The b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a>, khi x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ trong Bảng gi&aacute; đất, c&aacute;c địa phương cần x&aacute;c định, t&iacute;nh to&aacute;n khoa học theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch&quot; để gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở.

Quy định hợp l&yacute; về gi&aacute; đất đối với đất thương mại dịch vụ c&oacute; &yacute; nghĩa đặc biệt quan trọng

Ph&aacute;t biểu tại Hội thảo &quot;&Aacute;p dụng bảng gi&aacute; đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra v&agrave; giải ph&aacute;p ph&aacute;t triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam&quot; tổ chức ng&agrave;y 10/1/2025, b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a> cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thương mại, dịch vụ l&agrave; đất x&acirc;y dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ v&agrave; c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh kh&aacute;c phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ; trong đ&oacute; bao gồm c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh, cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng (kh&aacute;ch sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch&hellip;). Đ&acirc;y được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; loại đất c&oacute; vai tr&ograve; bao tr&ugrave;m, mang lại nhiều lợi &iacute;ch thiết thực, bền vững, l&acirc;u d&agrave;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250112/images/image(19).png" style="height:369px; width:600px">

B&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a>. (Ảnh: T&ugrave;ng Dương)

&quot;Nếu đất ở mang đến lợi &iacute;ch thi&ecirc;n về x&atilde; hội th&igrave; đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi &iacute;ch kinh tế v&agrave; x&atilde; hội, c&oacute; sức lan tỏa, ảnh hưởng đến to&agrave;n bộ nền kinh tế. Để đất thương mại, dịch vụ ph&aacute;t huy được vai tr&ograve; hiện tại v&agrave; ng&agrave;y c&agrave;ng quan trọng trong tương lai, việc quy định hợp l&yacute; về gi&aacute; đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt l&agrave; đất thương mại dịch vụ được sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n ph&aacute;t triển c&aacute;c khu du lịch nghỉ dưỡng, c&oacute; &yacute; nghĩa đặc biệt quan trọng&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a> nh&igrave;n nhận.

Tr&ecirc;n cơ sở c&aacute;c quy định ph&aacute;p luật hiện h&agrave;nh, nhất l&agrave; Luật Đất đai 2024 trong đ&oacute; quy định việc x&acirc;y dựng bảng gi&aacute; đất theo nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, đồng thời thực hiện nguy&ecirc;n tắc &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch giữa Nh&agrave; nước, người sử dụng đất v&agrave; nh&agrave; đầu tư&quot; v&agrave; thực tiễn &aacute;p dụng, b&agrave; Vũ Lan Anh đ&aacute;nh gi&aacute; vẫn c&ograve;n ph&acirc;n biệt đối xử lớn giữa đất ở &quot;con đẻ&quot; v&agrave; đất thương mại, dịch vụ &quot;con nu&ocirc;i&quot; v&agrave; quy định về gi&aacute; đất đối với đất thương mại, dịch vụ c&ograve;n nhiều hạn chế, bất cập cần được tiếp tục ho&agrave;n thiện.

Cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở

Nh&igrave;n nhận về vấn đề gi&aacute; đất, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a> cho rằng, Luật Đất đai 2024 quy định gi&aacute; đất để t&iacute;nh thuế sử dụng đất l&agrave; gi&aacute; đất trong Bảng gi&aacute; đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ng&agrave;y 27/6/2024 của Ch&iacute;nh phủ quy định về gi&aacute; đất đ&atilde; x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ l&agrave; nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng gi&aacute; đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Thực tế, hiện nay c&aacute;c địa phương thường thu tiền thu&ecirc; đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến gi&aacute; th&agrave;nh bất động sản cao, kh&ocirc;ng khuyến kh&iacute;ch c&aacute;c nh&agrave; đầu tư đầu tư v&agrave;o dự &aacute;n du lịch, nghỉ dưỡng tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ.

&quot;Theo quan điểm của ch&uacute;ng t&ocirc;i, khi x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ trong Bảng gi&aacute; đất, c&aacute;c địa phương cần x&aacute;c định, t&iacute;nh to&aacute;n khoa học theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch&quot; để gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở&quot;, B&agrave; Lan Anh nh&igrave;n nhận.

