L&atilde;i suất thả nổi tăng nhanh đang tạo th&ecirc;m &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh đối với người vay mua nh&agrave;, doanh nghiệp bất động sản v&agrave; đẩy d&ograve;ng tiền đầu cơ r&uacute;t khỏi thị trường. Trong bối cảnh l&atilde;i vay c&oacute; thể l&ecirc;n 13 - 15%/năm, thậm ch&iacute; cao hơn khi bước v&agrave;o giai đoạn thả nổi, chu kỳ &ldquo;tiền rẻ&rdquo; dần kh&eacute;p lại khiến d&ograve;ng vốn v&agrave;o bất động sản chịu th&ecirc;m nhiều &ldquo;van&rdquo; điều tiết.

L&atilde;i suất thả nổi tăng nhanh

Một kh&aacute;ch h&agrave;ng vay mua nh&agrave; đang c&ograve;n dư nợ khoảng 2,1 tỷ đồng tại một ng&acirc;n h&agrave;ng tư nh&acirc;n lớn cho biết, ng&agrave;y 25/2 vừa qua, anh nhận được th&ocirc;ng b&aacute;o từ ng&acirc;n h&agrave;ng về việc điều chỉnh l&atilde;i suất đối với khoản vay l&ecirc;n 16%/năm.

Hiện khoản vay n&agrave;y đ&atilde; kết th&uacute;c giai đoạn l&atilde;i suất ưu đ&atilde;i ban đầu v&agrave; chuyển sang cơ chế l&atilde;i suất thả nổi theo hợp đồng t&iacute;n dụng. Việc l&atilde;i suất tăng l&ecirc;n 16%/năm khiến chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh tăng đ&aacute;ng kể.

Với khoản vay 2,1 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm của kh&aacute;ch h&agrave;ng n&ecirc;u tr&ecirc;n, số tiền phải trả tăng th&ecirc;m khoảng 3 triệu đồng/th&aacute;ng so với trước. Nếu vay số tiền lớn, th&igrave; &aacute;p lực sẽ lớn hơn. &Aacute;p lực c&agrave;ng gia tăng khi nhiều khả năng l&atilde;i suất tiếp tục điều chỉnh trong c&aacute;c kỳ tới. Nếu mặt bằng l&atilde;i vay tăng th&ecirc;m, nghĩa vụ trả nợ h&agrave;ng th&aacute;ng sẽ tiếp tục &quot;ph&igrave;nh to&quot;, t&aacute;c động trực tiếp đến d&ograve;ng tiền v&agrave; kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh của người vay.

Theo một nh&acirc;n vi&ecirc;n m&ocirc;i giới bất động sản tại khu vực v&ugrave;ng ven H&agrave; Nội, nếu l&atilde;i suất vay mua nh&agrave; tăng l&ecirc;n khoảng 15%/năm, thị trường bất động sản năm 2026 c&oacute; thể đối mặt với nguy cơ chững lại r&otilde; rệt, đặc biệt với nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh cao.

Khi chi ph&iacute; vay vốn tăng mạnh, nhiều người mua nh&agrave; ở thực c&oacute; xu hướng thận trọng hơn. Tuy nhi&ecirc;n, ở g&oacute;c độ t&iacute;ch cực, mặt bằng l&atilde;i suất cao cũng được v&iacute; như một &ldquo;g&aacute;o nước lạnh&rdquo;, gi&uacute;p người mua trở n&ecirc;n tỉnh t&aacute;o hơn trong c&aacute;c quyết định t&agrave;i ch&iacute;nh.

Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, l&atilde;i suất tăng cũng khiến nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh để &ldquo;lướt s&oacute;ng&rdquo; dần r&uacute;t lui. Tr&ecirc;n thị trường xuất hiện kh&ocirc;ng &iacute;t tin rao b&aacute;n nh&agrave; với mức gi&aacute; cắt lỗ, song thanh khoản nh&igrave;n chung suy giảm, đặc biệt tại ph&acirc;n kh&uacute;c đất nền ở c&aacute;c khu vực xa trung t&acirc;m.

Theo m&ocirc;i giới n&agrave;y, &aacute;p lực b&aacute;n c&oacute; thể xuất hiện tại một số khu vực, song kh&ocirc;ng phải nơi n&agrave;o gi&aacute; cũng giảm s&acirc;u. Những sản phẩm c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; r&otilde; r&agrave;ng, vị tr&iacute; tốt v&agrave; c&oacute; khả năng khai th&aacute;c d&ograve;ng tiền vẫn c&oacute; xu hướng giữ gi&aacute;. Nếu kịch bản l&atilde;i suất cao xảy ra, năm 2026 nhiều khả năng sẽ trở th&agrave;nh giai đoạn thanh lọc mạnh của thị trường, khi chiến lược vay vốn để &quot;lướt s&oacute;ng&quot; mất lợi thế, nhường chỗ cho nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư c&oacute; d&ograve;ng tiền thật v&agrave; tầm nh&igrave;n d&agrave;i hạn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260304/images/ls20260304192713.png" style="height:372px; width:600px" />

Nguồn: Tổng hợp từ Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước. Đồ họa: &Aacute;nh Tuyết.

