Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong qu&yacute; III/2025, lợi nhuận của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp được dự b&aacute;o bước v&agrave;o chu kỳ ph&acirc;n h&oacute;a r&otilde; n&eacute;t từ qu&yacute; IV/2025 v&agrave; k&eacute;o d&agrave;i sang năm 2026.

	Trong bối cảnh nhu cầu thu&ecirc; chậm lại v&agrave; chi ph&iacute; đầu tư gia tăng, chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, backlog dồi d&agrave;o v&agrave; lợi thế chuyển đổi đất mới được kỳ vọng duy tr&igrave; tăng trưởng, qua đ&oacute; mở ra sự chọn lọc ng&agrave;y c&agrave;ng khắt khe đối với cổ phiếu khu c&ocirc;ng nghiệp.

	Kết quả kinh doanh qu&yacute; III/2025 cho thấy ng&agrave;nh bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp vẫn duy tr&igrave; được đ&agrave; tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, bất chấp bối cảnh kinh tế to&agrave;n cầu c&ograve;n nhiều bất ổn.

	&Aacute;p lực lợi nhuận gia tăng từ qu&yacute; IV/2025

	Theo <a class='symbol'>SSI</a> Research, doanh thu của c&aacute;c doanh nghiệp khu c&ocirc;ng nghiệp ni&ecirc;m yết đạt khoảng 21,8 ngh&igrave;n tỷ đồng, tăng 19% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng mạnh 59%, đạt 5,2 ngh&igrave;n tỷ đồng. Mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội so với doanh thu phản &aacute;nh hiệu quả hoạt động cải thiện r&otilde; n&eacute;t tại nhiều doanh nghiệp, đặc biệt l&agrave; những chủ đầu tư đ&atilde; ho&agrave;n tất đầu tư hạ tầng từ sớm v&agrave; đang khai th&aacute;c c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp c&oacute; chi ph&iacute; vốn thấp.

	<a class='symbol'>SSI</a> Research định, động lực tăng trưởng trong qu&yacute; III đến từ 2 nh&oacute;m ch&iacute;nh. Thứ nhất l&agrave; nh&oacute;m ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp thuần t&uacute;y, trong đ&oacute; Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (<a class='symbol'>IDC</a>), C&ocirc;ng ty Cổ phần Khu c&ocirc;ng nghiệp Nam T&acirc;n Uy&ecirc;n (<a class='symbol'>NTC</a>) v&agrave; Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc - CTCP (<a class='symbol'>KBC</a>) hưởng lợi từ việc gi&aacute; vốn thấp hơn so với ước t&iacute;nh ban đầu tại c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp đang khai th&aacute;c.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251229/images/-9935-1766978808_1200x0.jpg" style="width: 599px; height: 374px;">

	Lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp tăng mạnh nhưng &aacute;p lực cho thu&ecirc; vẫn hiện hữu (Ảnh minh hoạ)

	Thứ hai l&agrave; nh&oacute;m doanh nghiệp cao su như Tập đo&agrave;n C&ocirc;ng nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (<a class='symbol'>GVR</a>), C&ocirc;ng ty Cổ phần Cao su Phước H&ograve;a (<a class='symbol'>PHR</a>) v&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Cao su Đồng Ph&uacute; (<a class='symbol'>DPR</a>), khi vừa được hưởng lợi từ sản lượng cao su ti&ecirc;u thụ tăng, vừa ghi nhận th&ecirc;m c&aacute;c khoản thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu c&ocirc;ng nghiệp.

	Tuy nhi&ecirc;n, đằng sau bức tranh lợi nhuận khả quan của qu&yacute; III l&agrave; những t&iacute;n hiệu thận trọng ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t về triển vọng cho thu&ecirc; trong c&aacute;c qu&yacute; tiếp theo. D&ograve;ng vốn FDI đăng k&yacute; mới c&oacute; xu hướng chững lại trong những th&aacute;ng cuối năm 2025, trong khi kh&aacute;ch thu&ecirc; gia tăng mức độ thận trọng trước rủi ro kinh tế vĩ m&ocirc; v&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch thương mại to&agrave;n cầu. Theo CBRE, diện t&iacute;ch cho thu&ecirc; tại c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp cấp 1 ở cả miền Bắc v&agrave; miền Nam trong qu&yacute; III/2025 giảm mạnh so với c&ugrave;ng kỳ, cho thấy nhu cầu thu&ecirc; đất d&agrave;i hạn chưa phục hồi như kỳ vọng.

