Tồn kho bất động sản qu&yacute; IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. &Aacute;p lực cung &ndash; cầu v&agrave; l&atilde;i suất đặt ra y&ecirc;u cầu t&aacute;i cấu tr&uacute;c chiến lược năm 2026.

Số liệu tổng hợp của Vietstock cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng gi&aacute; trị tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n ba s&agrave;n HoSE, HNX v&agrave; UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/e19386b398334c6d152220(1).jpg" style="height:400px; width:600px">

Tồn kho dự &aacute;n tr&ecirc;n thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. Ảnh: DH

Tồn kho chung cư chiếm tỷ trọng lớn

Trong nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; quy m&ocirc; tồn kho lớn, Novaland dẫn đầu với hơn 153.000 tỷ đồng, tiếp đến l&agrave; Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. C&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c gồm Kinh Bắc hơn 25.000 tỷ đồng, Khang Điền hơn 23.000 tỷ đồng, Nam Long hơn 17.800 tỷ đồng, Ph&aacute;t Đạt gần 15.000 tỷ đồng v&agrave; Đất Xanh hơn 14.600 tỷ đồng.

Cơ cấu h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp chủ yếu l&agrave; sản phẩm dở dang đang trong qu&aacute; tr&igrave;nh x&acirc;y dựng. Đ&acirc;y được xem l&agrave; điểm kh&aacute;c biệt so với giai đoạn trước, khi tồn kho phần lớn l&agrave; sản phẩm đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh nhưng kh&oacute; ti&ecirc;u thụ.

Trong khi đ&oacute;, theo số liệu của Bộ X&acirc;y dựng tổng hợp từ 24/34 địa phương, trong đ&oacute; 10 địa phương kh&ocirc;ng c&oacute; số liệu b&aacute;o c&aacute;o gồm H&agrave; Nội, Tuy&ecirc;n Quang, Lai Ch&acirc;u, Lạng Sơn, Thanh H&oacute;a, Đ&agrave; Nẵng, Quảng Ng&atilde;i, L&acirc;m Đồng, TPHCM v&agrave; Cần Thơ, lượng tồn kho bất động sản tại c&aacute;c dự &aacute;n tr&ecirc;n cả nước trong qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.

Trong đ&oacute;, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn v&agrave; l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với qu&yacute; III/2025, tương đương khoảng 123%.

Diễn biến tồn kho chung cư năm 2025 cho thấy sự đảo chiều r&otilde; rệt. S&aacute;u th&aacute;ng đầu năm, lượng tồn kho c&oacute; xu hướng giảm, phản &aacute;nh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhi&ecirc;n, bước sang nửa cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy m&ocirc; lớn, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở b&aacute;n để tận dụng nhịp phục hồi.

Song h&agrave;nh với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng gi&aacute; căn hộ chung cư tại H&agrave; Nội tiếp tục duy tr&igrave; ở mức cao. Theo Bộ X&acirc;y dựng, gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp căn hộ chung cư trung b&igrave;nh tại H&agrave; Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2025, tăng khoảng 40% so với năm 2024.

Bối cảnh ph&aacute;p l&yacute; được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nhiều chuyển biến t&iacute;ch cực khi h&agrave;ng loạt cải c&aacute;ch từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư c&ugrave;ng c&aacute;c nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 v&agrave; Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban h&agrave;nh nhằm th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn trong tổ chức thi h&agrave;nh Luật Đất đai, tạo xung lực mới cho thị trường.

Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, năm 2026, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng song song với việc điều chỉnh chiến lược để th&iacute;ch ứng trong bối cảnh mới. Phần lớn h&agrave;ng tồn kho hiện nay l&agrave; dự &aacute;n đang x&acirc;y dựng, bao gồm nhiều sản phẩm h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai đ&atilde; đủ điều kiện mở b&aacute;n v&agrave; ghi nhận giao dịch.

B&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung &ndash; cầu chưa được giải quyết

Một trong những lo ngại trong năm qua l&agrave; độ lệch pha cung &ndash; cầu khi nguồn cung vẫn nghi&ecirc;ng về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp. B&aacute;o c&aacute;o gần đ&acirc;y của Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều dự &aacute;n vẫn c&oacute; khả năng hấp thụ tốt d&ugrave; mặt bằng gi&aacute; cao.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/68a62542-9090-4b6d-ab81-d51a7054bb45.jpeg" style="height:400px; width:600px">

Tồn kho tăng trở lại cuối năm tạo sức &eacute;p l&ecirc;n chiến lược b&aacute;n h&agrave;ng, cơ cấu sản phẩm v&agrave; kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2026. Ảnh: DH

Thị trường bắt đầu sụt giảm trong nửa cuối qu&yacute; IV/2025, một phần do t&aacute;c động từ l&atilde;i suất tăng, phần c&ograve;n lại l&agrave; &aacute;p lực t&acirc;m l&yacute; trước c&aacute;c thay đổi về ch&iacute;nh s&aacute;ch, đặc biệt l&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch m&atilde; số định danh nh&agrave; đất.

