&nbsp;Mặc d&ugrave; g&acirc;y t&aacute;c động tới thanh khoản v&agrave; khiến nh&oacute;m đầu tư lướt s&oacute;ng phải &ldquo;cắt lỗ&rdquo;, nhưng về cơ bản, đ&agrave; tăng của l&atilde;i suất hiện nay kh&ocirc;ng đủ sức để tạo ra sự suy tho&aacute;i tr&ecirc;n thị trường chung cư 2026.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20260330/images/image(10).png" style="height:345px; width:606px" />

Cắt lỗ hay cắt l&atilde;i

Đầu th&aacute;ng 3/2026, Minh Thư (32 tuổi, tr&uacute; tại H&agrave; Nội) quyết định chuyển nhượng căn hộ studio rộng 28m2 tại dự &aacute;n Vinhomes Smart City (phường T&acirc;y Mỗ, TP. H&agrave; Nội) sau hơn 1 năm nắm giữ. Gi&aacute; thu về l&agrave; 2,55 tỷ đồng, tương đương đơn gi&aacute; 91 triệu đồng/m2. So với thời điểm mua v&agrave;o, Minh Thư l&atilde;i tới 700 triệu đồng. D&ugrave; vậy, c&ocirc; vẫn &ldquo;tiếc h&ugrave;i hụi&rdquo; khi kh&ocirc;ng chốt b&aacute;n sớm hơn, bởi ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ n&agrave;y từng được ch&agrave;o mua tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.

Minh Thư c&ograve;n sở hữu một căn hộ studio kh&aacute;c, c&ugrave;ng dự &aacute;n nhưng kh&aacute;c to&agrave;, rộng 25m2, được mua từ 2023 với gi&aacute; 1,4 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ n&agrave;y được ch&agrave;o mua với gi&aacute; 3,1 tỷ đồng, tương đương 124 triệu đồng/m2. C&ograve;n ở thời điểm hiện tại, gi&aacute; thu về chỉ 2,95 tỷ đồng, tương đương 118 triệu đồng/m2.

Việc gi&aacute; b&aacute;n thấp hơn thời điểm đỉnh cao l&agrave; dấu hiệu r&otilde; rệt của t&igrave;nh trạng suy giảm thanh khoản tr&ecirc;n thị trường chung cư H&agrave; Nội, vốn đ&atilde; bắt đầu từ cuối năm 2025 v&agrave; tiếp diễn tới nay. Tuy nhi&ecirc;n, sự suy giảm n&agrave;y kh&ocirc;ng g&acirc;y ra bất cứ sự hoảng loạn n&agrave;o cho c&aacute;c chủ sở hữu (bao gồm người mua ở thực lẫn nh&agrave; đầu tư trung &ndash; d&agrave;i hạn), bởi tr&ecirc;n thực tế, họ đ&atilde; l&atilde;i gấp 2 - 3 lần nhờ đ&agrave; tăng gi&aacute; m&atilde;nh liệt của căn hộ trong giai đoạn 2022 &ndash; 2025. Việc chấp nhận b&aacute;n gi&aacute; thấp hơn đỉnh cao chỉ đơn thuần l&agrave; h&agrave;nh động &ldquo;cắt l&atilde;i&rdquo; để đ&aacute;p ứng nhu cầu tiền mặt, hoặc cơ cấu lại danh mục.

Chuyện &ldquo;cắt lỗ&rdquo; chung cư hầu như chỉ diễn ra với nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư lướt s&oacute;ng, vừa &ldquo;nhảy&rdquo; v&agrave;o thị trường chung cư từ cuối năm 2025 v&agrave; sử dụng c&aacute;c g&oacute;i vay ưu đ&atilde;i ngắn hạn (3 &ndash; 6 th&aacute;ng). Khi thanh khoản chậm lại, gi&aacute; đi ngang hoặc giảm nhẹ, việc lướt s&oacute;ng trở n&ecirc;n kh&oacute; khăn. Trong bối cảnh l&atilde;i suất thả nổi leo cao l&ecirc;n tới 13% &ndash; 14% hoặc hơn, &aacute;p lực tho&aacute;t h&agrave;ng c&agrave;ng trở n&ecirc;n nặng nề. Điều n&agrave;y th&uacute;c &eacute;p c&aacute;c nh&agrave; đầu tư lướt s&oacute;ng &ldquo;cắt lỗ&rdquo; để tho&aacute;t khỏi viễn cảnh &ldquo;c&ograve;ng lưng&rdquo; trả l&atilde;i sau ưu đ&atilde;i, h&igrave;nh th&agrave;nh hiện tượng &ldquo;xả h&agrave;ng&rdquo; m&agrave; thị trường ghi nhận tại một số dự &aacute;n, nhất l&agrave; ở khu vực ngoại &ocirc; &ndash; nơi d&acirc;n ở thực kh&ocirc;ng đ&ocirc;ng đ&uacute;c v&agrave; khả năng cho thu&ecirc; c&ograve;n thấp.

