Bức tranh thị trường bất động sản nh&agrave; ở trong qu&yacute; II/2025 cho thấy sự phục hồi r&otilde; n&eacute;t về nguồn cung, nhưng đi c&ugrave;ng với đ&oacute; vẫn l&agrave; một nghịch l&yacute;: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người d&acirc;n.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cấu tr&uacute;c vẫn bất hợp l&yacute;

Theo B&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản Việt Nam qu&yacute; II v&agrave; 6 th&aacute;ng đầu năm 2025 do Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) c&ocirc;ng bố, thị trường nh&agrave; ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong qu&yacute; II/2025, tăng gấp 2,5 lần so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng 90% so với c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i. T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đ&oacute;, c&oacute; hơn 51.000 sản phẩm mở b&aacute;n mới, phần c&ograve;n lại l&agrave; h&agrave;ng tồn kho tiếp tục được ch&agrave;o b&aacute;n.

D&ugrave; ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhưng cấu tr&uacute;c nguồn cung tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng những chưa c&oacute; chuyển biến t&iacute;ch cực, m&agrave; c&ograve;n cho thấy xu hướng mất c&acirc;n đối ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t. Đặc biệt tại 3 đ&ocirc; thị lớn H&agrave; Nội, TP.HCM v&agrave; Đ&agrave; Nẵng - nơi c&oacute; nhu cầu ở thực rất lớn nhưng thị trường lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp v&agrave; hạng sang.&nbsp;

T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, VARS cho biết căn hộ cao cấp v&agrave; hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung chung cư, tương đương hơn 10.000 căn, tăng 5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ 2024. Trong đ&oacute;, căn hộ hạng sang tăng mạnh nhất, vọt 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm.

Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn cung, tương đương 9.000 căn v&agrave; con số n&agrave;y đ&atilde; tăng hơn 4.000 căn so với c&ugrave;ng kỳ. Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ gi&aacute; rẻ vẫn gần như vắng b&oacute;ng.

Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; một số chuyển biến t&iacute;ch cực về nguồn cung, song vẫn chưa đủ để đ&aacute;p ứng nhu cầu v&agrave; thu hẹp khoảng c&aacute;ch thiếu hụt. Theo Bộ X&acirc;y dựng, t&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 5, cả nước đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh 26.152 căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, mới đạt hơn 26% so với mục ti&ecirc;u 100.000 căn đề ra cho cả năm. Đồng thời, đ&atilde; khởi c&ocirc;ng th&ecirc;m 25 dự &aacute;n mới với quy m&ocirc; hơn 23.000 căn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/screenshot-2025-07-15-22421220250715224223-17526486814031838582835.jpg" style="height:608px; width:600px">

Ngu&ocirc;̀n: VARS.

C&ugrave;ng với sự lệch pha trong nguồn cung, VARS cho biết mặt bằng gi&aacute; b&aacute;n tiếp tục bị đẩy l&ecirc;n cao, g&acirc;y &aacute;p lực lớn l&ecirc;n khả năng tiếp cận nh&agrave; ở của đại bộ phận người d&acirc;n. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, thị trường gần như vắng b&oacute;ng những căn hộ thương mại c&oacute; gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như H&agrave; Nội, Đ&agrave; Nẵng, TP.HCM - những nơi c&oacute; nhu cầu lớn nhất.

Tại Thủ đ&ocirc;, gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh căn hộ chung cư đ&atilde; chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 87,7% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Nhiều dự &aacute;n mở b&aacute;n mới đều c&oacute; gi&aacute; từ 75 triệu đồng/m2 trở l&ecirc;n, thậm ch&iacute; vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi thanh khoản kh&ocirc;ng tăng tương ứng.

Ở Đ&agrave; Nẵng, gi&aacute; trung b&igrave;nh đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 69,8% theo năm. T&iacute;nh từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng gi&aacute; căn hộ tại Đ&agrave; Nẵng cao hơn TP.HCM khoảng 1,6 lần, chủ yếu bởi c&aacute;c dự &aacute;n cao cấp được tung ra thị trường với gi&aacute; khởi điểm cao.