Theo &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, m&ocirc;i trường đầu tư hiện nay vừa c&oacute; yếu tố k&iacute;ch th&iacute;ch, vừa đặt ra sức &eacute;p cạnh tranh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng đ&uacute;ng nhu cầu thị trường.

Tồn kho bất động sản kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n của doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n li&ecirc;n quan tới rủi ro t&iacute;n dụng của hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Khi sản phẩm kh&ocirc;ng được ti&ecirc;u thụ, ng&acirc;n h&agrave;ng chịu t&aacute;c động trực tiếp v&agrave; nếu rủi ro lan rộng c&oacute; thể ảnh hưởng tới ổn định kinh tế.

Trong bối cảnh d&ograve;ng vốn t&iacute;n dụng được điều tiết sang lĩnh vực sản xuất, l&atilde;i suất c&oacute; thể được nới lỏng từ qu&yacute; II/2026 khi c&aacute;c yếu tố vĩ m&ocirc; ổn định hơn, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c mua ở thực, vừa t&uacute;i tiền để tăng khả năng cạnh tranh v&agrave; từng bước t&aacute;i cấu tr&uacute;c h&agrave;ng tồn kho theo hướng bền vững hơn.

Mai An

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/thay-gi-tu-con-so-ton-kho-bat-dong-san-dang-tang-10172005.html">Link gốc</a>

Tồn kho bất động sản quý IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Áp lực cung – cầu và lãi suất đặt ra yêu cầu tái cấu trúc chiến lược năm 2026.



Tồn kho bất động sản qu&yacute; IV/2025 tăng vọt, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. &Aacute;p lực cung &ndash; cầu v&agrave; l&atilde;i suất đặt ra y&ecirc;u cầu t&aacute;i cấu tr&uacute;c chiến lược năm 2026.

Số liệu tổng hợp của Vietstock cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng gi&aacute; trị tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản tr&ecirc;n ba s&agrave;n HoSE, HNX v&agrave; UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/e19386b398334c6d152220(1).jpg" style="height:400px; width:600px" />

Tồn kho dự &aacute;n tr&ecirc;n thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư. Ảnh: DH

Tồn kho chung cư chiếm tỷ trọng lớn

Trong nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; quy m&ocirc; tồn kho lớn, Novaland dẫn đầu với hơn 153.000 tỷ đồng, tiếp đến l&agrave; Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. C&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c gồm Kinh Bắc hơn 25.000 tỷ đồng, Khang Điền hơn 23.000 tỷ đồng, Nam Long hơn 17.800 tỷ đồng, Ph&aacute;t Đạt gần 15.000 tỷ đồng v&agrave; Đất Xanh hơn 14.600 tỷ đồng.

Cơ cấu h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp chủ yếu l&agrave; sản phẩm dở dang đang trong qu&aacute; tr&igrave;nh x&acirc;y dựng. Đ&acirc;y được xem l&agrave; điểm kh&aacute;c biệt so với giai đoạn trước, khi tồn kho phần lớn l&agrave; sản phẩm đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh nhưng kh&oacute; ti&ecirc;u thụ.

Trong khi đ&oacute;, theo số liệu của Bộ X&acirc;y dựng tổng hợp từ 24/34 địa phương, trong đ&oacute; 10 địa phương kh&ocirc;ng c&oacute; số liệu b&aacute;o c&aacute;o gồm H&agrave; Nội, Tuy&ecirc;n Quang, Lai Ch&acirc;u, Lạng Sơn, Thanh H&oacute;a, Đ&agrave; Nẵng, Quảng Ng&atilde;i, L&acirc;m Đồng, TPHCM v&agrave; Cần Thơ, lượng tồn kho bất động sản tại c&aacute;c dự &aacute;n tr&ecirc;n cả nước trong qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.

Trong đ&oacute;, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn v&agrave; l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với qu&yacute; III/2025, tương đương khoảng 123%.

Diễn biến tồn kho chung cư năm 2025 cho thấy sự đảo chiều r&otilde; rệt. S&aacute;u th&aacute;ng đầu năm, lượng tồn kho c&oacute; xu hướng giảm, phản &aacute;nh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhi&ecirc;n, bước sang nửa cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy m&ocirc; lớn, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở b&aacute;n để tận dụng nhịp phục hồi.

Song h&agrave;nh với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng gi&aacute; căn hộ chung cư tại H&agrave; Nội tiếp tục duy tr&igrave; ở mức cao. Theo Bộ X&acirc;y dựng, gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp căn hộ chung cư trung b&igrave;nh tại H&agrave; Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2025, tăng khoảng 40% so với năm 2024.

