Chủ đầu tư kh&ocirc;ng đo đếm được thị trường, kh&ocirc;ng biết đối thủ m&igrave;nh l&agrave; ai, kh&ocirc;ng biết c&ugrave;ng thời điểm m&igrave;nh c&oacute; những dự &aacute;n n&agrave;o, hoặc cũng c&oacute; thể họ kh&ocirc;ng lường được hết c&ugrave;ng một thời điểm c&oacute; qu&aacute; nhiều biến động.

Được quảng c&aacute;o l&agrave; với mức gi&aacute; từ 33,3 triệu đồng/m2, dự &aacute;n The A. ở phường T&acirc;n Đ&ocirc;ng Hiệp, TPHCM đang trở th&agrave;nh lựa chọn của cư d&acirc;n th&agrave;nh thị đa thế hệ v&agrave; giới đầu tư s&agrave;nh sỏi. Tuy nhi&ecirc;n, trải qua v&agrave;i nhịp b&aacute;n h&agrave;ng, tốc độ ra h&agrave;ng của dự &aacute;n n&agrave;y kh&aacute; chậm. Theo một số kh&aacute;ch h&agrave;ng, d&ugrave; nằm tr&ecirc;n trục ph&aacute;t triển TOD, liền kề metro S12 của tuyến metro số 1 nhưng dự &aacute;n The A. &iacute;t được ch&uacute; &yacute; do chủ đầu tư l&agrave; t&ecirc;n tuổi c&ograve;n xa lạ tr&ecirc;n thị trường.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251202/images/image%20(73).jpg" style="height:338px; width:600px">

Thị trường bất động sản hiện nay đang ph&aacute;t triển qu&aacute; nhanh, từ tốc độ ra h&agrave;ng của chủ đầu tư, tốc độ booking lấy căn, đến tốc độ mở b&aacute;n.

Tương tự, dự &aacute;n L.P nằm ở mặt tiền quốc lộ 13, phường L&aacute;i Thi&ecirc;u, TPHCM nhưng trải qua 4 nhịp b&aacute;n h&agrave;ng, số lượng căn hộ ti&ecirc;u thụ rất &iacute;t ỏi. Từ năm 2022, dự &aacute;n n&agrave;y được tung ra thị trường với t&ecirc;n gọi l&agrave; A.T.C., sau khi b&aacute;n giai đoạn 1, dự &aacute;n rơi v&agrave;o cảnh tr&ugrave;m mền v&agrave; kh&aacute;ch h&agrave;ng khiếu kiện, đ&ograve;i trả lại tiền. Đến đầu 2025, dự &aacute;n n&agrave;y đổi t&ecirc;n v&agrave; chủ đầu tư lập ph&aacute;p nh&acirc;n mới để đổi vận cho dự &aacute;n. Thế nhưng, số phận dự &aacute;n n&agrave;y vẫn rất &egrave;o uột.

Tương tự, h&agrave;ng loạt dự &aacute;n ở B&igrave;nh Dương (cũ), Đồng Nai hay Long An trước đ&acirc;y cũng rơi v&agrave;o t&igrave;nh cảnh b&aacute;n ho&agrave;i kh&ocirc;ng hết h&agrave;ng, d&ugrave; gi&aacute; rất cạnh tranh, vị tr&iacute; đẹp...

Trao đổi với PV Tiền Phong, &ocirc;ng Phan Đ&igrave;nh Ph&uacute;c, Tổng gi&aacute;m đốc Seenee - đơn vị chuy&ecirc;n đ&aacute;nh gi&aacute; c&aacute;c dự &aacute;n v&agrave; sản phẩm bất động sản cho biết, phần lớn g&atilde;y nhịp b&aacute;n h&agrave;ng l&agrave; do người cầm trịch dự &aacute;n. L&yacute; do ch&iacute;nh l&agrave; họ kh&ocirc;ng đo đếm được thị trường, kh&ocirc;ng biết đối thủ m&igrave;nh l&agrave; ai, kh&ocirc;ng biết c&ugrave;ng thời điểm m&igrave;nh c&oacute; những dự &aacute;n n&agrave;o, hoặc cũng c&oacute; thể họ kh&ocirc;ng lường được hết c&ugrave;ng một thời điểm c&oacute; qu&aacute; nhiều biến động.

