Thị trường tr&aacute;i phiếu bất động sản được đ&aacute;nh gi&aacute; cơ bản đ&atilde; &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;, h&agrave;ng loạt doanh nghiệp lớn nhỏ đang nỗ lực trả nợ th&agrave;nh c&ocirc;ng. Tuy nhi&ecirc;n, b&ecirc;n cạnh những mảng m&agrave;u s&aacute;ng l&agrave; những khoảng m&agrave;u x&aacute;m phủ rộng.

Từ cuối th&aacute;ng 12/2024 đến nay, h&agrave;ng loạt &ocirc;ng lớn địa ốc như Ho&agrave;ng Anh Gia Lai, Novaland, Hưng Thịnh Land, Di&ecirc;n Vĩ, Trung Nam Group&hellip; đ&atilde; th&ocirc;ng b&aacute;o thanh to&aacute;n tiền nợ gốc, l&atilde;i cho c&aacute;c l&ocirc; tr&aacute;i phiếu đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh trước đ&oacute; v&agrave; nhiều l&ocirc; đang trong t&igrave;nh trạng bị chậm trả.

Mới đ&acirc;y, Novaland (<a class='symbol'>NVL</a>) đ&atilde; th&ocirc;ng tin về việc tiếp tục ho&agrave;n tất mua lại trước hạn 15 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh từ năm 2020 với tổng gi&aacute; trị l&agrave; 5.110 tỷ đồng. Trước đ&oacute;, v&agrave;o đầu th&aacute;ng 1, c&ocirc;ng ty n&agrave;y cũng đ&atilde; mua lại trước hạn 5 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu NVL2020 với tổng gi&aacute; trị l&agrave; 1.550 tỷ đồng.

Thống k&ecirc; cho thấy, chỉ trong hơn 1 năm qua, Novaland đ&atilde; mua lại trước hạn 20 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu NVL2020 với tổng gi&aacute; trị 6.660 tỷ đồng. <a class='symbol'>NVL</a> cho biết đang sắp xếp nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh để ho&agrave;n tất việc mua lại 1 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu c&ograve;n lại trong thời gian sớm nhất.

Cần n&oacute;i th&ecirc;m, 21 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu được Novaland mua lại đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh từ năm 2020, c&oacute; thời hạn 60 th&aacute;ng (đ&atilde; được ph&ecirc; duyệt gia hạn kỳ hạn tr&aacute;i phiếu), trong đ&oacute; một số đ&atilde; qu&aacute; hạn thanh to&aacute;n l&atilde;i v&agrave; to&agrave;n bộ gốc l&atilde;i sẽ đ&aacute;o hạn trong giai đoạn th&aacute;ng 6 &ndash; 8 năm nay.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250213/images/-8094-1739430344_1200x0.jpg" style="height:391px; width:600px">

&Aacute;p lực trả nợ tr&aacute;i phiếu vẫn đ&egrave; nặng doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025.

Tương tự, CTCP Đầu tư Nam Long mới đ&acirc;y đ&atilde; c&ocirc;ng bố tất to&aacute;n 2 l&ocirc; tr&aacute;i phiếu tổng gi&aacute; trị 1.000 tỷ đồng, d&ugrave; kỳ hạn gốc đến th&aacute;ng 3/2029 mới đ&aacute;o hạn, cho thấy quyết t&acirc;m giảm nợ của <a class='symbol'>NLG</a>.

Trong khi đ&oacute;, HT Land mới đ&acirc;y đ&atilde; gửi văn bản đến c&aacute;c tr&aacute;i chủ th&ocirc;ng b&aacute;o sẽ dồn nguồn lực để thanh to&aacute;n hai l&ocirc; tr&aacute;i phiếu m&atilde; H79CH2124001 v&agrave; H79CH2123002 c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; dự &aacute;n tại B&igrave;nh Dương. Hay CTCP Đầu tư v&agrave; kinh doanh bất động sản Hải Ph&aacute;t cũng ho&agrave;n tất mua lại to&agrave;n bộ 390 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu trước hạn trong cuối năm 2024, kh&ocirc;ng c&ograve;n dư nợ tr&aacute;i phiếu.

C&oacute; thể thấy, c&aacute;c đại gia địa ốc đang rất t&iacute;ch cực trong việc &ldquo;gỡ bom&rdquo; tr&aacute;i phiếu. Ở mặt t&iacute;ch cực, theo l&yacute; thuyết, khi mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn th&igrave; doanh nghiệp kh&ocirc;ng phải trả chi ph&iacute; l&atilde;i vay đang kh&aacute; cao, đồng thời c&oacute; thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đ&oacute; gi&uacute;p doanh nghiệp cải thiện c&aacute;c chỉ ti&ecirc;u t&agrave;i ch&iacute;nh.

