Đầu năm 2026, anh Đặng Trần Minh, một nh&agrave; đầu tư c&aacute; nh&acirc;n tại TP.HCM, rơi v&agrave;o t&igrave;nh thế tiến tho&aacute;i lưỡng nan khi căn hộ cao cấp mua từ cuối năm 2024 vẫn chưa thể sang tay d&ugrave; đ&atilde; nhiều lần hạ gi&aacute;.

	Đ&aacute;ng n&oacute;i, sau thời gian ưu đ&atilde;i, khoản vay của anh Minh chuyển sang l&atilde;i suất thả nổi gần 14%/năm khiến chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh đội l&ecirc;n nhanh ch&oacute;ng. Mỗi th&aacute;ng, sức &eacute;p tăng, trong khi người mua li&ecirc;n tục &eacute;p gi&aacute; hoặc tr&igrave; ho&atilde;n quyết định.

	Thanh khoản suy yếu

	&ldquo;C&agrave;ng giữ c&agrave;ng &aacute;p lực, nhưng b&aacute;n cũng kh&ocirc;ng xong&rdquo;, anh Minh thừa nhận, đồng thời cho biết thực tế th&igrave; mặt bằng gi&aacute; nh&agrave; vẫn tăng, người đến xem nh&agrave; vẫn đ&ocirc;ng nhưng &quot;đ&ocirc;ng người hỏi, vắng người thực sự muốn mua&quot;.

	Ở một diễn biến kh&aacute;c, chị Hương ngụ tại Thủ Đức cũng rơi v&agrave;o v&ograve;ng xo&aacute;y khi sở hữu 2 căn hộ tại v&ugrave;ng ven mua trong giai đoạn thị trường s&ocirc;i động.

	Kỳ vọng vừa cho thu&ecirc; vừa chờ tăng gi&aacute; của chị Hương nhanh ch&oacute;ng bị ph&aacute; vỡ khi d&ograve;ng tiền cho thu&ecirc; kh&ocirc;ng đủ b&ugrave; l&atilde;i vay, c&ograve;n thanh khoản thị trường suy giảm khiến kế hoạch tho&aacute;t h&agrave;ng trở n&ecirc;n bế tắc. Sau nhiều lần điều chỉnh gi&aacute;, căn hộ vẫn nằm tr&ecirc;n thị trường m&agrave; chưa t&igrave;m được người mua ph&ugrave; hợp.

	Những diễn biến thực tế đang phản &aacute;nh một xu hướng r&otilde; n&eacute;t của thị trường căn hộ TP.HCM trong qu&yacute; I/2026, thanh khoản suy giảm mạnh trong bối cảnh chi ph&iacute; vốn tăng cao v&agrave; t&acirc;m l&yacute; nh&agrave; đầu tư trở n&ecirc;n thận trọng.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260409/images/d95250d4fc13448a97316fbaffb14f93-7530.jpg" style="width: 600px; height: 392px;" />

	Thị trường căn hộ đang trong t&igrave;nh trạng &#39;đ&ocirc;ng kh&aacute;ch cần, vắng kh&aacute;ch mua&#39;.

	Cụ thể, theo Knight Frank, to&agrave;n thị trường TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch th&agrave;nh c&ocirc;ng, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 36% nguồn cung sơ cấp, giảm gần 66% so với qu&yacute; trước.

	Con số tr&ecirc;n cho thấy sự &ldquo;hạ nhiệt&rdquo; r&otilde; rệt nếu đặt cạnh giai đoạn cuối năm 2025 khi thị trường c&ograve;n ghi nhận khoảng 4.600 giao dịch.

	Xu hướng suy giảm kh&ocirc;ng chỉ xuất hiện ở một ph&acirc;n kh&uacute;c ri&ecirc;ng lẻ m&agrave; lan rộng tr&ecirc;n to&agrave;n thị trường. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy sức mua sau Tết Nguy&ecirc;n đ&aacute;n chỉ c&ograve;n khoảng 20&ndash;30% so với giai đoạn cao điểm trước đ&oacute;. Lượng đặt chỗ giảm mạnh, trong khi tỷ lệ chuyển đổi từ đặt cọc sang k&yacute; hợp đồng ch&iacute;nh thức cũng đi xuống khi người mua &quot;quay xe&quot; v&agrave;o ph&uacute;t ch&oacute;t.

