Ph&aacute;t mại đất thế chấp thu nợ 8 tỷ: Ngỡ ng&agrave;ng v&igrave; &quot;mọc&quot; th&ecirc;m ng&ocirc;i nh&agrave; tiền tỷ của người lạ

Sự việc bắt đầu v&agrave;o ng&agrave;y 23/12/2021, khi b&agrave; L v&agrave; &ocirc;ng H x&aacute;c lập một quan hệ t&iacute;n dụng với Ng&acirc;n h&agrave;ng V1. Theo Hợp đồng, ng&acirc;n h&agrave;ng đ&atilde; giải ng&acirc;n cho bị đơn số tiền 5 tỷ đồng với mục đ&iacute;ch bổ sung vốn kinh doanh gỗ. Thời hạn duy tr&igrave; hạn mức l&agrave; 12 th&aacute;ng kể từ ng&agrave;y k&yacute;.

Để bảo đảm cho khoản vay n&agrave;y, c&ugrave;ng ng&agrave;y 23/12/2021, c&aacute;c b&ecirc;n đ&atilde; k&yacute; kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 785/2021/HĐTC. T&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; quyền sử dụng đất tại thửa đất số 447, tờ bản đồ số 45, địa chỉ tại phường N (trước đ&acirc;y l&agrave; phường Đ), th&agrave;nh phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Thửa đất n&agrave;y c&oacute; diện t&iacute;ch 1.000 m2 đ&atilde; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho b&agrave; L v&agrave; &ocirc;ng H. Tại thời điểm thế chấp, tr&ecirc;n đất chưa c&oacute; c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh x&acirc;y dựng ki&ecirc;n cố được ghi nhận trong hợp đồng. Việc thế chấp đ&atilde; được đăng k&yacute; giao dịch bảo đảm đ&uacute;ng quy định ph&aacute;p luật.

Sau khi nhận giải ng&acirc;n, trong thời gian đầu, b&ecirc;n vay đ&atilde; thực hiện nghĩa vụ trả l&atilde;i. Tuy nhi&ecirc;n, do những kh&oacute; khăn trong kinh doanh, từ ng&agrave;y 15/11/2022, b&agrave; L2 v&agrave; &ocirc;ng H bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh to&aacute;n nợ gốc v&agrave; l&atilde;i. Trước t&igrave;nh h&igrave;nh nợ qu&aacute; hạn kh&ocirc;ng thể khắc phục, Ng&acirc;n h&agrave;ng V1 đ&atilde; tiến h&agrave;nh c&aacute;c thủ tục ph&aacute;p l&yacute; để khởi kiện vụ &aacute;n tại T&ograve;a &aacute;n nh&acirc;n d&acirc;n cấp sơ thẩm.

Điểm đặc biệt trong vụ &aacute;n n&agrave;y l&agrave; sự thay đổi tư c&aacute;ch nguy&ecirc;n đơn diễn ra li&ecirc;n tục th&ocirc;ng qua hoạt động mua b&aacute;n nợ. Ng&agrave;y 21/11/2023, ng&acirc;n h&agrave;ng V1 b&aacute;n khoản nợ n&agrave;y cho C&ocirc;ng ty TNHH M2 rồi đến ng&agrave;y 5/3/2024, C&ocirc;ng ty TNHH M2 tiếp tục chuyển nhượng khoản nợ cho C&ocirc;ng ty Cổ phần M1.

Kể từ thời điểm n&agrave;y, C&ocirc;ng ty Cổ phần M1 ch&iacute;nh thức kế thừa to&agrave;n bộ quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ng&acirc;n h&agrave;ng V1. Tại phi&ecirc;n t&ograve;a, C&ocirc;ng ty M1 y&ecirc;u cầu bị đơn phải thanh to&aacute;n tổng số tiền nợ tạm t&iacute;nh đến ng&agrave;y x&eacute;t xử sơ thẩm (27/9/2025) l&agrave; hơn 8 tỷ đồng. Trong đ&oacute;, nợ gốc l&agrave; 5 tỷ đồng, l&atilde;i trong hạn gần 1,5 tỷ đồng v&agrave; l&atilde;i qu&aacute; hạn hơn 1,5 tỷ đồng.