Ngo&agrave;i ra, r&oacute;t tiền mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn cũng l&agrave; động th&aacute;i gi&uacute;p doanh nghiệp trấn an nh&agrave; đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội.

Ngược lại, ở mặt ti&ecirc;u cực, việc mua lại tr&aacute;i phiếu sẽ khiến doanh nghiệp suy giảm d&ograve;ng tiền. Điều n&agrave;y sẽ v&ocirc; c&ugrave;ng bất lợi khi doanh nghiệp đang rất cần nguồn vốn m&agrave; c&aacute;c k&ecirc;nh tiếp cận đều kh&oacute; khăn.

Tr&ecirc;n thực tế, việc ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi ph&iacute; cao hơn khi l&atilde;i suất đ&atilde; tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng ch&agrave;o b&aacute;n, ph&acirc;n phối tr&aacute;i phiếu cũng kh&ocirc;ng c&ograve;n dễ d&agrave;ng trong bối cảnh nh&agrave; đầu tư &ldquo;b&aacute;n t&iacute;n, b&aacute;n nghi&rdquo;.

Thậm ch&iacute;, trước t&igrave;nh trạng doanh nghiệp r&aacute;o riết mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn, kh&ocirc;ng &iacute;t chuy&ecirc;n gia lo ngại điều n&agrave;y c&oacute; thể khiến nhiều đơn vị &ldquo;kiệt sức&rdquo;, kh&ocirc;ng c&ograve;n khả năng triển khai x&acirc;y dựng dự &aacute;n.

Năm 2025, &aacute;p lực với c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản chưa xử l&yacute; xong nợ tr&aacute;i phiếu sẽ c&ograve;n lớn hơn nữa khi những khoản tr&aacute;i phiếu đ&atilde; gi&atilde;n ho&atilde;n theo Nghị định 08 hết hạn. Theo VIS Rating, năm 2025 c&oacute; khoảng 110 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh bởi c&aacute;c doanh nghiệp thuộc nh&oacute;m bất động sản nh&agrave; ở sẽ đ&aacute;o hạn. Trong đ&oacute;, 31 ngh&igrave;n tỷ đồng đ&atilde; chậm trả gốc, l&atilde;i trước đ&oacute;. Những tr&aacute;i phiếu n&agrave;y đ&atilde; chậm trả l&atilde;i hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn năm 2025, VIS Rating ước t&iacute;nh 17% c&oacute; rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 ngh&igrave;n tỷ đồng). 94% gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu rủi ro n&agrave;y đến từ nh&oacute;m bất động sản nh&agrave; ở v&agrave; du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 ngh&igrave;n tỷ đồng.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang ni&ecirc;m yết tr&ecirc;n s&agrave;n chứng kho&aacute;n c&oacute; d&ograve;ng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với d&ograve;ng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. T&igrave;nh trạng n&agrave;y đặc biệt nghi&ecirc;m trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; li&ecirc;n quan đến dự &aacute;n.

Trước bối cảnh n&agrave;y, dự b&aacute;o cho thấy khoảng 50% số tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c chủ đầu tư v&agrave;o năm 2025 c&oacute; nguy cơ kh&ocirc;ng thể thanh to&aacute;n đ&uacute;ng hạn cả gốc lẫn l&atilde;i, trong đ&oacute; phần lớn l&agrave; những doanh nghiệp vốn đ&atilde; thường xuy&ecirc;n chậm trễ trong c&aacute;c kỳ thanh to&aacute;n trước đ&oacute;.

&quot;Cho đến qu&yacute; III/2025, vấn đề d&ograve;ng tiền kinh doanh sẽ vẫn l&agrave; lo ngại ch&iacute;nh khiến nhiều doanh nghiệp phải t&iacute;nh to&aacute;n kỹ hơn với b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh của m&igrave;nh, giảm tr&aacute;nh c&aacute;c nguy cơ bị cảnh b&aacute;o hủy ni&ecirc;m yết do lỗ lũy kế&quot;, giới ph&acirc;n t&iacute;ch nhận định.

<a href="https://vnbusiness.vn/tin-tuc/nui-no-trai-phieu-van-de-nang-doanh-nghiep-bat-dong-san-1104957.html">Nhật Minh-Link gốc</a>

Thị trường trái phiếu bất động sản được đánh giá cơ bản đã “hạ cánh mềm”, hàng loạt doanh nghiệp lớn nhỏ đang nỗ lực trả nợ thành công. Tuy nhiên, bên cạnh những mảng màu sáng là những khoảng màu xám phủ rộng.


