Định hướng kiểm so&aacute;t tỷ trọng cho vay bất động sản quanh mức 25% tổng dư nợ c&ugrave;ng l&atilde;i suất tăng nhẹ khiến chu kỳ 2026 kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; cuộc chơi đại tr&agrave;, m&agrave; l&agrave; cuộc s&agrave;ng lọc doanh nghiệp.

Thị trường bước v&agrave;o giai đoạn t&aacute;i c&acirc;n bằng

B&aacute;o c&aacute;o &ldquo;Triển vọng thị trường bất động sản 2026 - S&agrave;ng lọc trong chu kỳ mới&rdquo; của VCBS cho thấy thị trường đang bước qua giai đoạn &ldquo;đ&oacute;ng băng kỹ thuật&rdquo; để chuyển sang trạng th&aacute;i t&aacute;i cấu tr&uacute;c v&agrave; củng cố nền tảng.

Năm 2025 đ&aacute;nh dấu sự trở lại r&otilde; n&eacute;t của hoạt động triển khai dự &aacute;n sau thời gian d&agrave;i trầm lắng. H&agrave;ng loạt nghị định v&agrave; nghị quyết li&ecirc;n quan đến đất đai, th&iacute; điểm dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại v&agrave; th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; được ban h&agrave;nh, tạo tiền đề khơi th&ocirc;ng nguồn cung. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, cơ chế th&iacute; điểm ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thương mại kh&ocirc;ng bắt buộc phải c&oacute; 100% đất ở đ&atilde; gi&uacute;p hợp thức h&oacute;a nhiều quỹ đất hỗn hợp, mở đường cho c&aacute;c dự &aacute;n từng &ldquo;đắp chiếu&rdquo; được t&aacute;i khởi động.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260221/images/screen-shot-2026-02-15-at-23410020260215234122(1).png" style="height:357px; width:600px">

Nguồn: VCBS

C&aacute;c chỉ dấu vĩ m&ocirc; cho thấy d&ograve;ng tiền đang quay lại. T&iacute;nh đến cuối th&aacute;ng 8/2025, dư nợ bất động sản v&agrave; x&acirc;y dựng đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với đầu năm v&agrave; chiếm khoảng 17% tổng dư nợ to&agrave;n hệ thống. Trong đ&oacute;, t&iacute;n dụng d&agrave;nh cho doanh nghiệp ph&aacute;t triển bất động sản tăng tới 39,88% so với đầu năm, mức tăng cao hơn nh&oacute;m vay x&acirc;y dựng, sửa chữa để b&aacute;n. Song song, k&ecirc;nh tr&aacute;i phiếu cũng s&ocirc;i động trở lại, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng tr&aacute;i phiếu lưu h&agrave;nh.

Thu ng&acirc;n s&aacute;ch từ đất l&agrave; một chỉ b&aacute;o đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; kh&aacute;c. Năm 2023, khoản thu n&agrave;y đạt khoảng 130 ngh&igrave;n tỷ đồng; sang năm 2024 tăng vọt l&ecirc;n 284 ngh&igrave;n tỷ đồng; ri&ecirc;ng 9 th&aacute;ng đầu năm 2025 đ&atilde; đạt 407 ngh&igrave;n tỷ đồng, vượt cả năm trước đ&oacute;. Sự gia tăng mạnh của tiền sử dụng đất phản &aacute;nh nhiều dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n tất nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; chuẩn bị bước v&agrave;o giai đoạn triển khai x&acirc;y dựng &ndash; mở b&aacute;n diện rộng.

Bước sang năm 2026, nguồn cung được dự b&aacute;o tăng mạnh tại hầu hết c&aacute;c thị trường lớn, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp. Tuy nhi&ecirc;n, m&ocirc;i trường t&iacute;n dụng dự kiến k&eacute;m thuận lợi hơn năm 2025 khi định hướng kiểm so&aacute;t tỷ trọng dư nợ bất động sản quanh mức 24-25% tổng dư nợ được duy tr&igrave;, l&atilde;i suất c&oacute; xu hướng nh&iacute;ch l&ecirc;n v&agrave; t&iacute;n hiệu siết cho vay với bất động sản thứ hai c&oacute; thể t&aacute;c động đến cầu đầu tư.