Diễn biến phức tạp về t&agrave;i sản ph&aacute;t sinh của b&ecirc;n thứ ba

Trong qu&aacute; tr&igrave;nh giải quyết vụ &aacute;n, một t&igrave;nh tiết quan trọng nảy sinh l&agrave;m thay đổi ho&agrave;n to&agrave;n t&iacute;nh chất của việc xử l&yacute; t&agrave;i sản bảo đảm. Đ&oacute; l&agrave; sự xuất hiện của &ocirc;ng Văn Tiến L3 với tư c&aacute;ch người c&oacute; quyền lợi, nghĩa vụ li&ecirc;n quan.

Theo hồ sơ, sau khi b&agrave; L v&agrave; &ocirc;ng H thế chấp đất cho ng&acirc;n h&agrave;ng, v&agrave;o th&aacute;ng 02/2022, c&aacute;c bị đơn đ&atilde; tự &yacute; cho ph&eacute;p &ocirc;ng L3 x&acirc;y dựng một tổ hợp c&ocirc;ng tr&igrave;nh tr&ecirc;n thửa đất n&agrave;y để phục vụ mục đ&iacute;ch kinh doanh v&agrave; l&agrave;m văn ph&ograve;ng. C&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh bao gồm: một ng&ocirc;i nh&agrave; rường bằng gỗ diện t&iacute;ch hơn 100 m2 một khu văn ph&ograve;ng 30 m2 nh&agrave; bếp, hệ thống tường r&agrave;o, cổng sắt ki&ecirc;n cố v&agrave; bể c&aacute; cảnh. Tổng gi&aacute; trị đầu tư được x&aacute;c định l&agrave; rất lớn.

Tại t&ograve;a, c&aacute;c b&ecirc;n đưa ra những lời khai v&agrave; lập luận đối lập:

Ph&iacute;a C&ocirc;ng ty M1 (Nguy&ecirc;n đơn) lập luận rằng theo Hợp đồng thế chấp, b&ecirc;n thế chấp kh&ocirc;ng được cho b&ecirc;n thứ ba sử dụng t&agrave;i sản hoặc x&acirc;y dựng c&ocirc;ng tr&igrave;nh nếu kh&ocirc;ng c&oacute; sự đồng &yacute; của ng&acirc;n h&agrave;ng. Việc x&acirc;y dựng n&agrave;y l&agrave; vi phạm hợp đồng. Do đ&oacute;, tất cả t&agrave;i sản gắn liền với đất (d&ugrave; của ai) đều phải bị ph&aacute;t mại c&ugrave;ng với đất để thu hồi nợ. Họ cũng nghi ngờ t&iacute;nh x&aacute;c thực của việc &ocirc;ng L3 l&agrave; người bỏ tiền x&acirc;y dựng v&igrave; c&ocirc;ng tr&igrave;nh kh&ocirc;ng c&oacute; giấy ph&eacute;p x&acirc;y dựng v&agrave; kh&ocirc;ng được đăng k&yacute; quyền sở hữu.

Ph&iacute;a bị đơn (B&agrave; L, &ocirc;ng H) thừa nhận c&oacute; nợ v&agrave; đồng &yacute; trả nợ. Tuy nhi&ecirc;n, họ khẳng định to&agrave;n bộ t&agrave;i sản tr&ecirc;n đất l&agrave; của &ocirc;ng L3. Họ thừa nhận sai s&oacute;t khi kh&ocirc;ng xin ph&eacute;p ng&acirc;n h&agrave;ng nhưng đề nghị T&ograve;a &aacute;n bảo vệ quyền lợi cho &ocirc;ng L3.