V&iacute; dụ như thời điểm ra mắt Vinhomes Cần Giờ, rất nhiều dự &aacute;n phải dừng lại nhịp ra h&agrave;ng, ra h&agrave;ng cầm chừng hoặc kế hoạch b&aacute;n h&agrave;ng phải xếp v&agrave;o danh s&aacute;ch chờ. Đ&acirc;y l&agrave; trường hợp kh&ocirc;ng lường được.

Thứ 2, g&atilde;y nhịp cũng một phần do c&ugrave;ng một thời điểm ra h&agrave;ng c&oacute; c&aacute;c dự &aacute;n cạnh tranh tốt hơn, gi&aacute; tốt hơn, trong khi ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng cũng như thế nhưng t&ecirc;n tuổi hay thương hiệu cũng thua. Thứ 3, do chiến lược marketing kh&ocirc;ng c&oacute; từ kho&aacute;, kh&ocirc;ng đặc sắc, chưa đủ thấm hoặc qu&aacute; yếu. Thứ 4, kh&ocirc;ng c&oacute; chiến lược đẩy chiến dịch b&aacute;n h&agrave;ng, kh&aacute;ch c&oacute; nhưng yếu hay kh&ocirc;ng đủ cạnh tranh, hoặc ph&iacute; kh&ocirc;ng hấp dẫn. Cuối c&ugrave;ng l&agrave; định vị dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&uacute;ng với thị trường, sản phẩm.

&quot;Thị trường bất động sản hiện nay đang ph&aacute;t triển qu&aacute; nhanh, từ tốc độ ra h&agrave;ng của chủ đầu tư, tốc độ booking lấy căn, đến tốc độ mở b&aacute;n. Bất động sản đang chứng kiến một cuộc đua về sản phẩm, sự cạnh tranh khốc liệt về kh&aacute;ch h&agrave;ng&quot;, &ocirc;ng Ph&uacute;c n&oacute;i.

Nếu như chu kỳ trước, sales chỉ cần kiếm kh&aacute;ch h&agrave;ng c&ograve;n sản phẩm kh&ocirc;ng phải lo th&igrave; chu kỳ n&agrave;y, sản phẩm lại quyết định thắng thua. &Aacute;p lực lớn nhất của sale l&agrave; kh&ocirc;ng c&oacute; sản phẩm cho kh&aacute;ch của m&igrave;nh, khi họ đ&atilde; d&agrave;nh hết c&ocirc;ng sức, t&agrave;i ch&iacute;nh một cho một dự &aacute;n nhưng b&aacute;n kh&ocirc;ng được.

C&ograve;n &aacute;p lực của chủ đầu tư l&agrave; sự cạnh tranh về c&aacute;c sản phẩm với nhau. Chẳng hạn, b&ecirc;n A ra ch&iacute;nh s&aacute;ch n&agrave;y th&igrave; b&ecirc;n B ra ch&iacute;nh s&aacute;ch kia. B&ecirc;n A ra gi&aacute; n&agrave;y th&igrave; b&ecirc;n B lại ra gi&aacute; ngang ngang nhau v&agrave; c&oacute; những ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng, hỗ trợ l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng tốt hơn&hellip; Điều n&agrave;y c&oacute; lợi cho người mua nhưng &aacute;p lực doanh thu cho chủ đầu tư.