Ở ph&iacute;a Bắc, gi&aacute; chung cư H&agrave; Nội đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng đỉnh. Chỉ số gi&aacute; bất động sản tr&ecirc;n thu nhập tại H&agrave; Nội tăng từ 19,6 năm 2024 l&ecirc;n 24,7 năm 2025 v&agrave; dự kiến đạt 31,1 năm 2026, cho thấy khả năng chi trả suy giảm đ&aacute;ng kể. Lợi suất cho thu&ecirc; chung cư cũng giảm dần, từ tr&ecirc;n 5% giai đoạn 2020 xuống khoảng 3% năm 2025. Do đ&oacute;, gi&aacute; b&aacute;n tại H&agrave; Nội nhiều khả năng đi ngang, thị trường bước v&agrave;o giai đoạn t&aacute;i c&acirc;n bằng.

Ngược lại, khu vực ph&iacute;a Nam nổi l&ecirc;n như điểm đến của d&ograve;ng tiền. Nguồn cung mới tại TP. Hồ Ch&iacute; Minh tập trung ở ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, song mặt bằng gi&aacute; chưa tăng đột biến như H&agrave; Nội. Tại c&aacute;c tỉnh vệ tinh, đặc biệt Đồng Nai, triển vọng được củng cố nhờ hạ tầng quy m&ocirc; lớn. S&acirc;n bay Long Th&agrave;nh c&oacute; tổng mức đầu tư 336.630 tỷ đồng, dự &aacute;n th&agrave;nh phần 3 đ&atilde; đạt 64% khối lượng thi c&ocirc;ng v&agrave;o th&aacute;ng 12/2025; cầu C&aacute;t L&aacute;i với tổng mức đầu tư 17.700 tỷ đồng đ&atilde; được động thổ. Mức gi&aacute; tại Đồng Nai hiện thấp hơn khoảng 20&ndash;40% so với TP. Thủ Đức, tạo dư địa tăng trưởng trung hạn.

M&ocirc; h&igrave;nh ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị gắn với giao th&ocirc;ng c&ocirc;ng cộng (TOD) cũng được kỳ vọng trở th&agrave;nh động lực định h&igrave;nh xu hướng mới, khi H&agrave; Nội v&agrave; TP. Hồ Ch&iacute; Minh được ph&eacute;p lập dự &aacute;n v&agrave; đấu gi&aacute; quỹ đất quanh c&aacute;c ga metro theo cơ chế đặc th&ugrave;. Điều n&agrave;y mở ra cơ hội cho c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; vị tr&iacute; hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đường sắt đ&ocirc; thị.

Doanh nghiệp n&agrave;o hưởng lợi trong chu kỳ s&agrave;ng lọc?

Bức tranh 2026 được nhận định l&agrave; &ldquo;ph&acirc;n h&oacute;a&rdquo; giữa c&aacute;c khu vực, ph&acirc;n kh&uacute;c v&agrave; doanh nghiệp. &Aacute;p lực đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu gia tăng trong qu&yacute; II v&agrave; qu&yacute; IV/2026, trong đ&oacute; bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, sẽ l&agrave; ph&eacute;p thử đối với năng lực t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; khả năng t&aacute;i cấp vốn của từng chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đ&oacute;, c&aacute;c doanh nghiệp đ&atilde; t&aacute;i cấu tr&uacute;c bảng c&acirc;n đối, sở hữu quỹ đất sạch, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; tập trung ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; lợi thế.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260221/images/screen-shot-2026-02-15-at-23394420260215234122.png" style="height:358px; width:600px">

Dự b&aacute;o kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;. Nguồn: VCBS

VCBS đưa ra khuyến nghị t&iacute;ch cực đối với một số cổ phiếu đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; như: <a class='symbol'>KDH</a> (gi&aacute; mục ti&ecirc;u 35.031 đồng/cp, tiềm năng tăng 23%), <a class='symbol'>NLG</a> (38.723 đồng/cp, +30%), <a class='symbol'>HDG</a> (33.822 đồng/cp, +26%) v&agrave; <a class='symbol'>HDC</a> (27.342 đồng/cp, +27%). Điểm chung của nh&oacute;m n&agrave;y l&agrave; danh mục dự &aacute;n c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; tương đối ho&agrave;n chỉnh, tiến độ triển khai r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; mức đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh được kiểm so&aacute;t.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, những doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất tại c&aacute;c khu vực hưởng lợi từ hạ tầng &ndash; như v&ugrave;ng ven H&agrave; Nội gắn với V&agrave;nh đai 4, hoặc Đồng Nai, Long An, B&igrave;nh Dương tại ph&iacute;a Nam &ndash; được kỳ vọng c&oacute; lợi thế khi d&ograve;ng tiền dịch chuyển ra khỏi khu vực trung t&acirc;m đ&atilde; b&atilde;o h&ograve;a về gi&aacute;.

