Sau c&uacute; sốc thuế quan, thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp đ&atilde; dần ổn định với d&ograve;ng vốn FDI c&oacute; sự chọn lọc hơn.

D&ograve;ng vốn FDI chưa rời đi

Ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế đối ứng của Mỹ từng tạo ra những x&aacute;o trộn đ&aacute;ng kể đối với thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp (BĐS KCN) Việt Nam trong năm 2025. T&acirc;m l&yacute; thận trọng lan rộng, nhiều quyết định thu&ecirc; đất bị tr&igrave; ho&atilde;n, đặc biệt tại c&aacute;c khu vực c&oacute; nguồn cung mới lớn. Tuy vậy, khi mức thuế &aacute;p dụng dần được x&aacute;c lập r&otilde; r&agrave;ng hơn, thị trường KCN đang xuất hiện những t&iacute;n hiệu ổn định, d&ugrave; triển vọng phục hồi được nh&igrave;n nhận l&agrave; c&oacute; sự ph&acirc;n h&oacute;a giữa c&aacute;c doanh nghiệp.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/khucongnghiep_LVHC.jpeg" style="height:337px; width:600px">

Lợi thế của doanh nghiệp BĐS KCN nằm ở chất lượng quỹ đất, mức độ sẵn s&agrave;ng ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n

Theo <a class='symbol'>MBS</a> Research, mức thuế Mỹ &aacute;p cho h&agrave;ng h&oacute;a nhập khẩu từ Việt Nam hiện quanh 19%, tương đương với Th&aacute;i Lan, Indonesia hay Malaysia v&agrave; thấp hơn đ&aacute;ng kể so với Ấn Độ. Trong bối cảnh đ&oacute;, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam vẫn đến từ năng lực sản xuất, chi ph&iacute; lao động v&agrave; mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do, gi&uacute;p doanh nghiệp FDI đa dạng h&oacute;a thị trường xuất khẩu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/5.png" style="height:284px; width:597px">

Sau khi đ&agrave;m ph&aacute;n Việt Nam l&agrave; nước được giảm thuế đối ứng nhiều nhất so với c&aacute;c đối thủ cạnh tranh

Diễn biến của d&ograve;ng vốn đầu tư nước ngo&agrave;i cho thấy t&aacute;c động của thuế quan mang t&iacute;nh t&acirc;m l&yacute; nhiều hơn l&agrave; sự đảo chiều xu hướng. 11 th&aacute;ng năm 2025, vốn FDI giải ng&acirc;n đạt 19,6 tỷ USD, tăng 11% so với c&ugrave;ng kỳ, trong khi vốn đăng k&yacute; mới đạt 9,2 tỷ USD, giảm 20%. Theo <a class='symbol'>MBS</a>, xu hướng giảm của vốn đăng k&yacute; mới đ&atilde; c&oacute; dấu hiệu thu hẹp kể từ sau th&aacute;ng 8/2025, đ&acirc;y l&agrave; thời điểm Mỹ c&ocirc;ng bố cụ thể mức thuế đối ứng với c&aacute;c đối t&aacute;c thương mại.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/6.png" style="height:355px; width:600px">

Việt Nam c&oacute; năng lực cạnh tranh hơn so với c&aacute;c nước kh&aacute;c trong khu vực

Điều n&agrave;y phản &aacute;nh thực tế rằng FDI kh&ocirc;ng r&uacute;t khỏi Việt Nam, m&agrave; chuyển sang trạng th&aacute;i chọn lọc v&agrave; thận trọng hơn, ưu ti&ecirc;n những dự &aacute;n c&oacute; vị tr&iacute; thuận lợi, hạ tầng đồng bộ v&agrave; khả năng kết nối logistics tốt.

Phục hồi ph&acirc;n h&oacute;a giữa hai miền

Sự thận trọng của nh&agrave; đầu tư thể hiện r&otilde; tr&ecirc;n thị trường BĐS KCN, nhưng mức độ t&aacute;c động kh&ocirc;ng đồng đều. Tại miền Bắc, theo số liệu CBRE, diện t&iacute;ch hấp thụ đất KCN trong 9 th&aacute;ng 2025 đạt gần 350 ha, tỷ lệ lấp đầy v&agrave;o cuối qu&yacute; III ở mức 78%, chỉ giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ. Gi&aacute; ch&agrave;o thu&ecirc; trung b&igrave;nh đạt khoảng 142 USD/m&sup2;/kỳ hạn c&ograve;n lại, tăng khoảng 4% so với c&ugrave;ng kỳ, chủ yếu nhờ c&aacute;c KCN mới tại Hải Ph&ograve;ng gia nhập thị trường.

