T&iacute;nh đến 30/9/2024, lượng h&agrave;ng tồn kho tiếp tục tăng v&agrave; chủ yếu nằm ở nh&oacute;m doanh nghiệp bất động sản lớn. Thậm ch&iacute;, một số doanh nghiệp c&oacute; h&agrave;ng tồn kho chiếm tr&ecirc;n 50% tổng t&agrave;i sản như Novaland, Nam Long, Khang Điền...

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/novaworld-phan-thiet-binh-thuan6-1.jpg" style="height:355px; width:600px">

Một dự &aacute;n đang triển khai dang dở của Novaland.

Tồn kho ng&agrave;y c&agrave;ng ph&igrave;nh to

Theo b&aacute;o c&aacute;o của Bộ X&acirc;y dựng, trong qu&yacute; III/2024, cả nước c&oacute; lượng tồn kho bất động sản v&agrave;o khoảng 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với qu&yacute; trước.&nbsp;

Số liệu dựa tr&ecirc;n thống k&ecirc; của 60/63 địa phương, lượng h&agrave;ng tồn kho tr&ecirc;n l&agrave; của dự &aacute;n đủ điều kiện đưa v&agrave;o giao dịch theo quy định của ph&aacute;p luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ b&aacute;o c&aacute;o.

Trong đ&oacute;, lượng tồn kho chung cư trong qu&yacute; n&agrave;y c&oacute; 4.688 căn, nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền. Ri&ecirc;ng lượng tồn kho nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ, đất nền trong qu&yacute; III tăng 150,6% so với qu&yacute; II.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho1.jpg" style="height:362px; width:602px">

V&agrave; theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh từ nhiều chủ đầu tư lớn, lượng h&agrave;ng tồn kho cũng tăng cao. Tại kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp bất động sản, gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho đ&atilde; đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu t&agrave;i sản.﻿

Thống k&ecirc; từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh qu&yacute; III/2024 của 69 doanh nghiệp bất động sản (bất động sản d&acirc;n cư) đang được ni&ecirc;m yết, lượng h&agrave;ng tồn kho đến hết ng&agrave;y 30/09/2024 đạt gần 470.000 tỷ đồng, tăng gần 10% so với cuối năm 2023.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho3.jpg" style="height:352px; width:601px">

Tồn kho được ghi nhận chủ yếu l&agrave; chi ph&iacute; sản xuất kinh doanh dở dang ở c&aacute;c dự &aacute;n cũ, cũng như lượng h&agrave;ng th&agrave;nh phẩm tại c&aacute;c dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n thiện nhưng chưa b&aacute;n hết.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/screenshot-2024-11-12-145626.png" style="height:451px; width:507px">

Nguồn: Tổng hợp từ BCTC qu&yacute; 3/2024

Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh qu&yacute; 3 đ&atilde; được c&ocirc;ng bố, Novaland (<a class='symbol'>NVL</a>) l&agrave; doanh nghiệp c&oacute; lượng h&agrave;ng tồn kho đứng đầu bảng với 145.428 tỷ đồng. Tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho của <a class='symbol'>NVL</a> chiếm phần lớn trong khối lượng t&agrave;i sản của doanh nghiệp n&agrave;y (62,68%). Trong đ&oacute;, phần lớn lượng h&agrave;ng tồn kho l&agrave; chi ph&iacute; x&acirc;y dựng dở dang. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; Novaland đang sử dụng gần 58.000 tỉ đồng h&agrave;ng tồn kho để l&agrave;m t&agrave;i sản đảm bảo khoản vay của doanh nghiệp.

