Kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; &quot;s&acirc;n chơi&quot; d&agrave;nh ri&ecirc;ng cho c&aacute;c &ocirc;ng lớn chuy&ecirc;n ph&aacute;t triển hạ tầng c&ocirc;ng nghiệp, bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp đang trở th&agrave;nh đ&iacute;ch đến chiến lược của nhiều doanh nghiệp thuộc c&aacute;c lĩnh vực kh&aacute;c như nh&agrave; ở, x&acirc;y lắp&hellip; Từ đầu năm 2025, l&agrave;n s&oacute;ng &quot;xoay trục&quot; sang ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y đang diễn ra mạnh mẽ khi h&agrave;ng loạt doanh nghiệp đồng loạt c&ocirc;ng bố kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng sang lĩnh vực khu c&ocirc;ng nghiệp.

Loạt doanh nghiệp đồng loạt &quot;xoay trục&quot; về bất động sản c&ocirc;ng nghiệp

Từ đầu năm 2025 đến nay, trong chiến lược đầu tư được c&ocirc;ng bố của nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn c&oacute; thế mạnh về nh&agrave; ở, x&acirc;y lắp&hellip;, c&aacute;i t&ecirc;n &quot;bất động sản c&ocirc;ng nghiệp&quot; đ&atilde; ch&iacute;nh thức xuất hiện với kỳ vọng rằng đ&acirc;y sẽ l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c dẫn dắt thị trường với tiềm năng tăng trưởng d&agrave;i hạn từ d&ograve;ng vốn FDI ổn định, nhu cầu thu&ecirc; đất c&ocirc;ng nghiệp lớn, gi&aacute; cho thu&ecirc; tăng v&agrave; xu hướng dịch chuyển sản xuất to&agrave;n cầu,... D&ugrave; kh&ocirc;ng phải l&agrave; lĩnh vực kinh doanh cốt l&otilde;i, nhưng kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp đ&atilde; chủ động &quot;chuyển l&agrave;n&quot;, tăng tốc đầu tư v&agrave;o hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp như một hướng đi chiến lược mới trong giai đoạn t&aacute;i cấu tr&uacute;c.

Ti&ecirc;u biểu trong l&agrave;n s&oacute;ng n&agrave;y l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Ph&aacute;t triển Nh&agrave; B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u (Hodeco, m&atilde;: <a class='symbol'>HDC</a>). Cụ thể, tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng thường ni&ecirc;n năm 2025, Hodeco đ&atilde; ch&iacute;nh thức c&ocirc;ng bố định hướng mở rộng sang lĩnh vực ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ đầu tư khoảng 400 - 500 tỷ đồng để c&ugrave;ng c&aacute;c đối t&aacute;c triển khai một số cụm c&ocirc;ng nghiệp tại những địa b&agrave;n gi&agrave;u tiềm năng như T&acirc;y Ninh v&agrave; Ch&acirc;u Đức (B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u), tạo tiền đề cho chiến lược tiến s&acirc;u v&agrave;o c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp quy m&ocirc; lớn hơn trong giai đoạn tới.&nbsp;

Chia sẻ tại đại hội, l&atilde;nh đạo Hodeco cho biết chiến lược n&agrave;y đ&atilde; được c&ocirc;ng ty ấp ủ từ l&acirc;u. Trong bối cảnh thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp tại c&aacute;c địa phương trọng điểm như TP.HCM mới v&agrave; v&ugrave;ng phụ cận li&ecirc;n tục ghi nhận nhu cầu cao về hạ tầng sản xuất, Hodeco x&aacute;c định đ&acirc;y sẽ l&agrave; một trong những trụ cột chiến lược, được ưu ti&ecirc;n nguồn lực đầu tư. Hiện doanh nghiệp đang t&iacute;ch cực tiếp cận quỹ đất sạch, kh&ocirc;ng vướng đền b&ugrave;, đồng thời c&oacute; sẵn trong tay mạng lưới đối t&aacute;c, kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave; nh&agrave; đầu tư trong v&agrave; ngo&agrave;i nước sẵn s&agrave;ng c&ugrave;ng tham gia.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250706/images/image(86).png" style="height:397px; width:600px">

(Ảnh minh hoạ)

Kh&ocirc;ng nằm ngo&agrave;i cuộc đua, một &quot;gương mặt th&acirc;n quen&quot; kh&aacute;c trong lĩnh vực bất động sản nh&agrave; ở l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Tổng c&ocirc;ng ty Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (Saigonres, m&atilde;: SGR) cũng ch&iacute;nh thức &quot;bật t&iacute;n hiệu&quot; cho thấy tham vọng lấn s&acirc;n sang bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp. Tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng năm 2025, &ocirc;ng Đặng Văn Ph&uacute;c, Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng quản trị ki&ecirc;m Ph&oacute; Tổng gi&aacute;m đốc thường trực SGR cho biết, trong suốt 2 năm qua, doanh nghiệp đ&atilde; khảo s&aacute;t, tiếp cận quỹ đất tại nhiều địa phương v&agrave; đến nay đ&atilde; h&igrave;nh th&agrave;nh định hướng r&otilde; r&agrave;ng để bước v&agrave;o cuộc chơi bất động sản c&ocirc;ng nghiệp.