Ngược lại, tại miền Nam, diện t&iacute;ch đất KCN được hấp thụ trong 9 th&aacute;ng 2025 chỉ khoảng 80 ha, thấp hơn 70% so với c&ugrave;ng kỳ, trong khi ri&ecirc;ng qu&yacute; III/2025 thị trường đ&oacute;n th&ecirc;m khoảng 853 ha nguồn cung mới. Gi&aacute; ch&agrave;o thu&ecirc; trung b&igrave;nh đạt khoảng 183 USD/m&sup2;/kỳ hạn c&ograve;n lại, nhưng mức tăng kh&aacute; khi&ecirc;m tốn do nhiều dự &aacute;n mới nằm xa trung t&acirc;m.

Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, ph&acirc;n kh&uacute;c kho v&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn c&oacute; diễn biến t&iacute;ch cực hơn. Trong 9 th&aacute;ng 2025, diện t&iacute;ch hấp thụ kho/xưởng tại miền Bắc đạt khoảng 0,6 triệu m&sup2;, tăng hơn 36% so với c&ugrave;ng kỳ, cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu ở những m&ocirc; h&igrave;nh linh hoạt, gi&uacute;p doanh nghiệp sản xuất giảm chi ph&iacute; đầu tư ban đầu.

Doanh nghiệp n&agrave;o c&oacute; lợi thế phục hồi sớm?

Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi mạnh, lợi thế đang nghi&ecirc;ng về c&aacute;c doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; khả năng đưa sản phẩm ra thị trường trong ngắn hạn. Đ&acirc;y cũng l&agrave; nh&oacute;m doanh nghiệp được <a class='symbol'>MBS</a> ưu ti&ecirc;n trong danh mục theo d&otilde;i cho giai đoạn 2026.

Với Kinh Bắc (<a class='symbol'>KBC</a>), <a class='symbol'>MBS</a> cho biết doanh nghiệp đ&atilde; được ph&ecirc; duyệt th&ecirc;m nhiều dự &aacute;n KCN mới, qua đ&oacute; n&acirc;ng tổng quỹ đất KCN tăng th&ecirc;m khoảng 2.200 ha. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, <a class='symbol'>KBC</a> đ&atilde; k&yacute; c&aacute;c bi&ecirc;n bản ghi nhớ (MOU) li&ecirc;n quan đến việc thu&ecirc; đất với tổng diện t&iacute;ch hơn 100 ha tại c&aacute;c KCN như Nam Sơn &ndash; Hạp Lĩnh, Quế V&otilde; 2 mở rộng v&agrave; Tr&agrave;ng Duệ 3. D&ugrave; MOU mới phản &aacute;nh giai đoạn ghi nhận nhu cầu v&agrave; &yacute; định hợp t&aacute;c ban đầu, đ&acirc;y vẫn l&agrave; cơ sở để nhận diện những doanh nghiệp đang c&oacute; &ldquo;pipeline&rdquo; kh&aacute;ch thu&ecirc; trong bối cảnh thị trường c&ograve;n thận trọng.

Tương tự, Idico (<a class='symbol'>IDC</a>) được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nền tảng thuận lợi nhờ quỹ đất KCN được bổ sung khoảng 1.200 ha từ năm 2024 đến nay. <a class='symbol'>MBS</a> dẫn th&ocirc;ng tin cho biết c&aacute;c kh&aacute;ch thu&ecirc; lớn đến từ Trung Quốc đ&atilde; quay lại đ&agrave;m ph&aacute;n thu&ecirc; đất, v&agrave; một số hợp đồng đ&aacute;ng kể đ&atilde; được k&yacute; trong th&aacute;ng 10/2025. Diễn biến n&agrave;y cho thấy khi bất định thuế quan giảm bớt, d&ograve;ng vốn sản xuất c&oacute; xu hướng quay lại những chủ đầu tư KCN đ&atilde; sẵn s&agrave;ng về quỹ đất v&agrave; hạ tầng.

