https://mobiv2.fireant.vn/News/NewsAttachedFile/1871523

Doanh nghiệp

L14: Báo cáo thường niên 2025

Nguyễn Mạnh Hải

Dựa tr&#234;n c&#225;c số liệu từ Thuyết minh B&#225;o c&#225;o T&#224;i ch&#237;nh năm 2025 của L14, gi&#225; trị v&#224; quy m&#244; của dự &#225;n Nam Minh Phương được x&#225;c định qua hai con số trọng yếu:
1. Tổng mức đầu tư dự kiến (Quy m&#244; dự &#225;n):
Theo thuyết minh số 23, dự to&#225;n tổng mức đầu tư cho dự &#225;n Khu đ&#244; thị Nam Minh Phương l&#224; 3.369,8 tỷ đồng (hơn 3,3 ngh&#236;n tỷ đồng). Đ&#226;y l&#224; con số thể hiện quy m&#244; vốn đầu tư rất lớn so với quy m&#244; vốn điều lệ hiện tại của L14, cho thấy đ&#226;y l&#224; dự &#225;n mang t&#237;nh chất &quot;thay đổi vị thế&quot; cho doanh nghiệp trong tương lai.
2. Gi&#225; trị đ&#227; thực hiện (Số liệu tr&#234;n sổ s&#225;ch):
T&#237;nh đến ng&#224;y 31/12/2025, gi&#225; trị thực tế đang ghi nhận li&#234;n quan đến dự &#225;n n&#224;y tập trung tại khoản mục &quot;Trả trước cho người b&#225;n ngắn hạn&quot; (Thuyết minh số 6):
• Chi ph&#237; hỗ trợ bồi thường giải ph&#243;ng mặt bằng: 50,06 tỷ đồng.
• Con số n&#224;y cho thấy dự &#225;n vẫn đang ở giai đoạn chuẩn bị mặt bằng v&#224; ho&#224;n thiện c&#225;c thủ tục ph&#225;p l&#253; đầu ti&#234;n.
3. Đ&#225;nh gi&#225; tiềm năng quỹ đất:
Dự &#225;n c&#243; quy m&#244; khoảng 54,43 ha tại th&#224;nh phố Việt Tr&#236;, Ph&#250; Thọ. Đối với một nh&#224; đầu tư ch&#250; trọng v&#224;o gi&#225; trị t&#224;i sản v&#224; c&#225;c nhịp &quot;t&#237;ch lũy&quot; d&#224;i hạn, quỹ đất n&#224;y được xem l&#224; &quot;của để d&#224;nh&quot; cực lớn v&#236;:
• Tỷ lệ hấp thụ: Đ&#226;y l&#224; quỹ đất sạch (đang trong qu&#225; tr&#236;nh đền b&#249;) tại vị tr&#237; đắc địa, kỳ vọng sẽ tạo ra d&#242;ng tiền đột biến khi thị trường bất động sản bước v&#224;o chu kỳ hồi phục v&#224; dự &#225;n đủ điều kiện mở b&#225;n.
• Gi&#225; trị định gi&#225;: Tổng mức đầu tư hơn 3,3 ngh&#236;n tỷ đồng thường sẽ mang lại quỹ đất thương phẩm (đất ở, đất nền) c&#243; gi&#225; trị thị trường lớn hơn nhiều lần con số n&#224;y sau khi trừ chi ph&#237;.
Hiện tại, gi&#225; trị dự &#225;n mới chỉ phản &#225;nh một phần rất nhỏ (khoảng 50 tỷ đồng) v&#224;o bảng c&#226;n đối kế to&#225;n. Sự ch&#234;nh lệch giữa gi&#225; trị sổ s&#225;ch hiện tại v&#224; tiềm năng khi ho&#224;n th&#224;nh dự &#225;n ch&#237;nh l&#224; &quot;bi&#234;n an to&#224;n&quot; v&#224; cũng l&#224; động lực tăng trưởng ch&#237;nh của L14 trong chu kỳ 2026 - 2028. Tuy nhi&#234;n, tốc độ hiện thực h&#243;a gi&#225; trị n&#224;y phụ thuộc ho&#224;n to&#224;n v&#224;o tiến độ giải ph&#243;ng mặt bằng thực tế tại địa phương.