T&iacute;nh đến hết ng&agrave;y 30/09/2024, tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho của Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) cũng đang chiếm gần 48% trong tổng t&agrave;i sản của doanh nghiệp n&agrave;y. Phần lớn lượng h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp n&agrave;y l&agrave; bất động sản dở dang với gi&aacute; trị đạt hơn 11.300 tỉ đồng.&nbsp;

Tiếp đến l&agrave; Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>), chiếm tỷ trọng tới hơn 68% tổng t&agrave;i sản đạt gi&aacute; trị hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. H&agrave;ng tồn kho của Nam Long chủ yếu nằm ở c&aacute;c dự &aacute;n &nbsp;bất động sản dở dang như: Izumi, Akari, Waterpoint giai đoạn 1-2.&nbsp;

Khang Điền (<a class='symbol'>KDH</a>) cũng đang c&oacute; lượng h&agrave;ng tồn kho chiếm phần lớn trong tổng gi&aacute; trị t&agrave;i sản khi chỉ trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024, gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; tăng l&ecirc;n đến gần 20% khi đang c&oacute; nhiều dự &aacute;n ph&aacute;t triển khu d&acirc;n cư.

Cũng chiếm đến hơn 50% tổng t&agrave;i sản l&agrave; h&agrave;ng tồn kho, lượng h&agrave;ng tồn kho của Ph&aacute;t Đạt (<a class='symbol'>PDR</a>) đạt hơn 12.800 tỉ đồng. Phần lớn trong mục n&agrave;y l&agrave; gi&aacute; trị quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đ&atilde; nộp cho nh&agrave; nước, chi ph&iacute; san lấp mặt bằng, chi ph&iacute; x&acirc;y dựng v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; đầu tư cho c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản đang triển khai.

Chỉ c&oacute; duy nhất Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>) trong số c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản lớn hiện đang c&oacute; tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho thấp, khi hàng t&ocirc;̀n kho của họ chỉ chi&ecirc;́m khoảng 11% t&ocirc;̉ng tài sản. Chủ y&ecirc;́u là b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản dở dang và chi phí.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho4.jpg" style="height:390px; width:602px">

Tồn kho chủ yếu l&agrave; bất động sản dở dang&nbsp;

Lượng h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c c&ocirc;ng ty địa ốc với đặc th&ugrave; ri&ecirc;ng c&oacute; thể được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; tiềm năng ph&aacute;t triển của c&aacute;c dự &aacute;n, đem về doanh thu trong tương lai. Tuy nhi&ecirc;n, hiện nay, chiếm chủ yếu trong h&agrave;ng tồn kho l&agrave; bất động sản x&acirc;y dựng dở dang. Việc lượng h&agrave;ng tồn kho l&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n dở dang k&eacute;o d&agrave;i v&igrave; vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn th&igrave; sẽ m&agrave;i m&ograve;n sức doanh nghiệp. Việc đ&igrave;nh trệ c&aacute;c dự &aacute;n qu&aacute; l&acirc;u cũng l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh đẩy chi ph&iacute; vốn, đẩy gi&aacute; b&aacute;n.﻿

Nguy&ecirc;n nh&acirc;n khiến tồn kho bất động sản dở dang li&ecirc;n tục tăng do việc ph&aacute;p l&yacute; tại nhiều dự &aacute;n bị &aacute;ch tắc trong nhiều năm qua. C&oacute; thể thấy, sau giai đoạn thị trường b&ugrave;ng nổ nguồn cung (năm 2018), việc ph&ecirc; duyệt dự &aacute;n nh&agrave; ở tại c&aacute;c đ&ocirc; thị cũng bắt đầu chậm lại, do c&aacute;c vướng mắc về thủ tục ph&aacute;p l&yacute; ng&agrave;y c&agrave;ng bộc lộ s&acirc;u sắc. Điều n&agrave;y khiến nguồn cung tr&ecirc;n thị trường giảm đều qua c&aacute;c năm, nhất l&agrave; ở c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như TP.HCM v&agrave; H&agrave; Nội.