Đối với c&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c như <a class='symbol'>BCM</a>, <a class='symbol'>SZC</a> hay <a class='symbol'>VGC</a>, <a class='symbol'>MBS</a> nh&igrave;n nhận mỗi doanh nghiệp đều sở hữu quỹ đất v&agrave; lợi thế ri&ecirc;ng gắn với hạ tầng v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n. Tuy nhi&ecirc;n, khả năng phục hồi sớm hay muộn sẽ phụ thuộc nhiều v&agrave;o tiến độ ho&agrave;n thiện ph&aacute;p l&yacute;, giải ph&oacute;ng mặt bằng cũng như mức độ hưởng lợi từ c&aacute;c tuyến logistics trọng điểm.

D&ugrave; triển vọng năm 2026 được nh&igrave;n nhận t&iacute;ch cực hơn, <a class='symbol'>MBS</a> cũng lưu &yacute; c&aacute;c rủi ro vẫn hiện hữu, từ ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế của Mỹ, vấn đề xuất xứ h&agrave;ng h&oacute;a đến chi ph&iacute; giải ph&oacute;ng mặt bằng gia tăng khi cơ chế đền b&ugrave; tiệm cận gi&aacute; thị trường. Điều n&agrave;y cho thấy sự phục hồi của ng&agrave;nh KCN nhiều khả năng diễn ra theo hướng thận trọng v&agrave; c&oacute; chọn lọc.

Trong bức tranh đ&oacute;, lợi thế của doanh nghiệp BĐS KCN kh&ocirc;ng nằm ở kết quả kinh doanh ngắn hạn, m&agrave; ở chất lượng quỹ đất, mức độ sẵn s&agrave;ng ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n. Khi c&uacute; sốc thuế quan dần được hấp thụ, ch&iacute;nh những yếu tố n&agrave;y sẽ quyết định doanh nghiệp n&agrave;o c&oacute; thể đi trước trong chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp Việt Nam.

<a href="https://thitruongtaichinh.kinhtedothi.vn/chung-khoan/sau-cu-soc-thue-quan-doanh-nghiep-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-nao-dang-nam-loi-the-phuc-hoi-som-158360.html">Link gốc</a>

Sau cú sốc thuế quan, thị trường bất động sản khu công nghiệp đã dần ổn định với dòng vốn FDI có sự chọn lọc hơn.


Sau c&uacute; sốc thuế quan, thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp đ&atilde; dần ổn định với d&ograve;ng vốn FDI c&oacute; sự chọn lọc hơn.

D&ograve;ng vốn FDI chưa rời đi

Ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế đối ứng của Mỹ từng tạo ra những x&aacute;o trộn đ&aacute;ng kể đối với thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp (BĐS KCN) Việt Nam trong năm 2025. T&acirc;m l&yacute; thận trọng lan rộng, nhiều quyết định thu&ecirc; đất bị tr&igrave; ho&atilde;n, đặc biệt tại c&aacute;c khu vực c&oacute; nguồn cung mới lớn. Tuy vậy, khi mức thuế &aacute;p dụng dần được x&aacute;c lập r&otilde; r&agrave;ng hơn, thị trường KCN đang xuất hiện những t&iacute;n hiệu ổn định, d&ugrave; triển vọng phục hồi được nh&igrave;n nhận l&agrave; c&oacute; sự ph&acirc;n h&oacute;a giữa c&aacute;c doanh nghiệp.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/khucongnghiep_LVHC.jpeg" style="height:337px; width:600px" />

Lợi thế của doanh nghiệp BĐS KCN nằm ở chất lượng quỹ đất, mức độ sẵn s&agrave;ng ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n

Theo MBS Research, mức thuế Mỹ &aacute;p cho h&agrave;ng h&oacute;a nhập khẩu từ Việt Nam hiện quanh 19%, tương đương với Th&aacute;i Lan, Indonesia hay Malaysia v&agrave; thấp hơn đ&aacute;ng kể so với Ấn Độ. Trong bối cảnh đ&oacute;, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam vẫn đến từ năng lực sản xuất, chi ph&iacute; lao động v&agrave; mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do, gi&uacute;p doanh nghiệp FDI đa dạng h&oacute;a thị trường xuất khẩu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/5.png" style="height:284px; width:597px" />