B&agrave; Lan Anh cũng cho biết th&ecirc;m, đề xuất n&agrave;y xuất ph&aacute;t từ việc cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị v&agrave; khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi v&agrave;o khoảng 40% tổng diện t&iacute;ch dự &aacute;n. Trong khi chủ đầu tư dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị sau khi ho&agrave;n th&agrave;nh việc đầu tư, x&acirc;y dựng sẽ b&agrave;n giao 60% diện t&iacute;ch đất c&ograve;n lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nh&agrave; nước quản l&yacute;, vận h&agrave;nh; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư d&acirc;n bầu để quản l&yacute;, vận h&agrave;nh; th&igrave; chủ đầu tư dự &aacute;n khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư to&agrave;n bộ v&agrave; chịu chi ph&iacute; quản l&yacute;, vận h&agrave;nh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng x&atilde; hội trong suốt v&ograve;ng đời dự &aacute;n. V&igrave; thế, gi&aacute; đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ n&ecirc;n tối đa bằng 40% gi&aacute; đất ở l&agrave; c&oacute; căn cứ khoa học. Hơn nữa, vai tr&ograve; của đất thương mại, dịch vụ thực tế c&ograve;n bao tr&ugrave;m hơn như đề cập tại văn bản n&agrave;y, vậy n&ecirc;n cần khuyến kh&iacute;ch hơn nữa để thực ra l&agrave; nu&ocirc;i dưỡng nguồn thu bền vững, l&acirc;u d&agrave;i.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, đề xuất cũng xuất ph&aacute;t từ vai tr&ograve; bao tr&ugrave;m của đất thương mại dịch vụ, nhất l&agrave; đất ph&aacute;t triển c&aacute;c khu du lịch, nghỉ dưỡng &ndash; hạ tầng lưu tr&uacute; cho ng&agrave;nh kinh tế mũi nhọn du lịch được thể hiện ở c&aacute;c kh&iacute;a cạnh về sở hữu. Theo đ&oacute;, đất thương mại, dịch vụ l&agrave; đất thu&ecirc; c&oacute; thời hạn n&ecirc;n m&atilde;i m&atilde;i l&agrave; đất c&ocirc;ng để lại cho thế hệ sau. Hết v&ograve;ng đời dự &aacute;n, nh&agrave; nước thu hồi để giao dự &aacute;n mới hoặc xem x&eacute;t gia hạn. Điều n&agrave;y ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c với đất ở, khi nh&agrave; nước giao đất x&acirc;y dựng nh&agrave; ở th&igrave; đất n&agrave;y trở th&agrave;nh đất sử dụng l&acirc;u d&agrave;i của người d&acirc;n;

Về tiền thu&ecirc; đất, trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần th&igrave; đất thương mại, dịch vụ c&oacute; thể thu tiền thu&ecirc; đất l&acirc;u d&agrave;i theo v&ograve;ng đời dự &aacute;n. Như vậy, nh&agrave; nước sẽ c&oacute; nguồn thu ổn định, l&acirc;u d&agrave;i v&agrave; c&oacute; xu hướng tăng th&ecirc;m từ việc thu tiền thu&ecirc; đất thương mại, dịch vụ do gi&aacute; đất tăng nhờ hạ tầng ng&agrave;y c&agrave;ng được ho&agrave;n thiện;

Về thuế, bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ được đưa v&agrave;o vận h&agrave;nh kinh doanh n&ecirc;n tạo ra doanh thu thường xuy&ecirc;n. Nhờ thế, nh&agrave; nước thu được nhiều thuế gi&aacute; trị gia tăng từ việc khai th&aacute;c, sử dụng đất. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, việc kinh doanh bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ mang lại nguồn thu cho nh&agrave; nước từ thuế thu nhập doanh nghiệp v&agrave; thuế thu nhập c&aacute; nh&acirc;n tương tự như thu từ nh&agrave; ở;