Tương tự, C&ocirc;ng ty Cổ phần Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n Thương T&iacute;n (TTC Land, m&atilde;: <a class='symbol'>SCR</a>) vốn l&agrave; doanh nghiệp địa ốc cũng đ&atilde; &quot;bắt s&oacute;ng&quot; xu hướng n&agrave;y bằng kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực cho thu&ecirc; nh&agrave; xưởng v&agrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp. Theo đ&oacute;, TTC Land đ&atilde; ph&ecirc; duyệt chủ trương thu&ecirc; lại quyền sử dụng đất v&agrave; nhận chuyển nhượng nh&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn tại KCN Th&agrave;nh Th&agrave;nh C&ocirc;ng (T&acirc;y Ninh), với tổng diện t&iacute;ch hơn 46.400m2. Thương vụ c&oacute; tổng gi&aacute; trị hơn 184 tỷ đồng, trong đ&oacute; gần 93 tỷ đồng l&agrave; chi ph&iacute; thu&ecirc; lại quyền sử dụng đất v&agrave; hơn 91 tỷ đồng l&agrave; gi&aacute; trị chuyển nhượng t&agrave;i sản gắn liền với đất (bao gồm nh&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn).

L&agrave;n s&oacute;ng chuyển dịch c&ograve;n được nối d&agrave;i với sự g&oacute;p mặt của C&ocirc;ng ty Cổ phần Licogi 13 (Licogi, m&atilde;: <a class='symbol'>LIG</a>), doanh nghiệp x&acirc;y lắp l&acirc;u năm tr&ecirc;n thị trường. Mới đ&acirc;y, <a class='symbol'>LIG</a> đ&atilde; được UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư dự &aacute;n khu c&ocirc;ng nghiệp Qu&aacute;n Ngang giai đoạn 3, quy m&ocirc; hơn 116ha, tổng vốn đầu tư l&ecirc;n tới 710 tỷ đồng. Ngay sau đ&oacute;, c&ocirc;ng ty nhanh ch&oacute;ng th&agrave;nh lập ph&aacute;p nh&acirc;n mới l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Khu c&ocirc;ng nghiệp Qu&aacute;n Ngang 3 với tỷ lệ sở hữu chi phối 52% thuộc về Licogi 13.&nbsp;

Thực tế cho thấy, việc c&aacute;c doanh nghiệp &quot;lấn s&acirc;n&quot; sang lĩnh vực bất động sản c&ocirc;ng nghiệp đ&atilde; kh&ocirc;ng c&ograve;n xa lạ tr&ecirc;n thị trường, thậm ch&iacute; c&oacute; chiều hướng gia tăng trong những năm trở lại đ&acirc;y. Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, khi đ&atilde; đạt đến độ &quot;ch&iacute;n&quot; về tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh, năng lực quản trị v&agrave; nhận diện r&otilde; sức hấp dẫn từ nguồn lợi nhuận ổn định m&agrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp mang lại, nhiều doanh nghiệp sẽ c&oacute; xu hướng chủ động chuyển hướng.

&Ocirc;ng Phạm Đức Toản, <a class='symbol'>CEO</a> C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&oacute; thể mang lại hiệu quả đầu tư rất tốt, đặc biệt khi đạt được tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250706/images/image(87).png" style="height:418px; width:600px">

&Ocirc;ng Phạm Đức Toản, <a class='symbol'>CEO</a> C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản EZ (EZ Property).

&quot;Nếu một khu đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch v&agrave;i chục hecta đ&atilde; được xem l&agrave; lớn th&igrave; c&aacute;c cụm hoặc khu c&ocirc;ng nghiệp thường c&oacute; quy m&ocirc; từ v&agrave;i trăm đến h&agrave;ng ngh&igrave;n hecta. Nhờ diện t&iacute;ch lớn v&agrave; dễ khai th&aacute;c, tỷ lệ đất c&oacute; thể cho thu&ecirc; (thương phẩm) thường cao hơn, trong khi chi ph&iacute; đầu tư tr&ecirc;n mỗi m&eacute;t vu&ocirc;ng lại thấp hơn so với l&agrave;m đ&ocirc; thị, n&ecirc;n lợi nhuận cũng khả quan hơn&quot;, &ocirc;ng Phạm Đức Toản, l&yacute; giải.

Kh&ocirc;ng chỉ thu về lợi nhuận cao, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&ograve;n thể hiện r&otilde; t&iacute;nh linh hoạt trong đầu tư hạ tầng. Theo &ocirc;ng Toản, việc ph&aacute;t triển hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp hay cụm c&ocirc;ng nghiệp nh&igrave;n chung đơn giản hơn nhiều so với đầu tư nh&agrave; ở đ&ocirc; thị. Trong khi c&aacute;c khu đ&ocirc; thị cao cấp đ&ograve;i hỏi phải nằm ở khu vực c&oacute; mật độ d&acirc;n cư đ&ocirc;ng đ&uacute;c, hạ tầng x&atilde; hội đồng bộ v&agrave; nhiều tiện &iacute;ch đi k&egrave;m, th&igrave; khu c&ocirc;ng nghiệp lại &quot;dễ t&iacute;nh&quot; hơn khi kh&ocirc;ng qu&aacute; phụ thuộc v&agrave;o những yếu tố đ&oacute;. Chỉ cần đ&aacute;p ứng được c&aacute;c y&ecirc;u cầu về giao th&ocirc;ng, logistics v&agrave; khả năng kết nối v&ugrave;ng, một khu c&ocirc;ng nghiệp vẫn c&oacute; thể ph&aacute;t triển hiệu quả ngay cả ở những nơi d&acirc;n cư c&ograve;n thưa thớt. Hơn nữa, nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng phải kỳ vọng v&agrave;o sức mua của người d&acirc;n m&agrave; chỉ cần tập trung v&agrave;o nhu cầu thu&ecirc; đất, nh&agrave; xưởng từ c&aacute;c doanh nghiệp sản xuất.