Tuy nhi&ecirc;n, chu kỳ mới sẽ kh&ocirc;ng d&agrave;nh cho tất cả. Doanh nghiệp c&oacute; tỷ lệ đ&ograve;n bẩy cao, phụ thuộc lớn v&agrave;o t&aacute;i cấp vốn tr&aacute;i phiếu, hoặc danh mục dự &aacute;n k&eacute;m thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn trong bối cảnh t&iacute;n dụng bị kiểm so&aacute;t chặt v&agrave; chi ph&iacute; vốn tăng dần.

Năm nay, bất động sản kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; c&acirc;u chuyện tăng n&oacute;ng theo kỳ vọng, m&agrave; l&agrave; h&agrave;nh tr&igrave;nh s&agrave;ng lọc để hướng tới một thị trường minh bạch, c&acirc;n bằng hơn giữa cung &ndash; cầu thực. Với nh&agrave; đầu tư, cơ hội kh&ocirc;ng nằm ở l&agrave;n s&oacute;ng diện rộng, m&agrave; ở việc lựa chọn đ&uacute;ng khu vực, đ&uacute;ng ph&acirc;n kh&uacute;c v&agrave; đ&uacute;ng doanh nghiệp, những đơn vị đủ nội lực để đi qua giai đoạn t&aacute;i cấu tr&uacute;c v&agrave; bứt tốc khi chu kỳ mới thực sự h&igrave;nh th&agrave;nh.

<a href="https://tapchikinhtetaichinh.vn/sang-loc-co-phieu-bat-dong-san-sang-gia-khi-tran-tin-dung-25-147838.html">Link gốc</a>

Định hướng kiểm soát tỷ trọng cho vay bất động sản quanh mức 25% tổng dư nợ cùng lãi suất tăng nhẹ khiến chu kỳ 2026 không còn là cuộc chơi đại trà, mà là cuộc sàng lọc doanh nghiệp.


Định hướng kiểm so&aacute;t tỷ trọng cho vay bất động sản quanh mức 25% tổng dư nợ c&ugrave;ng l&atilde;i suất tăng nhẹ khiến chu kỳ 2026 kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; cuộc chơi đại tr&agrave;, m&agrave; l&agrave; cuộc s&agrave;ng lọc doanh nghiệp.

Thị trường bước v&agrave;o giai đoạn t&aacute;i c&acirc;n bằng

B&aacute;o c&aacute;o &ldquo;Triển vọng thị trường bất động sản 2026 - S&agrave;ng lọc trong chu kỳ mới&rdquo; của VCBS cho thấy thị trường đang bước qua giai đoạn &ldquo;đ&oacute;ng băng kỹ thuật&rdquo; để chuyển sang trạng th&aacute;i t&aacute;i cấu tr&uacute;c v&agrave; củng cố nền tảng.

Năm 2025 đ&aacute;nh dấu sự trở lại r&otilde; n&eacute;t của hoạt động triển khai dự &aacute;n sau thời gian d&agrave;i trầm lắng. H&agrave;ng loạt nghị định v&agrave; nghị quyết li&ecirc;n quan đến đất đai, th&iacute; điểm dự &aacute;n nh&agrave; ở thương mại v&agrave; th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; được ban h&agrave;nh, tạo tiền đề khơi th&ocirc;ng nguồn cung. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, cơ chế th&iacute; điểm ph&aacute;t triển nh&agrave; ở thương mại kh&ocirc;ng bắt buộc phải c&oacute; 100% đất ở đ&atilde; gi&uacute;p hợp thức h&oacute;a nhiều quỹ đất hỗn hợp, mở đường cho c&aacute;c dự &aacute;n từng &ldquo;đắp chiếu&rdquo; được t&aacute;i khởi động.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260221/images/screen-shot-2026-02-15-at-23410020260215234122(1).png" style="height:357px; width:600px" />

