiếp cận nh&agrave; ở của đại bộ phận người d&acirc;n. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, thị trường gần như vắng b&oacute;ng những căn hộ thương mại c&oacute; gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như H&agrave; Nội, Đ&agrave; Nẵng, TP.HCM - những nơi c&oacute; nhu cầu lớn nhất.

Tại Thủ đ&ocirc;, gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh căn hộ chung cư đ&atilde; chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 87,7% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Nhiều dự &aacute;n mở b&aacute;n mới đều c&oacute; gi&aacute; từ 75 triệu đồng/m2 trở l&ecirc;n, thậm ch&iacute; vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi thanh khoản kh&ocirc;ng tăng tương ứng.

Ở Đ&agrave; Nẵng, gi&aacute; trung b&igrave;nh đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 69,8% theo năm. T&iacute;nh từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng gi&aacute; căn hộ tại Đ&agrave; Nẵng cao hơn TP.HCM khoảng 1,6 lần, chủ yếu bởi c&aacute;c dự &aacute;n cao cấp được tung ra thị trường với gi&aacute; khởi điểm cao.

TP.HCM cũng ghi nhận mức gi&aacute; trung b&igrave;nh 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo qu&yacute; v&agrave; cao hơn 48,3% so với c&ugrave;ng kỳ.&nbsp;

Trong khi đ&oacute;, tại B&aacute;o c&aacute;o thị trường 6 th&aacute;ng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đ&acirc;y l&agrave; năm thứ hai li&ecirc;n tiếp TP.HCM kh&ocirc;ng c&oacute; dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại n&agrave;o thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, b&igrave;nh d&acirc;n (gi&aacute; dưới 40 triệu đồng/m2). 100% dự &aacute;n được mở b&aacute;n trong nửa đầu năm thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, duy tr&igrave; trạng th&aacute;i lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. T&igrave;nh trạng mất c&acirc;n đối n&agrave;y khiến thị trường ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng bền vững, như m&ocirc; h&igrave;nh &quot;kim tự th&aacute;p ngược&quot;.

L&yacute; giải cho t&igrave;nh trạng nguồn cung nh&agrave; ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất c&acirc;n đối, VARS đưa ra 4 nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thứ nhất, do nguồn cung d&ugrave; được cải thiện nhưng vẫn c&ograve;n thiếu v&agrave; yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa t&igrave;m được điểm c&acirc;n bằng, chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nh&agrave; ở mở b&aacute;n trong qu&yacute; II), gi&aacute; trị cao, thiếu hụt nghi&ecirc;m trọng c&aacute;c sản phẩm nh&agrave; ở gi&aacute; ph&ugrave; hợp.

Thứ hai, do chi ph&iacute; đầu v&agrave;o, đặc biệt l&agrave; chi ph&iacute; đất đai tăng. Thứ ba, do t&acirc;m l&yacute; đầu cơ, t&iacute;ch lũy t&agrave;i sản, kỳ vọng tăng gi&aacute; trước c&aacute;c th&ocirc;ng tin về quy hoạch, s&aacute;p nhập, &quot;ăn theo&quot; đại dự &aacute;n... V&agrave; thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế v&agrave; qu&aacute; tr&igrave;nh đ&ocirc; thị h&oacute;a nhanh ch&oacute;ng l&agrave;m gia tăng nhu cầu cũng g&oacute;p phần đẩy gi&aacute; tăng&hellip;

&quot;Kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế&quot;

Trước thực trạng n&agrave;y, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia đều đ&aacute;nh gi&aacute; người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng kh&oacute; tiếp cận nh&agrave; ở; đồng thời, g&acirc;y rủi ro trong quản l&yacute; nh&agrave; nước.