Dự &aacute;n được sale quan t&acirc;m nhiều l&agrave; c&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng của chủ đầu tư, như c&aacute;ch họ triển khai marketing, bỏ tiền ra chạy truyền th&ocirc;ng, chi trả ph&iacute; m&ocirc;i giới nhanh v&agrave; cao, thưởng nhiều. Ngo&agrave;i ra th&igrave; c&ograve;n c&oacute; nhiều sản phẩm đủ để b&aacute;n, phương thức thanh to&aacute;n đủ h&uacute;t kh&aacute;ch, ph&aacute;p l&yacute; đầy đủ, hoặc &iacute;t ra chủ đầu tư phải uy t&iacute;n tr&ecirc;n thị trường.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251202/images/image%20(74).jpg" style="height:363px; width:600px">

Đứng ở g&oacute;c độ chuy&ecirc;n m&ocirc;n th&igrave; phần lớn g&atilde;y nhịp b&aacute;n h&agrave;ng l&agrave; do người cầm trịch dự &aacute;n.

N&oacute;i về việc khiến sales kh&ocirc;ng muốn tham gia một dự &aacute;n n&agrave;o đ&oacute;, &ocirc;ng Ph&uacute;c cho biết, l&yacute; do lớn nhất vẫn l&agrave; kh&oacute; b&aacute;n, m&agrave; kh&oacute; b&aacute;n th&igrave; nhiều l&yacute; do, trong đ&oacute; thị trường kh&ocirc;ng chấp nhận gi&aacute;, hay chưa chấp nhận gi&aacute; đ&oacute; ở thời điểm đ&oacute;, m&agrave; chủ đầu tư lại kh&ocirc;ng l&agrave;m mạnh truyền th&ocirc;ng. Ngo&agrave;i ra c&ograve;n c&oacute; c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng đủ hấp dẫn, phương thức thanh to&aacute;n kh&ocirc;ng tốt hay d&iacute;nh ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vấn đề lịch sử kh&ocirc;ng tốt của c&aacute;c chủ đầu tư.

&quot;Th&ocirc;ng thường gi&aacute; chủ đầu tư sẽ đưa ra gi&aacute; truyền th&ocirc;ng, l&agrave; đưa ra l&agrave; gi&aacute; rumo chưa c&oacute; VAT, hoặc gi&aacute; của một căn xấu nhất, hay l&ocirc; đất c&oacute; lỗi như trụ điện giữa l&ocirc; đất, đ&acirc;m đường, cống ngay l&ocirc; đất, đ&acirc;m h&ocirc;ng... l&agrave;m gi&aacute; truyền th&ocirc;ng&quot;, &ocirc;ng Ph&uacute;c n&oacute;i.

Việc đưa gi&aacute; thấp rồi b&aacute;n gi&aacute; cao cũng l&agrave; vấn nạn của booking ảo, nghĩa l&agrave; khi chủ đầu tư thấy c&oacute; số lượng booking cao, n&ecirc;n đẩy gi&aacute; l&ecirc;n. Chủ đầu tư kh&ocirc;ng sợ b&aacute;n kh&ocirc;ng được h&agrave;ng, do người n&agrave;y kh&ocirc;ng mua th&igrave; c&oacute; người kh&aacute;c mua, đ&acirc;y gọi l&agrave; tỷ lệ an to&agrave;n trong b&aacute;n h&agrave;ng.

Duy Quang

<a href="https://tienphong.vn/giua-con-sot-gia-loat-du-an-bat-dong-san-gay-nhip-ban-hang-post1800285.tpo">Link gốc</a>

Chủ đầu tư không đo đếm được thị trường, không biết đối thủ mình là ai, không biết cùng thời điểm mình có những dự án nào, hoặc cũng có thể họ không lường được hết cùng một thời điểm có quá nhiều biến động.


Chủ đầu tư kh&ocirc;ng đo đếm được thị trường, kh&ocirc;ng biết đối thủ m&igrave;nh l&agrave; ai, kh&ocirc;ng biết c&ugrave;ng thời điểm m&igrave;nh c&oacute; những dự &aacute;n n&agrave;o, hoặc cũng c&oacute; thể họ kh&ocirc;ng lường được hết c&ugrave;ng một thời điểm c&oacute; qu&aacute; nhiều biến động.