Nguồn: VCBS

C&aacute;c chỉ dấu vĩ m&ocirc; cho thấy d&ograve;ng tiền đang quay lại. T&iacute;nh đến cuối th&aacute;ng 8/2025, dư nợ bất động sản v&agrave; x&acirc;y dựng đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với đầu năm v&agrave; chiếm khoảng 17% tổng dư nợ to&agrave;n hệ thống. Trong đ&oacute;, t&iacute;n dụng d&agrave;nh cho doanh nghiệp ph&aacute;t triển bất động sản tăng tới 39,88% so với đầu năm, mức tăng cao hơn nh&oacute;m vay x&acirc;y dựng, sửa chữa để b&aacute;n. Song song, k&ecirc;nh tr&aacute;i phiếu cũng s&ocirc;i động trở lại, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng tr&aacute;i phiếu lưu h&agrave;nh.

Thu ng&acirc;n s&aacute;ch từ đất l&agrave; một chỉ b&aacute;o đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; kh&aacute;c. Năm 2023, khoản thu n&agrave;y đạt khoảng 130 ngh&igrave;n tỷ đồng; sang năm 2024 tăng vọt l&ecirc;n 284 ngh&igrave;n tỷ đồng; ri&ecirc;ng 9 th&aacute;ng đầu năm 2025 đ&atilde; đạt 407 ngh&igrave;n tỷ đồng, vượt cả năm trước đ&oacute;. Sự gia tăng mạnh của tiền sử dụng đất phản &aacute;nh nhiều dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n tất nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; chuẩn bị bước v&agrave;o giai đoạn triển khai x&acirc;y dựng &ndash; mở b&aacute;n diện rộng.

Bước sang năm 2026, nguồn cung được dự b&aacute;o tăng mạnh tại hầu hết c&aacute;c thị trường lớn, đặc biệt ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp. Tuy nhi&ecirc;n, m&ocirc;i trường t&iacute;n dụng dự kiến k&eacute;m thuận lợi hơn năm 2025 khi định hướng kiểm so&aacute;t tỷ trọng dư nợ bất động sản quanh mức 24-25% tổng dư nợ được duy tr&igrave;, l&atilde;i suất c&oacute; xu hướng nh&iacute;ch l&ecirc;n v&agrave; t&iacute;n hiệu siết cho vay với bất động sản thứ hai c&oacute; thể t&aacute;c động đến cầu đầu tư.

Ở ph&iacute;a Bắc, gi&aacute; chung cư H&agrave; Nội đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng đỉnh. Chỉ số gi&aacute; bất động sản tr&ecirc;n thu nhập tại H&agrave; Nội tăng từ 19,6 năm 2024 l&ecirc;n 24,7 năm 2025 v&agrave; dự kiến đạt 31,1 năm 2026, cho thấy khả năng chi trả suy giảm đ&aacute;ng kể. Lợi suất cho thu&ecirc; chung cư cũng giảm dần, từ tr&ecirc;n 5% giai đoạn 2020 xuống khoảng 3% năm 2025. Do đ&oacute;, gi&aacute; b&aacute;n tại H&agrave; Nội nhiều khả năng đi ngang, thị trường bước v&agrave;o giai đoạn t&aacute;i c&acirc;n bằng.

Ngược lại, khu vực ph&iacute;a Nam nổi l&ecirc;n như điểm đến của d&ograve;ng tiền. Nguồn cung mới tại TP. Hồ Ch&iacute; Minh tập trung ở ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp, song mặt bằng gi&aacute; chưa tăng đột biến như H&agrave; Nội. Tại c&aacute;c tỉnh vệ tinh, đặc biệt Đồng Nai, triển vọng được củng cố nhờ hạ tầng quy m&ocirc; lớn. S&acirc;n bay Long Th&agrave;nh c&oacute; tổng mức đầu tư 336.630 tỷ đồng, dự &aacute;n th&agrave;nh phần 3 đ&atilde; đạt 64% khối lượng thi c&ocirc;ng v&agrave;o th&aacute;ng 12/2025; cầu C&aacute;t L&aacute;i với tổng mức đầu tư 17.700 tỷ đồng đ&atilde; được động thổ. Mức gi&aacute; tại Đồng Nai hiện thấp hơn khoảng 20&ndash;40% so với TP. Thủ Đức, tạo dư địa tăng trưởng trung hạn.