Về việc l&agrave;m, đ&acirc;y l&agrave; một trong những mục ti&ecirc;u phải giải quyết quan trọng của nh&agrave; nước c&ugrave;ng với nh&agrave; ở, y tế, gi&aacute;o dục cho người d&acirc;n. Bất động sản nh&agrave; ở giải quyết kh&ocirc;ng nhiều việc l&agrave;m trong qu&aacute; tr&igrave;nh khai th&aacute;c, vận h&agrave;nh. Bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc l&agrave;m. V&iacute; dụ: Mỗi ph&ograve;ng kh&aacute;ch sạn ti&ecirc;u chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc l&agrave;m. Như vậy, một kh&aacute;ch sạn 500 ph&ograve;ng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc l&agrave;m. Th&ocirc;ng qua việc tạo ra nhiều việc l&agrave;m, bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ gi&uacute;p giải quyết an sinh, x&atilde; hội, x&oacute;a đ&oacute;i giảm ngh&egrave;o, điều tiết gi&agrave;u ngh&egrave;o hiệu quả giữa c&aacute;c v&ugrave;ng miền;

Về t&aacute;c động lan tỏa, c&aacute;c kết quả Đề t&agrave;i nghi&ecirc;n cứu khoa học Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Vai tr&ograve; v&agrave; Khuyến nghị ch&iacute;nh s&aacute;ch cho thấy bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ng&agrave;nh kinh tế ch&iacute;nh, sử dụng đến khoảng 2.000 -2.500 sản phẩm, dịch vụ của hầu hết c&aacute;c ng&agrave;nh kinh tế;

Về thị trường, nh&agrave; ở chủ yếu phục vụ người d&acirc;n trong nước, trong khi bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại dịch vụ ph&aacute;t triển khu du lịch nghỉ dưỡng mở ra một thị trường to&agrave;n cầu, xuất khẩu tại chỗ sản phẩm, dịch vụ, khai th&aacute;c tối ưu nền kinh tế rất mở của đất nước, thu ngoại tệ cho quốc gia, quảng b&aacute; h&igrave;nh ảnh đất nước&hellip;

Tr&ecirc;n cơ sở đ&oacute;, b&agrave; Vũ Lan Anh kiến nghị, cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với gi&aacute; đất ở. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, đối với phần diện t&iacute;ch đất hạ tầng kỹ thuật của c&aacute;c dự &aacute;n khu du lịch nghỉ dưỡng như: đường giao th&ocirc;ng nội bộ, c&acirc;y xanh cảnh quan, trạm xử l&yacute; nước thải, quảng trường, &hellip;: (i) n&ecirc;n xem x&eacute;t miễn tiền thu&ecirc; đất trong suốt thời hạn của dự &aacute;n, chỉ t&iacute;nh tiền thu&ecirc; đất đối với phần diện t&iacute;ch đất kinh doanh của dự &aacute;n v&agrave; (ii) cho ph&eacute;p nh&agrave; đầu tư được b&agrave;n giao lại hạ tầng kỹ thuật cho nh&agrave; nước (theo cơ chế tương tự như c&aacute;c dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị).

&quot;Để ph&aacute;t huy những lợi &iacute;ch n&ecirc;u tr&ecirc;n của đất thương mại, dịch vụ việc x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ theo hướng h&agrave;i h&ograve;a, kiến tạo ph&aacute;t triển cần được đặc biệt quan t&acirc;m, l&agrave; giải ph&aacute;p đột ph&aacute; để tạo động lực, n&acirc;ng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Kỷ nguy&ecirc;n mới&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh nhận định.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250112/images/image(20).png" style="height:397px; width:600px">

Theo b&agrave; Vũ Lan Anh, cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở. (Ảnh minh hoạ: B&ugrave;i Văn Doanh)

