Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản c&oacute; động th&aacute;i ho&aacute;n đổi nợ tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu. Bước đi n&agrave;y gi&uacute;p giảm &aacute;p lực trả nợ, t&aacute;i cấu tr&uacute;c t&agrave;i ch&iacute;nh nhưng cũng phơi b&agrave;y thực trạng kh&oacute; khăn của c&aacute;c doanh nghiệp.

Chủ nợ trở th&agrave;nh cổ đ&ocirc;ng

Vừa qua, đại hội bất thường năm 2025 của C&ocirc;ng ty CP Tập đo&agrave;n Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: <a class='symbol'>NVL</a>) đ&atilde; th&ocirc;ng qua phương &aacute;n t&aacute;i cơ cấu nợ. Cụ thể, doanh nghiệp n&agrave;y dự kiến ph&aacute;t h&agrave;nh gần 320 triệu cổ phiếu để ho&aacute;n đổi tổng gi&aacute; trị nợ hơn 8.719 tỷ đồng.

Trong số đ&oacute;, 168 triệu cổ phiếu được ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ với gi&aacute; 15.746 đồng/cổ phiếu để ho&aacute;n đổi khoản nợ 2.645 tỷ đồng từ 3 chủ nợ l&agrave;: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng) v&agrave; b&agrave; Ho&agrave;ng Thu Ch&acirc;u (6.7 tỷ đồng).

151,85 triệu cổ phiếu kh&aacute;c sẽ được d&ugrave;ng để ho&aacute;n đổi khoản nợ 6.074 tỷ đồng đến từ 13 m&atilde; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh trong giai đoạn 2021 &ndash; 2022.

Cả hai phương &aacute;n ph&aacute;t h&agrave;nh tr&ecirc;n sẽ được thực hiện từ cuối năm 2025 đến năm 2026, sau khi được Ủy ban Chứng kho&aacute;n Nh&agrave; nước chấp thuận.

C&ugrave;ng c&oacute; động th&aacute;i tương tự như Novaland, C&ocirc;ng ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Ho&agrave;ng Qu&acirc;n (HoSE: <a class='symbol'>HQC</a>) cũng l&ecirc;n kế hoạch ph&aacute;t h&agrave;nh 50 triệu cổ phiếu để ho&aacute;n đổi 500 tỷ đồng nợ, tương đương với tỷ lệ 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong đ&oacute;, đ&aacute;ng kể l&agrave; khoản nợ 212 tỷ đồng với Hải Ph&aacute;t Invest (HoSE: <a class='symbol'>HPX</a>) sẽ được chuyển đổi th&agrave;nh 21,2 triệu cổ phiếu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/dji-20250113144650-0112-d-7029-8826.jpg" style="height:402px; width:600px">

Nhiều doanh nghiệp ồ ạt ho&aacute;n đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu. Ảnh: Đ&igrave;nh Huy.

C&ocirc;ng ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.<a class='symbol'>HCM</a> (HoSE: <a class='symbol'>CII</a>) gần đ&acirc;y cũng đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh hơn 228 triệu cổ phiếu để chuyển đổi hơn 22,8 triệu tr&aacute;i phiếu trong l&ocirc; tr&aacute;i phiếu CII424002 th&agrave;nh cổ phiếu. Đ&acirc;y l&agrave; l&ocirc; tr&aacute;i phiếu được ph&aacute;t h&agrave;nh đầu năm 2024 v&agrave; đ&aacute;o hạn sau đ&oacute; 10 năm.

Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, việc doanh nghiệp bất động sản ho&aacute;n đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu c&oacute; t&aacute;c động hai mặt. Về ti&ecirc;u cực, động th&aacute;i n&agrave;y khiến cổ phiếu bị pha lo&atilde;ng, g&acirc;y thiệt hại cho cổ đ&ocirc;ng.

C&ograve;n về t&iacute;ch cực, việc đổi nợ th&agrave;nh cổ phiếu, biến chủ nợ th&agrave;nh cổ đ&ocirc;ng, sẽ gi&uacute;p doanh nghiệp giảm &aacute;p lực trả nợ, tạo điều kiện t&aacute;i cấu tr&uacute;c t&agrave;i ch&iacute;nh, c&oacute; nguồn lực để triển khai c&aacute;c hoạt động, từ từ vượt qua kh&oacute; khăn.

Thế kh&oacute; của doanh nghiệp địa ốc?

D&ugrave; c&oacute; t&aacute;c động t&iacute;ch cực, nhưng c&oacute; thể thấy việc đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu trong nhiều trường hợp đ&atilde; phản &aacute;nh một c&aacute;ch kh&aacute;ch quan v&agrave; trực diện kh&oacute; khăn rất lớn của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Tr&aacute;i phiếu Việt Nam (VBMA) trong 6 th&aacute;ng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản chỉ ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu mới được 40.080 tỷ đồng, bằng 20% tổng gi&aacute; trị ph&aacute;t h&agrave;nh to&agrave;n thị trường.