Theo số liệu được Bộ X&acirc;y dựng đưa ra hồi th&aacute;ng 3, tại TP.HCM, c&oacute; 143 dự &aacute;n chờ gỡ vướng. C&ograve;n tại H&agrave; Nội cũng c&oacute; 246 dự &aacute;n chờ th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương kh&aacute;c cũng c&oacute; nhiều dự &aacute;n đang &nbsp;chờ gỡ vướng về ph&aacute;p l&yacute;.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, một nguy&ecirc;n nh&acirc;n kh&aacute;c khiến h&agrave;ng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn ph&aacute;t triển n&oacute;ng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền v&agrave;o c&aacute;c tỉnh ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mang t&iacute;nh đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến kh&oacute; t&igrave;m kh&aacute;ch mua, kh&ocirc;ng thể thanh khoản d&ugrave; đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh. Với loại h&agrave;ng tồn kho n&agrave;y, doanh nghiệp sẽ kh&oacute; giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa s&ocirc;i động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực v&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c.

B&aacute;o c&aacute;o của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch l&yacute; l&agrave; d&ugrave; thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.﻿

Kết hợp yếu tố thanh khoản yếu, cấp ph&eacute;p dự &aacute;n, vướng ph&aacute;p l&yacute;... l&agrave;m cho triển khai dự &aacute;n v&agrave; mở b&aacute;n chậm. Điều n&agrave;y l&agrave;m số ng&agrave;y tồn kho b&igrave;nh qu&acirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết tăng l&ecirc;n ở mức rất cao, đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Theo dữ liệu của Wigroup, v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho trung b&igrave;nh của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ng&agrave;y th&igrave; năm 2022 đỉnh điểm l&ecirc;n 1.562 ng&agrave;y, sang 2023 l&agrave; 1.283 ng&agrave;y.&nbsp;

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho.jpg" style="height:358px; width:600px">

B&aacute;o c&aacute;o c&ocirc;ng bố năm ngo&aacute;i của Ban IV c&ograve;n cho biết c&aacute; biệt c&oacute; doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới b&aacute;n hết được giỏ h&agrave;ng.﻿

Duy nhất hiện nay chỉ c&oacute; Vinhomes đang cho thấy sự hiệu quả trong việc đẩy ra h&agrave;ng tồn kho, c&aacute;c dự &aacute;n Vinhomes Ocean Park 2-3 đ&atilde; hỗ trợ rất nhiều. Trong khi đ&oacute;, đối với c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&ograve;n lại số ng&agrave;y tồn kho đang c&oacute; con số thực sự đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Chờ th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, giảm h&agrave;ng tồn kho?

B&ecirc;n cạnh những con số đ&aacute;ng b&aacute;o động th&igrave; thị trường bất động sản cũng c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực. ﻿Thời gian vừa qua, thị trường địa ốc ghi nhận nhiều chủ đầu tư t&aacute;i khởi động dự &aacute;n cũ, rục rịch ra h&agrave;ng ở ph&acirc;n kh&uacute;c ở thực. Một số dự &aacute;n đ&atilde; ghi nhận giỏ h&agrave;ng được hấp thụ một c&aacute;ch nhanh ch&oacute;ng. Việc n&agrave;y cũng sẽ l&agrave;m giảm số lượng h&agrave;ng tồn kho.

C&ocirc;ng cuộc gỡ vướng ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n vướng mắc cũng c&oacute; tiến triển. Cụ thể, tại TP.HCM, từ th&aacute;ng 5/2023 đến nay, th&agrave;nh phố đ&atilde; xem x&eacute;t giải quyết cho 30 dự &aacute;n gặp vướng mắc. Trong đ&oacute; c&oacute; 8 dự &aacute;n đ&atilde; được gỡ vướng ph&aacute;p l&yacute; ho&agrave;n to&agrave;n, 22 dự &aacute;n đang tiếp tục tham mưu xử l&yacute; theo quy định.﻿

