Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều vụ mua b&aacute;n &ndash; s&aacute;p nhập (M&amp;A) quy m&ocirc; lớn, cả về diện t&iacute;ch dự &aacute;n lẫn gi&aacute; trị thương vụ. Đ&acirc;y được xem l&agrave; diễn biến t&iacute;ch cực, phản &aacute;nh sự phục hồi mạnh mẽ của c&aacute;c doanh nghiệp địa ốc. Dẫu vậy, một số lực cản vẫn c&ograve;n tồn tại khiến thị trường M&amp;A chưa thể đạt tới điểm &ldquo;b&ugrave;ng nổ&rdquo;.

	DN nội chiếm ưu trong b&agrave;n cờ M&amp;A bất động sản nửa đầu năm

	Tiếp nối c&aacute;c hoạt động s&ocirc;i nổi trong năm 2024, thị trường M&amp;A bất động sản nửa đầu năm 2025 đ&atilde; chứng kiến c&aacute;c thương vụ lớn với dấu ấn đậm n&eacute;t của khối nội.

	Cụ thể, trong qu&yacute; I/2025, C&ocirc;ng ty Cổ phần Gateway Thủ Thi&ecirc;m, một th&agrave;nh vi&ecirc;n của Hướng Việt Holdings, đ&atilde; th&acirc;u t&oacute;m 42% cổ phần tại C&ocirc;ng ty Nam Rạch Chiếc (nh&agrave; ph&aacute;t triển dự &aacute;n Palm City tại Thủ Đức, TP. HCM) từ Keppel (tập đo&agrave;n địa ốc nổi tiếng của Singapore). Gi&aacute; trị thương vụ l&ecirc;n tới 2.612 tỷ đồng.

	Palm City l&agrave; khu đ&ocirc; thị phức hợp rộng 30ha, nằm tr&ecirc;n trục đường song h&agrave;nh ở đầu cao tốc TP. HCM &ndash; Long Th&agrave;nh &ndash; Dầu Gi&acirc;y. Hai giai đoạn nh&agrave; ở đầu ti&ecirc;n của dự &aacute;n l&agrave; Palm Residence v&agrave; Palm Heights đ&atilde; b&agrave;n giao v&agrave;o năm 2017 v&agrave; 2019. Dự &aacute;n c&ograve;n lại 4 l&ocirc; đất, gồm 2 l&ocirc; đất nh&agrave; ở, 1 l&ocirc; đất hỗn hợp v&agrave; 1 l&ocirc; đất y tế.

	Trước đ&oacute;, Keppel cũng đ&atilde; tho&aacute;i 70% cổ phần tại Saigon Sports City (dự &aacute;n quy m&ocirc; 64ha ở Thủ Đức, TP. HCM), với tổng số tiền sẽ thu về tối đa gần 7.500 tỷ đồng. B&ecirc;n mua l&agrave; C&ocirc;ng ty TNHH HTV Đại Phước v&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Bất động sản Vinobly.

	Về ph&iacute;a b&ecirc;n b&aacute;n, v&agrave;o qu&yacute; II/2025, Vinhomes đ&atilde; nhượng lại 25ha (ph&acirc;n khu Hải Đăng) trong khu đ&ocirc; thị Vinhomes Ocean Park 3 (Văn Giang, Hưng Y&ecirc;n) cho CapitaLand (tập đo&agrave;n bất động sản của Singapore).

	CapitaLand đ&atilde; l&ecirc;n kế hoạch x&acirc;y dựng tr&ecirc;n 25ha đất n&agrave;y gần 700 căn thấp tầng, chia l&agrave;m 2 giai đoạn lần lượt l&agrave; 342 căn v&agrave; 350 căn, đặt t&ecirc;n chung l&agrave; The Fulton với tổng gi&aacute; trị ph&aacute;t triển dự &aacute;n khoảng 800 triệu USD. The Fulton l&agrave; dự &aacute;n thấp tầng đầu ti&ecirc;n của CapitaLand tại Hưng Y&ecirc;n, n&acirc;ng tổng danh mục ph&aacute;t triển nh&agrave; ở của tập đo&agrave;n n&agrave;y tại Việt Nam l&ecirc;n hơn 19.000 căn tại 19 dự &aacute;n.

	Trước đ&oacute;, CapitaLand đ&atilde; mua lại từ Vinhomes một phần Vinhomes Smart City (Nam Từ Li&ecirc;m, H&agrave; Nội) để x&acirc;y dựng 9 t&ograve;a chung cư lấy t&ecirc;n chung l&agrave; Lumi Hanoi v&agrave; một phần Vinhomes Ocean Park 1 (Gia L&acirc;m, H&agrave; Nội) để x&acirc;y dựng 3 t&ograve;a chung cư lấy t&ecirc;n chung l&agrave; The Senique Hanoi.