	Bước sang qu&yacute; IV/2025, <a class='symbol'>SSI</a> Research dự b&aacute;o lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu c&ocirc;ng nghiệp sẽ chịu &aacute;p lực r&otilde; rệt hơn khi c&aacute;c yếu tố thuận lợi mang t&iacute;nh ngắn hạn dần suy yếu. Tổng C&ocirc;ng ty Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp - CTCP (<a class='symbol'>BCM</a>) được dự b&aacute;o ghi nhận lợi nhuận qu&yacute; IV giảm mạnh so với c&ugrave;ng kỳ do kh&ocirc;ng c&ograve;n c&aacute;c hợp đồng b&aacute;n đất quy m&ocirc; lớn tại Th&agrave;nh phố Mới B&igrave;nh Dương, trong khi hoạt động cho thu&ecirc; tại khu c&ocirc;ng nghiệp B&agrave;u B&agrave;ng mở rộng diễn ra chậm. Lợi nhuận cả năm 2025 của <a class='symbol'>BCM</a> ước đạt khoảng 2.728 tỷ đồng v&agrave; c&oacute; thể giảm nhẹ trong năm 2026 xuống c&ograve;n 2.690 tỷ đồng.

	Tương tự, Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (<a class='symbol'>IDC</a>) được dự b&aacute;o lợi nhuận qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 236 tỷ đồng, thấp hơn c&ugrave;ng kỳ năm trước. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh đến từ việc quỹ đất cho thu&ecirc; lớn dần thu hẹp, trong khi c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp mới c&oacute; bi&ecirc;n lợi nhuận thấp hơn do chi ph&iacute; bồi thường v&agrave; giải ph&oacute;ng mặt bằng tăng mạnh theo bảng gi&aacute; đất mới &aacute;p dụng từ năm 2025. Theo <a class='symbol'>SSI</a> Research, lợi nhuận năm 2025 của <a class='symbol'>IDC</a> ước đạt 2.050 tỷ đồng v&agrave; c&oacute; thể giảm xuống khoảng 1.725 tỷ đồng trong năm 2026.

	Đối với Tổng C&ocirc;ng ty Viglacera - CTCP (<a class='symbol'>VGC</a>), lợi nhuận qu&yacute; IV/2025 được dự b&aacute;o đạt khoảng 612 tỷ đồng, tăng nhẹ so với c&ugrave;ng kỳ nhờ hoạt động cho thu&ecirc; đất khu c&ocirc;ng nghiệp tại c&aacute;c khu vực trọng điểm v&agrave; sự phục hồi của mảng vật liệu x&acirc;y dựng. Tuy nhi&ecirc;n, sang năm 2026, lợi nhuận của <a class='symbol'>VGC</a> được dự b&aacute;o giảm khoảng 11% do diện t&iacute;ch cho thu&ecirc; khu c&ocirc;ng nghiệp suy giảm, d&ugrave; việc t&aacute;i cấu tr&uacute;c mảng vật liệu x&acirc;y dựng c&oacute; thể phần n&agrave;o cải thiện bi&ecirc;n lợi nhuận.

	Ở nh&oacute;m doanh nghiệp cao su, Tập đo&agrave;n C&ocirc;ng nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (<a class='symbol'>GVR</a>) được dự b&aacute;o lợi nhuận qu&yacute; IV/2025 đạt khoảng 1.600 tỷ đồng, giảm so với c&ugrave;ng kỳ do gi&aacute; b&aacute;n cao su thi&ecirc;n nhi&ecirc;n suy yếu. D&ugrave; vậy, nhờ đ&oacute;ng g&oacute;p ổn định từ mảng khu c&ocirc;ng nghiệp v&agrave; c&aacute;c c&ocirc;ng ty li&ecirc;n doanh, lợi nhuận năm 2026 của <a class='symbol'>GVR</a> vẫn được kỳ vọng tăng l&ecirc;n khoảng 7.300 tỷ đồng. Trong khi đ&oacute;, C&ocirc;ng ty Cổ phần Cao su Đồng Ph&uacute; (<a class='symbol'>DPR</a>) được dự b&aacute;o lợi nhuận năm 2025 đạt khoảng 499 tỷ đồng nhưng c&oacute; thể giảm nhẹ trong năm 2026 khi tiến độ chuyển nhượng đất khu c&ocirc;ng nghiệp chậm lại.

	Cổ phiếu n&agrave;o c&ograve;n dư địa tăng trưởng?