Trong khi đ&oacute;, gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu chậm trả l&atilde;i, gốc trong 6 th&aacute;ng l&ecirc;n tới gần 7.400 tỷ đồng. Một phần kh&ocirc;ng nhỏ trong số đ&oacute; thuộc về c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản.

Trong nửa cuối năm 2025, gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn l&agrave; 131.601 tỷ đồng, trong đ&oacute; nh&oacute;m bất động sản chiếm tới 38%, tương đương 92.447 tỷ đồng.

Trong bối cảnh t&igrave;nh h&igrave;nh b&aacute;n h&agrave;ng vẫn c&ograve;n kh&oacute; khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi v&agrave;o cảnh &quot;giật gấu v&aacute; vai&quot;, xoay xở d&ograve;ng tiền để c&oacute; thể bảo đảm hoạt động li&ecirc;n tục.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/w-linh-dam-112024-11-106380-2661-3622.jpg" style="height:337px; width:600px">

To&agrave;n cảnh c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản ở khu vực b&aacute;n đảo Linh Đ&agrave;m, H&agrave; Nội. Ảnh: Ho&agrave;ng H&agrave;/Vietnamnet.

Thống k&ecirc; của VietTimes cho thấy, kết th&uacute;c 6 th&aacute;ng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp địa ốc c&oacute; d&ograve;ng tiền kinh doanh &acirc;m rất nhiều. Số &acirc;m v&agrave;i chục tỷ đồng c&oacute; c&aacute;c đơn vị như: <a class='symbol'>DIC</a> Group (-21 tỷ đồng), Hodeco (-24 tỷ đồng), Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (-30 tỷ đồng), CIC Group (-49 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-93 tỷ đồng), BGI Group (-93 tỷ đồng)&hellip;

Số &acirc;m v&agrave;i trăm tỷ đồng c&oacute;: SJ Group (-130 tỷ đồng), C.E.O Group (-143 tỷ đồng), An Gia (-655 tỷ đồng), Nam Long (-807 tỷ đồng)&hellip;

Số &acirc;m v&agrave;i ngh&igrave;n tỷ đồng c&oacute;: Ph&aacute;t Đạt (-1.331 tỷ đồng), Khang Điền (-2557 tỷ đồng), Novaland (-7.456 tỷ đồng)&hellip;

Để b&ugrave; đắp d&ograve;ng tiền, nhiều doanh nghiệp phải đi vay rất lớn. Chẳng hạn với Novaland, tiền thu từ đi vay trong 6 th&aacute;ng đầu năm l&ecirc;n tới 9.449 tỷ đồng, tăng gấp 5,7 lần so với c&ugrave;ng kỳ. Đất Xanh (HoSE: <a class='symbol'>DXG</a>) c&oacute; số thu từ đi vay l&agrave; 3.393 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Khang Điền (HoSE: <a class='symbol'>KDH</a>) l&agrave; 3.302 tỷ đồng, tăng 69%; Văn Ph&uacute; Invest (HoSE: <a class='symbol'>VPI</a>) với 2.012 tỷ đồng, tăng 22%...

Số dư nợ của nhiều doanh nghiệp cũng v&igrave; vậy m&agrave; tăng rất nhanh, như Khang Điền tăng 29%, Văn Ph&uacute; Invest tăng 35%, BV Land (UPCoM: <a class='symbol'>BVL</a>) tăng 2,9 lần&hellip;

C&oacute; thể n&oacute;i d&ugrave; thị trường bất động sản đ&atilde; c&oacute; những tiến triển t&iacute;ch cực, nhưng kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp trong lĩnh vực n&agrave;y vẫn kh&oacute; khăn. Việc ho&aacute;n đổi nợ tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu l&agrave; biện ph&aacute;p bất đắc dĩ.

Hy vọng trong thời gian tới, c&ugrave;ng với tiến triển tốt của thị trường, thanh khoản sẽ gia tăng, mang lại d&ograve;ng tiền tươi từ hoạt động kinh doanh, gi&uacute;p doanh nghiệp bất động sản đỡ &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh, qua đ&oacute; t&aacute;i cấu tr&uacute;c th&agrave;nh c&ocirc;ng để trở lại với nhịp tăng trưởng mới.