Ph&iacute;a &ocirc;ng Văn Tiến L3 tr&igrave;nh b&agrave;y rằng &ocirc;ng x&acirc;y dựng dựa tr&ecirc;n sự tin tưởng v&agrave; thỏa thuận với chủ đất. &Ocirc;ng cung cấp được c&aacute;c hợp đồng thi c&ocirc;ng với C&ocirc;ng ty TNHH MTV T1, c&aacute;c bi&ecirc;n bản nghiệm thu v&agrave; thanh to&aacute;n tiền. &Ocirc;ng y&ecirc;u cầu nếu đất bị ph&aacute;t mại, &ocirc;ng phải được nhận lại gi&aacute; trị bằng tiền đối với c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh n&agrave;y, hoặc &ocirc;ng được ưu ti&ecirc;n mua lại quyền sử dụng đất để giữ lại t&agrave;i sản đ&atilde; đầu tư.

Được ph&aacute;t mại, nhưng phải trả tiền t&agrave;i sản x&acirc;y dựng tr&ecirc;n đất

Bản &aacute;n sơ thẩm số 01/2025/KDTM-ST ng&agrave;y 27/9/2025 của T&ograve;a &aacute;n nh&acirc;n d&acirc;n Khu vực 8 - Quảng Trị đ&atilde; tuy&ecirc;n:

Buộc bị đơn trả nợ cho C&ocirc;ng ty M1 số tiền hơn 8 tỷ đồng. Tuy&ecirc;n bố C&ocirc;ng ty M1 c&oacute; quyền y&ecirc;u cầu cơ quan thi h&agrave;nh &aacute;n ph&aacute;t mại quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Tuy nhi&ecirc;n, T&ograve;a sơ thẩm x&aacute;c định c&aacute;c t&agrave;i sản tr&ecirc;n đất thuộc sở hữu của &ocirc;ng L3. Khi ph&aacute;t mại đất, C&ocirc;ng ty M1 phải ho&agrave;n trả lại gi&aacute; trị c&aacute;c t&agrave;i sản kh&ocirc;ng thể th&aacute;o dỡ cho &ocirc;ng L3.

C&ocirc;ng ty M1 kh&ocirc;ng đồng &yacute; với phần quyết định về t&agrave;i sản gắn liền với đất n&ecirc;n đ&atilde; kh&aacute;ng c&aacute;o to&agrave;n bộ phần n&agrave;y, y&ecirc;u cầu được to&agrave;n quyền ph&aacute;t mại cả đất v&agrave; t&agrave;i sản m&agrave; kh&ocirc;ng phải ho&agrave;n trả tiền cho &ocirc;ng L3.

Tại phi&ecirc;n t&ograve;a ph&uacute;c thẩm ng&agrave;y 03/02/2026, Hội đồng x&eacute;t xử (HĐXX) đ&atilde; ph&acirc;n t&iacute;ch kỹ lưỡng c&aacute;c căn cứ ph&aacute;p l&yacute;. HĐXX nhận thấy mặc d&ugrave; c&ocirc;ng tr&igrave;nh kh&ocirc;ng c&oacute; giấy ph&eacute;p x&acirc;y dựng, nhưng thực tế c&oacute; tồn tại v&agrave; đ&atilde; được đơn vị định gi&aacute; kiểm k&ecirc;. Dựa tr&ecirc;n lời khai của người l&agrave;m chứng l&agrave; Gi&aacute;m đốc đơn vị thi c&ocirc;ng v&agrave; c&aacute;c chứng từ chi tiền, T&ograve;a &aacute;n c&oacute; đủ cơ sở x&aacute;c định &ocirc;ng L3 l&agrave; người thực tế đầu tư. Việc bị đơn vi phạm nghĩa vụ th&ocirc;ng b&aacute;o với ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; một quan hệ vi phạm hợp đồng kh&aacute;c, kh&ocirc;ng thể d&ugrave;ng điều đ&oacute; để tước đoạt quyền sở hữu t&agrave;i sản của b&ecirc;n thứ ba khi t&agrave;i sản đ&oacute; kh&ocirc;ng phải l&agrave; đối tượng của hợp đồng thế chấp ban đầu.