TP.HCM cũng ghi nhận mức gi&aacute; trung b&igrave;nh 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo qu&yacute; v&agrave; cao hơn 48,3% so với c&ugrave;ng kỳ.&nbsp;

Trong khi đ&oacute;, tại B&aacute;o c&aacute;o thị trường 6 th&aacute;ng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đ&acirc;y l&agrave; năm thứ hai li&ecirc;n tiếp TP.HCM kh&ocirc;ng c&oacute; dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại n&agrave;o thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, b&igrave;nh d&acirc;n (gi&aacute; dưới 40 triệu đồng/m2). 100% dự &aacute;n được mở b&aacute;n trong nửa đầu năm thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, duy tr&igrave; trạng th&aacute;i lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. T&igrave;nh trạng mất c&acirc;n đối n&agrave;y khiến thị trường ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng bền vững, như m&ocirc; h&igrave;nh &quot;kim tự th&aacute;p ngược&quot;.

L&yacute; giải cho t&igrave;nh trạng nguồn cung nh&agrave; ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất c&acirc;n đối, VARS đưa ra 4 nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thứ nhất, do nguồn cung d&ugrave; được cải thiện nhưng vẫn c&ograve;n thiếu v&agrave; yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa t&igrave;m được điểm c&acirc;n bằng, chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nh&agrave; ở mở b&aacute;n trong qu&yacute; II), gi&aacute; trị cao, thiếu hụt nghi&ecirc;m trọng c&aacute;c sản phẩm nh&agrave; ở gi&aacute; ph&ugrave; hợp.

Thứ hai, do chi ph&iacute; đầu v&agrave;o, đặc biệt l&agrave; chi ph&iacute; đất đai tăng. Thứ ba, do t&acirc;m l&yacute; đầu cơ, t&iacute;ch lũy t&agrave;i sản, kỳ vọng tăng gi&aacute; trước c&aacute;c th&ocirc;ng tin về quy hoạch, s&aacute;p nhập, &quot;ăn theo&quot; đại dự &aacute;n... V&agrave; thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế v&agrave; qu&aacute; tr&igrave;nh đ&ocirc; thị h&oacute;a nhanh ch&oacute;ng l&agrave;m gia tăng nhu cầu cũng g&oacute;p phần đẩy gi&aacute; tăng&hellip;

&quot;Kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế&quot;

Trước thực trạng n&agrave;y, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia đều đ&aacute;nh gi&aacute; người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng kh&oacute; tiếp cận nh&agrave; ở; đồng thời, g&acirc;y rủi ro trong quản l&yacute; nh&agrave; nước.

Chia sẻ với Reatimes, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng, Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam - chuy&ecirc;n gia gi&agrave;u kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch v&agrave; ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị nhận định, nguồn cung cho thị trường đang tương đối dồi d&agrave;o nhưng chủ yếu l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, m&agrave; nhu cầu thực sự đối với c&aacute;c sản phẩm n&agrave;y chỉ chiếm một tỷ lệ rất thấp. Trong khi đ&oacute;, định hướng được l&atilde;nh đạo Đảng v&agrave; Nh&agrave; nước nhấn mạnh gần đ&acirc;y l&agrave; phải tập trung ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thu nhập thấp, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; vừa t&uacute;i tiền, đ&oacute; mới l&agrave; định hướng đ&uacute;ng đắn hướng đến nhu cầu ở thực của đa số người d&acirc;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(40).png" style="height:348px; width:600px">

KTS Phạm Thanh T&ugrave;ng - Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam.