Hay, h&agrave;ng loạt doanh nghiệp bắt đầu &ldquo;rục rịch&rdquo; cuộc đua th&acirc;u t&oacute;m quỹ đất, triển khai dự &aacute;n,... để đ&oacute;n đầu cơ hội phục hồi của thị trường.&nbsp;

Thế nhưng, theo Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn c&ograve;n nhiều doanh nghiệp c&oacute; dự &aacute;n lại kh&ocirc;ng thể triển khai do &ldquo;tắc&rdquo; t&iacute;nh tiền sử dụng đất. Thậm ch&iacute;, kh&ocirc;ng &iacute;t dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n thiện nhưng kh&ocirc;ng thể triển khai b&aacute;n h&agrave;ng v&igrave; phải chờ ho&agrave;n tất nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh li&ecirc;n quan đến tiền sử dụng đất. Bởi c&aacute;c kh&oacute; khăn trong kh&acirc;u x&aacute;c định gi&aacute; đất.

Việc ph&ecirc; duyệt gi&aacute; đất k&eacute;o d&agrave;i, c&oacute; thể mất đến v&agrave;i năm, thậm ch&iacute; h&agrave;ng chục năm, kh&ocirc;ng chỉ g&acirc;y ra t&igrave;nh trạng đ&igrave;nh trệ, m&agrave; c&ograve;n l&agrave;m tăng chi ph&iacute; ph&aacute;t sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định gi&aacute;, doanh nghiệp vẫn phải g&aacute;nh chịu c&aacute;c chi ph&iacute; l&atilde;i vay, chi ph&iacute; cơ hội.

Quy tr&igrave;nh k&eacute;o d&agrave;i v&agrave; gi&aacute; trị tiền sử dụng đất kh&ocirc;ng thể dự đo&aacute;n ch&iacute;nh x&aacute;c cũng g&acirc;y ra kh&oacute; khăn cho doanh nghiệp trong việc dự b&aacute;o v&agrave; lập kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh, khiến c&aacute;c doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt t&agrave;i ch&iacute;nh hoặc kh&ocirc;ng đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với c&aacute;c dự &aacute;n được &aacute;p dụng t&iacute;nh tạm tiền sử dụng đất trước đ&acirc;y, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước th&aacute;ch thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Bất cập li&ecirc;n quan đến tiền sử dụng đất kh&ocirc;ng chỉ l&agrave;m l&atilde;ng ph&iacute; t&agrave;i nguy&ecirc;n đất đai, g&acirc;y thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn kh&aacute;ch h&agrave;ng m&agrave; c&ograve;n ảnh hưởng ti&ecirc;u cực đến cả thị trường bất động sản v&agrave; nền kinh tế n&oacute;i chung.

Cụ thể, việc c&aacute;c dự &aacute;n chậm trễ v&igrave; kh&ocirc;ng giải quyết được tiền sử dụng đất, tạo nguy cơ mất niềm tin từ nh&agrave; đầu tư v&agrave; kh&aacute;ch h&agrave;ng. Ảnh hưởng nghi&ecirc;m trọng đến uy t&iacute;n v&agrave; khả năng triển khai, ho&agrave;n th&agrave;nh dự &aacute;n theo đ&uacute;ng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghi&ecirc;m trọng, từ đ&oacute; l&agrave;m giảm khả năng phục hồi của thị trường.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/image(50).png" style="height:605px; width:605px">

<a href="https://markettimes.vn/hang-nghin-ty-dong-ton-kho-cua-loat-ong-lon-bat-dong-san-doanh-nghiep-nao-om-nhieu-nhat-69310.html">Thế Anh-Link gốc</a>

Tính đến 30/9/2024, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng và chủ yếu nằm ở nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn. Thậm chí, một số doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản như Novaland, Nam Long, Khang Điền...


T&iacute;nh đến 30/9/2024, lượng h&agrave;ng tồn kho tiếp tục tăng v&agrave; chủ yếu nằm ở nh&oacute;m doanh nghiệp bất động sản lớn. Thậm ch&iacute;, một số doanh nghiệp c&oacute; h&agrave;ng tồn kho chiếm tr&ecirc;n 50% tổng t&agrave;i sản như Novaland, Nam Long, Khang Điền...

