Tồn kho bất động sản qu&yacute; IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. &Aacute;p lực cung &ndash; cầu v&agrave; l&atilde;i suất đặt ra y&ecirc;u cầu t&aacute;i cấu tr&uacute;c chiến lược năm 2026.

Số liệu tổng hợp của Vietstock cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng gi&aacute; trị tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n ba s&agrave;n HoSE, HNX v&agrave; UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/e19386b398334c6d152220(1).jpg" style="height:400px; width:600px">

Tồn kho dự &aacute;n tr&ecirc;n thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. Ảnh: DH

Tồn kho chung cư chiếm tỷ trọng lớn

Trong nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; quy m&ocirc; tồn kho lớn, Novaland dẫn đầu với hơn 153.000 tỷ đồng, tiếp đến l&agrave; Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. C&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c gồm Kinh Bắc hơn 25.000 tỷ đồng, Khang Điền hơn 23.000 tỷ đồng, Nam Long hơn 17.800 tỷ đồng, Ph&aacute;t Đạt gần 15.000 tỷ đồng v&agrave; Đất Xanh hơn 14.600 tỷ đồng.

Cơ cấu h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp chủ yếu l&agrave; sản phẩm dở dang đang trong qu&aacute; tr&igrave;nh x&acirc;y dựng. Đ&acirc;y được xem l&agrave; điểm kh&aacute;c biệt so với giai đoạn trước, khi tồn kho phần lớn l&agrave; sản phẩm đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh nhưng kh&oacute; ti&ecirc;u thụ.

Trong khi đ&oacute;, theo số liệu của Bộ X&acirc;y dựng tổng hợp từ 24/34 địa phương, trong đ&oacute; 10 địa phương kh&ocirc;ng c&oacute; số liệu b&aacute;o c&aacute;o gồm H&agrave; Nội, Tuy&ecirc;n Quang, Lai Ch&acirc;u, Lạng Sơn, Thanh H&oacute;a, Đ&agrave; Nẵng, Quảng Ng&atilde;i, L&acirc;m Đồng, TPHCM v&agrave; Cần Thơ, lượng tồn kho bất động sản tại c&aacute;c dự &aacute;n tr&ecirc;n cả nước trong qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.

Trong đ&oacute;, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn v&agrave; l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với qu&yacute; III/2025, tương đương khoảng 123%.

Diễn biến tồn kho chung cư năm 2025 cho thấy sự đảo chiều r&otilde; rệt. S&aacute;u th&aacute;ng đầu năm, lượng tồn kho c&oacute; xu hướng giảm, phản &aacute;nh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhi&ecirc;n, bước sang nửa cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy m&ocirc; lớn, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở b&aacute;n để tận dụng nhịp phục hồi.

Song h&agrave;nh với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng gi&aacute; căn hộ chung cư tại H&agrave; Nội tiếp tục duy tr&igrave; ở mức cao. Theo Bộ X&acirc;y dựng, gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp căn hộ chung cư trung b&igrave;nh tại H&agrave; Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2025, tăng khoảng 40% so với năm 2024.

Bối cảnh ph&aacute;p l&yacute; được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nhiều chuyển biến t&iacute;ch cực khi h&agrave;ng loạt cải c&aacute;ch từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư c&ugrave;ng c&aacute;c nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 v&agrave; Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban h&agrave;nh nhằm th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn trong tổ chức thi h&agrave;nh Luật Đất đai, tạo xung lực mới cho thị trường.

Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, năm 2026, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng song song với việc điều chỉnh chiến lược để th&iacute;ch ứng trong bối cảnh mới. Phần lớn h&agrave;ng tồn kho hiện nay l&agrave; dự &aacute;n đang x&acirc;y dựng, bao gồm nhiều sản phẩm h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai đ&atilde; đủ điều kiện mở b&aacute;n v&agrave; ghi nhận giao dịch.