Nhật Minh

<a href="https://viettimes.vn/o-at-hoan-doi-no-doanh-nghiep-dia-oc-gui-di-thong-diep-gi-post189079.html">Link gốc</a>

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản có động thái hoán đổi nợ trái phiếu thành cổ phiếu. Bước đi này giúp giảm áp lực trả nợ, tái cấu trúc tài chính nhưng cũng phơi bày thực trạng khó khăn của các doanh nghiệp.


Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản c&oacute; động th&aacute;i ho&aacute;n đổi nợ tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu. Bước đi n&agrave;y gi&uacute;p giảm &aacute;p lực trả nợ, t&aacute;i cấu tr&uacute;c t&agrave;i ch&iacute;nh nhưng cũng phơi b&agrave;y thực trạng kh&oacute; khăn của c&aacute;c doanh nghiệp.

Chủ nợ trở th&agrave;nh cổ đ&ocirc;ng

Vừa qua, đại hội bất thường năm 2025 của C&ocirc;ng ty CP Tập đo&agrave;n Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đ&atilde; th&ocirc;ng qua phương &aacute;n t&aacute;i cơ cấu nợ. Cụ thể, doanh nghiệp n&agrave;y dự kiến ph&aacute;t h&agrave;nh gần 320 triệu cổ phiếu để ho&aacute;n đổi tổng gi&aacute; trị nợ hơn 8.719 tỷ đồng.

Trong số đ&oacute;, 168 triệu cổ phiếu được ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ với gi&aacute; 15.746 đồng/cổ phiếu để ho&aacute;n đổi khoản nợ 2.645 tỷ đồng từ 3 chủ nợ l&agrave;: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng) v&agrave; b&agrave; Ho&agrave;ng Thu Ch&acirc;u (6.7 tỷ đồng).

151,85 triệu cổ phiếu kh&aacute;c sẽ được d&ugrave;ng để ho&aacute;n đổi khoản nợ 6.074 tỷ đồng đến từ 13 m&atilde; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh trong giai đoạn 2021 &ndash; 2022.

Cả hai phương &aacute;n ph&aacute;t h&agrave;nh tr&ecirc;n sẽ được thực hiện từ cuối năm 2025 đến năm 2026, sau khi được Ủy ban Chứng kho&aacute;n Nh&agrave; nước chấp thuận.

C&ugrave;ng c&oacute; động th&aacute;i tương tự như Novaland, C&ocirc;ng ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Ho&agrave;ng Qu&acirc;n (HoSE: HQC) cũng l&ecirc;n kế hoạch ph&aacute;t h&agrave;nh 50 triệu cổ phiếu để ho&aacute;n đổi 500 tỷ đồng nợ, tương đương với tỷ lệ 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong đ&oacute;, đ&aacute;ng kể l&agrave; khoản nợ 212 tỷ đồng với Hải Ph&aacute;t Invest (HoSE: HPX) sẽ được chuyển đổi th&agrave;nh 21,2 triệu cổ phiếu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/dji-20250113144650-0112-d-7029-8826.jpg" style="height:402px; width:600px" />

Nhiều doanh nghiệp ồ ạt ho&aacute;n đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu. Ảnh: Đ&igrave;nh Huy.

C&ocirc;ng ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) gần đ&acirc;y cũng đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh hơn 228 triệu cổ phiếu để chuyển đổi hơn 22,8 triệu tr&aacute;i phiếu trong l&ocirc; tr&aacute;i phiếu CII424002 th&agrave;nh cổ phiếu. Đ&acirc;y l&agrave; l&ocirc; tr&aacute;i phiếu được ph&aacute;t h&agrave;nh đầu năm 2024 v&agrave; đ&aacute;o hạn sau đ&oacute; 10 năm.

Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, việc doanh nghiệp bất động sản ho&aacute;n đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu c&oacute; t&aacute;c động hai mặt. Về ti&ecirc;u cực, động th&aacute;i n&agrave;y khiến cổ phiếu bị pha lo&atilde;ng, g&acirc;y thiệt hại cho cổ đ&ocirc;ng.

C&ograve;n về t&iacute;ch cực, việc đổi nợ th&agrave;nh cổ phiếu, biến chủ nợ th&agrave;nh cổ đ&ocirc;ng, sẽ gi&uacute;p doanh nghiệp giảm &aacute;p lực trả nợ, tạo điều kiện t&aacute;i cấu tr&uacute;c t&agrave;i ch&iacute;nh, c&oacute; nguồn lực để triển khai c&aacute;c hoạt động, từ từ vượt qua kh&oacute; khăn.

Thế kh&oacute; của doanh nghiệp địa ốc?