Sau khi đ&agrave;m ph&aacute;n Việt Nam l&agrave; nước được giảm thuế đối ứng nhiều nhất so với c&aacute;c đối thủ cạnh tranh

Diễn biến của d&ograve;ng vốn đầu tư nước ngo&agrave;i cho thấy t&aacute;c động của thuế quan mang t&iacute;nh t&acirc;m l&yacute; nhiều hơn l&agrave; sự đảo chiều xu hướng. 11 th&aacute;ng năm 2025, vốn FDI giải ng&acirc;n đạt 19,6 tỷ USD, tăng 11% so với c&ugrave;ng kỳ, trong khi vốn đăng k&yacute; mới đạt 9,2 tỷ USD, giảm 20%. Theo MBS, xu hướng giảm của vốn đăng k&yacute; mới đ&atilde; c&oacute; dấu hiệu thu hẹp kể từ sau th&aacute;ng 8/2025, đ&acirc;y l&agrave; thời điểm Mỹ c&ocirc;ng bố cụ thể mức thuế đối ứng với c&aacute;c đối t&aacute;c thương mại.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251218/images/6.png" style="height:355px; width:600px" />

Việt Nam c&oacute; năng lực cạnh tranh hơn so với c&aacute;c nước kh&aacute;c trong khu vực

Điều n&agrave;y phản &aacute;nh thực tế rằng FDI kh&ocirc;ng r&uacute;t khỏi Việt Nam, m&agrave; chuyển sang trạng th&aacute;i chọn lọc v&agrave; thận trọng hơn, ưu ti&ecirc;n những dự &aacute;n c&oacute; vị tr&iacute; thuận lợi, hạ tầng đồng bộ v&agrave; khả năng kết nối logistics tốt.

Phục hồi ph&acirc;n h&oacute;a giữa hai miền

Sự thận trọng của nh&agrave; đầu tư thể hiện r&otilde; tr&ecirc;n thị trường BĐS KCN, nhưng mức độ t&aacute;c động kh&ocirc;ng đồng đều. Tại miền Bắc, theo số liệu CBRE, diện t&iacute;ch hấp thụ đất KCN trong 9 th&aacute;ng 2025 đạt gần 350 ha, tỷ lệ lấp đầy v&agrave;o cuối qu&yacute; III ở mức 78%, chỉ giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với c&ugrave;ng kỳ. Gi&aacute; ch&agrave;o thu&ecirc; trung b&igrave;nh đạt khoảng 142 USD/m&sup2;/kỳ hạn c&ograve;n lại, tăng khoảng 4% so với c&ugrave;ng kỳ, chủ yếu nhờ c&aacute;c KCN mới tại Hải Ph&ograve;ng gia nhập thị trường.

Ngược lại, tại miền Nam, diện t&iacute;ch đất KCN được hấp thụ trong 9 th&aacute;ng 2025 chỉ khoảng 80 ha, thấp hơn 70% so với c&ugrave;ng kỳ, trong khi ri&ecirc;ng qu&yacute; III/2025 thị trường đ&oacute;n th&ecirc;m khoảng 853 ha nguồn cung mới. Gi&aacute; ch&agrave;o thu&ecirc; trung b&igrave;nh đạt khoảng 183 USD/m&sup2;/kỳ hạn c&ograve;n lại, nhưng mức tăng kh&aacute; khi&ecirc;m tốn do nhiều dự &aacute;n mới nằm xa trung t&acirc;m.

Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, ph&acirc;n kh&uacute;c kho v&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn c&oacute; diễn biến t&iacute;ch cực hơn. Trong 9 th&aacute;ng 2025, diện t&iacute;ch hấp thụ kho/xưởng tại miền Bắc đạt khoảng 0,6 triệu m&sup2;, tăng hơn 36% so với c&ugrave;ng kỳ, cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu ở những m&ocirc; h&igrave;nh linh hoạt, gi&uacute;p doanh nghiệp sản xuất giảm chi ph&iacute; đầu tư ban đầu.

Doanh nghiệp n&agrave;o c&oacute; lợi thế phục hồi sớm?

Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi mạnh, lợi thế đang nghi&ecirc;ng về c&aacute;c doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; khả năng đưa sản phẩm ra thị trường trong ngắn hạn. Đ&acirc;y cũng l&agrave; nh&oacute;m doanh nghiệp được MBS ưu ti&ecirc;n trong danh mục theo d&otilde;i cho giai đoạn 2026.

