Sau giai đoạn trầm lắng v&agrave; t&aacute;i cấu tr&uacute;c mạnh mẽ 2022&ndash;2024, &quot;tạo nền&quot; trong năm 2025, thị trường b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản bước sang 2026 với một diện mạo kh&aacute;c, chọn lọc hơn, minh bạch hơn v&agrave; gắn chặt với nhu cầu thực.

	Trong bức tranh c&oacute; nhiều m&agrave;u s&aacute;ng, c&acirc;u hỏi &ldquo;đầu tư chung cư hay nh&agrave; liền thổ?&rdquo; kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; lựa chọn cảm t&iacute;nh, m&agrave; trở th&agrave;nh một b&agrave;i to&aacute;n chiến lược, phụ thuộc v&agrave;o chu kỳ, vị tr&iacute; v&agrave; khả năng khai th&aacute;c thực tế của từng loại h&igrave;nh.

	Một chu kỳ mới được x&aacute;c lập

	B&agrave; Giang Huỳnh, Gi&aacute;m đốc Bộ phận nghi&ecirc;n cứu v&agrave; tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng điểm kh&aacute;c biệt căn bản của thị trường năm 2026 nằm ở m&ocirc;i trường vận h&agrave;nh. Lần đầu ti&ecirc;n, thị trường bất động sản bước v&agrave;o một chu kỳ tăng trưởng mới dưới t&aacute;c động đồng bộ của Luật Đất đai 2024, Luật Nh&agrave; ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản v&agrave; bảng gi&aacute; đất mới &aacute;p dụng từ ng&agrave;y 1/1/2026.

	Những &ldquo;điểm nghẽn&rdquo; k&eacute;o d&agrave;i nhiều năm về x&aacute;c định gi&aacute; đất, ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n, điều kiện huy động vốn được kỳ vọng sẽ từng bước được th&aacute;o gỡ. D&ugrave; bảng gi&aacute; đất mới c&oacute; thể khiến chi ph&iacute; đầu v&agrave;o gia tăng trong ngắn hạn, song về d&agrave;i hạn, đ&acirc;y l&agrave; bước đi cần thiết để tạo lập một mặt bằng minh bạch v&agrave; c&ocirc;ng bằng hơn. Khi rủi ro ph&aacute;p l&yacute; giảm, nguồn cung mới c&oacute; cơ hội được khơi th&ocirc;ng, đặc biệt ở c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn v&agrave; v&ugrave;ng ven đang chịu &aacute;p lực thiếu hụt sản phẩm nh&agrave; ở.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260121/images/2d77bfbd20994b4f9de77a816adbb974-3477.jpg" style="width: 600px; height: 361px;" />

	Bất động sản phục vụ nhu cầu thực được dự b&aacute;o &quot;l&ecirc;n ng&ocirc;i&quot; trong năm 2026.

	Song h&agrave;nh với ph&aacute;p l&yacute; l&agrave; động lực từ đầu tư c&ocirc;ng. Kế hoạch giải ng&acirc;n gần 1 triệu tỷ đồng, tập trung v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n hạ tầng chiến lược như V&agrave;nh đai 4 H&agrave; Nội, V&agrave;nh đai 3 TP.HCM, s&acirc;n bay Long Th&agrave;nh hay c&aacute;c tuyến cao tốc li&ecirc;n v&ugrave;ng, sẽ t&aacute;i định h&igrave;nh kh&ocirc;ng gian ph&aacute;t triển đ&ocirc; thị. Hạ tầng đi trước, kinh tế theo sau, quy luật n&agrave;y tiếp tục chi phối mạnh mẽ d&ograve;ng tiền bất động sản trong giai đoạn 2026&ndash;2027.

	Nền tảng vĩ m&ocirc; cũng đang ủng hộ một chu kỳ phục hồi bền vững hơn. D&ograve;ng vốn FDI duy tr&igrave; t&iacute;ch cực, b&aacute;n lẻ h&agrave;ng h&oacute;a v&agrave; dịch vụ tăng trưởng thực tr&ecirc;n 7%, c&ugrave;ng kỳ vọng GDP tăng tốc, tạo ra nhu cầu ổn định đối với nh&agrave; ở, văn ph&ograve;ng v&agrave; bất động sản thương mại tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn.

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, d&ograve;ng vốn đầu tư c&oacute; sự dịch chuyển r&otilde; n&eacute;t về mặt địa l&yacute;. Khi mặt bằng gi&aacute; bất động sản tại miền Bắc đ&atilde; bị đẩy l&ecirc;n cao trong nhiều năm, d&ograve;ng tiền c&oacute; xu hướng t&igrave;m kiếm cơ hội mới tại miền Nam, đặc biệt l&agrave; TP.HCM v&agrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị vệ tinh. Dữ liệu t&igrave;m kiếm cho thấy nh&agrave; đầu tư H&agrave; Nội gia tăng mạnh mẽ sự quan t&acirc;m v&agrave; giải ng&acirc;n v&agrave;o thị trường ph&iacute;a Nam, một t&iacute;n hiệu từng gắn liền với c&aacute;c giai đoạn tăng trưởng trước đ&acirc;y của TP.HCM.

	&Ocirc;ng Đinh Minh Tuấn, Gi&aacute;m đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, 2026 được xem l&agrave; năm bản lề, khi nh&agrave; đầu tư H&agrave; Nội gia tăng mạnh mẽ cả t&igrave;m kiếm lẫn giải ng&acirc;n.

	Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, 100 người H&agrave; Nội t&igrave;m kiếm bất động sản th&igrave; c&oacute; khoảng 26 người t&igrave;m tại TPHCM. Ngược lại, nh&agrave; đầu tư TPHCM chỉ c&oacute; 1- 2 người t&igrave;m kiếm thị trường H&agrave; Nội.

	Chọn chung cư hay nh&agrave; liền thổ?

	Với diễn biến thực tế, theo chuy&ecirc;n gia, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn v&agrave; đ&ocirc; thị vệ tinh được x&aacute;c định l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm gi&aacute; nh&agrave; trung t&acirc;m tăng mạnh, khả năng chi trả của người trẻ v&agrave; tầng lớp trung lưu buộc phải dịch chuyển ra c&aacute;c khu vực vệ tinh, nơi c&oacute; kết nối hạ tầng tốt v&agrave; gi&aacute; b&aacute;n &ldquo;dễ tiếp cận&rdquo; hơn.

	Kh&aacute;c với giai đoạn trước, chung cư kh&ocirc;ng c&ograve;n được nh&igrave;n nhận thuần t&uacute;y l&agrave; sản phẩm để &ldquo;lướt s&oacute;ng&rdquo;, m&agrave; l&agrave; t&agrave;i sản t&iacute;ch lũy d&agrave;i hạn, gắn với nhu cầu ở thực v&agrave; cho thu&ecirc; ổn định. Đặc biệt, c&aacute;c dự &aacute;n gần khu c&ocirc;ng nghiệp, trung t&acirc;m logistics, t&agrave;i ch&iacute;nh c&ocirc;ng nghệ c&oacute; khả năng tạo d&ograve;ng tiền cho thu&ecirc; bền vững, phục vụ chuy&ecirc;n gia, kỹ sư v&agrave; lao động chất lượng cao, được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; &ldquo;đứng vững&rdquo; trong chu kỳ mới.

	Trong khi đ&oacute;, nh&agrave; liền thổ kh&ocirc;ng biến mất khỏi cuộc chơi, nhưng cơ hội chỉ d&agrave;nh cho những sản phẩm đ&aacute;p ứng đủ điều kiện. Nh&agrave; liền thổ nằm trong c&aacute;c khu đ&ocirc; thị đồng bộ, đ&atilde; h&igrave;nh th&agrave;nh cộng đồng cư d&acirc;n, c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng, hạ tầng v&agrave; tiện &iacute;ch ho&agrave;n chỉnh vẫn giữ được sức h&uacute;t trong năm B&iacute;nh Ngọ 2026.

	Ngược lại, đất nền v&ugrave;ng s&acirc;u, v&ugrave;ng xa, thiếu hạ tầng, kh&ocirc;ng c&oacute; khả năng tạo d&ograve;ng tiền sẽ ng&agrave;y c&agrave;ng k&eacute;m hấp dẫn. C&aacute;c quy định mới về đấu gi&aacute; đất v&agrave; quản l&yacute; thị trường sẽ khiến d&ograve;ng tiền đầu cơ thuần t&uacute;y kh&oacute; c&oacute; &ldquo;đất diễn&rdquo;. Nh&agrave; liền thổ v&igrave; thế kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; &ldquo;miếng b&aacute;nh&rdquo; dễ ăn như c&aacute;c chu kỳ trước, m&agrave; trở th&agrave;nh ph&acirc;n kh&uacute;c d&agrave;nh cho nh&agrave; đầu tư c&oacute; tầm nh&igrave;n d&agrave;i hạn v&agrave; nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh tốt.

	C&acirc;u trả lời kh&ocirc;ng nằm ở việc chọn loại h&igrave;nh n&agrave;o &ldquo;tốt hơn&rdquo; một c&aacute;ch tuyệt đối, m&agrave; ở việc loại h&igrave;nh n&agrave;o ph&ugrave; hợp với chiến lược v&agrave; khẩu vị rủi ro của nh&agrave; đầu tư trong bối cảnh mới.

	&ldquo;Nếu ưu ti&ecirc;n an to&agrave;n, d&ograve;ng tiền ổn định v&agrave; khả năng thanh khoản, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn v&agrave; vệ tinh, l&agrave; lựa chọn chủ đạo của năm 2026. Nếu c&oacute; tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh v&agrave; chấp nhận chu kỳ nắm giữ d&agrave;i, nh&agrave; liền thổ trong khu đ&ocirc; thị đồng bộ vẫn c&oacute; thể mang lại gi&aacute; trị t&iacute;ch lũy bền vững&rdquo;, anh Đ&ocirc;ng, một nh&agrave; đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM nh&igrave;n nhận.

	Theo anh Đ&ocirc;ng, điểm chung cho mọi quyết định l&agrave; sự thận trọng v&agrave; kỷ luật đầu tư. Thị trường năm 2026 kh&ocirc;ng ph&ugrave; hợp với tư duy lướt s&oacute;ng hay kỳ vọng tăng gi&aacute; nhanh. Chỉ n&ecirc;n xuống tiền với những sản phẩm c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; minh bạch, khả năng sử dụng thực v&agrave; c&oacute; thể khai th&aacute;c ngay.

	Hưng Nguy&ecirc;n

	<a href="https://vnbusiness.vn/nam-2026-rot-tien-vao-chung-cu-hay-nha-lien-tho.html">Link gốc</a>

Sau giai đoạn trầm lắng và tái cấu trúc mạnh mẽ 2022–2024, "tạo nền" trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang 2026 với một diện mạo khác, chọn lọc hơn, minh bạch hơn và gắn chặt với nhu cầu thực.