Cũng theo &ocirc;ng Toản, nhiều địa phương hiện nay đang chủ động thu h&uacute;t đầu tư bằng c&aacute;ch đưa ra c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch ưu đ&atilde;i hấp dẫn đối với bất động sản c&ocirc;ng nghiệp. C&aacute;c h&igrave;nh thức hỗ trợ phổ biến bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng, ưu đ&atilde;i về tiền sử dụng đất&hellip; cũng tạo điều kiện thuận lợi cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tham gia v&agrave;o lĩnh vực n&agrave;y.

&quot;Miếng b&aacute;nh&quot; c&oacute; thực sự &quot;dễ ăn&quot;?&nbsp;

D&ugrave; tiềm năng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể phủ nhận, nhưng cũng cần nh&igrave;n nhận một c&aacute;ch thực tế rằng bất động sản c&ocirc;ng nghiệp kh&ocirc;ng phải l&agrave; &quot;miếng b&aacute;nh dễ ăn&quot;. Thực tế cho thấy, lợi nhuận từ ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y kh&ocirc;ng phải l&uacute;c n&agrave;o cũng như kỳ vọng. Ngay cả những &quot;&ocirc;ng lớn&quot; d&agrave;y dạn kinh nghiệm v&agrave; đ&atilde; khẳng định vị thế tr&ecirc;n thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp cũng kh&ocirc;ng tr&aacute;nh khỏi những c&uacute; sụt giảm doanh thu, thậm ch&iacute; thua lỗ, xuất ph&aacute;t từ c&aacute;c r&agrave;o cản cố hữu như vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, chậm trễ giải ph&oacute;ng mặt bằng hay tỷ lệ lấp đầy kh&ocirc;ng đạt như mong đợi.

Đơn cử, trong qu&yacute; I/2025, Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (m&atilde;: IDC), một trong những t&ecirc;n tuổi lớn trong lĩnh vực hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp, đ&atilde; ghi nhận doanh thu thuần giảm tới 27% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh đến từ sự sụt giảm mạnh của hoạt động cho thu&ecirc; đất v&agrave; hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp vốn được xem l&agrave; mảng kinh doanh cốt l&otilde;i khi chỉ mang về 364 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 67%.

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng thường ni&ecirc;n diễn ra ng&agrave;y 25/4, Tổng Gi&aacute;m đốc IDICO cho rằng, sức cạnh tranh của Việt Nam trong mắt c&aacute;c nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i đang chịu &aacute;p lực nhất định, ảnh hưởng r&otilde; rệt tới quyết định giải ng&acirc;n v&agrave; triển khai dự &aacute;n của họ. Một số đối t&aacute;c đ&atilde; k&yacute; hợp đồng vẫn giữ cam kết triển khai, nhưng nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư đang trong giai đoạn đ&agrave;m ph&aacute;n hoặc đặt cọc lại tỏ ra thận trọng hơn trước c&aacute;c biến động địa ch&iacute;nh trị, l&atilde;i suất to&agrave;n cầu v&agrave; quy định trong nước. Điều n&agrave;y k&eacute;o theo những lo ngại về khả năng cho thu&ecirc; đất v&agrave; triển vọng tăng trưởng của thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp trong ngắn hạn.

T&igrave;nh cảnh tương tự cũng được ghi nhận tại CTCP Sonadezi Long B&igrave;nh (m&atilde;: <a class='symbol'>SZB</a>), khi doanh thu thuần qu&yacute; I/2025 của doanh nghiệp ghi nhận giảm 50% so với c&ugrave;ng kỳ; lợi nhuận r&ograve;ng theo đ&oacute; cũng lao dốc, chỉ c&ograve;n 32,7 tỷ đồng, giảm tới 69%. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n tiếp tục nằm ở mảng cho thu&ecirc; đất v&agrave; kinh doanh hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp, lĩnh vực từng l&agrave; thế mạnh của doanh nghiệp.

Một trường hợp kh&aacute;c l&agrave; CTCP Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị v&agrave; Khu c&ocirc;ng nghiệp Cao su Việt Nam (m&atilde;: VRG), doanh nghiệp n&agrave;y tiếp tục b&aacute;o lỗ hơn 1 tỷ đồng trong qu&yacute; I, c&ugrave;ng kỳ năm trước đ&atilde; ghi nhận khoản lỗ hơn 2 tỷ đồng. L&yacute; do chủ yếu l&agrave; c&ocirc;ng ty chưa k&yacute; được hợp đồng thu&ecirc; đất mới, doanh thu hiện tại chủ yếu vẫn đến từ c&aacute;c hợp đồng cũ, ph&acirc;n bổ dần theo thời gian.