Về phương ph&aacute;p thặng dư khi t&iacute;nh gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a> nh&igrave;n nhận, theo quy định ph&aacute;p luật hiện h&agrave;nh, một trong c&aacute;c phương ph&aacute;p x&aacute;c định gi&aacute; đất đang được &aacute;p dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản (bao gồm cả dự &aacute;n đất ở v&agrave; dự &aacute;n du lịch nghỉ dưỡng) l&agrave; phương ph&aacute;p thặng dư. Đ&acirc;y l&agrave; phương &aacute;n x&aacute;c định gi&aacute; đất được sử dụng phổ biến nhất cho c&aacute;c dự &aacute;n ph&aacute;t triển mới, tuy nhi&ecirc;n b&agrave; Lan Anh cho rằng, gi&aacute; đất t&iacute;nh theo phương &aacute;n n&agrave;y đang qu&aacute; cao bởi foanh thu lấy theo gi&aacute; đất đ&atilde; tr&uacute;ng đấu gi&aacute; quyền sử dụng đất, thường l&agrave; lấy tham chiếu c&aacute;c khu đất c&oacute; diện t&iacute;ch đất nhỏ. Việc lấy gi&aacute; đất đối với khu đất c&oacute; diện t&iacute;ch nhỏ để sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n với quy m&ocirc; diện t&iacute;ch lớn l&agrave; kh&ocirc;ng ph&ugrave; hợp.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, c&ograve;n do c&aacute;c chi ph&iacute; khi t&iacute;nh tổng chi ph&iacute; ph&aacute;t triển của thửa đất chưa ph&ugrave; hợp. Chi ph&iacute; đầu tư x&acirc;y dựng để x&aacute;c định gi&aacute; đất theo suất vốn đầu tư của nh&agrave; nước ban h&agrave;nh, suất vốn n&agrave;y &iacute;t hơn nhiều so với chi ph&iacute; đầu tư x&acirc;y dựng thực tế của dự &aacute;n v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; n&agrave;y được t&iacute;nh to&aacute;n khoa học tr&ecirc;n cơ thiết kế dự to&aacute;n, bản vẽ thi c&ocirc;ng được thẩm duyệt. Chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng chỉ cho ph&eacute;p t&iacute;nh 1% doanh thu, trong khi chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng thực tế l&agrave; khoảng 10%đến 15%. Chi ph&iacute; l&atilde;i vay chỉ được t&iacute;nh cho 50% tr&ecirc;n tổng vốn vay v&agrave; chỉ được t&iacute;nh từ 01-02 năm.

&quot;Với c&aacute;ch t&iacute;nh to&aacute;n n&ecirc;u tr&ecirc;n, doanh thu đang được t&iacute;nh ở mức cao nhất trong khi chi ph&iacute; t&iacute;nh kh&ocirc;ng đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, gi&aacute; bất động sản đội l&ecirc;n cao g&acirc;y bong b&oacute;ng thị trường, chưa thực sự theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc x&aacute;c định gi&aacute; đất&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh nh&igrave;n nhận.

Tr&ecirc;n cơ sở nhận diện những bất cập n&ecirc;u tr&ecirc;n, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n <a class='symbol'>CEO</a> kiến nghị sửa đổi c&aacute;c quy định li&ecirc;n quan đến việc &aacute;p dụng phương ph&aacute;p thặng dư khi x&aacute;c định gi&aacute; đất.

Thứ nhất, doanh thu kh&ocirc;ng lấy theo gi&aacute; tr&uacute;ng đấu gi&aacute; hay lấy mẫu gi&aacute; của c&aacute;c &ocirc; đất nhỏ&hellip; m&agrave; phải căn cứ v&agrave;o gi&aacute; trị trường điển h&igrave;nh trong một thời gian đủ d&agrave;i;

Thứ hai, chi ph&iacute; phải được t&iacute;nh đ&uacute;ng, đủ, ph&ugrave; hợp với thực tế. Cụ thể, chi ph&iacute; phải t&iacute;nh theo dự to&aacute;n đ&atilde; được cơ quan nh&agrave; nước thẩm định; chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng t&iacute;nh theo s&aacute;t thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi ph&iacute; l&atilde;i vay được t&iacute;nh tr&ecirc;n to&agrave;n bộ vốn vay v&agrave; t&iacute;nh trong thời gian đầu tư x&acirc;y dựng đ&atilde; được cơ quan nh&agrave; nước c&oacute; thẩm quyền ph&ecirc; duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư/Quyết định đầu tư của dự &aacute;n.

<a href="https://reatimes.vn/pho-tong-giam-doc-tap-doan-ceo-can-xac-dinh-tinh-toan-khoa-hoc-de-gia-dat-thuong-mai-dich-vu-bang-khoang-20-40-so-voi-gia-dat-o-202250110190144331.htm">Link gốc</a>

The bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc "thị trường", "hài hòa lợi ích" để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với giá đất ở.



The b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO, khi x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ trong Bảng gi&aacute; đất, c&aacute;c địa phương cần x&aacute;c định, t&iacute;nh to&aacute;n khoa học theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch&quot; để gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở.