&Ocirc;ng cảnh b&aacute;o, nếu thị trường tiếp tục ph&aacute;t triển theo chiều hướng n&agrave;y, th&igrave; chỉ khoảng 2 năm nữa, khủng hoảng bất động sản sẽ bộc lộ r&otilde;: &quot;Người d&acirc;n kh&ocirc;ng mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng tiếp cận được nh&agrave; ở th&igrave; h&agrave;ng tồn kho sẽ ng&agrave;y một ph&igrave;nh to. Đ&oacute; kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế. Trung Quốc đ&atilde; cho ch&uacute;ng ta thấy một b&agrave;i học kinh nghiệm r&otilde; r&agrave;ng với h&agrave;ng loạt th&agrave;nh phố ma, nơi c&oacute; nh&agrave; nhưng kh&ocirc;ng người ở. Do đ&oacute;, Việt Nam cần c&oacute; những điều chỉnh kịp thời, nếu kh&ocirc;ng muốn rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng tương tự&quot;.

Dưới g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, chia sẻ tại một diễn đ&agrave;n về bất động sản gần đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường đ&atilde; trải qua 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến gi&aacute; bất động sản tăng cao. Đơn cử, dự &aacute;n 88 L&aacute;ng Hạ đ&atilde; tăng gi&aacute; từ 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n tới 100 triệu đồng/m2, tức l&agrave; gấp 2,5 lần.

Tuy nhi&ecirc;n, trong giai đoạn sắp tới, &ocirc;ng Vũ dự b&aacute;o thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung.&nbsp;

&quot;Ch&uacute;ng ta sẽ sống trong thời kỳ &quot;thừa nguồn cung&quot; bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp. C&aacute;c dự &aacute;n trước đ&acirc;y với quy m&ocirc; 1.000ha đ&atilde; được coi l&agrave; lớn, nhưng giờ đ&acirc;y, c&aacute;c dự &aacute;n si&ecirc;u đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch 1.700ha, 4.000ha, thậm ch&iacute; l&ecirc;n đến 10.000ha đang xuất hiện. Đ&acirc;y l&agrave; điều chưa từng c&oacute;. Cuộc chơi mới sẽ ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c biệt, kh&ocirc;ng chỉ thay đổi ở mức độ th&ocirc;ng thường m&agrave; l&agrave; sự thay đổi v&ocirc; c&ugrave;ng lớn&quot;, Chủ tịch Cen Group n&oacute;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(41).png" style="height:434px; width:600px">

&Ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group

Doanh nh&acirc;n n&agrave;y cũng đề cập đến b&agrave;i học từ Trung Quốc v&agrave; cho biết, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước n&agrave;y tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả l&agrave; h&agrave;ng ngh&igrave;n th&agrave;nh phố ma, dự &aacute;n bỏ hoang v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; người ở.&nbsp;

&quot;Sai lầm đ&oacute; khiến Trung Quốc đang phải trả gi&aacute; rất nặng, v&agrave; t&ocirc;i hy vọng Việt Nam kh&ocirc;ng đi v&agrave;o vết xe đổ đ&oacute;. Một dự &aacute;n bất động sản nếu kh&ocirc;ng c&oacute; cư d&acirc;n về ở th&igrave; sẽ chết, m&agrave; muốn c&oacute; người d&acirc;n về ở, dự &aacute;n cần đầu tư cả một hệ sinh th&aacute;i: trường học, bệnh viện, trung t&acirc;m thương mại, y tế, vui chơi... Gi&aacute; bất động sản tại trung t&acirc;m tăng cao cũng l&agrave; một phần trong chiến lược gi&atilde;n d&acirc;n. Đ&acirc;y l&agrave; nguồn thu lớn để Nh&agrave; nước c&oacute; thể đầu tư ngược trở lại v&agrave;o hạ tầng&quot;, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ n&oacute;i.

Cần quyết liệt t&aacute;i c&acirc;́u trúc thị trường

Đưa ra giải ph&aacute;p giải b&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung cầu, &quot;vừa thừa nh&agrave;, vừa thiếu nh&agrave;&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh th&ecirc;m về vai tr&ograve; của doanh nghiệp trong việc t&aacute;i định h&igrave;nh chiến lược ph&aacute;t triển: &quot;Muốn ph&aacute;t triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia v&agrave;o ph&aacute;t triển nh&agrave; ở gi&aacute; b&igrave;nh d&acirc;n, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nhưng l&agrave; nh&agrave; ở x&atilde; hội đ&uacute;ng nghĩa - đ&uacute;ng c&aacute;ch&quot;.