Sở dĩ lấy những v&iacute; dụ tr&ecirc;n để thấy, việc đầu tư v&agrave;o bất động sản c&ocirc;ng nghiệp, d&ugrave; hấp dẫn, nhưng cũng kh&ocirc;ng thể chỉ nh&igrave;n v&agrave;o bề nổi của con số lợi nhuận hay chạy theo xu hướng thị trường để đưa ra quyết định. Thực tế đ&ograve;i hỏi doanh nghiệp phải c&oacute; tầm nh&igrave;n d&agrave;i hạn, sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh, năng lực triển khai hạ tầng cũng như hiểu biết s&acirc;u sắc về đặc th&ugrave; vận h&agrave;nh trong lĩnh vực c&ocirc;ng nghiệp.

Theo &ocirc;ng Phạm Đức Toản, nếu như bất động sản nh&agrave; ở chủ yếu xoay quanh nhu cầu ti&ecirc;u d&ugrave;ng c&aacute; nh&acirc;n, với c&aacute;c yếu tố cung - cầu phụ thuộc v&agrave;o t&acirc;m l&yacute; người mua, th&igrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp l&agrave; cuộc chơi của những &quot;&ocirc;ng lớn&quot; sản xuất, đ&acirc;y l&agrave; lĩnh vực c&oacute; t&iacute;nh đặc th&ugrave; cao, đ&ograve;i hỏi doanh nghiệp phải c&oacute; năng lực ph&aacute;t triển hạ tầng, vận h&agrave;nh kỹ thuật hiệu quả, đồng thời am hiểu chuỗi cung ứng, logistics v&agrave; nhu cầu của c&aacute;c ng&agrave;nh c&ocirc;ng nghiệp sản xuất. Nếu chỉ &quot;lấn s&acirc;n&quot; theo tr&agrave;o lưu m&agrave; thiếu chiến lược b&agrave;i bản, nhiều doanh nghiệp bất động sản mới rẽ ngang c&oacute; thể vấp phải kh&ocirc;ng &iacute;t rủi ro.

Chưa kể, yếu tố then chốt c&ograve;n nằm ở khả năng tiếp cận nh&oacute;m kh&aacute;ch h&agrave;ng mục ti&ecirc;u phần lớn l&agrave; c&aacute;c doanh nghiệp FDI c&oacute; y&ecirc;u cầu cao về ph&aacute;p l&yacute;, cơ sở hạ tầng v&agrave; c&aacute;c dịch vụ hậu cần đi k&egrave;m. Với c&aacute;c doanh nghiệp ngo&agrave;i ng&agrave;nh hoặc c&aacute;c nh&agrave; đầu tư mới, theo vị chuy&ecirc;n gia, th&aacute;ch thức lại c&agrave;ng lớn khi kh&ocirc;ng c&oacute; sẵn hệ sinh th&aacute;i kh&aacute;ch h&agrave;ng, thiếu kinh nghiệm vận h&agrave;nh v&agrave; gần như kh&ocirc;ng c&oacute; k&ecirc;nh kết nối trực tiếp với nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i. Điều n&agrave;y dễ dẫn đến t&igrave;nh trạng việc cho thu&ecirc; hoặc b&aacute;n lại đất khu c&ocirc;ng nghiệp trở n&ecirc;n k&eacute;m hiệu quả, dẫn đến nguy cơ &quot;ế h&agrave;ng&quot; d&ugrave; c&oacute; quỹ đất trong tay.

&quot;Kh&ocirc;ng phải đơn vị n&agrave;o bước v&agrave;o lĩnh vực bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp cũng sẽ th&agrave;nh c&ocirc;ng, điều quan trọng hơn cả l&agrave; b&aacute;n được cho ai, l&agrave;m sao để kh&aacute;ch h&agrave;ng y&ecirc;n t&acirc;m gắn b&oacute; l&acirc;u d&agrave;i&quot;, &ocirc;ng Toản nhấn mạnh.

Bởi vậy, trong một thị trường tưởng như rộng cửa, th&igrave; b&agrave;i to&aacute;n th&agrave;nh c&ocirc;ng thực sự vẫn nằm ở nội lực v&agrave; sự hiểu đ&uacute;ng bản chất cuộc chơi. Bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&oacute; thể l&agrave; &quot;mảnh đất m&agrave;u mỡ&quot; cho những ai tham gia với chiến lược d&agrave;i hạn v&agrave; năng lực chuy&ecirc;n s&acirc;u, nhưng cũng c&oacute; thể trở th&agrave;nh &quot;c&aacute;i bẫy lợi nhuận&quot; đối với những nh&agrave; đầu tư chỉ bước v&agrave;o với t&acirc;m thế chạy theo phong tr&agrave;o.

<a href="https://reatimes.vn/loat-doanh-nghiep-dia-oc-do-bo-manh-dat-bat-dong-san-cong-nghiep-co-thuc-su-mau-mo-202250704165143904.htm">Link gốc</a>

Không còn là "sân chơi" dành riêng cho các ông lớn chuyên phát triển hạ tầng công nghiệp, bất động sản khu công nghiệp đang trở thành đích đến chiến lược của nhiều doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác như nhà ở, xây lắp… Từ đầu năm 2025, làn sóng "xoay trục" sang phân khúc này đang diễn ra mạnh mẽ khi hàng loạt doanh nghiệp đồng loạt công bố kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng sang lĩnh vực khu công nghiệp.



Kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; &quot;s&acirc;n chơi&quot; d&agrave;nh ri&ecirc;ng cho c&aacute;c &ocirc;ng lớn chuy&ecirc;n ph&aacute;t triển hạ tầng c&ocirc;ng nghiệp, bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp đang trở th&agrave;nh đ&iacute;ch đến chiến lược của nhiều doanh nghiệp thuộc c&aacute;c lĩnh vực kh&aacute;c như nh&agrave; ở, x&acirc;y lắp&hellip; Từ đầu năm 2025, l&agrave;n s&oacute;ng &quot;xoay trục&quot; sang ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y đang diễn ra mạnh mẽ khi h&agrave;ng loạt doanh nghiệp đồng loạt c&ocirc;ng bố kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng sang lĩnh vực khu c&ocirc;ng nghiệp.

Loạt doanh nghiệp đồng loạt &quot;xoay trục&quot; về bất động sản c&ocirc;ng nghiệp

Từ đầu năm 2025 đến nay, trong chiến lược đầu tư được c&ocirc;ng bố của nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn c&oacute; thế mạnh về nh&agrave; ở, x&acirc;y lắp&hellip;, c&aacute;i t&ecirc;n &quot;bất động sản c&ocirc;ng nghiệp&quot; đ&atilde; ch&iacute;nh thức xuất hiện với kỳ vọng rằng đ&acirc;y sẽ l&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c dẫn dắt thị trường với tiềm năng tăng trưởng d&agrave;i hạn từ d&ograve;ng vốn FDI ổn định, nhu cầu thu&ecirc; đất c&ocirc;ng nghiệp lớn, gi&aacute; cho thu&ecirc; tăng v&agrave; xu hướng dịch chuyển sản xuất to&agrave;n cầu,... D&ugrave; kh&ocirc;ng phải l&agrave; lĩnh vực kinh doanh cốt l&otilde;i, nhưng kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp đ&atilde; chủ động &quot;chuyển l&agrave;n&quot;, tăng tốc đầu tư v&agrave;o hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp như một hướng đi chiến lược mới trong giai đoạn t&aacute;i cấu tr&uacute;c.

Ti&ecirc;u biểu trong l&agrave;n s&oacute;ng n&agrave;y l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Ph&aacute;t triển Nh&agrave; B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u (Hodeco, m&atilde;: HDC). Cụ thể, tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng thường ni&ecirc;n năm 2025, Hodeco đ&atilde; ch&iacute;nh thức c&ocirc;ng bố định hướng mở rộng sang lĩnh vực ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ đầu tư khoảng 400 - 500 tỷ đồng để c&ugrave;ng c&aacute;c đối t&aacute;c triển khai một số cụm c&ocirc;ng nghiệp tại những địa b&agrave;n gi&agrave;u tiềm năng như T&acirc;y Ninh v&agrave; Ch&acirc;u Đức (B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u), tạo tiền đề cho chiến lược tiến s&acirc;u v&agrave;o c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp quy m&ocirc; lớn hơn trong giai đoạn tới.&nbsp;

Chia sẻ tại đại hội, l&atilde;nh đạo Hodeco cho biết chiến lược n&agrave;y đ&atilde; được c&ocirc;ng ty ấp ủ từ l&acirc;u. Trong bối cảnh thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp tại c&aacute;c địa phương trọng điểm như TP.HCM mới v&agrave; v&ugrave;ng phụ cận li&ecirc;n tục ghi nhận nhu cầu cao về hạ tầng sản xuất, Hodeco x&aacute;c định đ&acirc;y sẽ l&agrave; một trong những trụ cột chiến lược, được ưu ti&ecirc;n nguồn lực đầu tư. Hiện doanh nghiệp đang t&iacute;ch cực tiếp cận quỹ đất sạch, kh&ocirc;ng vướng đền b&ugrave;, đồng thời c&oacute; sẵn trong tay mạng lưới đối t&aacute;c, kh&aacute;ch h&agrave;ng l&agrave; nh&agrave; đầu tư trong v&agrave; ngo&agrave;i nước sẵn s&agrave;ng c&ugrave;ng tham gia.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250706/images/image(86).png" style="height:397px; width:600px" />

(Ảnh minh hoạ)

Kh&ocirc;ng nằm ngo&agrave;i cuộc đua, một &quot;gương mặt th&acirc;n quen&quot; kh&aacute;c trong lĩnh vực bất động sản nh&agrave; ở l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Tổng c&ocirc;ng ty Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n (Saigonres, m&atilde;: SGR) cũng ch&iacute;nh thức &quot;bật t&iacute;n hiệu&quot; cho thấy tham vọng lấn s&acirc;n sang bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp. Tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng năm 2025, &ocirc;ng Đặng Văn Ph&uacute;c, Th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng quản trị ki&ecirc;m Ph&oacute; Tổng gi&aacute;m đốc thường trực SGR cho biết, trong suốt 2 năm qua, doanh nghiệp đ&atilde; khảo s&aacute;t, tiếp cận quỹ đất tại nhiều địa phương v&agrave; đến nay đ&atilde; h&igrave;nh th&agrave;nh định hướng r&otilde; r&agrave;ng để bước v&agrave;o cuộc chơi bất động sản c&ocirc;ng nghiệp.