Tuy vậy, t&igrave;nh trạng &ldquo;cắt lỗ&rdquo;, &ldquo;xả h&agrave;ng&rdquo; chỉ diễn ra với một nh&oacute;m nhỏ, mang t&iacute;nh cục bộ, kh&ocirc;ng phản &aacute;nh bối cảnh chung, c&agrave;ng kh&ocirc;ng đại diện cho xu hướng của thị trường chung cư năm 2026.

L&atilde;i suất tăng c&oacute; l&agrave;m suy tho&aacute;i thị trường?

Đ&agrave; tăng của l&atilde;i suất l&agrave; một trong những nguy&ecirc;n do quan trọng khiến thanh khoản thị trường chung cư n&oacute;i ri&ecirc;ng, thị trường bất động sản n&oacute;i chung, suy giảm từ cuối 2025. Tuy nhi&ecirc;n, kh&ocirc;ng c&oacute; cơ sở vững chắc n&agrave;o cho thấy đ&agrave; tăng của l&atilde;i suất hiện nay sẽ g&acirc;y ra sự suy tho&aacute;i đối với thị trường n&agrave;y trong năm 2026.

Nguy&ecirc;n do quan trọng l&agrave; l&atilde;i suất hiện nay kh&ocirc;ng ở mức cực đoan. D&ugrave; l&atilde;i thả nổi đạt 13% - 14%, nhưng c&aacute;c g&oacute;i vay mới để đầu tư vẫn đang được cố định l&atilde;i suất trong 24 th&aacute;ng ở mức dưới 12%. Đ&acirc;y l&agrave; &ldquo;ngưỡng kh&aacute;ng cự&rdquo; quan trọng, dưới ngưỡng n&agrave;y, nh&agrave; đầu tư vẫn chấp nhận đi vay để mua sản phẩm. Bởi d&ugrave; chi ph&iacute; vốn tăng l&ecirc;n so với trước đ&acirc;y, nhưng tốc độ tăng gi&aacute; bất động sản vẫn cao hơn, tạo lợi nhuận thực dương cho người mua.&nbsp;

&Ocirc;ng Đinh Minh Tuấn, Gi&aacute;m đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chỉ ra rằng suốt giai đoạn 2022 - 2025, khi l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng tăng cao v&agrave; thị trường bất động sản rơi v&agrave;o giai đoạn kh&oacute; khăn nhất trong nhiều năm, gi&aacute; chung cư tại hai th&agrave;nh phố lớn l&agrave; H&agrave; Nội v&agrave; TP. HCM vẫn tiếp tục tăng. H&agrave; Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 l&ecirc;n gần 87 triệu đồng/m2. TP. HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 l&ecirc;n khoảng 75 triệu đồng/m2.

Sở dĩ c&oacute; t&igrave;nh trạng n&agrave;y l&agrave; do 3 nguy&ecirc;n nh&acirc;n. Một l&agrave; bất động sản c&oacute; độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước ti&ecirc;n thường l&agrave; thanh khoản giảm, chứ kh&ocirc;ng phải gi&aacute; giảm, d&ugrave; vẫn c&oacute; giảm cục bộ ở một số dự &aacute;n. Hai l&agrave; nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; &iacute;t dự &aacute;n mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư c&oacute; xu hướng giữ gi&aacute; hoặc tăng gi&aacute;, khiến thị trường kh&oacute; c&oacute; khả năng giảm s&acirc;u. Ba l&agrave; người b&aacute;n kh&ocirc;ng chịu &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh lớn như thị trường kh&aacute;c, như chứng kho&aacute;n. Nhiều chủ nh&agrave; kh&ocirc;ng vay ng&acirc;n h&agrave;ng n&ecirc;n c&oacute; xu hướng giữ t&agrave;i sản thay v&igrave; b&aacute;n rẻ.