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/novaworld-phan-thiet-binh-thuan6-1.jpg" style="height:355px; width:600px" />

Một dự &aacute;n đang triển khai dang dở của Novaland.

Tồn kho ng&agrave;y c&agrave;ng ph&igrave;nh to

Theo b&aacute;o c&aacute;o của Bộ X&acirc;y dựng, trong qu&yacute; III/2024, cả nước c&oacute; lượng tồn kho bất động sản v&agrave;o khoảng 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với qu&yacute; trước.&nbsp;

Số liệu dựa tr&ecirc;n thống k&ecirc; của 60/63 địa phương, lượng h&agrave;ng tồn kho tr&ecirc;n l&agrave; của dự &aacute;n đủ điều kiện đưa v&agrave;o giao dịch theo quy định của ph&aacute;p luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ b&aacute;o c&aacute;o.

Trong đ&oacute;, lượng tồn kho chung cư trong qu&yacute; n&agrave;y c&oacute; 4.688 căn, nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền. Ri&ecirc;ng lượng tồn kho nh&agrave; ở ri&ecirc;ng lẻ, đất nền trong qu&yacute; III tăng 150,6% so với qu&yacute; II.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho1.jpg" style="height:362px; width:602px" />

V&agrave; theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh từ nhiều chủ đầu tư lớn, lượng h&agrave;ng tồn kho cũng tăng cao. Tại kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp bất động sản, gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho đ&atilde; đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu t&agrave;i sản.﻿

Thống k&ecirc; từ b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh qu&yacute; III/2024 của 69 doanh nghiệp bất động sản (bất động sản d&acirc;n cư) đang được ni&ecirc;m yết, lượng h&agrave;ng tồn kho đến hết ng&agrave;y 30/09/2024 đạt gần 470.000 tỷ đồng, tăng gần 10% so với cuối năm 2023.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho3.jpg" style="height:352px; width:601px" />

Tồn kho được ghi nhận chủ yếu l&agrave; chi ph&iacute; sản xuất kinh doanh dở dang ở c&aacute;c dự &aacute;n cũ, cũng như lượng h&agrave;ng th&agrave;nh phẩm tại c&aacute;c dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n thiện nhưng chưa b&aacute;n hết.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/screenshot-2024-11-12-145626.png" style="height:451px; width:507px" />

Nguồn: Tổng hợp từ BCTC qu&yacute; 3/2024

Theo b&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh qu&yacute; 3 đ&atilde; được c&ocirc;ng bố, Novaland (NVL) l&agrave; doanh nghiệp c&oacute; lượng h&agrave;ng tồn kho đứng đầu bảng với 145.428 tỷ đồng. Tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho của NVL chiếm phần lớn trong khối lượng t&agrave;i sản của doanh nghiệp n&agrave;y (62,68%). Trong đ&oacute;, phần lớn lượng h&agrave;ng tồn kho l&agrave; chi ph&iacute; x&acirc;y dựng dở dang. Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; l&agrave; Novaland đang sử dụng gần 58.000 tỉ đồng h&agrave;ng tồn kho để l&agrave;m t&agrave;i sản đảm bảo khoản vay của doanh nghiệp.