Tương tự, C&ocirc;ng ty Cổ phần Địa ốc S&agrave;i G&ograve;n Thương T&iacute;n (TTC Land, m&atilde;: SCR) vốn l&agrave; doanh nghiệp địa ốc cũng đ&atilde; &quot;bắt s&oacute;ng&quot; xu hướng n&agrave;y bằng kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực cho thu&ecirc; nh&agrave; xưởng v&agrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp. Theo đ&oacute;, TTC Land đ&atilde; ph&ecirc; duyệt chủ trương thu&ecirc; lại quyền sử dụng đất v&agrave; nhận chuyển nhượng nh&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn tại KCN Th&agrave;nh Th&agrave;nh C&ocirc;ng (T&acirc;y Ninh), với tổng diện t&iacute;ch hơn 46.400m2. Thương vụ c&oacute; tổng gi&aacute; trị hơn 184 tỷ đồng, trong đ&oacute; gần 93 tỷ đồng l&agrave; chi ph&iacute; thu&ecirc; lại quyền sử dụng đất v&agrave; hơn 91 tỷ đồng l&agrave; gi&aacute; trị chuyển nhượng t&agrave;i sản gắn liền với đất (bao gồm nh&agrave; xưởng x&acirc;y sẵn).

L&agrave;n s&oacute;ng chuyển dịch c&ograve;n được nối d&agrave;i với sự g&oacute;p mặt của C&ocirc;ng ty Cổ phần Licogi 13 (Licogi, m&atilde;: LIG), doanh nghiệp x&acirc;y lắp l&acirc;u năm tr&ecirc;n thị trường. Mới đ&acirc;y, LIG đ&atilde; được UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư dự &aacute;n khu c&ocirc;ng nghiệp Qu&aacute;n Ngang giai đoạn 3, quy m&ocirc; hơn 116ha, tổng vốn đầu tư l&ecirc;n tới 710 tỷ đồng. Ngay sau đ&oacute;, c&ocirc;ng ty nhanh ch&oacute;ng th&agrave;nh lập ph&aacute;p nh&acirc;n mới l&agrave; C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Khu c&ocirc;ng nghiệp Qu&aacute;n Ngang 3 với tỷ lệ sở hữu chi phối 52% thuộc về Licogi 13.&nbsp;

Thực tế cho thấy, việc c&aacute;c doanh nghiệp &quot;lấn s&acirc;n&quot; sang lĩnh vực bất động sản c&ocirc;ng nghiệp đ&atilde; kh&ocirc;ng c&ograve;n xa lạ tr&ecirc;n thị trường, thậm ch&iacute; c&oacute; chiều hướng gia tăng trong những năm trở lại đ&acirc;y. Theo c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, khi đ&atilde; đạt đến độ &quot;ch&iacute;n&quot; về tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh, năng lực quản trị v&agrave; nhận diện r&otilde; sức hấp dẫn từ nguồn lợi nhuận ổn định m&agrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp mang lại, nhiều doanh nghiệp sẽ c&oacute; xu hướng chủ động chuyển hướng.

&Ocirc;ng Phạm Đức Toản, CEO C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&oacute; thể mang lại hiệu quả đầu tư rất tốt, đặc biệt khi đạt được tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.&nbsp;

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20250706/images/image(87).png" style="height:418px; width:600px" />

&Ocirc;ng Phạm Đức Toản, CEO C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư v&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản EZ (EZ Property).

&quot;Nếu một khu đ&ocirc; thị c&oacute; diện t&iacute;ch v&agrave;i chục hecta đ&atilde; được xem l&agrave; lớn th&igrave; c&aacute;c cụm hoặc khu c&ocirc;ng nghiệp thường c&oacute; quy m&ocirc; từ v&agrave;i trăm đến h&agrave;ng ngh&igrave;n hecta. Nhờ diện t&iacute;ch lớn v&agrave; dễ khai th&aacute;c, tỷ lệ đất c&oacute; thể cho thu&ecirc; (thương phẩm) thường cao hơn, trong khi chi ph&iacute; đầu tư tr&ecirc;n mỗi m&eacute;t vu&ocirc;ng lại thấp hơn so với l&agrave;m đ&ocirc; thị, n&ecirc;n lợi nhuận cũng khả quan hơn&quot;, &ocirc;ng Phạm Đức Toản, l&yacute; giải.

Kh&ocirc;ng chỉ thu về lợi nhuận cao, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&ograve;n thể hiện r&otilde; t&iacute;nh linh hoạt trong đầu tư hạ tầng. Theo &ocirc;ng Toản, việc ph&aacute;t triển hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp hay cụm c&ocirc;ng nghiệp nh&igrave;n chung đơn giản hơn nhiều so với đầu tư nh&agrave; ở đ&ocirc; thị. Trong khi c&aacute;c khu đ&ocirc; thị cao cấp đ&ograve;i hỏi phải nằm ở khu vực c&oacute; mật độ d&acirc;n cư đ&ocirc;ng đ&uacute;c, hạ tầng x&atilde; hội đồng bộ v&agrave; nhiều tiện &iacute;ch đi k&egrave;m, th&igrave; khu c&ocirc;ng nghiệp lại &quot;dễ t&iacute;nh&quot; hơn khi kh&ocirc;ng qu&aacute; phụ thuộc v&agrave;o những yếu tố đ&oacute;. Chỉ cần đ&aacute;p ứng được c&aacute;c y&ecirc;u cầu về giao th&ocirc;ng, logistics v&agrave; khả năng kết nối v&ugrave;ng, một khu c&ocirc;ng nghiệp vẫn c&oacute; thể ph&aacute;t triển hiệu quả ngay cả ở những nơi d&acirc;n cư c&ograve;n thưa thớt. Hơn nữa, nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng phải kỳ vọng v&agrave;o sức mua của người d&acirc;n m&agrave; chỉ cần tập trung v&agrave;o nhu cầu thu&ecirc; đất, nh&agrave; xưởng từ c&aacute;c doanh nghiệp sản xuất.