	Ở ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, số lượng giao dịch cũng giảm hơn 16%, c&ograve;n nguồn cung mới thậm ch&iacute; giảm s&acirc;u hơn, phản &aacute;nh t&acirc;m l&yacute; thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn kh&aacute;ch h&agrave;ng.

	Một trong những nguy&ecirc;n nh&acirc;n cốt l&otilde;i khiến thanh khoản suy yếu, theo giới ph&acirc;n t&iacute;ch, nằm ở mặt bằng l&atilde;i suất tăng cao. Từ cuối năm 2025 đến nay, l&atilde;i suất cho vay bất động sản đ&atilde; tăng th&ecirc;m khoảng 5&ndash;6%/năm, với nhiều khoản vay thả nổi chạm ngưỡng 15%/năm. Điều n&agrave;y l&agrave;m thay đổi ho&agrave;n to&agrave;n b&agrave;i to&aacute;n t&agrave;i ch&iacute;nh của nh&agrave; đầu tư.

	&Ocirc;ng Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, ph&acirc;n t&iacute;ch với khoản vay 2 tỷ đồng, chi ph&iacute; l&atilde;i c&oacute; thể l&ecirc;n tới 300 triệu đồng mỗi năm. Trong điều kiện gi&aacute; kh&ocirc;ng tăng tương ứng, nh&agrave; đầu tư gần như đ&atilde; lỗ ngay từ chi ph&iacute; vốn, chưa kể rủi ro giảm gi&aacute; t&agrave;i sản.

	&Aacute;p lực gia tăng

	Kh&ocirc;ng chỉ ph&iacute;a cầu, ph&iacute;a cung cũng chịu &aacute;p lực đ&aacute;ng kể. Chi ph&iacute; vật liệu x&acirc;y dựng tăng, điều kiện thanh to&aacute;n với nh&agrave; cung cấp ng&agrave;y c&agrave;ng chặt chẽ, c&ugrave;ng với những vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; k&eacute;o d&agrave;i khiến chi ph&iacute; ph&aacute;t triển dự &aacute;n bị đội l&ecirc;n.

	Trong bối cảnh đ&oacute;, nhiều chủ đầu tư lựa chọn giữ gi&aacute; cao để bảo to&agrave;n bi&ecirc;n lợi nhuận, chấp nhận b&aacute;n chậm thay v&igrave; giảm gi&aacute; mạnh. Điều n&agrave;y tạo ra nghịch l&yacute; &ldquo;gi&aacute; tăng &ndash; giao dịch giảm&rdquo;, một đặc trưng điển h&igrave;nh của giai đoạn thị trường điều chỉnh.

	B&agrave; L&ecirc; Thị Huyền Trang, Tổng gi&aacute;m đốc JLL Việt Nam, cho rằng l&atilde;i suất cao đang t&aacute;i định h&igrave;nh cơ cấu người mua tr&ecirc;n thị trường.

	Nh&oacute;m kh&aacute;ch h&agrave;ng phụ thuộc v&agrave;o vốn vay phải đối mặt &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh lớn, trong khi những người c&oacute; sẵn nguồn tiền hoặc vay &iacute;t lại tận dụng cơ hội để t&igrave;m kiếm sản phẩm ph&ugrave; hợp với mức chiết khấu tốt.

	Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, rủi ro lớn nhất đối với nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; biến động gi&aacute; m&agrave; l&agrave; khả năng chuyển đổi t&agrave;i sản th&agrave;nh tiền mặt.

	&Ocirc;ng Phạm Đức Toản nhấn mạnh &ldquo;nguy hiểm nhất l&agrave; mất thanh khoản, tức khi cần tiền kh&ocirc;ng thể b&aacute;n được&rdquo;. Thực tế thị trường đ&atilde; ghi nhận nhiều trường hợp nh&agrave; đầu tư bị &ldquo;ch&ocirc;n vốn&rdquo; tại c&aacute;c dự &aacute;n k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm do vướng ph&aacute;p l&yacute; hoặc vị tr&iacute; k&eacute;m thuận lợi. Những t&agrave;i sản n&agrave;y gần như kh&ocirc;ng c&oacute; giao dịch, khiến chủ sở hữu rơi v&agrave;o thế bị động về t&agrave;i ch&iacute;nh.