	Trong bối cảnh lợi nhuận to&agrave;n ng&agrave;nh bước v&agrave;o chu kỳ ph&acirc;n h&oacute;a, <a class='symbol'>SSI</a> Research cho rằng cơ hội tăng trưởng sẽ tập trung v&agrave;o những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị tr&iacute; chiến lược v&agrave; lượng hợp đồng đ&atilde; k&yacute; (backlog) cao. Nổi bật trong nh&oacute;m n&agrave;y l&agrave; Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc - CTCP (<a class='symbol'>KBC</a>), doanh nghiệp được đ&aacute;nh gi&aacute; c&oacute; triển vọng tăng trưởng r&otilde; n&eacute;t nhất giai đoạn 2025-2026.

	Theo <a class='symbol'>SSI</a> Research, lợi nhuận qu&yacute; IV/2025 của <a class='symbol'>KBC</a> được dự b&aacute;o đạt khoảng 253 tỷ đồng, tăng mạnh so với c&ugrave;ng kỳ nhờ b&agrave;n giao v&agrave; ghi nhận doanh thu từ khoảng 25 ha đất tại khu c&ocirc;ng nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh. T&iacute;nh đến cuối th&aacute;ng 11/2025, backlog cho thu&ecirc; đất của <a class='symbol'>KBC</a> đạt khoảng 115 ha, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trong năm 2026. Tr&ecirc;n cơ sở đ&oacute;, lợi nhuận năm 2025 của <a class='symbol'>KBC</a> được dự b&aacute;o đạt khoảng 1.815 tỷ đồng v&agrave; tăng mạnh l&ecirc;n khoảng 3.017 tỷ đồng trong năm 2026, nhờ ghi nhận diện t&iacute;ch cho thu&ecirc; lớn v&agrave; c&aacute;c giao dịch tiềm năng tại dự &aacute;n khu đ&ocirc; thị Tr&agrave;ng C&aacute;t.

	C&ocirc;ng ty Cổ phần Cao su Phước H&ograve;a (<a class='symbol'>PHR</a>) cũng được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; doanh nghiệp c&ograve;n dư địa tăng trưởng trong trung hạn. <a class='symbol'>SSI</a> Research dự b&aacute;o lợi nhuận năm 2026 của <a class='symbol'>PHR</a> c&oacute; thể đạt khoảng 848 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2025, nhờ ghi nhận bồi thường v&agrave; chuyển đổi quỹ đất lớn sang khu c&ocirc;ng nghiệp, đặc biệt tại c&aacute;c dự &aacute;n li&ecirc;n doanh như VSIP. Nh&oacute;m doanh nghiệp cao su c&oacute; quỹ đất chuyển đổi, trong đ&oacute; c&oacute; <a class='symbol'>GVR</a>, tiếp tục được xem l&agrave; lựa chọn ph&ograve;ng thủ nhờ d&ograve;ng tiền ổn định v&agrave; triển vọng d&agrave;i hạn từ bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp.

	<a class='symbol'>SSI</a> Research nhận định, giai đoạn 2025-2026 l&agrave; thời điểm bản lề của ng&agrave;nh bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp, khi tăng trưởng lợi nhuận kh&ocirc;ng c&ograve;n mang t&iacute;nh đồng đều m&agrave; phụ thuộc lớn v&agrave;o quỹ đất, tiến độ cho thu&ecirc; v&agrave; khả năng kiểm so&aacute;t chi ph&iacute; đầu tư của từng doanh nghiệp. Trong bối cảnh đ&oacute;, chiến lược đầu tư v&agrave;o cổ phiếu khu c&ocirc;ng nghiệp cần chuyển từ tiếp cận theo ng&agrave;nh sang chọn lọc từng doanh nghiệp cụ thể, ưu ti&ecirc;n những doanh nghiệp c&ograve;n dư địa tăng trưởng r&otilde; r&agrave;ng trong chu kỳ ph&acirc;n h&oacute;a đang h&igrave;nh th&agrave;nh.

	Xu&acirc;n Bắc

	<a href="https://vnbusiness.vn/co-phieu/loi-nhuan-khu-cong-nghiep-buoc-vao-chu-ky-phan-hoa-co-phieu-nao-con-du-dia-tang-truong-1111843.html">Link gốc</a>

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong quý III/2025, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được dự báo bước vào chu kỳ phân hóa rõ nét từ quý IV/2025 và kéo dài sang năm 2026.