Quy định hợp l&yacute; về gi&aacute; đất đối với đất thương mại dịch vụ c&oacute; &yacute; nghĩa đặc biệt quan trọng

Ph&aacute;t biểu tại Hội thảo &quot;&Aacute;p dụng bảng gi&aacute; đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra v&agrave; giải ph&aacute;p ph&aacute;t triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam&quot; tổ chức ng&agrave;y 10/1/2025, b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thương mại, dịch vụ l&agrave; đất x&acirc;y dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ v&agrave; c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh kh&aacute;c phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ; trong đ&oacute; bao gồm c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh, cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng (kh&aacute;ch sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch&hellip;). Đ&acirc;y được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; loại đất c&oacute; vai tr&ograve; bao tr&ugrave;m, mang lại nhiều lợi &iacute;ch thiết thực, bền vững, l&acirc;u d&agrave;i.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250112/images/image(19).png" style="height:369px; width:600px" />

B&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO. (Ảnh: T&ugrave;ng Dương)

&quot;Nếu đất ở mang đến lợi &iacute;ch thi&ecirc;n về x&atilde; hội th&igrave; đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi &iacute;ch kinh tế v&agrave; x&atilde; hội, c&oacute; sức lan tỏa, ảnh hưởng đến to&agrave;n bộ nền kinh tế. Để đất thương mại, dịch vụ ph&aacute;t huy được vai tr&ograve; hiện tại v&agrave; ng&agrave;y c&agrave;ng quan trọng trong tương lai, việc quy định hợp l&yacute; về gi&aacute; đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt l&agrave; đất thương mại dịch vụ được sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n ph&aacute;t triển c&aacute;c khu du lịch nghỉ dưỡng, c&oacute; &yacute; nghĩa đặc biệt quan trọng&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO nh&igrave;n nhận.

Tr&ecirc;n cơ sở c&aacute;c quy định ph&aacute;p luật hiện h&agrave;nh, nhất l&agrave; Luật Đất đai 2024 trong đ&oacute; quy định việc x&acirc;y dựng bảng gi&aacute; đất theo nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, đồng thời thực hiện nguy&ecirc;n tắc &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch giữa Nh&agrave; nước, người sử dụng đất v&agrave; nh&agrave; đầu tư&quot; v&agrave; thực tiễn &aacute;p dụng, b&agrave; Vũ Lan Anh đ&aacute;nh gi&aacute; vẫn c&ograve;n ph&acirc;n biệt đối xử lớn giữa đất ở &quot;con đẻ&quot; v&agrave; đất thương mại, dịch vụ &quot;con nu&ocirc;i&quot; v&agrave; quy định về gi&aacute; đất đối với đất thương mại, dịch vụ c&ograve;n nhiều hạn chế, bất cập cần được tiếp tục ho&agrave;n thiện.

Cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở

Nh&igrave;n nhận về vấn đề gi&aacute; đất, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO cho rằng, Luật Đất đai 2024 quy định gi&aacute; đất để t&iacute;nh thuế sử dụng đất l&agrave; gi&aacute; đất trong Bảng gi&aacute; đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ng&agrave;y 27/6/2024 của Ch&iacute;nh phủ quy định về gi&aacute; đất đ&atilde; x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ l&agrave; nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng gi&aacute; đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Thực tế, hiện nay c&aacute;c địa phương thường thu tiền thu&ecirc; đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến gi&aacute; th&agrave;nh bất động sản cao, kh&ocirc;ng khuyến kh&iacute;ch c&aacute;c nh&agrave; đầu tư đầu tư v&agrave;o dự &aacute;n du lịch, nghỉ dưỡng tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ.

&quot;Theo quan điểm của ch&uacute;ng t&ocirc;i, khi x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ trong Bảng gi&aacute; đất, c&aacute;c địa phương cần x&aacute;c định, t&iacute;nh to&aacute;n khoa học theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc &quot;thị trường&quot;, &quot;h&agrave;i h&ograve;a lợi &iacute;ch&quot; để gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở&quot;, B&agrave; Lan Anh nh&igrave;n nhận.