Trong th&ocirc;ng b&aacute;o về diễn biến l&atilde;i suất của tổ chức t&iacute;n dụng đối với kh&aacute;ch h&agrave;ng th&aacute;ng 1/2026 vừa c&ocirc;ng bố, Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho biết, l&atilde;i suất cho vay b&igrave;nh qu&acirc;n của ng&acirc;n h&agrave;ng thương mại trong nước đối với c&aacute;c khoản cho vay mới v&agrave; cũ c&ograve;n dư nợ ở mức 7 - 9,3%/năm.

Số liệu từ Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước cho thấy, mặt bằng l&atilde;i suất cho vay của c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng thương mại những th&aacute;ng gần đ&acirc;y c&oacute; xu hướng nh&iacute;ch tăng. Đơn cử, l&atilde;i suất cho vay b&igrave;nh qu&acirc;n đối với c&aacute;c khoản vay mới v&agrave; dư nợ hiện hữu dao động trong khoảng 6,5 - 8,9%/năm v&agrave;o th&aacute;ng 9/2025. Đến th&aacute;ng 1/2026 ghi nhận mức tăng b&igrave;nh qu&acirc;n khoảng 0,5/năm, phản &aacute;nh xu hướng tăng dần qua c&aacute;c th&aacute;ng do l&atilde;i suất huy động, chi ph&iacute; huy động vốn c&oacute; dấu hiệu nh&iacute;ch l&ecirc;n ở một số kỳ hạn.

Siết nhiều &quot;van&quot; điều tiết, bất động sản kh&ocirc;ng c&ograve;n dễ phụ thuộc t&iacute;n dụng

Khảo s&aacute;t mặt bằng l&atilde;i suất cho vay b&igrave;nh qu&acirc;n th&aacute;ng 1/2026 của nhiều ng&acirc;n h&agrave;ng duy tr&igrave; ở mức kh&aacute; cao, quanh ngưỡng tr&ecirc;n 9%/năm.

Đơn cử, BVBank c&oacute; mức l&atilde;i suất b&igrave;nh qu&acirc;n cao, đạt 9,92%/năm, tăng 0,2 điểm phần trăm so với th&aacute;ng 12/2025. Trong khi Sacombank c&ocirc;ng bố l&atilde;i suất cho vay b&igrave;nh qu&acirc;n 9,23%/năm v&agrave; tăng mạnh 0,79 điểm phần trăm, cho thấy xu hướng điều chỉnh l&atilde;i suất r&otilde; rệt tại một số ng&acirc;n h&agrave;ng.

OCB ghi nhận mức 9,21%/năm, tăng tới 0,92 điểm phần trăm, mức tăng mạnh nhất trong khảo s&aacute;t nh&oacute;m, phản &aacute;nh khả năng ng&acirc;n h&agrave;ng điều chỉnh cơ cấu t&iacute;n dụng hoặc chi ph&iacute; vốn đầu v&agrave;o.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260304/images/tin-dung-bat-dong-san20260304192845.png" style="height:315px; width:600px" />

L&atilde;i suất thả nổi d&acirc;ng cao, chu kỳ &ldquo;tiền rẻ&rdquo; r&uacute;t khỏi bất động sản. Ảnh minh họa.

Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của chuy&ecirc;n gia FiinRatings trong b&aacute;o c&aacute;o về t&iacute;n dụng năm 2026 mới đ&acirc;y, &aacute;p lực từ l&atilde;i suất vay mua nh&agrave; tăng đang trở th&agrave;nh một trong những rủi ro lớn nhất đối với ng&agrave;nh bất động sản. Hiện cho vay mua nh&agrave; l&agrave; nh&oacute;m t&iacute;n dụng lớn nhất trong danh mục của nhiều ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; phần lớn c&aacute;c khoản vay n&agrave;y được ph&aacute;t sinh trong giai đoạn l&atilde;i suất thấp từ năm 2023 - 2025.

&quot;Ch&uacute;ng t&ocirc;i cho rằng, nếu m&ocirc;i trường l&atilde;i suất duy tr&igrave; tr&ecirc;n 13% trong thời gian d&agrave;i, tỷ lệ nợ qu&aacute; hạn trong hệ thống sẽ tăng đ&aacute;ng kể, với t&aacute;c động mạnh nhất đối với c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng tầm trung c&oacute; danh mục cho vay thế chấp nh&agrave; ở tập trung&quot; - chuy&ecirc;n gia FiinRatings nh&igrave;n nhận.

Khi bước sang giai đoạn l&atilde;i suất thả nổi, mức l&atilde;i c&oacute; thể tăng l&ecirc;n khoảng 13 - 15%/năm, khiến số tiền trả nợ h&agrave;ng th&aacute;ng của người vay tăng mạnh.

Điều n&agrave;y l&agrave;m khả năng trả nợ của nhiều người vay suy giảm nhanh, đặc biệt với những người sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh lớn.

Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, c&aacute;c nh&agrave; ph&aacute;t triển bất động sản thiếu tiền mặt, kh&ocirc;ng tiếp cận được t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng hoặc thị trường tr&aacute;i phiếu, đang đối mặt rủi ro bị mua lại, buộc phải b&aacute;n dự &aacute;n với mức chiết khấu lớn cho c&aacute;c tập đo&agrave;n c&oacute; lợi thế đ&agrave;m ph&aacute;n.

&quot;Chu kỳ tiền rẻ đối với lĩnh vực bất động sản đang dần kết th&uacute;c&quot; - chuy&ecirc;n gia FiinRatings đ&aacute;nh gi&aacute;. Ngay cả khi l&atilde;i suất điều h&agrave;nh được duy tr&igrave;, việc ưu ti&ecirc;n thanh khoản ng&acirc;n h&agrave;ng cho sản xuất v&agrave; hạ tầng sẽ buộc c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn th&ocirc;ng qua thị trường vốn như: ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu mới, tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp hoặc b&aacute;n cổ phần tại c&aacute;c c&ocirc;ng ty dự &aacute;n cho đối t&aacute;c chiến lược.

Thực tế, cho vay kinh doanh bất động sản từ trước tới nay vẫn tồn tại những giới hạn nhất định, thay v&igrave; giới hạn room t&iacute;n dụng như chỉ đạo của nh&agrave; điều h&agrave;nh đầu năm.

TS. Ch&acirc;u Đ&igrave;nh Linh - Đại học Ng&acirc;n h&agrave;ng TP. Hồ Ch&iacute; Minh cho biết, một cơ chế quan trọng l&agrave; g&aacute;n hệ số rủi ro t&iacute;n dụng cao, c&oacute; thể l&ecirc;n tới 150% gi&aacute; trị dư nợ khi t&iacute;nh t&agrave;i sản c&oacute; trọng số rủi ro (RWA).

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, Th&ocirc;ng tư số 14/2025/TT-NHNN quy định tỷ lệ an to&agrave;n vốn cũng c&oacute; sự thay đổi r&otilde; rệt trong c&aacute;ch x&aacute;c định hệ số rủi ro đối với c&aacute;c khoản vay bất động sản, theo hướng phản &aacute;nh s&aacute;t hơn mức độ rủi ro thực tế, cũng như t&igrave;nh trạng ph&aacute;p l&yacute;. Theo c&aacute;ch t&iacute;nh n&agrave;y, c&aacute;c khoản cho vay bất động sản thường được &aacute;p dụng hệ số rủi ro cao, khiến ng&acirc;n h&agrave;ng phải d&agrave;nh nhiều vốn hơn cho c&ugrave;ng một khoản t&iacute;n dụng.

Ngo&agrave;i ra, c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng cũng chịu r&agrave;ng buộc bởi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung v&agrave; d&agrave;i hạn. Nếu trước đ&acirc;y giới hạn n&agrave;y ở mức 40%, th&igrave; hiện đ&atilde; giảm xuống c&ograve;n 30% v&agrave; phần lớn c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng đ&atilde; đ&aacute;p ứng được y&ecirc;u cầu n&agrave;y.

&quot;D&ograve;ng vốn v&agrave;o bất động sản c&ograve;n chịu t&aacute;c động từ hạn mức tăng trưởng t&iacute;n dụng được ph&acirc;n bổ h&agrave;ng năm, c&ugrave;ng với c&aacute;c chỉ đạo v&agrave; biện ph&aacute;p điều h&agrave;nh của cơ quan quản l&yacute; khi thị trường xuất hiện dấu hiệu rủi ro&quot; - &ocirc;ng Linh ph&acirc;n t&iacute;ch./.

<a href="https://thoibaotaichinhvietnam.vn/lai-suat-tha-noi-dang-cao-chu-ky-tien-re-rut-khoi-bat-dong-san-193082.html">Link gốc</a>

Lãi suất thả nổi tăng nhanh đang tạo thêm áp lực tài chính đối với người vay mua nhà, doanh nghiệp bất động sản và đẩy dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường. Trong bối cảnh lãi vay có thể lên 13 - 15%/năm, thậm chí cao hơn khi bước vào giai đoạn thả nổi, chu kỳ “tiền rẻ” dần khép lại khiến dòng vốn vào bất động sản chịu thêm nhiều “van” điều tiết.

Tài chính

Thời báo tài chính VN

Lãi suất thả nổi dâng cao, chu kỳ “tiền rẻ” rút khỏi bất động sản

Trần Phương Nam

L&#227;i 15% rồi bọn bđs chỉ c&#243; toang

Lãi 15% rồi bọn bđs chỉ có toang

Dau Tu

VIC, VHM c&#243; phải cp bđs ko mọi người?

VIC, VHM có phải cp bđs ko mọi người?

baobao3010

Thấy thằng dog n&#224;y li&#234;n tục chim lợn bds chắc đang l&#249;a g&#224; về d&#242;ng dầu

Thấy thằng dog này liên tục chim lợn bds chắc đang lùa gà về dòng dầu