&Ocirc;ng cho rằng c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; g&oacute;p phần chỉnh trang đ&ocirc; thị, nhưng nếu kh&ocirc;ng gắn với người ở thật th&igrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị đ&oacute; sẽ th&agrave;nh&hellip; đ&ocirc; thị ma. Dự &aacute;n m&agrave; tối đến đi qua kh&ocirc;ng thấy &aacute;nh đ&egrave;n, kh&ocirc;ng thấy người sinh sống th&igrave; r&otilde; r&agrave;ng đ&atilde; thất bại.

Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo n&ecirc;n những hệ lụy d&acirc;y chuyền cho thị trường. &quot;Gi&aacute; đất tăng cao, ng&acirc;n h&agrave;ng g&aacute;nh nặng nợ xấu v&igrave; dự &aacute;n bị thế chấp. Những khu đ&ocirc; thị kh&ocirc;ng dễ để b&aacute;n được, cứ nằm đ&oacute;, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Bởi bất động sản kh&ocirc;ng phải l&agrave; tiền v&agrave; kh&ocirc;ng ai ph&aacute;t triển kinh tế bằng c&aacute;ch chất đống bất động sản. D&ograve;ng tiền phải lưu th&ocirc;ng, đ&oacute; mới l&agrave; nền tảng cho sự ph&aacute;t triển kinh tế l&agrave;nh mạnh&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh.

T&oacute;m lại, bức tranh bất động sản hiện tại vẫn cho thấy r&otilde; một nghịch l&yacute;: thừa nh&agrave; nhưng thiếu nh&agrave; ở thực sự cho người d&acirc;n. Khi nguồn cung chỉ tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, trong khi số đ&ocirc;ng người d&acirc;n vẫn chưa thể tiếp cận nh&agrave; ở cơ bản, th&igrave; nguy cơ khủng hoảng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể xem nhẹ.

Quyết liệt t&aacute;i cấu tr&uacute;c thị trường, c&acirc;n đối lại chiến lược ph&aacute;t triển theo hướng lấy nhu cầu thực l&agrave;m trung t&acirc;m, khuyến kh&iacute;ch nh&agrave; ở x&atilde; hội, hỗ trợ doanh nghiệp đi v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c hợp l&yacute; l&agrave; ch&igrave;a kh&oacute;a để thị trường nhanh ch&oacute;ng phục hồi v&agrave; ph&aacute;t triển bền vững./.

<a href="https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-truoc-nguy-co-thua-ma-thieu-nha-va-bai-toan-lech-pha-cung-cau-202250707111928641.htm">Link gốc</a>

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở trong quý II/2025 cho thấy sự phục hồi rõ nét về nguồn cung, nhưng đi cùng với đó vẫn là một nghịch lý: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.



Bức tranh thị trường bất động sản nh&agrave; ở trong qu&yacute; II/2025 cho thấy sự phục hồi r&otilde; n&eacute;t về nguồn cung, nhưng đi c&ugrave;ng với đ&oacute; vẫn l&agrave; một nghịch l&yacute;: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người d&acirc;n.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cấu tr&uacute;c vẫn bất hợp l&yacute;

Theo B&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản Việt Nam qu&yacute; II v&agrave; 6 th&aacute;ng đầu năm 2025 do Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) c&ocirc;ng bố, thị trường nh&agrave; ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong qu&yacute; II/2025, tăng gấp 2,5 lần so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng 90% so với c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i. T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đ&oacute;, c&oacute; hơn 51.000 sản phẩm mở b&aacute;n mới, phần c&ograve;n lại l&agrave; h&agrave;ng tồn kho tiếp tục được ch&agrave;o b&aacute;n.