B&agrave; Lan Anh cũng cho biết th&ecirc;m, đề xuất n&agrave;y xuất ph&aacute;t từ việc cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị v&agrave; khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi v&agrave;o khoảng 40% tổng diện t&iacute;ch dự &aacute;n. Trong khi chủ đầu tư dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị sau khi ho&agrave;n th&agrave;nh việc đầu tư, x&acirc;y dựng sẽ b&agrave;n giao 60% diện t&iacute;ch đất c&ograve;n lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nh&agrave; nước quản l&yacute;, vận h&agrave;nh; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư d&acirc;n bầu để quản l&yacute;, vận h&agrave;nh; th&igrave; chủ đầu tư dự &aacute;n khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư to&agrave;n bộ v&agrave; chịu chi ph&iacute; quản l&yacute;, vận h&agrave;nh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng x&atilde; hội trong suốt v&ograve;ng đời dự &aacute;n. V&igrave; thế, gi&aacute; đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ n&ecirc;n tối đa bằng 40% gi&aacute; đất ở l&agrave; c&oacute; căn cứ khoa học. Hơn nữa, vai tr&ograve; của đất thương mại, dịch vụ thực tế c&ograve;n bao tr&ugrave;m hơn như đề cập tại văn bản n&agrave;y, vậy n&ecirc;n cần khuyến kh&iacute;ch hơn nữa để thực ra l&agrave; nu&ocirc;i dưỡng nguồn thu bền vững, l&acirc;u d&agrave;i.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, đề xuất cũng xuất ph&aacute;t từ vai tr&ograve; bao tr&ugrave;m của đất thương mại dịch vụ, nhất l&agrave; đất ph&aacute;t triển c&aacute;c khu du lịch, nghỉ dưỡng &ndash; hạ tầng lưu tr&uacute; cho ng&agrave;nh kinh tế mũi nhọn du lịch được thể hiện ở c&aacute;c kh&iacute;a cạnh về sở hữu. Theo đ&oacute;, đất thương mại, dịch vụ l&agrave; đất thu&ecirc; c&oacute; thời hạn n&ecirc;n m&atilde;i m&atilde;i l&agrave; đất c&ocirc;ng để lại cho thế hệ sau. Hết v&ograve;ng đời dự &aacute;n, nh&agrave; nước thu hồi để giao dự &aacute;n mới hoặc xem x&eacute;t gia hạn. Điều n&agrave;y ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c với đất ở, khi nh&agrave; nước giao đất x&acirc;y dựng nh&agrave; ở th&igrave; đất n&agrave;y trở th&agrave;nh đất sử dụng l&acirc;u d&agrave;i của người d&acirc;n;

Về tiền thu&ecirc; đất, trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần th&igrave; đất thương mại, dịch vụ c&oacute; thể thu tiền thu&ecirc; đất l&acirc;u d&agrave;i theo v&ograve;ng đời dự &aacute;n. Như vậy, nh&agrave; nước sẽ c&oacute; nguồn thu ổn định, l&acirc;u d&agrave;i v&agrave; c&oacute; xu hướng tăng th&ecirc;m từ việc thu tiền thu&ecirc; đất thương mại, dịch vụ do gi&aacute; đất tăng nhờ hạ tầng ng&agrave;y c&agrave;ng được ho&agrave;n thiện;

Về thuế, bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ được đưa v&agrave;o vận h&agrave;nh kinh doanh n&ecirc;n tạo ra doanh thu thường xuy&ecirc;n. Nhờ thế, nh&agrave; nước thu được nhiều thuế gi&aacute; trị gia tăng từ việc khai th&aacute;c, sử dụng đất. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, việc kinh doanh bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ mang lại nguồn thu cho nh&agrave; nước từ thuế thu nhập doanh nghiệp v&agrave; thuế thu nhập c&aacute; nh&acirc;n tương tự như thu từ nh&agrave; ở;