T&iacute;nh đến hết ng&agrave;y 30/09/2024, tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho của Đất Xanh (DXG) cũng đang chiếm gần 48% trong tổng t&agrave;i sản của doanh nghiệp n&agrave;y. Phần lớn lượng h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp n&agrave;y l&agrave; bất động sản dở dang với gi&aacute; trị đạt hơn 11.300 tỉ đồng.&nbsp;

Tiếp đến l&agrave; Nam Long (NLG), chiếm tỷ trọng tới hơn 68% tổng t&agrave;i sản đạt gi&aacute; trị hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. H&agrave;ng tồn kho của Nam Long chủ yếu nằm ở c&aacute;c dự &aacute;n &nbsp;bất động sản dở dang như: Izumi, Akari, Waterpoint giai đoạn 1-2.&nbsp;

Khang Điền (KDH) cũng đang c&oacute; lượng h&agrave;ng tồn kho chiếm phần lớn trong tổng gi&aacute; trị t&agrave;i sản khi chỉ trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2024, gi&aacute; trị h&agrave;ng tồn kho của doanh nghiệp n&agrave;y đ&atilde; tăng l&ecirc;n đến gần 20% khi đang c&oacute; nhiều dự &aacute;n ph&aacute;t triển khu d&acirc;n cư.

Cũng chiếm đến hơn 50% tổng t&agrave;i sản l&agrave; h&agrave;ng tồn kho, lượng h&agrave;ng tồn kho của Ph&aacute;t Đạt (PDR) đạt hơn 12.800 tỉ đồng. Phần lớn trong mục n&agrave;y l&agrave; gi&aacute; trị quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đ&atilde; nộp cho nh&agrave; nước, chi ph&iacute; san lấp mặt bằng, chi ph&iacute; x&acirc;y dựng v&agrave; c&aacute;c chi ph&iacute; đầu tư cho c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản đang triển khai.

Chỉ c&oacute; duy nhất Vinhomes (VHM) trong số c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản lớn hiện đang c&oacute; tỉ lệ h&agrave;ng tồn kho thấp, khi hàng t&ocirc;̀n kho của họ chỉ chi&ecirc;́m khoảng 11% t&ocirc;̉ng tài sản. Chủ y&ecirc;́u là b&acirc;́t đ&ocirc;̣ng sản dở dang và chi phí.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho4.jpg" style="height:390px; width:602px" />

Tồn kho chủ yếu l&agrave; bất động sản dở dang&nbsp;

Lượng h&agrave;ng tồn kho của c&aacute;c c&ocirc;ng ty địa ốc với đặc th&ugrave; ri&ecirc;ng c&oacute; thể được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; tiềm năng ph&aacute;t triển của c&aacute;c dự &aacute;n, đem về doanh thu trong tương lai. Tuy nhi&ecirc;n, hiện nay, chiếm chủ yếu trong h&agrave;ng tồn kho l&agrave; bất động sản x&acirc;y dựng dở dang. Việc lượng h&agrave;ng tồn kho l&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n dở dang k&eacute;o d&agrave;i v&igrave; vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, tiếp cận vốn kh&oacute; khăn th&igrave; sẽ m&agrave;i m&ograve;n sức doanh nghiệp. Việc đ&igrave;nh trệ c&aacute;c dự &aacute;n qu&aacute; l&acirc;u cũng l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n ch&iacute;nh đẩy chi ph&iacute; vốn, đẩy gi&aacute; b&aacute;n.﻿

Nguy&ecirc;n nh&acirc;n khiến tồn kho bất động sản dở dang li&ecirc;n tục tăng do việc ph&aacute;p l&yacute; tại nhiều dự &aacute;n bị &aacute;ch tắc trong nhiều năm qua. C&oacute; thể thấy, sau giai đoạn thị trường b&ugrave;ng nổ nguồn cung (năm 2018), việc ph&ecirc; duyệt dự &aacute;n nh&agrave; ở tại c&aacute;c đ&ocirc; thị cũng bắt đầu chậm lại, do c&aacute;c vướng mắc về thủ tục ph&aacute;p l&yacute; ng&agrave;y c&agrave;ng bộc lộ s&acirc;u sắc. Điều n&agrave;y khiến nguồn cung tr&ecirc;n thị trường giảm đều qua c&aacute;c năm, nhất l&agrave; ở c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn như TP.HCM v&agrave; H&agrave; Nội.