Chia sẻ với Reatimes, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng, Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam - chuy&ecirc;n gia gi&agrave;u kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch v&agrave; ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị nhận định, nguồn cung cho thị trường đang tương đối dồi d&agrave;o nhưng chủ yếu l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, m&agrave; nhu cầu thực sự đối với c&aacute;c sản phẩm n&agrave;y chỉ chiếm một tỷ lệ rất thấp. Trong khi đ&oacute;, định hướng được l&atilde;nh đạo Đảng v&agrave; Nh&agrave; nước nhấn mạnh gần đ&acirc;y l&agrave; phải tập trung ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thu nhập thấp, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; vừa t&uacute;i tiền, đ&oacute; mới l&agrave; định hướng đ&uacute;ng đắn hướng đến nhu cầu ở thực của đa số người d&acirc;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(40).png" style="height:348px; width:600px" />

KTS Phạm Thanh T&ugrave;ng - Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam.

&Ocirc;ng cảnh b&aacute;o, nếu thị trường tiếp tục ph&aacute;t triển theo chiều hướng n&agrave;y, th&igrave; chỉ khoảng 2 năm nữa, khủng hoảng bất động sản sẽ bộc lộ r&otilde;: &quot;Người d&acirc;n kh&ocirc;ng mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng tiếp cận được nh&agrave; ở th&igrave; h&agrave;ng tồn kho sẽ ng&agrave;y một ph&igrave;nh to. Đ&oacute; kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế. Trung Quốc đ&atilde; cho ch&uacute;ng ta thấy một b&agrave;i học kinh nghiệm r&otilde; r&agrave;ng với h&agrave;ng loạt th&agrave;nh phố ma, nơi c&oacute; nh&agrave; nhưng kh&ocirc;ng người ở. Do đ&oacute;, Việt Nam cần c&oacute; những điều chỉnh kịp thời, nếu kh&ocirc;ng muốn rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng tương tự&quot;.

Dưới g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, chia sẻ tại một diễn đ&agrave;n về bất động sản gần đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường đ&atilde; trải qua 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến gi&aacute; bất động sản tăng cao. Đơn cử, dự &aacute;n 88 L&aacute;ng Hạ đ&atilde; tăng gi&aacute; từ 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n tới 100 triệu đồng/m2, tức l&agrave; gấp 2,5 lần.

Tuy nhi&ecirc;n, trong giai đoạn sắp tới, &ocirc;ng Vũ dự b&aacute;o thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung.&nbsp;

&quot;Ch&uacute;ng ta sẽ sống trong thời kỳ &quot;thừa nguồn cung&quot; bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp. C&aacute;c dự &aacute;n trước đ&acirc;y với quy m&ocirc; 1.000ha đ&atilde; được coi l&agrave; lớn, nhưng giờ đ&acirc;y, c&aacute;c dự &aacute;n si&ecirc;u đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch 1.700ha, 4.000ha, thậm ch&iacute; l&ecirc;n đến 10.000ha đang xuất hiện. Đ&acirc;y l&agrave; điều chưa từng c&oacute;. Cuộc chơi mới sẽ ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c biệt, kh&ocirc;ng chỉ thay đổi ở mức độ th&ocirc;ng thường m&agrave; l&agrave; sự thay đổi v&ocirc; c&ugrave;ng lớn&quot;, Chủ tịch Cen Group n&oacute;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(41).png" style="height:434px; width:600px" />

&Ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group

Doanh nh&acirc;n n&agrave;y cũng đề cập đến b&agrave;i học từ Trung Quốc v&agrave; cho biết, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước n&agrave;y tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả l&agrave; h&agrave;ng ngh&igrave;n th&agrave;nh phố ma, dự &aacute;n bỏ hoang v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; người ở.&nbsp;