B&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung &ndash; cầu chưa được giải quyết

Một trong những lo ngại trong năm qua l&agrave; độ lệch pha cung &ndash; cầu khi nguồn cung vẫn nghi&ecirc;ng về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp. B&aacute;o c&aacute;o gần đ&acirc;y của Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều dự &aacute;n vẫn c&oacute; khả năng hấp thụ tốt d&ugrave; mặt bằng gi&aacute; cao.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/68a62542-9090-4b6d-ab81-d51a7054bb45.jpeg" style="height:400px; width:600px">

Tồn kho tăng trở lại cuối năm tạo sức &eacute;p l&ecirc;n chiến lược b&aacute;n h&agrave;ng, cơ cấu sản phẩm v&agrave; kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2026. Ảnh: DH

Thị trường bắt đầu sụt giảm trong nửa cuối qu&yacute; IV/2025, một phần do t&aacute;c động từ l&atilde;i suất tăng, phần c&ograve;n lại l&agrave; &aacute;p lực t&acirc;m l&yacute; trước c&aacute;c thay đổi về ch&iacute;nh s&aacute;ch, đặc biệt l&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch m&atilde; số định danh nh&agrave; đất.

Theo &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, m&ocirc;i trường đầu tư hiện nay vừa c&oacute; yếu tố k&iacute;ch th&iacute;ch, vừa đặt ra sức &eacute;p cạnh tranh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng đ&uacute;ng nhu cầu thị trường.

Tồn kho bất động sản kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n của doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n li&ecirc;n quan tới rủi ro t&iacute;n dụng của hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Khi sản phẩm kh&ocirc;ng được ti&ecirc;u thụ, ng&acirc;n h&agrave;ng chịu t&aacute;c động trực tiếp v&agrave; nếu rủi ro lan rộng c&oacute; thể ảnh hưởng tới ổn định kinh tế.

Trong bối cảnh d&ograve;ng vốn t&iacute;n dụng được điều tiết sang lĩnh vực sản xuất, l&atilde;i suất c&oacute; thể được nới lỏng từ qu&yacute; II/2026 khi c&aacute;c yếu tố vĩ m&ocirc; ổn định hơn, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c mua ở thực, vừa t&uacute;i tiền để tăng khả năng cạnh tranh v&agrave; từng bước t&aacute;i cấu tr&uacute;c h&agrave;ng tồn kho theo hướng bền vững hơn.

Mai An

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/thay-gi-tu-con-so-ton-kho-bat-dong-san-dang-tang-10172005.html">Link gốc</a>

Tồn kho bất động sản quý IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Áp lực cung – cầu và lãi suất đặt ra yêu cầu tái cấu trúc chiến lược năm 2026.



Tồn kho bất động sản qu&yacute; IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. &Aacute;p lực cung &ndash; cầu v&agrave; l&atilde;i suất đặt ra y&ecirc;u cầu t&aacute;i cấu tr&uacute;c chiến lược năm 2026.

Số liệu tổng hợp của Vietstock cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng gi&aacute; trị tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n ba s&agrave;n HoSE, HNX v&agrave; UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/e19386b398334c6d152220(1).jpg" style="height:400px; width:600px" />

Tồn kho dự &aacute;n tr&ecirc;n thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. Ảnh: DH

Tồn kho chung cư chiếm tỷ trọng lớn

Trong nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; quy m&ocirc; tồn kho lớn, Novaland dẫn đầu với hơn 153.000 tỷ đồng, tiếp đến l&agrave; Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. C&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c gồm Kinh Bắc hơn 25.000 tỷ đồng, Khang Điền hơn 23.000 tỷ đồng, Nam Long hơn 17.800 tỷ đồng, Ph&aacute;t Đạt gần 15.000 tỷ đồng v&agrave; Đất Xanh hơn 14.600 tỷ đồng.

Cơ cấu h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp chủ yếu l&agrave; sản phẩm dở dang đang trong qu&aacute; tr&igrave;nh x&acirc;y dựng. Đ&acirc;y được xem l&agrave; điểm kh&aacute;c biệt so với giai đoạn trước, khi tồn kho phần lớn l&agrave; sản phẩm đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh nhưng kh&oacute; ti&ecirc;u thụ.

Trong khi đ&oacute;, theo số liệu của Bộ X&acirc;y dựng tổng hợp từ 24/34 địa phương, trong đ&oacute; 10 địa phương kh&ocirc;ng c&oacute; số liệu b&aacute;o c&aacute;o gồm H&agrave; Nội, Tuy&ecirc;n Quang, Lai Ch&acirc;u, Lạng Sơn, Thanh H&oacute;a, Đ&agrave; Nẵng, Quảng Ng&atilde;i, L&acirc;m Đồng, TPHCM v&agrave; Cần Thơ, lượng tồn kho bất động sản tại c&aacute;c dự &aacute;n tr&ecirc;n cả nước trong qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.