Theo số liệu được Bộ X&acirc;y dựng đưa ra hồi th&aacute;ng 3, tại TP.HCM, c&oacute; 143 dự &aacute;n chờ gỡ vướng. C&ograve;n tại H&agrave; Nội cũng c&oacute; 246 dự &aacute;n chờ th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương kh&aacute;c cũng c&oacute; nhiều dự &aacute;n đang &nbsp;chờ gỡ vướng về ph&aacute;p l&yacute;.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, một nguy&ecirc;n nh&acirc;n kh&aacute;c khiến h&agrave;ng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn ph&aacute;t triển n&oacute;ng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền v&agrave;o c&aacute;c tỉnh ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mang t&iacute;nh đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến kh&oacute; t&igrave;m kh&aacute;ch mua, kh&ocirc;ng thể thanh khoản d&ugrave; đ&atilde; ho&agrave;n th&agrave;nh. Với loại h&agrave;ng tồn kho n&agrave;y, doanh nghiệp sẽ kh&oacute; giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa s&ocirc;i động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực v&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c.

B&aacute;o c&aacute;o của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch l&yacute; l&agrave; d&ugrave; thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.﻿

Kết hợp yếu tố thanh khoản yếu, cấp ph&eacute;p dự &aacute;n, vướng ph&aacute;p l&yacute;... l&agrave;m cho triển khai dự &aacute;n v&agrave; mở b&aacute;n chậm. Điều n&agrave;y l&agrave;m số ng&agrave;y tồn kho b&igrave;nh qu&acirc;n của c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết tăng l&ecirc;n ở mức rất cao, đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Theo dữ liệu của Wigroup, v&ograve;ng quay h&agrave;ng tồn kho trung b&igrave;nh của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ng&agrave;y th&igrave; năm 2022 đỉnh điểm l&ecirc;n 1.562 ng&agrave;y, sang 2023 l&agrave; 1.283 ng&agrave;y.&nbsp;

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/ton-kho.jpg" style="height:358px; width:600px" />

B&aacute;o c&aacute;o c&ocirc;ng bố năm ngo&aacute;i của Ban IV c&ograve;n cho biết c&aacute; biệt c&oacute; doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới b&aacute;n hết được giỏ h&agrave;ng.﻿

Duy nhất hiện nay chỉ c&oacute; Vinhomes đang cho thấy sự hiệu quả trong việc đẩy ra h&agrave;ng tồn kho, c&aacute;c dự &aacute;n Vinhomes Ocean Park 2-3 đ&atilde; hỗ trợ rất nhiều. Trong khi đ&oacute;, đối với c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&ograve;n lại số ng&agrave;y tồn kho đang c&oacute; con số thực sự đ&aacute;ng b&aacute;o động.

Chờ th&aacute;o gỡ vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, giảm h&agrave;ng tồn kho?

B&ecirc;n cạnh những con số đ&aacute;ng b&aacute;o động th&igrave; thị trường bất động sản cũng c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực. ﻿Thời gian vừa qua, thị trường địa ốc ghi nhận nhiều chủ đầu tư t&aacute;i khởi động dự &aacute;n cũ, rục rịch ra h&agrave;ng ở ph&acirc;n kh&uacute;c ở thực. Một số dự &aacute;n đ&atilde; ghi nhận giỏ h&agrave;ng được hấp thụ một c&aacute;ch nhanh ch&oacute;ng. Việc n&agrave;y cũng sẽ l&agrave;m giảm số lượng h&agrave;ng tồn kho.