Dựa trên các số liệu từ Thuyết minh Báo cáo Tài chính năm 2025 của L14, giá trị và quy mô của dự án Nam Minh Phương được xác định qua hai con số trọng yếu:
1. Tổng mức đầu tư dự kiến (Quy mô dự án):
Theo thuyết minh số 23, dự toán tổng mức đầu tư cho dự án Khu đô thị Nam Minh Phương là 3.369,8 tỷ đồng (hơn 3,3 nghìn tỷ đồng). Đây là con số thể hiện quy mô vốn đầu tư rất lớn so với quy mô vốn điều lệ hiện tại của L14, cho thấy đây là dự án mang tính chất "thay đổi vị thế" cho doanh nghiệp trong tương lai.
2. Giá trị đã thực hiện (Số liệu trên sổ sách):
Tính đến ngày 31/12/2025, giá trị thực tế đang ghi nhận liên quan đến dự án này tập trung tại khoản mục "Trả trước cho người bán ngắn hạn" (Thuyết minh số 6):
• Chi phí hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng: 50,06 tỷ đồng.
• Con số này cho thấy dự án vẫn đang ở giai đoạn chuẩn bị mặt bằng và hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tiên.
3. Đánh giá tiềm năng quỹ đất:
Dự án có quy mô khoảng 54,43 ha tại thành phố Việt Trì, Phú Thọ. Đối với một nhà đầu tư chú trọng vào giá trị tài sản và các nhịp "tích lũy" dài hạn, quỹ đất này được xem là "của để dành" cực lớn vì:
• Tỷ lệ hấp thụ: Đây là quỹ đất sạch (đang trong quá trình đền bù) tại vị trí đắc địa, kỳ vọng sẽ tạo ra dòng tiền đột biến khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục và dự án đủ điều kiện mở bán.
• Giá trị định giá: Tổng mức đầu tư hơn 3,3 nghìn tỷ đồng thường sẽ mang lại quỹ đất thương phẩm (đất ở, đất nền) có giá trị thị trường lớn hơn nhiều lần con số này sau khi trừ chi phí.
Hiện tại, giá trị dự án mới chỉ phản ánh một phần rất nhỏ (khoảng 50 tỷ đồng) vào bảng cân đối kế toán. Sự chênh lệch giữa giá trị sổ sách hiện tại và tiềm năng khi hoàn thành dự án chính là "biên an toàn" và cũng là động lực tăng trưởng chính của L14 trong chu kỳ 2026 - 2028. Tuy nhiên, tốc độ hiện thực hóa giá trị này phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ giải phóng mặt bằng thực tế tại địa phương.

F0 HUNG HÃN 

Cơ cấu danh muc CP L14 đang nắm giữ theo BCTC 2025:
1.Nh&#243;m Bất động sản (Trọng t&#226;m): Chiếm tới 78,57% danh mục với bộ ba DIG, NVL, PDR. Đ&#226;y l&#224; c&#225;c m&#227; quyết định sự biến động t&#224;i sản của L14.
2. Nh&#243;m T&#224;i ch&#237;nh (Ng&#226;n h&#224;ng &amp; Chứng kho&#225;n): Chiếm khoảng 13,31% danh mục (VPB, SHB, EIB, VND, ORS). Đ&#226;y l&#224; c&#225;c khoản đầu tư mới được giải ng&#226;n trong kỳ.
3. C&#225;c nh&#243;m kh&#225;c (Điện, X&#226;y dựng, Dầu kh&#237;): Chiếm khoảng 6,02% (GEX, LCG, BSR).
Tất cả c&#225;c vị thế trong danh mục hiện tại đều đang nằm dưới gi&#225; vốn (gi&#225; trị hợp l&#253; thấp hơn gi&#225; gốc), dẫn đến việc c&#244;ng ty phải duy tr&#236; khoản dự ph&#242;ng giảm gi&#225; hơn 15,2 tỷ đồng. Để danh mục n&#224;y c&#243; l&#227;i trở lại, nh&#243;m cổ phiếu Bất động sản cần một nhịp hồi phục trung b&#236;nh tr&#234;n 20% từ v&#249;ng gi&#225; đ&#225;y cuối năm 2025.

Cơ cấu danh muc CP L14 đang nắm giữ theo BCTC 2025:
1.Nhóm Bất động sản (Trọng tâm): Chiếm tới 78,57% danh mục với bộ ba DIG, NVL, PDR. Đây là các mã quyết định sự biến động tài sản của L14.
2. Nhóm Tài chính (Ngân hàng & Chứng khoán): Chiếm khoảng 13,31% danh mục (VPB, SHB, EIB, VND, ORS). Đây là các khoản đầu tư mới được giải ngân trong kỳ.
3. Các nhóm khác (Điện, Xây dựng, Dầu khí): Chiếm khoảng 6,02% (GEX, LCG, BSR).
Tất cả các vị thế trong danh mục hiện tại đều đang nằm dưới giá vốn (giá trị hợp lý thấp hơn giá gốc), dẫn đến việc công ty phải duy trì khoản dự phòng giảm giá hơn 15,2 tỷ đồng. Để danh mục này có lãi trở lại, nhóm cổ phiếu Bất động sản cần một nhịp hồi phục trung bình trên 20% từ vùng giá đáy cuối năm 2025.