Trong đ&oacute;, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn v&agrave; l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với qu&yacute; III/2025, tương đương khoảng 123%.

Diễn biến tồn kho chung cư năm 2025 cho thấy sự đảo chiều r&otilde; rệt. S&aacute;u th&aacute;ng đầu năm, lượng tồn kho c&oacute; xu hướng giảm, phản &aacute;nh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhi&ecirc;n, bước sang nửa cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy m&ocirc; lớn, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở b&aacute;n để tận dụng nhịp phục hồi.

Song h&agrave;nh với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng gi&aacute; căn hộ chung cư tại H&agrave; Nội tiếp tục duy tr&igrave; ở mức cao. Theo Bộ X&acirc;y dựng, gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp căn hộ chung cư trung b&igrave;nh tại H&agrave; Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2025, tăng khoảng 40% so với năm 2024.

Bối cảnh ph&aacute;p l&yacute; được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nhiều chuyển biến t&iacute;ch cực khi h&agrave;ng loạt cải c&aacute;ch từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư c&ugrave;ng c&aacute;c nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 v&agrave; Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban h&agrave;nh nhằm th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn trong tổ chức thi h&agrave;nh Luật Đất đai, tạo xung lực mới cho thị trường.

Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, năm 2026, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng song song với việc điều chỉnh chiến lược để th&iacute;ch ứng trong bối cảnh mới. Phần lớn h&agrave;ng tồn kho hiện nay l&agrave; dự &aacute;n đang x&acirc;y dựng, bao gồm nhiều sản phẩm h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai đ&atilde; đủ điều kiện mở b&aacute;n v&agrave; ghi nhận giao dịch.

B&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung &ndash; cầu chưa được giải quyết

Một trong những lo ngại trong năm qua l&agrave; độ lệch pha cung &ndash; cầu khi nguồn cung vẫn nghi&ecirc;ng về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp. B&aacute;o c&aacute;o gần đ&acirc;y của Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều dự &aacute;n vẫn c&oacute; khả năng hấp thụ tốt d&ugrave; mặt bằng gi&aacute; cao.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/68a62542-9090-4b6d-ab81-d51a7054bb45.jpeg" style="height:400px; width:600px" />

Tồn kho tăng trở lại cuối năm tạo sức &eacute;p l&ecirc;n chiến lược b&aacute;n h&agrave;ng, cơ cấu sản phẩm v&agrave; kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2026. Ảnh: DH

Thị trường bắt đầu sụt giảm trong nửa cuối qu&yacute; IV/2025, một phần do t&aacute;c động từ l&atilde;i suất tăng, phần c&ograve;n lại l&agrave; &aacute;p lực t&acirc;m l&yacute; trước c&aacute;c thay đổi về ch&iacute;nh s&aacute;ch, đặc biệt l&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch m&atilde; số định danh nh&agrave; đất.

Theo &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, m&ocirc;i trường đầu tư hiện nay vừa c&oacute; yếu tố k&iacute;ch th&iacute;ch, vừa đặt ra sức &eacute;p cạnh tranh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng đ&uacute;ng nhu cầu thị trường.

Tồn kho bất động sản kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n của doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n li&ecirc;n quan tới rủi ro t&iacute;n dụng của hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Khi sản phẩm kh&ocirc;ng được ti&ecirc;u thụ, ng&acirc;n h&agrave;ng chịu t&aacute;c động trực tiếp v&agrave; nếu rủi ro lan rộng c&oacute; thể ảnh hưởng tới ổn định kinh tế.

Trong bối cảnh d&ograve;ng vốn t&iacute;n dụng được điều tiết sang lĩnh vực sản xuất, l&atilde;i suất c&oacute; thể được nới lỏng từ qu&yacute; II/2026 khi c&aacute;c yếu tố vĩ m&ocirc; ổn định hơn, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c mua ở thực, vừa t&uacute;i tiền để tăng khả năng cạnh tranh v&agrave; từng bước t&aacute;i cấu tr&uacute;c h&agrave;ng tồn kho theo hướng bền vững hơn.

Mai An

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/thay-gi-tu-con-so-ton-kho-bat-dong-san-dang-tang-10172005.html">Link gốc</a>