	Trong khi đ&oacute;, &ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Chủ tịch Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng h&agrave;nh vi của người mua đ&atilde; thay đổi r&otilde; rệt sau giai đoạn thị trường tăng n&oacute;ng.

	Thay v&igrave; chạy theo kỳ vọng tăng gi&aacute; ngắn hạn, nh&agrave; đầu tư hiện quan t&acirc;m nhiều hơn đến khả năng khai th&aacute;c v&agrave; sử dụng l&acirc;u d&agrave;i của t&agrave;i sản. Điều n&agrave;y khiến những sản phẩm kh&ocirc;ng tạo ra d&ograve;ng tiền trở th&agrave;nh g&aacute;nh nặng, đặc biệt khi chi ph&iacute; vốn duy tr&igrave; ở mức cao.

	C&aacute;c chuy&ecirc;n gia cũng cảnh b&aacute;o thị trường đ&atilde; bắt đầu xuất hiện l&agrave;n s&oacute;ng cắt lỗ, d&ugrave; chưa lan rộng. Theo nhận định của chuy&ecirc;n gia bất động sản Rich Nguyễn, mức cắt lỗ phổ biến hiện nay mới chỉ dừng ở v&agrave;i trăm triệu đồng, phản &aacute;nh &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh đang gia tăng nhưng chưa đạt đến mức buộc phải b&aacute;n th&aacute;o tr&ecirc;n diện rộng.

	Tuy nhi&ecirc;n, nếu l&atilde;i suất tiếp tục duy tr&igrave; ở mức cao v&agrave; thanh khoản kh&ocirc;ng cải thiện, nguy cơ xuất hiện l&agrave;n s&oacute;ng b&aacute;n ra mạnh hơn l&agrave; ho&agrave;n to&agrave;n c&oacute; thể xảy ra.

	C&oacute; thể thấy, thị trường đang bước v&agrave;o giai đoạn điều chỉnh theo hướng l&agrave;nh mạnh hơn khi d&ograve;ng vốn được kiểm so&aacute;t chặt chẽ v&agrave; ưu ti&ecirc;n cho nhu cầu thực. Điều n&agrave;y buộc nh&agrave; đầu tư phải thay đổi chiến lược, tập trung v&agrave;o việc khai th&aacute;c gi&aacute; trị t&agrave;i sản v&agrave; tạo d&ograve;ng tiền ổn định thay v&igrave; chỉ kỳ vọng tăng gi&aacute;.&nbsp;

	Trong bối cảnh hiện nay, chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa tr&ecirc;n đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh đang dần bộc lộ rủi ro. L&atilde;i suất cao khiến chi ph&iacute; vốn trở th&agrave;nh yếu tố chi phối, trong khi thanh khoản suy giảm l&agrave;m gia tăng nguy cơ &ldquo;kẹt h&agrave;ng&rdquo;. Ngược lại, những nh&agrave; đầu tư c&oacute; tầm nh&igrave;n d&agrave;i hạn, kiểm so&aacute;t tốt d&ograve;ng tiền v&agrave; ưu ti&ecirc;n t&agrave;i sản c&oacute; gi&aacute; trị sử dụng thực sẽ c&oacute; lợi thế lớn hơn trong chu kỳ mới.

	Hưng Nguy&ecirc;n

	<a href="https://vnbusiness.vn/thanh-khoan-do-doc-nha-dau-tu-can-ho-dang-hoang-so.html">Link gốc</a>

Đầu năm 2026, anh Đặng Trần Minh, một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi căn hộ cao cấp mua từ cuối năm 2024 vẫn chưa thể sang tay dù đã nhiều lần hạ giá.


Bất động sản

Thời báo kinh doanh

Thanh khoản đổ dốc, nhà đầu tư căn hộ đang ‘hoảng sợ’?

Thanh Bình Trần

L&#234;n nhiều c&#225;c b&#224;i b&#225;o như n&#224;y cho c&#225;c ch&#225;u cổ dầu nh&#236;n v&#224;o rồi ngồi s&#243;c.lọ với nhau. Bao giờ bds x2 lại bơm tin tốt :)

Lên nhiều các bài báo như này cho các cháu cổ dầu nhìn vào rồi ngồi sóc.lọ với nhau. Bao giờ bds x2 lại bơm tin tốt :)