Cũng theo &ocirc;ng Toản, nhiều địa phương hiện nay đang chủ động thu h&uacute;t đầu tư bằng c&aacute;ch đưa ra c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch ưu đ&atilde;i hấp dẫn đối với bất động sản c&ocirc;ng nghiệp. C&aacute;c h&igrave;nh thức hỗ trợ phổ biến bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng, ưu đ&atilde;i về tiền sử dụng đất&hellip; cũng tạo điều kiện thuận lợi cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tham gia v&agrave;o lĩnh vực n&agrave;y.

&quot;Miếng b&aacute;nh&quot; c&oacute; thực sự &quot;dễ ăn&quot;?&nbsp;

D&ugrave; tiềm năng l&agrave; điều kh&ocirc;ng thể phủ nhận, nhưng cũng cần nh&igrave;n nhận một c&aacute;ch thực tế rằng bất động sản c&ocirc;ng nghiệp kh&ocirc;ng phải l&agrave; &quot;miếng b&aacute;nh dễ ăn&quot;. Thực tế cho thấy, lợi nhuận từ ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y kh&ocirc;ng phải l&uacute;c n&agrave;o cũng như kỳ vọng. Ngay cả những &quot;&ocirc;ng lớn&quot; d&agrave;y dạn kinh nghiệm v&agrave; đ&atilde; khẳng định vị thế tr&ecirc;n thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp cũng kh&ocirc;ng tr&aacute;nh khỏi những c&uacute; sụt giảm doanh thu, thậm ch&iacute; thua lỗ, xuất ph&aacute;t từ c&aacute;c r&agrave;o cản cố hữu như vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, chậm trễ giải ph&oacute;ng mặt bằng hay tỷ lệ lấp đầy kh&ocirc;ng đạt như mong đợi.

Đơn cử, trong qu&yacute; I/2025, Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (m&atilde;: IDC), một trong những t&ecirc;n tuổi lớn trong lĩnh vực hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp, đ&atilde; ghi nhận doanh thu thuần giảm tới 27% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh đến từ sự sụt giảm mạnh của hoạt động cho thu&ecirc; đất v&agrave; hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp vốn được xem l&agrave; mảng kinh doanh cốt l&otilde;i khi chỉ mang về 364 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 67%.

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng thường ni&ecirc;n diễn ra ng&agrave;y 25/4, Tổng Gi&aacute;m đốc IDICO cho rằng, sức cạnh tranh của Việt Nam trong mắt c&aacute;c nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i đang chịu &aacute;p lực nhất định, ảnh hưởng r&otilde; rệt tới quyết định giải ng&acirc;n v&agrave; triển khai dự &aacute;n của họ. Một số đối t&aacute;c đ&atilde; k&yacute; hợp đồng vẫn giữ cam kết triển khai, nhưng nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư đang trong giai đoạn đ&agrave;m ph&aacute;n hoặc đặt cọc lại tỏ ra thận trọng hơn trước c&aacute;c biến động địa ch&iacute;nh trị, l&atilde;i suất to&agrave;n cầu v&agrave; quy định trong nước. Điều n&agrave;y k&eacute;o theo những lo ngại về khả năng cho thu&ecirc; đất v&agrave; triển vọng tăng trưởng của thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp trong ngắn hạn.

T&igrave;nh cảnh tương tự cũng được ghi nhận tại CTCP Sonadezi Long B&igrave;nh (m&atilde;: SZB), khi doanh thu thuần qu&yacute; I/2025 của doanh nghiệp ghi nhận giảm 50% so với c&ugrave;ng kỳ; lợi nhuận r&ograve;ng theo đ&oacute; cũng lao dốc, chỉ c&ograve;n 32,7 tỷ đồng, giảm tới 69%. Nguy&ecirc;n nh&acirc;n tiếp tục nằm ở mảng cho thu&ecirc; đất v&agrave; kinh doanh hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp, lĩnh vực từng l&agrave; thế mạnh của doanh nghiệp.

Một trường hợp kh&aacute;c l&agrave; CTCP Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị v&agrave; Khu c&ocirc;ng nghiệp Cao su Việt Nam (m&atilde;: VRG), doanh nghiệp n&agrave;y tiếp tục b&aacute;o lỗ hơn 1 tỷ đồng trong qu&yacute; I, c&ugrave;ng kỳ năm trước đ&atilde; ghi nhận khoản lỗ hơn 2 tỷ đồng. L&yacute; do chủ yếu l&agrave; c&ocirc;ng ty chưa k&yacute; được hợp đồng thu&ecirc; đất mới, doanh thu hiện tại chủ yếu vẫn đến từ c&aacute;c hợp đồng cũ, ph&acirc;n bổ dần theo thời gian.