Bối cảnh ph&aacute;p l&yacute; được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nhiều chuyển biến t&iacute;ch cực khi h&agrave;ng loạt cải c&aacute;ch từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư c&ugrave;ng c&aacute;c nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 v&agrave; Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban h&agrave;nh nhằm th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn trong tổ chức thi h&agrave;nh Luật Đất đai, tạo xung lực mới cho thị trường.

Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, năm 2026, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng song song với việc điều chỉnh chiến lược để th&iacute;ch ứng trong bối cảnh mới. Phần lớn h&agrave;ng tồn kho hiện nay l&agrave; dự &aacute;n đang x&acirc;y dựng, bao gồm nhiều sản phẩm h&igrave;nh th&agrave;nh trong tương lai đ&atilde; đủ điều kiện mở b&aacute;n v&agrave; ghi nhận giao dịch.

B&agrave;i to&aacute;n lệch pha cung &ndash; cầu chưa được giải quyết

Một trong những lo ngại trong năm qua l&agrave; độ lệch pha cung &ndash; cầu khi nguồn cung vẫn nghi&ecirc;ng về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp. B&aacute;o c&aacute;o gần đ&acirc;y của Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều dự &aacute;n vẫn c&oacute; khả năng hấp thụ tốt d&ugrave; mặt bằng gi&aacute; cao.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260303/images/68a62542-9090-4b6d-ab81-d51a7054bb45.jpeg" style="height:400px; width:600px" />

Tồn kho tăng trở lại cuối năm tạo sức &eacute;p l&ecirc;n chiến lược b&aacute;n h&agrave;ng, cơ cấu sản phẩm v&agrave; kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh năm 2026. Ảnh: DH

Thị trường bắt đầu sụt giảm trong nửa cuối qu&yacute; IV/2025, một phần do t&aacute;c động từ l&atilde;i suất tăng, phần c&ograve;n lại l&agrave; &aacute;p lực t&acirc;m l&yacute; trước c&aacute;c thay đổi về ch&iacute;nh s&aacute;ch, đặc biệt l&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch m&atilde; số định danh nh&agrave; đất.

Theo &ocirc;ng Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, m&ocirc;i trường đầu tư hiện nay vừa c&oacute; yếu tố k&iacute;ch th&iacute;ch, vừa đặt ra sức &eacute;p cạnh tranh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&aacute;p ứng đ&uacute;ng nhu cầu thị trường.

Tồn kho bất động sản kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n của doanh nghiệp m&agrave; c&ograve;n li&ecirc;n quan tới rủi ro t&iacute;n dụng của hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng. Khi sản phẩm kh&ocirc;ng được ti&ecirc;u thụ, ng&acirc;n h&agrave;ng chịu t&aacute;c động trực tiếp v&agrave; nếu rủi ro lan rộng c&oacute; thể ảnh hưởng tới ổn định kinh tế.

Trong bối cảnh d&ograve;ng vốn t&iacute;n dụng được điều tiết sang lĩnh vực sản xuất, l&atilde;i suất c&oacute; thể được nới lỏng từ qu&yacute; II/2026 khi c&aacute;c yếu tố vĩ m&ocirc; ổn định hơn, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c mua ở thực, vừa t&uacute;i tiền để tăng khả năng cạnh tranh v&agrave; từng bước t&aacute;i cấu tr&uacute;c h&agrave;ng tồn kho theo hướng bền vững hơn.

Mai An

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/thay-gi-tu-con-so-ton-kho-bat-dong-san-dang-tang-10172005.html">Link gốc</a>

Thị trường

Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp

Thấy gì từ con số tồn kho bất động sản đang tăng?

Nguyễn Đăng Thắng

Chứng Vịt Bịp

Cắt lỗ hết đi chứ xấu qu&#225; 

Ưng Phạm Công

thấy rồi: gi&#225; vẫn mắc tr&#234;n cao v&#224; d&#226;n vẫn ngh&#232;o c&#224;ng ko mua được

thấy rồi: giá vẫn mắc trên cao và dân vẫn nghèo càng ko mua được

Fn...?

thường bọn b&#225;o viết nhảm nhưng b&#224;i n&#224;y chỉ ra 1 dấu hiệu đ&#250;ng: bất động sản đạt đỉnh v&#224; chuẩn bị g&#227;y để đi v&#224;o l&#242;ng đất, giữa năm c&#243; t&#237;n hiệu r&#245; r&#224;ng, g&#227;y chậm nhất cuối năm nay

thường bọn báo viết nhảm nhưng bài này chỉ ra 1 dấu hiệu đúng: bất động sản đạt đỉnh và chuẩn bị gãy để đi vào lòng đất, giữa năm có tín hiệu rõ ràng, gãy chậm nhất cuối năm nay