D&ugrave; ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhưng cấu tr&uacute;c nguồn cung tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng những chưa c&oacute; chuyển biến t&iacute;ch cực, m&agrave; c&ograve;n cho thấy xu hướng mất c&acirc;n đối ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t. Đặc biệt tại 3 đ&ocirc; thị lớn H&agrave; Nội, TP.HCM v&agrave; Đ&agrave; Nẵng - nơi c&oacute; nhu cầu ở thực rất lớn nhưng thị trường lại chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp v&agrave; hạng sang.&nbsp;

T&iacute;nh chung 6 th&aacute;ng đầu năm, VARS cho biết căn hộ cao cấp v&agrave; hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung chung cư, tương đương hơn 10.000 căn, tăng 5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ 2024. Trong đ&oacute;, căn hộ hạng sang tăng mạnh nhất, vọt 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm.

Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn cung, tương đương 9.000 căn v&agrave; con số n&agrave;y đ&atilde; tăng hơn 4.000 căn so với c&ugrave;ng kỳ. Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ gi&aacute; rẻ vẫn gần như vắng b&oacute;ng.

Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở x&atilde; hội d&ugrave; c&oacute; một số chuyển biến t&iacute;ch cực về nguồn cung, song vẫn chưa đủ để đ&aacute;p ứng nhu cầu v&agrave; thu hẹp khoảng c&aacute;ch thiếu hụt. Theo Bộ X&acirc;y dựng, t&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 5, cả nước đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh 26.152 căn nh&agrave; ở x&atilde; hội, mới đạt hơn 26% so với mục ti&ecirc;u 100.000 căn đề ra cho cả năm. Đồng thời, đ&atilde; khởi c&ocirc;ng th&ecirc;m 25 dự &aacute;n mới với quy m&ocirc; hơn 23.000 căn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/screenshot-2025-07-15-22421220250715224223-17526486814031838582835.jpg" style="height:608px; width:600px" />

Ngu&ocirc;̀n: VARS.

C&ugrave;ng với sự lệch pha trong nguồn cung, VARS cho biết mặt bằng gi&aacute; b&aacute;n tiếp tục bị đẩy l&ecirc;n cao, g&acirc;y &aacute;p lực lớn l&ecirc;n khả năng tiếp cận nh&agrave; ở của đại bộ phận người d&acirc;n. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, thị trường gần như vắng b&oacute;ng những căn hộ thương mại c&oacute; gi&aacute; dưới 60 triệu đồng/m2 tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như H&agrave; Nội, Đ&agrave; Nẵng, TP.HCM - những nơi c&oacute; nhu cầu lớn nhất.

Tại Thủ đ&ocirc;, gi&aacute; b&aacute;n trung b&igrave;nh căn hộ chung cư đ&atilde; chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 87,7% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Nhiều dự &aacute;n mở b&aacute;n mới đều c&oacute; gi&aacute; từ 75 triệu đồng/m2 trở l&ecirc;n, thậm ch&iacute; vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi thanh khoản kh&ocirc;ng tăng tương ứng.

Ở Đ&agrave; Nẵng, gi&aacute; trung b&igrave;nh đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với qu&yacute; trước v&agrave; tăng tới 69,8% theo năm. T&iacute;nh từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng gi&aacute; căn hộ tại Đ&agrave; Nẵng cao hơn TP.HCM khoảng 1,6 lần, chủ yếu bởi c&aacute;c dự &aacute;n cao cấp được tung ra thị trường với gi&aacute; khởi điểm cao.

TP.HCM cũng ghi nhận mức gi&aacute; trung b&igrave;nh 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo qu&yacute; v&agrave; cao hơn 48,3% so với c&ugrave;ng kỳ.&nbsp;

Trong khi đ&oacute;, tại B&aacute;o c&aacute;o thị trường 6 th&aacute;ng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đ&acirc;y l&agrave; năm thứ hai li&ecirc;n tiếp TP.HCM kh&ocirc;ng c&oacute; dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại n&agrave;o thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, b&igrave;nh d&acirc;n (gi&aacute; dưới 40 triệu đồng/m2). 100% dự &aacute;n được mở b&aacute;n trong nửa đầu năm thuộc ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, duy tr&igrave; trạng th&aacute;i lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. T&igrave;nh trạng mất c&acirc;n đối n&agrave;y khiến thị trường ph&aacute;t triển kh&ocirc;ng bền vững, như m&ocirc; h&igrave;nh &quot;kim tự th&aacute;p ngược&quot;.