	Ngo&agrave;i 2 thương vụ li&ecirc;n quan đến khối ngoại n&ecirc;u tr&ecirc;n, c&aacute;c giao dịch lớn trong nửa đầu năm 2025 đều &ldquo;thuần&rdquo; nội. Nổi bật trong số đ&oacute; l&agrave; việc Sun Group mua lại 2,5ha &ldquo;đất v&agrave;ng&rdquo; của CTX Holdings tại l&ocirc; đất A1-2 khu đ&ocirc; thị mới Cầu Giấy, H&agrave; Nội để ph&aacute;t triển dự &aacute;n hỗn hợp (1 t&ograve;a thương mại dịch vụ, 4 t&ograve;a căn hộ) c&oacute; t&ecirc;n thương mại l&agrave; Sun Felia Suites, đang được ch&agrave;o b&aacute;n rầm rộ.

	B&ecirc;n cạnh đ&oacute; l&agrave; thương vụ Sunshine Group mua lại 55ha thuộc khu đ&ocirc; thị sinh th&aacute;i Văn Giang, Hưng Y&ecirc;n (c&oacute; t&ecirc;n thương mại l&agrave; Alluvia City) của Xu&acirc;n Cầu Holdings. Hay như Bcons mua lại cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers quy m&ocirc; 1,88ha tại Thuận An &ndash; B&igrave;nh Dương với gi&aacute; 1.200 tỷ đồng v&agrave; đổi t&ecirc;n dự &aacute;n th&agrave;nh The New Point.

	Cũng kh&ocirc;ng thể kh&ocirc;ng nhắc tới hoạt động t&aacute;i cơ cấu của Novaland, khi trong 6 th&aacute;ng qua, tập đo&agrave;n n&agrave;y đ&atilde; li&ecirc;n tục chuyển nhượng cổ phần c&aacute;c c&ocirc;ng ty thuộc hệ sinh th&aacute;i, như: b&aacute;n gần 19% cổ phần tại C&ocirc;ng ty TNHH Th&agrave;nh phố Aqua với gi&aacute; 973 tỷ đồng, b&aacute;n 7,635% tại C&ocirc;ng ty TNHH địa ốc No Va Mỹ Đ&igrave;nh v&agrave; giảm tỷ lệ nắm giữ tại nh&oacute;m c&ocirc;ng ty li&ecirc;n quan (C&ocirc;ng ty bất động sản Đỉnh Ph&aacute;t từ 67,13% c&ograve;n 59,5%, C&ocirc;ng ty TNHH đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản 350 từ 67,14% c&ograve;n 59,5%, C&ocirc;ng ty TNHH đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản CQ89 từ 66,86% c&ograve;n 59,26%, C&ocirc;ng ty Cổ phần Thạnh Mỹ Lợi từ 51,48% c&ograve;n 47,23%). Tổng gi&aacute; trị chuyển nhượng l&agrave; hơn 1.641 tỷ đồng.

	<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250701/images/image(85).png" style="height: 347px; width: 604px;">

	Aqua City của Novaland

	Nhiều yếu tố hỗ trợ cuộc chơi

	Sự s&ocirc;i động của hoạt động M&amp;A bất động sản trong nửa đầu năm 2025 được hỗ trợ bởi h&agrave;ng loạt yếu tố t&iacute;ch cực, từ bối cảnh thị trường, d&ograve;ng vốn dồi d&agrave;o với nền l&atilde;i suất thấp, đến sự &ldquo;phục sinh&rdquo; của nhiều doanh nghiệp.

	Ph&acirc;n t&iacute;ch kỹ hơn c&aacute;c yếu tố n&agrave;y, &ocirc;ng Phan Xu&acirc;n Cần, Chủ tịch Sohovietnam, cho biết thị trường bất động sản đ&atilde; tiến v&agrave;o chu kỳ phục hồi từ giữa năm 2024 v&agrave; duy tr&igrave; trạng th&aacute;i n&agrave;y trong suốt một năm qua. Điều đ&oacute; đ&atilde; tạo nền tảng cho sự gia tăng của gi&aacute; t&agrave;i sản (dự &aacute;n bất động sản) v&agrave; thanh khoản to&agrave;n thị trường. &ldquo;Nh&agrave; đầu tư c&oacute; tiền mặt đ&atilde; tung tiền trở lại để th&acirc;u t&oacute;m c&aacute;c dự &aacute;n, khu đất c&oacute; vị tr&iacute; đẹp, gi&aacute; hợp l&yacute;, c&oacute; khả năng triển khai để đ&oacute;n đầu l&agrave;n s&oacute;ng tăng trưởng mới. Kh&ocirc;ng chỉ tập trung tại H&agrave; Nội, TP. HCM như trước, nh&agrave; đầu tư đ&atilde; đi xa hơn về c&aacute;c tỉnh để t&igrave;m kiếm cơ hội&rdquo;, &ocirc;ng Cần n&oacute;i với VietnamFinance.