Với Kinh Bắc (KBC), MBS cho biết doanh nghiệp đ&atilde; được ph&ecirc; duyệt th&ecirc;m nhiều dự &aacute;n KCN mới, qua đ&oacute; n&acirc;ng tổng quỹ đất KCN tăng th&ecirc;m khoảng 2.200 ha. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, KBC đ&atilde; k&yacute; c&aacute;c bi&ecirc;n bản ghi nhớ (MOU) li&ecirc;n quan đến việc thu&ecirc; đất với tổng diện t&iacute;ch hơn 100 ha tại c&aacute;c KCN như Nam Sơn &ndash; Hạp Lĩnh, Quế V&otilde; 2 mở rộng v&agrave; Tr&agrave;ng Duệ 3. D&ugrave; MOU mới phản &aacute;nh giai đoạn ghi nhận nhu cầu v&agrave; &yacute; định hợp t&aacute;c ban đầu, đ&acirc;y vẫn l&agrave; cơ sở để nhận diện những doanh nghiệp đang c&oacute; &ldquo;pipeline&rdquo; kh&aacute;ch thu&ecirc; trong bối cảnh thị trường c&ograve;n thận trọng.

Tương tự, Idico (IDC) được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; nền tảng thuận lợi nhờ quỹ đất KCN được bổ sung khoảng 1.200 ha từ năm 2024 đến nay. MBS dẫn th&ocirc;ng tin cho biết c&aacute;c kh&aacute;ch thu&ecirc; lớn đến từ Trung Quốc đ&atilde; quay lại đ&agrave;m ph&aacute;n thu&ecirc; đất, v&agrave; một số hợp đồng đ&aacute;ng kể đ&atilde; được k&yacute; trong th&aacute;ng 10/2025. Diễn biến n&agrave;y cho thấy khi bất định thuế quan giảm bớt, d&ograve;ng vốn sản xuất c&oacute; xu hướng quay lại những chủ đầu tư KCN đ&atilde; sẵn s&agrave;ng về quỹ đất v&agrave; hạ tầng.

Đối với c&aacute;c doanh nghiệp kh&aacute;c như BCM, SZC hay VGC, MBS nh&igrave;n nhận mỗi doanh nghiệp đều sở hữu quỹ đất v&agrave; lợi thế ri&ecirc;ng gắn với hạ tầng v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n. Tuy nhi&ecirc;n, khả năng phục hồi sớm hay muộn sẽ phụ thuộc nhiều v&agrave;o tiến độ ho&agrave;n thiện ph&aacute;p l&yacute;, giải ph&oacute;ng mặt bằng cũng như mức độ hưởng lợi từ c&aacute;c tuyến logistics trọng điểm.

D&ugrave; triển vọng năm 2026 được nh&igrave;n nhận t&iacute;ch cực hơn, MBS cũng lưu &yacute; c&aacute;c rủi ro vẫn hiện hữu, từ ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế của Mỹ, vấn đề xuất xứ h&agrave;ng h&oacute;a đến chi ph&iacute; giải ph&oacute;ng mặt bằng gia tăng khi cơ chế đền b&ugrave; tiệm cận gi&aacute; thị trường. Điều n&agrave;y cho thấy sự phục hồi của ng&agrave;nh KCN nhiều khả năng diễn ra theo hướng thận trọng v&agrave; c&oacute; chọn lọc.

Trong bức tranh đ&oacute;, lợi thế của doanh nghiệp BĐS KCN kh&ocirc;ng nằm ở kết quả kinh doanh ngắn hạn, m&agrave; ở chất lượng quỹ đất, mức độ sẵn s&agrave;ng ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vị tr&iacute; dự &aacute;n. Khi c&uacute; sốc thuế quan dần được hấp thụ, ch&iacute;nh những yếu tố n&agrave;y sẽ quyết định doanh nghiệp n&agrave;o c&oacute; thể đi trước trong chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp Việt Nam.

<a href="https://thitruongtaichinh.kinhtedothi.vn/chung-khoan/sau-cu-soc-thue-quan-doanh-nghiep-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-nao-dang-nam-loi-the-phuc-hoi-som-158360.html">Link gốc</a>