L&yacute; giải cho t&igrave;nh trạng nguồn cung nh&agrave; ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất c&acirc;n đối, VARS đưa ra 4 nguy&ecirc;n nh&acirc;n: Thứ nhất, do nguồn cung d&ugrave; được cải thiện nhưng vẫn c&ograve;n thiếu v&agrave; yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa t&igrave;m được điểm c&acirc;n bằng, chủ yếu l&agrave; c&aacute;c sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi c&aacute;c chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nh&agrave; ở mở b&aacute;n trong qu&yacute; II), gi&aacute; trị cao, thiếu hụt nghi&ecirc;m trọng c&aacute;c sản phẩm nh&agrave; ở gi&aacute; ph&ugrave; hợp.

Thứ hai, do chi ph&iacute; đầu v&agrave;o, đặc biệt l&agrave; chi ph&iacute; đất đai tăng. Thứ ba, do t&acirc;m l&yacute; đầu cơ, t&iacute;ch lũy t&agrave;i sản, kỳ vọng tăng gi&aacute; trước c&aacute;c th&ocirc;ng tin về quy hoạch, s&aacute;p nhập, &quot;ăn theo&quot; đại dự &aacute;n... V&agrave; thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế v&agrave; qu&aacute; tr&igrave;nh đ&ocirc; thị h&oacute;a nhanh ch&oacute;ng l&agrave;m gia tăng nhu cầu cũng g&oacute;p phần đẩy gi&aacute; tăng&hellip;

&quot;Kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế&quot;

Trước thực trạng n&agrave;y, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia đều đ&aacute;nh gi&aacute; người thu nhập trung b&igrave;nh v&agrave; thấp sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng kh&oacute; tiếp cận nh&agrave; ở; đồng thời, g&acirc;y rủi ro trong quản l&yacute; nh&agrave; nước.

Chia sẻ với Reatimes, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng, Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam - chuy&ecirc;n gia gi&agrave;u kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch v&agrave; ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị nhận định, nguồn cung cho thị trường đang tương đối dồi d&agrave;o nhưng chủ yếu l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, m&agrave; nhu cầu thực sự đối với c&aacute;c sản phẩm n&agrave;y chỉ chiếm một tỷ lệ rất thấp. Trong khi đ&oacute;, định hướng được l&atilde;nh đạo Đảng v&agrave; Nh&agrave; nước nhấn mạnh gần đ&acirc;y l&agrave; phải tập trung ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thu nhập thấp, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; vừa t&uacute;i tiền, đ&oacute; mới l&agrave; định hướng đ&uacute;ng đắn hướng đến nhu cầu ở thực của đa số người d&acirc;n.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(40).png" style="height:348px; width:600px" />

KTS Phạm Thanh T&ugrave;ng - Ch&aacute;nh Văn ph&ograve;ng Hội Kiến tr&uacute;c sư Việt Nam.

&Ocirc;ng cảnh b&aacute;o, nếu thị trường tiếp tục ph&aacute;t triển theo chiều hướng n&agrave;y, th&igrave; chỉ khoảng 2 năm nữa, khủng hoảng bất động sản sẽ bộc lộ r&otilde;: &quot;Người d&acirc;n kh&ocirc;ng mua nh&agrave;, kh&ocirc;ng tiếp cận được nh&agrave; ở th&igrave; h&agrave;ng tồn kho sẽ ng&agrave;y một ph&igrave;nh to. Đ&oacute; kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n thị trường, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; một nguy cơ đối với nền kinh tế. Trung Quốc đ&atilde; cho ch&uacute;ng ta thấy một b&agrave;i học kinh nghiệm r&otilde; r&agrave;ng với h&agrave;ng loạt th&agrave;nh phố ma, nơi c&oacute; nh&agrave; nhưng kh&ocirc;ng người ở. Do đ&oacute;, Việt Nam cần c&oacute; những điều chỉnh kịp thời, nếu kh&ocirc;ng muốn rơi v&agrave;o t&igrave;nh trạng tương tự&quot;.