&ldquo;V&igrave; vậy, l&atilde;i suất cao thực tế chỉ l&agrave;m thị trường chậm lại, chứ kh&ocirc;ng đủ để k&eacute;o gi&aacute; nh&agrave; xuống&rdquo;, &ocirc;ng Tuấn nhấn mạnh.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20260330/images/image(9).png" style="height:406px; width:608px" />

B&ecirc;n cạnh vấn đề l&atilde;i suất, thực tế cho thấy trong giai đoạn thanh khoản k&eacute;m dồi d&agrave;o, c&aacute;c chủ đầu tư thường đẩy rất mạnh c&aacute;c chương tr&igrave;nh hỗ trợ, ưu đ&atilde;i, nhằm k&iacute;ch cầu. Phổ biến nhất trong c&aacute;c chương tr&igrave;nh hỗ trợ l&agrave; ưu đ&atilde;i vay vốn: hạn mức vay tới 70% - 80% gi&aacute; trị sản phẩm, &acirc;n hạn nợ gốc trong 1 &ndash; 2 năm, miễn l&atilde;i suất (l&atilde;i 0%) trong 2 &ndash; 3 năm hoặc hơn, thậm ch&iacute; c&ograve;n &ldquo;kho&aacute;&rdquo; l&atilde;i suất trong 9 &ndash; 12 th&aacute;ng sau b&agrave;n giao ở mức thấp (dưới 10%). Ch&iacute;nh s&aacute;ch n&agrave;y tạo ra một lớp đệm t&agrave;i ch&iacute;nh, gi&uacute;p người mua đứng ngo&agrave;i biến động l&atilde;i suất, thậm ch&iacute; b&igrave;nh y&ecirc;n đi qua một chu kỳ điều chỉnh, bởi trong v&ograve;ng 20 năm qua, kh&ocirc;ng c&oacute; bất kỳ pha điều chỉnh l&atilde;i suất n&agrave;o lẫn cuộc khủng hoảng địa ốc n&agrave;o k&eacute;o d&agrave;i qu&aacute; 36 th&aacute;ng.

Song song với ưu đ&atilde;i về g&oacute;i vay, c&aacute;c chủ đầu tư cũng tung ra c&aacute;c chương tr&igrave;nh như: gi&atilde;n thanh to&aacute;n, v&iacute; dụ chỉ thanh to&aacute;n 2%/th&aacute;ng k&eacute;o d&agrave;i trong 24 th&aacute;ng; cam kết tiền thu&ecirc;, c&oacute; thể l&ecirc;n tới 35% v&agrave; k&eacute;o d&agrave;i tới 5 năm; hỗ trợ tự doanh; tặng qu&agrave;: nội thất, v&agrave;ng, xe hơi, miễn ph&iacute; dịch vụ 3 &ndash; 5 năm&hellip;

C&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng n&agrave;y được nh&igrave;n nhận l&agrave; &ldquo;đủ mạnh&rdquo; để k&eacute;o v&agrave; giữ ch&acirc;n người mua trong bối cảnh hiện nay, nhất l&agrave; giới đầu tư c&oacute; tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh. Kh&ocirc;ng chỉ đơn thuần &ldquo;xuống tiền&rdquo; để lấy &ldquo;l&atilde;i&rdquo; từ c&aacute;c khoản ưu đ&atilde;i, điều thuyết phục giới đầu tư tiếp tục giải ng&acirc;n l&agrave; sức cầu đối với thị trường chung cư n&oacute;i ri&ecirc;ng, bất động sản n&oacute;i chung, vẫn đang kh&aacute; mạnh.&nbsp;