C&ocirc;ng cuộc gỡ vướng ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n vướng mắc cũng c&oacute; tiến triển. Cụ thể, tại TP.HCM, từ th&aacute;ng 5/2023 đến nay, th&agrave;nh phố đ&atilde; xem x&eacute;t giải quyết cho 30 dự &aacute;n gặp vướng mắc. Trong đ&oacute; c&oacute; 8 dự &aacute;n đ&atilde; được gỡ vướng ph&aacute;p l&yacute; ho&agrave;n to&agrave;n, 22 dự &aacute;n đang tiếp tục tham mưu xử l&yacute; theo quy định.﻿

Hay, h&agrave;ng loạt doanh nghiệp bắt đầu &ldquo;rục rịch&rdquo; cuộc đua th&acirc;u t&oacute;m quỹ đất, triển khai dự &aacute;n,... để đ&oacute;n đầu cơ hội phục hồi của thị trường.&nbsp;

Thế nhưng, theo Hội M&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn c&ograve;n nhiều doanh nghiệp c&oacute; dự &aacute;n lại kh&ocirc;ng thể triển khai do &ldquo;tắc&rdquo; t&iacute;nh tiền sử dụng đất. Thậm ch&iacute;, kh&ocirc;ng &iacute;t dự &aacute;n đ&atilde; ho&agrave;n thiện nhưng kh&ocirc;ng thể triển khai b&aacute;n h&agrave;ng v&igrave; phải chờ ho&agrave;n tất nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh li&ecirc;n quan đến tiền sử dụng đất. Bởi c&aacute;c kh&oacute; khăn trong kh&acirc;u x&aacute;c định gi&aacute; đất.

Việc ph&ecirc; duyệt gi&aacute; đất k&eacute;o d&agrave;i, c&oacute; thể mất đến v&agrave;i năm, thậm ch&iacute; h&agrave;ng chục năm, kh&ocirc;ng chỉ g&acirc;y ra t&igrave;nh trạng đ&igrave;nh trệ, m&agrave; c&ograve;n l&agrave;m tăng chi ph&iacute; ph&aacute;t sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định gi&aacute;, doanh nghiệp vẫn phải g&aacute;nh chịu c&aacute;c chi ph&iacute; l&atilde;i vay, chi ph&iacute; cơ hội.

Quy tr&igrave;nh k&eacute;o d&agrave;i v&agrave; gi&aacute; trị tiền sử dụng đất kh&ocirc;ng thể dự đo&aacute;n ch&iacute;nh x&aacute;c cũng g&acirc;y ra kh&oacute; khăn cho doanh nghiệp trong việc dự b&aacute;o v&agrave; lập kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh, khiến c&aacute;c doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt t&agrave;i ch&iacute;nh hoặc kh&ocirc;ng đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với c&aacute;c dự &aacute;n được &aacute;p dụng t&iacute;nh tạm tiền sử dụng đất trước đ&acirc;y, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước th&aacute;ch thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Bất cập li&ecirc;n quan đến tiền sử dụng đất kh&ocirc;ng chỉ l&agrave;m l&atilde;ng ph&iacute; t&agrave;i nguy&ecirc;n đất đai, g&acirc;y thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn kh&aacute;ch h&agrave;ng m&agrave; c&ograve;n ảnh hưởng ti&ecirc;u cực đến cả thị trường bất động sản v&agrave; nền kinh tế n&oacute;i chung.

Cụ thể, việc c&aacute;c dự &aacute;n chậm trễ v&igrave; kh&ocirc;ng giải quyết được tiền sử dụng đất, tạo nguy cơ mất niềm tin từ nh&agrave; đầu tư v&agrave; kh&aacute;ch h&agrave;ng. Ảnh hưởng nghi&ecirc;m trọng đến uy t&iacute;n v&agrave; khả năng triển khai, ho&agrave;n th&agrave;nh dự &aacute;n theo đ&uacute;ng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghi&ecirc;m trọng, từ đ&oacute; l&agrave;m giảm khả năng phục hồi của thị trường.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20241115/images/image(50).png" style="height:605px; width:605px" />

<a href="https://markettimes.vn/hang-nghin-ty-dong-ton-kho-cua-loat-ong-lon-bat-dong-san-doanh-nghiep-nao-om-nhieu-nhat-69310.html">Thế Anh-Link gốc</a>