Dưới g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, chia sẻ tại một diễn đ&agrave;n về bất động sản gần đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường đ&atilde; trải qua 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến gi&aacute; bất động sản tăng cao. Đơn cử, dự &aacute;n 88 L&aacute;ng Hạ đ&atilde; tăng gi&aacute; từ 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n tới 100 triệu đồng/m2, tức l&agrave; gấp 2,5 lần.

Tuy nhi&ecirc;n, trong giai đoạn sắp tới, &ocirc;ng Vũ dự b&aacute;o thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung.&nbsp;

&quot;Ch&uacute;ng ta sẽ sống trong thời kỳ &quot;thừa nguồn cung&quot; bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp. C&aacute;c dự &aacute;n trước đ&acirc;y với quy m&ocirc; 1.000ha đ&atilde; được coi l&agrave; lớn, nhưng giờ đ&acirc;y, c&aacute;c dự &aacute;n si&ecirc;u đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch 1.700ha, 4.000ha, thậm ch&iacute; l&ecirc;n đến 10.000ha đang xuất hiện. Đ&acirc;y l&agrave; điều chưa từng c&oacute;. Cuộc chơi mới sẽ ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c biệt, kh&ocirc;ng chỉ thay đổi ở mức độ th&ocirc;ng thường m&agrave; l&agrave; sự thay đổi v&ocirc; c&ugrave;ng lớn&quot;, Chủ tịch Cen Group n&oacute;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250722/images/image(41).png" style="height:434px; width:600px" />

&Ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group

Doanh nh&acirc;n n&agrave;y cũng đề cập đến b&agrave;i học từ Trung Quốc v&agrave; cho biết, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước n&agrave;y tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả l&agrave; h&agrave;ng ngh&igrave;n th&agrave;nh phố ma, dự &aacute;n bỏ hoang v&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; người ở.&nbsp;

&quot;Sai lầm đ&oacute; khiến Trung Quốc đang phải trả gi&aacute; rất nặng, v&agrave; t&ocirc;i hy vọng Việt Nam kh&ocirc;ng đi v&agrave;o vết xe đổ đ&oacute;. Một dự &aacute;n bất động sản nếu kh&ocirc;ng c&oacute; cư d&acirc;n về ở th&igrave; sẽ chết, m&agrave; muốn c&oacute; người d&acirc;n về ở, dự &aacute;n cần đầu tư cả một hệ sinh th&aacute;i: trường học, bệnh viện, trung t&acirc;m thương mại, y tế, vui chơi... Gi&aacute; bất động sản tại trung t&acirc;m tăng cao cũng l&agrave; một phần trong chiến lược gi&atilde;n d&acirc;n. Đ&acirc;y l&agrave; nguồn thu lớn để Nh&agrave; nước c&oacute; thể đầu tư ngược trở lại v&agrave;o hạ tầng&quot;, &ocirc;ng Nguyễn Trung Vũ n&oacute;i.

Cần quyết liệt t&aacute;i c&acirc;́u trúc thị trường

Đưa ra giải ph&aacute;p giải b&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung cầu, &quot;vừa thừa nh&agrave;, vừa thiếu nh&agrave;&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh th&ecirc;m về vai tr&ograve; của doanh nghiệp trong việc t&aacute;i định h&igrave;nh chiến lược ph&aacute;t triển: &quot;Muốn ph&aacute;t triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia v&agrave;o ph&aacute;t triển nh&agrave; ở gi&aacute; b&igrave;nh d&acirc;n, nh&agrave; ở x&atilde; hội, nhưng l&agrave; nh&agrave; ở x&atilde; hội đ&uacute;ng nghĩa - đ&uacute;ng c&aacute;ch&quot;.