Đặc biệt l&agrave; thị trường đang duy tr&igrave; niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới &ndash; khi d&ograve;ng d&acirc;n cư, lao động v&agrave; vốn tiếp tục dồn về c&aacute;c si&ecirc;u đ&ocirc; thị như H&agrave; Nội, TP. HCM sau s&aacute;p nhập tỉnh/th&agrave;nh, tạo th&agrave;nh lực cầu bền vững v&agrave; li&ecirc;n tục tăng trưởng trong &iacute;t nhất 1 thập ni&ecirc;n tới. Ngo&agrave;i ra, với sự gia tăng của c&aacute;c yếu tố cấu th&agrave;nh gi&aacute; sơ cấp sản phẩm (đất, vật liệu, nh&acirc;n c&ocirc;ng&hellip;) sẽ kh&ocirc;ng c&oacute; l&yacute; do để gi&aacute; chung cư n&oacute;i ri&ecirc;ng, bất động sản n&oacute;i chung &ldquo;quay đầu&rdquo; giảm, nhất l&agrave; khi c&aacute;c biến động l&atilde;i suất chỉ mang t&iacute;nh l&acirc;m thời.

Sự &ldquo;d&ugrave;ng dằng&rdquo; của gi&aacute; chung cư hiện nay thuần tu&yacute; phản &aacute;nh sức &eacute;p nhất định của l&atilde;i suất, sự mở rộng của nguồn cung trong đ&oacute; c&oacute; những nguồn cung sơ cấp gi&aacute; thấp hơn so với giai đoạn trước khiến &ldquo;cơn kh&aacute;t&rdquo; sản phẩm của người mua phần n&agrave;o được giải toả. Nhưng sự &ldquo;d&ugrave;ng dằng&rdquo; đ&oacute; kh&ocirc;ng bảo đảm rằng gi&aacute; đi ngang l&acirc;u d&agrave;i hay &ldquo;quay đầu&rdquo; giảm, nhất l&agrave; chung cư trong v&ugrave;ng nội đ&ocirc; v&agrave; nội đ&ocirc; mở rộng.

&Aacute;i Ch&acirc;u Tử

<a href="https://vietnamfinance.vn/lai-suat-tang-co-de-doa-thi-truong-chung-cu-2026-d142289.html">Link gốc</a>

 Mặc dù gây tác động tới thanh khoản và khiến nhóm đầu tư lướt sóng phải “cắt lỗ”, nhưng về cơ bản, đà tăng của lãi suất hiện nay không đủ sức để tạo ra sự suy thoái trên thị trường chung cư 2026.

Tài chính

Vietnam Finance

Lãi suất tăng có ‘đe doạ’ thị trường chung cư 2026?

Nguyễn Đình Trung

Nguyễn Luận

C&#243; nh&#233;, tăng mạnh cho hẹo tụi đầu cơ đi ạ

Có nhé, tăng mạnh cho hẹo tụi đầu cơ đi ạ

Em Không Đu

Vớ vẩn. Ls tăng. C&#225;c ng&#226;n h&#224;ng c&#242;n đang thắt chặt cho vay. Đa phần to&#224;n đầu cơ. Ko chịu nổi nhiệt chả phải b&#225;n. 

Vớ vẩn. Ls tăng. Các ngân hàng còn đang thắt chặt cho vay. Đa phần toàn đầu cơ. Ko chịu nổi nhiệt chả phải bán. 

Do Thu Thao

Tiến l&#234;n nước ti&#234;n tiến đầu ti&#234;n l&#224; gi&#225; nh&#224; đất trước. 20–30 ngh&#236;n$/m&#233;t chung cư mới hợp l&#253;. 

Tiến lên nước tiên tiến đầu tiên là giá nhà đất trước. 20–30 nghìn$/mét chung cư mới hợp lý. 

Thánh Đu Đỉnh

Ăn d&#224;y gấp 3-4 lần trong 5 năm th&#236; chia đ&#244;i mới hợp l&#253;

Ăn dày gấp 3-4 lần trong 5 năm thì chia đôi mới hợp lý

Công Thành

Nhiều khu chung cư cũ ăn theo bong b&#243;ng cạn cung năm 2025 đang rơi rất nhanh về v&#249;ng gi&#225; thực tế khi h&#224;ng loạt chung cư mới tung sản phẩm ra , cạnh tranh nhau khi ng&#226;n h&#224;ng tăng ls cho vay siết t&#237;n dụng

Nhiều khu chung cư cũ ăn theo bong bóng cạn cung năm 2025 đang rơi rất nhanh về vùng giá thực tế khi hàng loạt chung cư mới tung sản phẩm ra , cạnh tranh nhau khi ngân hàng tăng ls cho vay siết tín dụng