D&ugrave; c&oacute; t&aacute;c động t&iacute;ch cực, nhưng c&oacute; thể thấy việc đổi tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu trong nhiều trường hợp đ&atilde; phản &aacute;nh một c&aacute;ch kh&aacute;ch quan v&agrave; trực diện kh&oacute; khăn rất lớn của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Tr&aacute;i phiếu Việt Nam (VBMA) trong 6 th&aacute;ng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản chỉ ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu mới được 40.080 tỷ đồng, bằng 20% tổng gi&aacute; trị ph&aacute;t h&agrave;nh to&agrave;n thị trường.

Trong khi đ&oacute;, gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu chậm trả l&atilde;i, gốc trong 6 th&aacute;ng l&ecirc;n tới gần 7.400 tỷ đồng. Một phần kh&ocirc;ng nhỏ trong số đ&oacute; thuộc về c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản.

Trong nửa cuối năm 2025, gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn l&agrave; 131.601 tỷ đồng, trong đ&oacute; nh&oacute;m bất động sản chiếm tới 38%, tương đương 92.447 tỷ đồng.

Trong bối cảnh t&igrave;nh h&igrave;nh b&aacute;n h&agrave;ng vẫn c&ograve;n kh&oacute; khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi v&agrave;o cảnh &quot;giật gấu v&aacute; vai&quot;, xoay xở d&ograve;ng tiền để c&oacute; thể bảo đảm hoạt động li&ecirc;n tục.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/w-linh-dam-112024-11-106380-2661-3622.jpg" style="height:337px; width:600px" />

To&agrave;n cảnh c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản ở khu vực b&aacute;n đảo Linh Đ&agrave;m, H&agrave; Nội. Ảnh: Ho&agrave;ng H&agrave;/Vietnamnet.

Thống k&ecirc; của VietTimes cho thấy, kết th&uacute;c 6 th&aacute;ng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp địa ốc c&oacute; d&ograve;ng tiền kinh doanh &acirc;m rất nhiều. Số &acirc;m v&agrave;i chục tỷ đồng c&oacute; c&aacute;c đơn vị như: DIC Group (-21 tỷ đồng), Hodeco (-24 tỷ đồng), Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (-30 tỷ đồng), CIC Group (-49 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-93 tỷ đồng), BGI Group (-93 tỷ đồng)&hellip;

Số &acirc;m v&agrave;i trăm tỷ đồng c&oacute;: SJ Group (-130 tỷ đồng), C.E.O Group (-143 tỷ đồng), An Gia (-655 tỷ đồng), Nam Long (-807 tỷ đồng)&hellip;

Số &acirc;m v&agrave;i ngh&igrave;n tỷ đồng c&oacute;: Ph&aacute;t Đạt (-1.331 tỷ đồng), Khang Điền (-2557 tỷ đồng), Novaland (-7.456 tỷ đồng)&hellip;

Để b&ugrave; đắp d&ograve;ng tiền, nhiều doanh nghiệp phải đi vay rất lớn. Chẳng hạn với Novaland, tiền thu từ đi vay trong 6 th&aacute;ng đầu năm l&ecirc;n tới 9.449 tỷ đồng, tăng gấp 5,7 lần so với c&ugrave;ng kỳ. Đất Xanh (HoSE: DXG) c&oacute; số thu từ đi vay l&agrave; 3.393 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Khang Điền (HoSE: KDH) l&agrave; 3.302 tỷ đồng, tăng 69%; Văn Ph&uacute; Invest (HoSE: VPI) với 2.012 tỷ đồng, tăng 22%...

Số dư nợ của nhiều doanh nghiệp cũng v&igrave; vậy m&agrave; tăng rất nhanh, như Khang Điền tăng 29%, Văn Ph&uacute; Invest tăng 35%, BV Land (UPCoM: BVL) tăng 2,9 lần&hellip;

C&oacute; thể n&oacute;i d&ugrave; thị trường bất động sản đ&atilde; c&oacute; những tiến triển t&iacute;ch cực, nhưng kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp trong lĩnh vực n&agrave;y vẫn kh&oacute; khăn. Việc ho&aacute;n đổi nợ tr&aacute;i phiếu th&agrave;nh cổ phiếu l&agrave; biện ph&aacute;p bất đắc dĩ.

Hy vọng trong thời gian tới, c&ugrave;ng với tiến triển tốt của thị trường, thanh khoản sẽ gia tăng, mang lại d&ograve;ng tiền tươi từ hoạt động kinh doanh, gi&uacute;p doanh nghiệp bất động sản đỡ &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh, qua đ&oacute; t&aacute;i cấu tr&uacute;c th&agrave;nh c&ocirc;ng để trở lại với nhịp tăng trưởng mới.

Nhật Minh

<a href="https://viettimes.vn/o-at-hoan-doi-no-doanh-nghiep-dia-oc-gui-di-thong-diep-gi-post189079.html">Link gốc</a>