Thị trường tr&aacute;i phiếu bất động sản được đ&aacute;nh gi&aacute; cơ bản đ&atilde; &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;, h&agrave;ng loạt doanh nghiệp lớn nhỏ đang nỗ lực trả nợ th&agrave;nh c&ocirc;ng. Tuy nhi&ecirc;n, b&ecirc;n cạnh những mảng m&agrave;u s&aacute;ng l&agrave; những khoảng m&agrave;u x&aacute;m phủ rộng.

Từ cuối th&aacute;ng 12/2024 đến nay, h&agrave;ng loạt &ocirc;ng lớn địa ốc như Ho&agrave;ng Anh Gia Lai, Novaland, Hưng Thịnh Land, Di&ecirc;n Vĩ, Trung Nam Group&hellip; đ&atilde; th&ocirc;ng b&aacute;o thanh to&aacute;n tiền nợ gốc, l&atilde;i cho c&aacute;c l&ocirc; tr&aacute;i phiếu đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh trước đ&oacute; v&agrave; nhiều l&ocirc; đang trong t&igrave;nh trạng bị chậm trả.

Mới đ&acirc;y, Novaland (NVL) đ&atilde; th&ocirc;ng tin về việc tiếp tục ho&agrave;n tất mua lại trước hạn 15 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh từ năm 2020 với tổng gi&aacute; trị l&agrave; 5.110 tỷ đồng. Trước đ&oacute;, v&agrave;o đầu th&aacute;ng 1, c&ocirc;ng ty n&agrave;y cũng đ&atilde; mua lại trước hạn 5 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu NVL2020 với tổng gi&aacute; trị l&agrave; 1.550 tỷ đồng.

Thống k&ecirc; cho thấy, chỉ trong hơn 1 năm qua, Novaland đ&atilde; mua lại trước hạn 20 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu NVL2020 với tổng gi&aacute; trị 6.660 tỷ đồng. NVL cho biết đang sắp xếp nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh để ho&agrave;n tất việc mua lại 1 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu c&ograve;n lại trong thời gian sớm nhất.

Cần n&oacute;i th&ecirc;m, 21 g&oacute;i tr&aacute;i phiếu được Novaland mua lại đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh từ năm 2020, c&oacute; thời hạn 60 th&aacute;ng (đ&atilde; được ph&ecirc; duyệt gia hạn kỳ hạn tr&aacute;i phiếu), trong đ&oacute; một số đ&atilde; qu&aacute; hạn thanh to&aacute;n l&atilde;i v&agrave; to&agrave;n bộ gốc l&atilde;i sẽ đ&aacute;o hạn trong giai đoạn th&aacute;ng 6 &ndash; 8 năm nay.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250213/images/-8094-1739430344_1200x0.jpg" style="height:391px; width:600px" />

&Aacute;p lực trả nợ tr&aacute;i phiếu vẫn đ&egrave; nặng doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025.

Tương tự, CTCP Đầu tư Nam Long mới đ&acirc;y đ&atilde; c&ocirc;ng bố tất to&aacute;n 2 l&ocirc; tr&aacute;i phiếu tổng gi&aacute; trị 1.000 tỷ đồng, d&ugrave; kỳ hạn gốc đến th&aacute;ng 3/2029 mới đ&aacute;o hạn, cho thấy quyết t&acirc;m giảm nợ của NLG.

Trong khi đ&oacute;, HT Land mới đ&acirc;y đ&atilde; gửi văn bản đến c&aacute;c tr&aacute;i chủ th&ocirc;ng b&aacute;o sẽ dồn nguồn lực để thanh to&aacute;n hai l&ocirc; tr&aacute;i phiếu m&atilde; H79CH2124001 v&agrave; H79CH2123002 c&oacute; t&agrave;i sản bảo đảm l&agrave; dự &aacute;n tại B&igrave;nh Dương. Hay CTCP Đầu tư v&agrave; kinh doanh bất động sản Hải Ph&aacute;t cũng ho&agrave;n tất mua lại to&agrave;n bộ 390 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu trước hạn trong cuối năm 2024, kh&ocirc;ng c&ograve;n dư nợ tr&aacute;i phiếu.