	Cũng theo &ocirc;ng Cần, dưới t&aacute;c động của &ldquo;s&oacute;ng&rdquo; đầu tư c&ocirc;ng, hạ tầng được x&acirc;y dựng mạnh mẽ, từ đường bộ, đường sắt tới s&acirc;n bay, cảng biển. Với bất động sản, hạ tầng l&agrave; &ldquo;đ&ograve;n bẩy th&eacute;p&rdquo;, n&acirc;ng tầm cả về gi&aacute; trị lẫn sức h&uacute;t. Hạ tầng mở ra đến đ&acirc;u, cơ hội tr&ecirc;n thị trường bất động sản xuất hiện đến đ&oacute;. Đ&acirc;y ch&iacute;nh l&agrave; động lực th&ocirc;i th&uacute;c nh&agrave; đầu tư &ldquo;xuống tiền&rdquo; sau thời gian d&agrave;i &ldquo;ph&ograve;ng thủ&rdquo;.

	Sự mở rộng về t&iacute;n dụng v&agrave; nền l&atilde;i suất thấp được duy tr&igrave; li&ecirc;n tục trong thời gian d&agrave;i đ&atilde; tạo điều kiện cho doanh nghiệp t&iacute;ch lũy th&ecirc;m quỹ đất, nh&agrave; đầu tư mạnh dạn vay vốn, đầu tư, kinh doanh.

	&ldquo;Tất nhi&ecirc;n, thị trường vẫn c&ograve;n những kh&oacute; khăn, nhưng về cơ bản c&aacute;c yếu tố t&iacute;ch cực đ&atilde; lấn &aacute;t. Một điều chắc chắn l&agrave; nh&agrave; đầu tư phải nh&igrave;n thấy cơ hội kh&aacute; r&otilde; r&agrave;ng trong tương lai th&igrave; mới M&amp;A&rdquo;, &ocirc;ng Cần b&igrave;nh luận.

	Lực cản ngăn thị trường &ldquo;b&ugrave;ng nổ&rdquo;

	Mặc d&ugrave; yếu tố hỗ trợ l&agrave; kh&aacute; mạnh mẽ, song lực cản tr&ecirc;n thị trường M&amp;A bất động sản cũng kh&ocirc;ng hề yếu. V&igrave; thế, cho đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa đạt đến điểm &ldquo;b&ugrave;ng nổ&rdquo;.

	Đầu ti&ecirc;n l&agrave; vấn đề ph&aacute;p l&yacute;. Tuy nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ Ch&iacute;nh phủ v&agrave; ch&iacute;nh quyền c&aacute;c địa phương, song số lượng dự &aacute;n bị vướng mắc ph&aacute;p l&yacute; vẫn c&ograve;n tương đối nhiều. Điều n&agrave;y đ&atilde; phần n&agrave;o hạn chế số lượng thương vụ.

	Tr&ecirc;n thực tế, nh&agrave; đầu tư (b&ecirc;n mua) vẫn giữ quan điểm khắt khe trong việc x&eacute;t duyệt dự &aacute;n M&amp;A, đ&oacute; phải l&agrave; dự &aacute;n c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; &ldquo;cơ bản&rdquo;, c&oacute; mặt bằng tương đối sạch hoặc c&oacute; khả năng giải tỏa mặt bằng trong thời gian chấp nhận được. Đ&oacute; l&agrave; chưa kể đến việc b&ecirc;n mua c&oacute; t&acirc;m l&yacute; nghe ng&oacute;ng, chờ đợi kết quả cuộc sắp xếp lại địa giới h&agrave;nh ch&iacute;nh, bộ m&aacute;y tỉnh th&agrave;nh sau sắp xếp, cấu tr&uacute;c đ&ocirc; thị v&agrave; khu kinh tế của tỉnh/th&agrave;nh mới.