M&ocirc; h&igrave;nh ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị gắn với giao th&ocirc;ng c&ocirc;ng cộng (TOD) cũng được kỳ vọng trở th&agrave;nh động lực định h&igrave;nh xu hướng mới, khi H&agrave; Nội v&agrave; TP. Hồ Ch&iacute; Minh được ph&eacute;p lập dự &aacute;n v&agrave; đấu gi&aacute; quỹ đất quanh c&aacute;c ga metro theo cơ chế đặc th&ugrave;. Điều n&agrave;y mở ra cơ hội cho c&aacute;c dự &aacute;n c&oacute; vị tr&iacute; hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đường sắt đ&ocirc; thị.

Doanh nghiệp n&agrave;o hưởng lợi trong chu kỳ s&agrave;ng lọc?

Bức tranh 2026 được nhận định l&agrave; &ldquo;ph&acirc;n h&oacute;a&rdquo; giữa c&aacute;c khu vực, ph&acirc;n kh&uacute;c v&agrave; doanh nghiệp. &Aacute;p lực đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu gia tăng trong qu&yacute; II v&agrave; qu&yacute; IV/2026, trong đ&oacute; bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, sẽ l&agrave; ph&eacute;p thử đối với năng lực t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; khả năng t&aacute;i cấp vốn của từng chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đ&oacute;, c&aacute;c doanh nghiệp đ&atilde; t&aacute;i cấu tr&uacute;c bảng c&acirc;n đối, sở hữu quỹ đất sạch, ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; tập trung ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; lợi thế.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260221/images/screen-shot-2026-02-15-at-23394420260215234122.png" style="height:358px; width:600px" />

Dự b&aacute;o kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;. Nguồn: VCBS

VCBS đưa ra khuyến nghị t&iacute;ch cực đối với một số cổ phiếu đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; như: KDH (gi&aacute; mục ti&ecirc;u 35.031 đồng/cp, tiềm năng tăng 23%), NLG (38.723 đồng/cp, +30%), HDG (33.822 đồng/cp, +26%) v&agrave; HDC (27.342 đồng/cp, +27%). Điểm chung của nh&oacute;m n&agrave;y l&agrave; danh mục dự &aacute;n c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; tương đối ho&agrave;n chỉnh, tiến độ triển khai r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; mức đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh được kiểm so&aacute;t.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, những doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất tại c&aacute;c khu vực hưởng lợi từ hạ tầng &ndash; như v&ugrave;ng ven H&agrave; Nội gắn với V&agrave;nh đai 4, hoặc Đồng Nai, Long An, B&igrave;nh Dương tại ph&iacute;a Nam &ndash; được kỳ vọng c&oacute; lợi thế khi d&ograve;ng tiền dịch chuyển ra khỏi khu vực trung t&acirc;m đ&atilde; b&atilde;o h&ograve;a về gi&aacute;.

Tuy nhi&ecirc;n, chu kỳ mới sẽ kh&ocirc;ng d&agrave;nh cho tất cả. Doanh nghiệp c&oacute; tỷ lệ đ&ograve;n bẩy cao, phụ thuộc lớn v&agrave;o t&aacute;i cấp vốn tr&aacute;i phiếu, hoặc danh mục dự &aacute;n k&eacute;m thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn trong bối cảnh t&iacute;n dụng bị kiểm so&aacute;t chặt v&agrave; chi ph&iacute; vốn tăng dần.

Năm nay, bất động sản kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; c&acirc;u chuyện tăng n&oacute;ng theo kỳ vọng, m&agrave; l&agrave; h&agrave;nh tr&igrave;nh s&agrave;ng lọc để hướng tới một thị trường minh bạch, c&acirc;n bằng hơn giữa cung &ndash; cầu thực. Với nh&agrave; đầu tư, cơ hội kh&ocirc;ng nằm ở l&agrave;n s&oacute;ng diện rộng, m&agrave; ở việc lựa chọn đ&uacute;ng khu vực, đ&uacute;ng ph&acirc;n kh&uacute;c v&agrave; đ&uacute;ng doanh nghiệp, những đơn vị đủ nội lực để đi qua giai đoạn t&aacute;i cấu tr&uacute;c v&agrave; bứt tốc khi chu kỳ mới thực sự h&igrave;nh th&agrave;nh.

<a href="https://tapchikinhtetaichinh.vn/sang-loc-co-phieu-bat-dong-san-sang-gia-khi-tran-tin-dung-25-147838.html">Link gốc</a>