&quot;Sai lầm đ&oacute; khiến Trung Quốc đang phải trả gi&aacute; rất nặng, v&agrave; t&ocirc;i hy vọng Việt Nam kh&ocirc;ng đi v&agrave;o vết xe đổ đ&oacute;. Một dự &aacute;n bất động sản nếu kh&ocirc;ng c&oacute; cư d&acirc;n về ở th&igrave; sẽ chết, m&agrave; muốn c&oacute; người d&acirc;n về ở, dự &aacute;n cần đầu tư cả một hệ sinh th&aacute;i: trường học, bệnh viện, trung t&acirc;m thương mại, y tế, vui chơi... Gi&aacute; bất động sản tại trung t&acirc;m tăng cao cũng l&agrave; một phần trong chiến lược gi&atilde;n d&acirc;n. Đ&acirc;y l&agrave; nguồn thu lớn để Nh&agrave; nước c&oacute; thể đầu tư ngược trở lại v&agrave;o hạ tầng&quot;, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ n&oacute;i.

Cần quyết liệt t&aacute;i c&acirc;́u trúc thị trường

Đưa ra giải ph&aacute;p giải b&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung cầu, &quot;vừa thừa nh&agrave;, vừa thiếu nh&agrave;&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh th&ecirc;m về vai tr&ograve; của doanh nghiệp trong việc t&aacute;i định h&igrave;nh chiến lược ph&aacute;t triển: &quot;Muốn ph&aacute;t triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia v&agrave;o ph&aacute;t triển nh&agrave; ở gi&aacute; b&igrave;nh d&acirc;n, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nhưng l&agrave; nh&agrave; ở x&atilde; hội đ&uacute;ng nghĩa - đ&uacute;ng c&aacute;ch&quot;.

&Ocirc;ng cho rằng c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; g&oacute;p phần chỉnh trang đ&ocirc; thị, nhưng nếu kh&ocirc;ng gắn với người ở thật th&igrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị đ&oacute; sẽ th&agrave;nh&hellip; đ&ocirc; thị ma. Dự &aacute;n m&agrave; tối đến đi qua kh&ocirc;ng thấy &aacute;nh đ&egrave;n, kh&ocirc;ng thấy người sinh sống th&igrave; r&otilde; r&agrave;ng đ&atilde; thất bại.

Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo n&ecirc;n những hệ lụy d&acirc;y chuyền cho thị trường. &quot;Gi&aacute; đất tăng cao, ng&acirc;n h&agrave;ng g&aacute;nh nặng nợ xấu v&igrave; dự &aacute;n bị thế chấp. Những khu đ&ocirc; thị kh&ocirc;ng dễ để b&aacute;n được, cứ nằm đ&oacute;, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Bởi bất động sản kh&ocirc;ng phải l&agrave; tiền v&agrave; kh&ocirc;ng ai ph&aacute;t triển kinh tế bằng c&aacute;ch chất đống bất động sản. D&ograve;ng tiền phải lưu th&ocirc;ng, đ&oacute; mới l&agrave; nền tảng cho sự ph&aacute;t triển kinh tế l&agrave;nh mạnh&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh.

T&oacute;m lại, bức tranh bất động sản hiện tại vẫn cho thấy r&otilde; một nghịch l&yacute;: thừa nh&agrave; nhưng thiếu nh&agrave; ở thực sự cho người d&acirc;n. Khi nguồn cung chỉ tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, trong khi số đ&ocirc;ng người d&acirc;n vẫn chưa thể tiếp cận nh&agrave; ở cơ bản, th&igrave; nguy cơ khủng hoảng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể xem nhẹ.

Quyết liệt t&aacute;i cấu tr&uacute;c thị trường, c&acirc;n đối lại chiến lược ph&aacute;t triển theo hướng lấy nhu cầu thực l&agrave;m trung t&acirc;m, khuyến kh&iacute;ch nh&agrave; ở x&atilde; hội, hỗ trợ doanh nghiệp đi v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c hợp l&yacute; l&agrave; ch&igrave;a kh&oacute;a để thị trường nhanh ch&oacute;ng phục hồi v&agrave; ph&aacute;t triển bền vững./.

<a href="https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-truoc-nguy-co-thua-ma-thieu-nha-va-bai-toan-lech-pha-cung-cau-202250707111928641.htm">Link gốc</a>