C&oacute; thể thấy, c&aacute;c đại gia địa ốc đang rất t&iacute;ch cực trong việc &ldquo;gỡ bom&rdquo; tr&aacute;i phiếu. Ở mặt t&iacute;ch cực, theo l&yacute; thuyết, khi mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn th&igrave; doanh nghiệp kh&ocirc;ng phải trả chi ph&iacute; l&atilde;i vay đang kh&aacute; cao, đồng thời c&oacute; thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đ&oacute; gi&uacute;p doanh nghiệp cải thiện c&aacute;c chỉ ti&ecirc;u t&agrave;i ch&iacute;nh.

Ngo&agrave;i ra, r&oacute;t tiền mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn cũng l&agrave; động th&aacute;i gi&uacute;p doanh nghiệp trấn an nh&agrave; đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội.

Ngược lại, ở mặt ti&ecirc;u cực, việc mua lại tr&aacute;i phiếu sẽ khiến doanh nghiệp suy giảm d&ograve;ng tiền. Điều n&agrave;y sẽ v&ocirc; c&ugrave;ng bất lợi khi doanh nghiệp đang rất cần nguồn vốn m&agrave; c&aacute;c k&ecirc;nh tiếp cận đều kh&oacute; khăn.

Tr&ecirc;n thực tế, việc ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi ph&iacute; cao hơn khi l&atilde;i suất đ&atilde; tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng ch&agrave;o b&aacute;n, ph&acirc;n phối tr&aacute;i phiếu cũng kh&ocirc;ng c&ograve;n dễ d&agrave;ng trong bối cảnh nh&agrave; đầu tư &ldquo;b&aacute;n t&iacute;n, b&aacute;n nghi&rdquo;.

Thậm ch&iacute;, trước t&igrave;nh trạng doanh nghiệp r&aacute;o riết mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn, kh&ocirc;ng &iacute;t chuy&ecirc;n gia lo ngại điều n&agrave;y c&oacute; thể khiến nhiều đơn vị &ldquo;kiệt sức&rdquo;, kh&ocirc;ng c&ograve;n khả năng triển khai x&acirc;y dựng dự &aacute;n.

Năm 2025, &aacute;p lực với c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản chưa xử l&yacute; xong nợ tr&aacute;i phiếu sẽ c&ograve;n lớn hơn nữa khi những khoản tr&aacute;i phiếu đ&atilde; gi&atilde;n ho&atilde;n theo Nghị định 08 hết hạn. Theo VIS Rating, năm 2025 c&oacute; khoảng 110 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh bởi c&aacute;c doanh nghiệp thuộc nh&oacute;m bất động sản nh&agrave; ở sẽ đ&aacute;o hạn. Trong đ&oacute;, 31 ngh&igrave;n tỷ đồng đ&atilde; chậm trả gốc, l&atilde;i trước đ&oacute;. Những tr&aacute;i phiếu n&agrave;y đ&atilde; chậm trả l&atilde;i hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn năm 2025, VIS Rating ước t&iacute;nh 17% c&oacute; rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 ngh&igrave;n tỷ đồng). 94% gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu rủi ro n&agrave;y đến từ nh&oacute;m bất động sản nh&agrave; ở v&agrave; du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 ngh&igrave;n tỷ đồng.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang ni&ecirc;m yết tr&ecirc;n s&agrave;n chứng kho&aacute;n c&oacute; d&ograve;ng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với d&ograve;ng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. T&igrave;nh trạng n&agrave;y đặc biệt nghi&ecirc;m trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; li&ecirc;n quan đến dự &aacute;n.

Trước bối cảnh n&agrave;y, dự b&aacute;o cho thấy khoảng 50% số tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c chủ đầu tư v&agrave;o năm 2025 c&oacute; nguy cơ kh&ocirc;ng thể thanh to&aacute;n đ&uacute;ng hạn cả gốc lẫn l&atilde;i, trong đ&oacute; phần lớn l&agrave; những doanh nghiệp vốn đ&atilde; thường xuy&ecirc;n chậm trễ trong c&aacute;c kỳ thanh to&aacute;n trước đ&oacute;.

&quot;Cho đến qu&yacute; III/2025, vấn đề d&ograve;ng tiền kinh doanh sẽ vẫn l&agrave; lo ngại ch&iacute;nh khiến nhiều doanh nghiệp phải t&iacute;nh to&aacute;n kỹ hơn với b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh của m&igrave;nh, giảm tr&aacute;nh c&aacute;c nguy cơ bị cảnh b&aacute;o hủy ni&ecirc;m yết do lỗ lũy kế&quot;, giới ph&acirc;n t&iacute;ch nhận định.

<a href="https://vnbusiness.vn/tin-tuc/nui-no-trai-phieu-van-de-nang-doanh-nghiep-bat-dong-san-1104957.html">Nhật Minh-Link gốc</a>