	Lực cản thứ hai l&agrave; gi&aacute;. &Ocirc;ng Phan Xu&acirc;n Cần cho hay nhiều chủ đầu tư (b&ecirc;n b&aacute;n) &ldquo;h&eacute;t&rdquo; gi&aacute; rất cao trong c&aacute;c cuộc thương lượng M&amp;A. &ldquo;Họ thấy bất động sản l&ecirc;n gi&aacute; li&ecirc;n tục n&ecirc;n đ&ograve;i hỏi gi&aacute; b&aacute;n cao, thậm ch&iacute; c&oacute; trường hợp c&oacute; thể gọi l&agrave; &lsquo;ng&aacute;o gi&aacute;&rsquo;. Nhưng họ qu&ecirc;n rằng b&ecirc;n mua cũng phải tốn k&eacute;m rất nhiều chi ph&iacute; v&agrave; thời gian để từ dự &aacute;n ra được sản phẩm. Thực tế cho thấy những giao dịch th&agrave;nh c&ocirc;ng trong thời gian qua đều c&oacute; gi&aacute; hợp l&yacute;, b&ecirc;n b&aacute;n đ&atilde; phải t&iacute;nh tới lợi &iacute;ch của b&ecirc;n mua&rdquo;, &ocirc;ng Cần b&igrave;nh luận.

	Một lực cản kh&aacute;c l&agrave; gi&aacute; đất. Hiện nay, gi&aacute; đất đang được điều chỉnh mạnh. Tiền sử dụng đất của dự &aacute;n vốn đ&atilde; l&agrave; &ldquo;ẩn số&rdquo; trong đầu tư dự &aacute;n lại c&agrave;ng trở n&ecirc;n kh&ocirc;ng thể đo&aacute;n định. Đ&acirc;y l&agrave; điều khiến b&ecirc;n mua &ldquo;đau đầu&rdquo;, v&igrave; nếu kh&ocirc;ng t&iacute;nh to&aacute;n cẩn thận, ch&iacute;nh họ sẽ l&agrave; người &ldquo;&ocirc;m bom&rdquo; khi gi&aacute; th&agrave;nh sản phẩm b&aacute;m s&aacute;t n&uacute;t, thậm ch&iacute; vượt qu&aacute; gi&aacute; b&aacute;n sản phẩm tr&ecirc;n thị trường.

	Ngo&agrave;i ra, cũng c&oacute; thể thấy rằng hầu hết thương vụ M&amp;A trong nửa đầu năm 2025 vẫn tập trung chủ yếu ở ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản d&acirc;n cư đ&ocirc; thị (dự &aacute;n nh&agrave; ở) m&agrave; chưa lan rộng sang c&aacute;c mảng miếng kh&aacute;c của thị trường.

	&ldquo;Văn ph&ograve;ng, kh&aacute;ch sạn hầu như chỉ ph&aacute;t triển tốt tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như H&agrave; Nội, TP. HCM. Bất động sản c&ocirc;ng nghiệp th&igrave; đang chững lại bởi t&aacute;c động của ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế đối ứng từ Mỹ. Những nh&agrave; đầu tư chưa k&yacute; hợp đồng đang dừng lại để suy x&eacute;t, chờ đợi. C&ograve;n với bất động sản nghỉ dưỡng, ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y c&ograve;n đang nỗ lực hồi phục, chưa thể s&ocirc;i động để c&oacute; thể ghi nhận c&aacute;c thương vụ lớn&rdquo;, &ocirc;ng Phan Xu&acirc;n Cần đ&aacute;nh gi&aacute;.

	Dẫu vậy, &ocirc;ng Cần cho rằng triển vọng của thị trường M&amp;A bất động sản trong nửa cuối năm 2025 vẫn kh&aacute; tốt. Ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n tiếp tục được th&aacute;o gỡ, d&ograve;ng vốn được cải thiện, thị trường được củng cố l&agrave; những yếu tố th&uacute;c đẩy thị trường đi l&ecirc;n. Bất động sản d&acirc;n cư đ&ocirc; thị sẽ vẫn l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c dẫn dắt thị trường trong 6 th&aacute;ng tới, nhưng giới quan s&aacute;t vẫn c&oacute; thể kỳ vọng nhiều hơn ở c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c kh&aacute;c.

	&ldquo;Nhiều khả năng, năm nay sẽ tốt hơn năm ngo&aacute;i&rdquo;, &ocirc;ng Cần n&oacute;i.

	<a href="https://vietnamfinance.vn/ma-bat-dong-san-nua-dau-nam-no-nhieu-thuong-vu-lon-khoi-noi-dan-dat-thi-truong-d129079.html">&Aacute;i Ch&acirc;u Tử-Link gốc</a>

Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều vụ mua bán – sáp nhập (M&A) quy mô lớn, cả về diện tích dự án lẫn giá trị thương vụ. Đây được xem là diễn biến tích cực, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của các doanh nghiệp địa ốc. Dẫu vậy, một số lực cản vẫn còn tồn tại khiến thị trường M&A chưa thể đạt tới điểm “bùng nổ”.