Về việc l&agrave;m, đ&acirc;y l&agrave; một trong những mục ti&ecirc;u phải giải quyết quan trọng của nh&agrave; nước c&ugrave;ng với nh&agrave; ở, y tế, gi&aacute;o dục cho người d&acirc;n. Bất động sản nh&agrave; ở giải quyết kh&ocirc;ng nhiều việc l&agrave;m trong qu&aacute; tr&igrave;nh khai th&aacute;c, vận h&agrave;nh. Bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc l&agrave;m. V&iacute; dụ: Mỗi ph&ograve;ng kh&aacute;ch sạn ti&ecirc;u chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc l&agrave;m. Như vậy, một kh&aacute;ch sạn 500 ph&ograve;ng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc l&agrave;m. Th&ocirc;ng qua việc tạo ra nhiều việc l&agrave;m, bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ gi&uacute;p giải quyết an sinh, x&atilde; hội, x&oacute;a đ&oacute;i giảm ngh&egrave;o, điều tiết gi&agrave;u ngh&egrave;o hiệu quả giữa c&aacute;c v&ugrave;ng miền;

Về t&aacute;c động lan tỏa, c&aacute;c kết quả Đề t&agrave;i nghi&ecirc;n cứu khoa học Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Vai tr&ograve; v&agrave; Khuyến nghị ch&iacute;nh s&aacute;ch cho thấy bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ng&agrave;nh kinh tế ch&iacute;nh, sử dụng đến khoảng 2.000 -2.500 sản phẩm, dịch vụ của hầu hết c&aacute;c ng&agrave;nh kinh tế;

Về thị trường, nh&agrave; ở chủ yếu phục vụ người d&acirc;n trong nước, trong khi bất động sản tr&ecirc;n đất thương mại dịch vụ ph&aacute;t triển khu du lịch nghỉ dưỡng mở ra một thị trường to&agrave;n cầu, xuất khẩu tại chỗ sản phẩm, dịch vụ, khai th&aacute;c tối ưu nền kinh tế rất mở của đất nước, thu ngoại tệ cho quốc gia, quảng b&aacute; h&igrave;nh ảnh đất nước&hellip;

Tr&ecirc;n cơ sở đ&oacute;, b&agrave; Vũ Lan Anh kiến nghị, cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với gi&aacute; đất ở. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, đối với phần diện t&iacute;ch đất hạ tầng kỹ thuật của c&aacute;c dự &aacute;n khu du lịch nghỉ dưỡng như: đường giao th&ocirc;ng nội bộ, c&acirc;y xanh cảnh quan, trạm xử l&yacute; nước thải, quảng trường, &hellip;: (i) n&ecirc;n xem x&eacute;t miễn tiền thu&ecirc; đất trong suốt thời hạn của dự &aacute;n, chỉ t&iacute;nh tiền thu&ecirc; đất đối với phần diện t&iacute;ch đất kinh doanh của dự &aacute;n v&agrave; (ii) cho ph&eacute;p nh&agrave; đầu tư được b&agrave;n giao lại hạ tầng kỹ thuật cho nh&agrave; nước (theo cơ chế tương tự như c&aacute;c dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị).

&quot;Để ph&aacute;t huy những lợi &iacute;ch n&ecirc;u tr&ecirc;n của đất thương mại, dịch vụ việc x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ theo hướng h&agrave;i h&ograve;a, kiến tạo ph&aacute;t triển cần được đặc biệt quan t&acirc;m, l&agrave; giải ph&aacute;p đột ph&aacute; để tạo động lực, n&acirc;ng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Kỷ nguy&ecirc;n mới&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh nhận định.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250112/images/image(20).png" style="height:397px; width:600px" />

Theo b&agrave; Vũ Lan Anh, cần xem x&eacute;t x&aacute;c định gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với gi&aacute; đất ở. (Ảnh minh hoạ: B&ugrave;i Văn Doanh)