Sở dĩ lấy những v&iacute; dụ tr&ecirc;n để thấy, việc đầu tư v&agrave;o bất động sản c&ocirc;ng nghiệp, d&ugrave; hấp dẫn, nhưng cũng kh&ocirc;ng thể chỉ nh&igrave;n v&agrave;o bề nổi của con số lợi nhuận hay chạy theo xu hướng thị trường để đưa ra quyết định. Thực tế đ&ograve;i hỏi doanh nghiệp phải c&oacute; tầm nh&igrave;n d&agrave;i hạn, sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực t&agrave;i ch&iacute;nh, năng lực triển khai hạ tầng cũng như hiểu biết s&acirc;u sắc về đặc th&ugrave; vận h&agrave;nh trong lĩnh vực c&ocirc;ng nghiệp.

Theo &ocirc;ng Phạm Đức Toản, nếu như bất động sản nh&agrave; ở chủ yếu xoay quanh nhu cầu ti&ecirc;u d&ugrave;ng c&aacute; nh&acirc;n, với c&aacute;c yếu tố cung - cầu phụ thuộc v&agrave;o t&acirc;m l&yacute; người mua, th&igrave; bất động sản c&ocirc;ng nghiệp l&agrave; cuộc chơi của những &quot;&ocirc;ng lớn&quot; sản xuất, đ&acirc;y l&agrave; lĩnh vực c&oacute; t&iacute;nh đặc th&ugrave; cao, đ&ograve;i hỏi doanh nghiệp phải c&oacute; năng lực ph&aacute;t triển hạ tầng, vận h&agrave;nh kỹ thuật hiệu quả, đồng thời am hiểu chuỗi cung ứng, logistics v&agrave; nhu cầu của c&aacute;c ng&agrave;nh c&ocirc;ng nghiệp sản xuất. Nếu chỉ &quot;lấn s&acirc;n&quot; theo tr&agrave;o lưu m&agrave; thiếu chiến lược b&agrave;i bản, nhiều doanh nghiệp bất động sản mới rẽ ngang c&oacute; thể vấp phải kh&ocirc;ng &iacute;t rủi ro.

Chưa kể, yếu tố then chốt c&ograve;n nằm ở khả năng tiếp cận nh&oacute;m kh&aacute;ch h&agrave;ng mục ti&ecirc;u phần lớn l&agrave; c&aacute;c doanh nghiệp FDI c&oacute; y&ecirc;u cầu cao về ph&aacute;p l&yacute;, cơ sở hạ tầng v&agrave; c&aacute;c dịch vụ hậu cần đi k&egrave;m. Với c&aacute;c doanh nghiệp ngo&agrave;i ng&agrave;nh hoặc c&aacute;c nh&agrave; đầu tư mới, theo vị chuy&ecirc;n gia, th&aacute;ch thức lại c&agrave;ng lớn khi kh&ocirc;ng c&oacute; sẵn hệ sinh th&aacute;i kh&aacute;ch h&agrave;ng, thiếu kinh nghiệm vận h&agrave;nh v&agrave; gần như kh&ocirc;ng c&oacute; k&ecirc;nh kết nối trực tiếp với nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i. Điều n&agrave;y dễ dẫn đến t&igrave;nh trạng việc cho thu&ecirc; hoặc b&aacute;n lại đất khu c&ocirc;ng nghiệp trở n&ecirc;n k&eacute;m hiệu quả, dẫn đến nguy cơ &quot;ế h&agrave;ng&quot; d&ugrave; c&oacute; quỹ đất trong tay.

&quot;Kh&ocirc;ng phải đơn vị n&agrave;o bước v&agrave;o lĩnh vực bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp cũng sẽ th&agrave;nh c&ocirc;ng, điều quan trọng hơn cả l&agrave; b&aacute;n được cho ai, l&agrave;m sao để kh&aacute;ch h&agrave;ng y&ecirc;n t&acirc;m gắn b&oacute; l&acirc;u d&agrave;i&quot;, &ocirc;ng Toản nhấn mạnh.

Bởi vậy, trong một thị trường tưởng như rộng cửa, th&igrave; b&agrave;i to&aacute;n th&agrave;nh c&ocirc;ng thực sự vẫn nằm ở nội lực v&agrave; sự hiểu đ&uacute;ng bản chất cuộc chơi. Bất động sản c&ocirc;ng nghiệp c&oacute; thể l&agrave; &quot;mảnh đất m&agrave;u mỡ&quot; cho những ai tham gia với chiến lược d&agrave;i hạn v&agrave; năng lực chuy&ecirc;n s&acirc;u, nhưng cũng c&oacute; thể trở th&agrave;nh &quot;c&aacute;i bẫy lợi nhuận&quot; đối với những nh&agrave; đầu tư chỉ bước v&agrave;o với t&acirc;m thế chạy theo phong tr&agrave;o.

<a href="https://reatimes.vn/loat-doanh-nghiep-dia-oc-do-bo-manh-dat-bat-dong-san-cong-nghiep-co-thuc-su-mau-mo-202250704165143904.htm">Link gốc</a>