T&ograve;a nhận định việc để &ocirc;ng L3 ưu ti&ecirc;n mua lại quyền sử dụng đất l&agrave; giải ph&aacute;p tối ưu để giảm thiểu thiệt hại cho c&aacute;c b&ecirc;n v&agrave; đảm bảo thi h&agrave;nh &aacute;n nhanh ch&oacute;ng. Nếu &ocirc;ng L3 kh&ocirc;ng mua, đất sẽ được b&aacute;n đấu gi&aacute; c&ocirc;ng khai, nhưng số tiền thu được phải ưu ti&ecirc;n tr&iacute;ch ra để trả lại gi&aacute; trị c&ocirc;ng tr&igrave;nh cho &ocirc;ng L3 trước khi thu nợ cho C&ocirc;ng ty M1.

HĐXX ph&uacute;c thẩm tuy&ecirc;n bố kh&ocirc;ng chấp nhận kh&aacute;ng c&aacute;o của C&ocirc;ng ty Cổ phần M1. Giữ nguy&ecirc;n bản &aacute;n sơ thẩm. B&agrave; L v&agrave; &ocirc;ng H phải li&ecirc;n đới chịu tr&aacute;ch nhiệm thanh to&aacute;n dư nợ. C&ocirc;ng ty M1 được quyền ph&aacute;t mại quyền sử dụng đất tại thửa đất 447.

Đối với t&agrave;i sản gắn liền với đất, c&aacute;c t&agrave;i sản kh&ocirc;ng thể t&aacute;ch rời (nh&agrave; rường, văn ph&ograve;ng, tường r&agrave;o, bể c&aacute;...) phải được định gi&aacute; tại thời điểm thi h&agrave;nh &aacute;n v&agrave; C&ocirc;ng ty M1 phải trả lại số tiền n&agrave;y cho &ocirc;ng Văn Tiến L3. C&aacute;c t&agrave;i sản c&oacute; thể t&aacute;ch rời (m&aacute;i che, c&acirc;y cảnh...), &ocirc;ng L3 c&oacute; quyền v&agrave; nghĩa vụ th&aacute;o dỡ để b&agrave;n giao mặt bằng đất trống cho việc xử l&yacute; nợ.

Thu Thủy

<a href="https://antt.nguoiduatin.vn/phat-mai-dat-the-chap-ngan-hang-de-thu-no-8-ty-chu-no-ngo-ngang-vi-xuat-hien-ngoi-nha-khong-ai-hay-biet-205260313144915713.htm">Link gốc</a>

Phát mại đất thế chấp thu nợ 8 tỷ: Ngỡ ngàng vì "mọc" thêm ngôi nhà tiền tỷ của người lạ


Tài chính

An ninh tiền tệ

Phát mại đất thế chấp ngân hàng để thu nợ 8 tỷ, chủ nợ ngỡ ngàng vì xuất hiện ngôi nhà không ai hay biết

Nguyễn Tuấn Hưng

ch&#237;nh x&#225;c, vậy đăng k&#253; giao dịch đảm bảo cho vui hay g&#236; !?

chính xác, vậy đăng ký giao dịch đảm bảo cho vui hay gì !?

Terry Trần

Kim Jung-Hwa (Kim Jeong-Hwa)

Việc &#244;ng L3 x&#226;y dựng sau thời điểm nh&#224; bị thế chấp tức l&#224; thứ tự ưu ti&#234;n bồi thường phải l&#224; trả b&#234;n cho vay xong mới đến &#244;ng L3. &#212;ng L3 x&#226;y dựng tr&#234;n đất kh&#244;ng phải của m&#236;nh nhưng kh&#244;ng t&#236;m hiểu kỹ xem c&#243; được ph&#233;p x&#226;y kh&#244;ng khi người đứng t&#234;n đất kh&#244;ng c&#242;n quyền cho ph&#233;p x&#226;y dựng . To&#224; xử như vậy kh&#225;ng c&#225;o tiếp chứ ngồi l&#234;n ph&#225;p luật vậy &#224; ????

Việc ông L3 xây dựng sau thời điểm nhà bị thế chấp tức là thứ tự ưu tiên bồi thường phải là trả bên cho vay xong mới đến ông L3. Ông L3 xây dựng trên đất không phải của mình nhưng không tìm hiểu kỹ xem có được phép xây không khi người đứng tên đất không còn quyền cho phép xây dựng . Toà xử như vậy kháng cáo tiếp chứ ngồi lên pháp luật vậy à ????