Về phương ph&aacute;p thặng dư khi t&iacute;nh gi&aacute; đất thương mại, dịch vụ, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO nh&igrave;n nhận, theo quy định ph&aacute;p luật hiện h&agrave;nh, một trong c&aacute;c phương ph&aacute;p x&aacute;c định gi&aacute; đất đang được &aacute;p dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản (bao gồm cả dự &aacute;n đất ở v&agrave; dự &aacute;n du lịch nghỉ dưỡng) l&agrave; phương ph&aacute;p thặng dư. Đ&acirc;y l&agrave; phương &aacute;n x&aacute;c định gi&aacute; đất được sử dụng phổ biến nhất cho c&aacute;c dự &aacute;n ph&aacute;t triển mới, tuy nhi&ecirc;n b&agrave; Lan Anh cho rằng, gi&aacute; đất t&iacute;nh theo phương &aacute;n n&agrave;y đang qu&aacute; cao bởi foanh thu lấy theo gi&aacute; đất đ&atilde; tr&uacute;ng đấu gi&aacute; quyền sử dụng đất, thường l&agrave; lấy tham chiếu c&aacute;c khu đất c&oacute; diện t&iacute;ch đất nhỏ. Việc lấy gi&aacute; đất đối với khu đất c&oacute; diện t&iacute;ch nhỏ để sử dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n với quy m&ocirc; diện t&iacute;ch lớn l&agrave; kh&ocirc;ng ph&ugrave; hợp.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, c&ograve;n do c&aacute;c chi ph&iacute; khi t&iacute;nh tổng chi ph&iacute; ph&aacute;t triển của thửa đất chưa ph&ugrave; hợp. Chi ph&iacute; đầu tư x&acirc;y dựng để x&aacute;c định gi&aacute; đất theo suất vốn đầu tư của nh&agrave; nước ban h&agrave;nh, suất vốn n&agrave;y &iacute;t hơn nhiều so với chi ph&iacute; đầu tư x&acirc;y dựng thực tế của dự &aacute;n v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; n&agrave;y được t&iacute;nh to&aacute;n khoa học tr&ecirc;n cơ thiết kế dự to&aacute;n, bản vẽ thi c&ocirc;ng được thẩm duyệt. Chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng chỉ cho ph&eacute;p t&iacute;nh 1% doanh thu, trong khi chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng thực tế l&agrave; khoảng 10%đến 15%. Chi ph&iacute; l&atilde;i vay chỉ được t&iacute;nh cho 50% tr&ecirc;n tổng vốn vay v&agrave; chỉ được t&iacute;nh từ 01-02 năm.

&quot;Với c&aacute;ch t&iacute;nh to&aacute;n n&ecirc;u tr&ecirc;n, doanh thu đang được t&iacute;nh ở mức cao nhất trong khi chi ph&iacute; t&iacute;nh kh&ocirc;ng đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, gi&aacute; bất động sản đội l&ecirc;n cao g&acirc;y bong b&oacute;ng thị trường, chưa thực sự theo c&aacute;c nguy&ecirc;n tắc x&aacute;c định gi&aacute; đất&quot;, b&agrave; Vũ Lan Anh nh&igrave;n nhận.

Tr&ecirc;n cơ sở nhận diện những bất cập n&ecirc;u tr&ecirc;n, Ph&oacute; Tổng Gi&aacute;m đốc Tập đo&agrave;n CEO kiến nghị sửa đổi c&aacute;c quy định li&ecirc;n quan đến việc &aacute;p dụng phương ph&aacute;p thặng dư khi x&aacute;c định gi&aacute; đất.

Thứ nhất, doanh thu kh&ocirc;ng lấy theo gi&aacute; tr&uacute;ng đấu gi&aacute; hay lấy mẫu gi&aacute; của c&aacute;c &ocirc; đất nhỏ&hellip; m&agrave; phải căn cứ v&agrave;o gi&aacute; trị trường điển h&igrave;nh trong một thời gian đủ d&agrave;i;

Thứ hai, chi ph&iacute; phải được t&iacute;nh đ&uacute;ng, đủ, ph&ugrave; hợp với thực tế. Cụ thể, chi ph&iacute; phải t&iacute;nh theo dự to&aacute;n đ&atilde; được cơ quan nh&agrave; nước thẩm định; chi ph&iacute; b&aacute;n h&agrave;ng t&iacute;nh theo s&aacute;t thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi ph&iacute; l&atilde;i vay được t&iacute;nh tr&ecirc;n to&agrave;n bộ vốn vay v&agrave; t&iacute;nh trong thời gian đầu tư x&acirc;y dựng đ&atilde; được cơ quan nh&agrave; nước c&oacute; thẩm quyền ph&ecirc; duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư/Quyết định đầu tư của dự &aacute;n.

<a href="https://reatimes.vn/pho-tong-giam-doc-tap-doan-ceo-can-xac-dinh-tinh-toan-khoa-hoc-de-gia-dat-thuong-mai-dich-vu-bang-khoang-20-40-so-voi-gia-dat-o-202250110190144331.htm">Link gốc</a>