&Ocirc;ng cho rằng c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; g&oacute;p phần chỉnh trang đ&ocirc; thị, nhưng nếu kh&ocirc;ng gắn với người ở thật th&igrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị đ&oacute; sẽ th&agrave;nh&hellip; đ&ocirc; thị ma. Dự &aacute;n m&agrave; tối đến đi qua kh&ocirc;ng thấy &aacute;nh đ&egrave;n, kh&ocirc;ng thấy người sinh sống th&igrave; r&otilde; r&agrave;ng đ&atilde; thất bại.

Nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo n&ecirc;n những hệ lụy d&acirc;y chuyền cho thị trường. &quot;Gi&aacute; đất tăng cao, ng&acirc;n h&agrave;ng g&aacute;nh nặng nợ xấu v&igrave; dự &aacute;n bị thế chấp. Những khu đ&ocirc; thị kh&ocirc;ng dễ để b&aacute;n được, cứ nằm đ&oacute;, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Bởi bất động sản kh&ocirc;ng phải l&agrave; tiền v&agrave; kh&ocirc;ng ai ph&aacute;t triển kinh tế bằng c&aacute;ch chất đống bất động sản. D&ograve;ng tiền phải lưu th&ocirc;ng, đ&oacute; mới l&agrave; nền tảng cho sự ph&aacute;t triển kinh tế l&agrave;nh mạnh&quot;, KTS. Phạm Thanh T&ugrave;ng nhấn mạnh.

T&oacute;m lại, bức tranh bất động sản hiện tại vẫn cho thấy r&otilde; một nghịch l&yacute;: thừa nh&agrave; nhưng thiếu nh&agrave; ở thực sự cho người d&acirc;n. Khi nguồn cung chỉ tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, trong khi số đ&ocirc;ng người d&acirc;n vẫn chưa thể tiếp cận nh&agrave; ở cơ bản, th&igrave; nguy cơ khủng hoảng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể xem nhẹ.

Quyết liệt t&aacute;i cấu tr&uacute;c thị trường, c&acirc;n đối lại chiến lược ph&aacute;t triển theo hướng lấy nhu cầu thực l&agrave;m trung t&acirc;m, khuyến kh&iacute;ch nh&agrave; ở x&atilde; hội, hỗ trợ doanh nghiệp đi v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c hợp l&yacute; l&agrave; ch&igrave;a kh&oacute;a để thị trường nhanh ch&oacute;ng phục hồi v&agrave; ph&aacute;t triển bền vững./.

<a href="https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-truoc-nguy-co-thua-ma-thieu-nha-va-bai-toan-lech-pha-cung-cau-202250707111928641.htm">Link gốc</a>

Doanh nghiệp

Báo Pháp Luật TP.HCM

Thị trường bất động sản trước nguy cơ "thừa mà thiếu nhà" và bài toán lệch pha cung - cầu

Vũ Lâm Hoàng

Bds tăng l&#224; nhờ nguồn vốn từ bank, m&#224; bank cho vay th&#236; cũng lựa &#244;ng nhiều tiền c&#243; t&#243;c để c&#243; g&#236; nắm đầu, t&#243;c c&#224;ng nhiều th&#236; c&#224;ng tốt chứ khg lẻ nắm &#244;ng &#237;t t&#243;c... cho n&#234;n lệch l&#224; chuyện hiển nhi&#234;n v&#224; sẽ tiếp tục lệch nữa. 

Bds tăng là nhờ nguồn vốn từ bank, mà bank cho vay thì cũng lựa ông nhiều tiền có tóc để có gì nắm đầu, tóc càng nhiều thì càng tốt chứ khg lẻ nắm ông ít tóc... cho nên lệch là chuyện hiển nhiên và sẽ tiếp tục lệch nữa. 