Được quảng c&aacute;o l&agrave; với mức gi&aacute; từ 33,3 triệu đồng/m2, dự &aacute;n The A. ở phường T&acirc;n Đ&ocirc;ng Hiệp, TPHCM đang trở th&agrave;nh lựa chọn của cư d&acirc;n th&agrave;nh thị đa thế hệ v&agrave; giới đầu tư s&agrave;nh sỏi. Tuy nhi&ecirc;n, trải qua v&agrave;i nhịp b&aacute;n h&agrave;ng, tốc độ ra h&agrave;ng của dự &aacute;n n&agrave;y kh&aacute; chậm. Theo một số kh&aacute;ch h&agrave;ng, d&ugrave; nằm tr&ecirc;n trục ph&aacute;t triển TOD, liền kề metro S12 của tuyến metro số 1 nhưng dự &aacute;n The A. &iacute;t được ch&uacute; &yacute; do chủ đầu tư l&agrave; t&ecirc;n tuổi c&ograve;n xa lạ tr&ecirc;n thị trường.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251202/images/image%20(73).jpg" style="height:338px; width:600px" />

Thị trường bất động sản hiện nay đang ph&aacute;t triển qu&aacute; nhanh, từ tốc độ ra h&agrave;ng của chủ đầu tư, tốc độ booking lấy căn, đến tốc độ mở b&aacute;n.

Tương tự, dự &aacute;n L.P nằm ở mặt tiền quốc lộ 13, phường L&aacute;i Thi&ecirc;u, TPHCM nhưng trải qua 4 nhịp b&aacute;n h&agrave;ng, số lượng căn hộ ti&ecirc;u thụ rất &iacute;t ỏi. Từ năm 2022, dự &aacute;n n&agrave;y được tung ra thị trường với t&ecirc;n gọi l&agrave; A.T.C., sau khi b&aacute;n giai đoạn 1, dự &aacute;n rơi v&agrave;o cảnh tr&ugrave;m mền v&agrave; kh&aacute;ch h&agrave;ng khiếu kiện, đ&ograve;i trả lại tiền. Đến đầu 2025, dự &aacute;n n&agrave;y đổi t&ecirc;n v&agrave; chủ đầu tư lập ph&aacute;p nh&acirc;n mới để đổi vận cho dự &aacute;n. Thế nhưng, số phận dự &aacute;n n&agrave;y vẫn rất &egrave;o uột.

Tương tự, h&agrave;ng loạt dự &aacute;n ở B&igrave;nh Dương (cũ), Đồng Nai hay Long An trước đ&acirc;y cũng rơi v&agrave;o t&igrave;nh cảnh b&aacute;n ho&agrave;i kh&ocirc;ng hết h&agrave;ng, d&ugrave; gi&aacute; rất cạnh tranh, vị tr&iacute; đẹp...

Trao đổi với PV Tiền Phong, &ocirc;ng Phan Đ&igrave;nh Ph&uacute;c, Tổng gi&aacute;m đốc Seenee - đơn vị chuy&ecirc;n đ&aacute;nh gi&aacute; c&aacute;c dự &aacute;n v&agrave; sản phẩm bất động sản cho biết, phần lớn g&atilde;y nhịp b&aacute;n h&agrave;ng l&agrave; do người cầm trịch dự &aacute;n. L&yacute; do ch&iacute;nh l&agrave; họ kh&ocirc;ng đo đếm được thị trường, kh&ocirc;ng biết đối thủ m&igrave;nh l&agrave; ai, kh&ocirc;ng biết c&ugrave;ng thời điểm m&igrave;nh c&oacute; những dự &aacute;n n&agrave;o, hoặc cũng c&oacute; thể họ kh&ocirc;ng lường được hết c&ugrave;ng một thời điểm c&oacute; qu&aacute; nhiều biến động.

V&iacute; dụ như thời điểm ra mắt Vinhomes Cần Giờ, rất nhiều dự &aacute;n phải dừng lại nhịp ra h&agrave;ng, ra h&agrave;ng cầm chừng hoặc kế hoạch b&aacute;n h&agrave;ng phải xếp v&agrave;o danh s&aacute;ch chờ. Đ&acirc;y l&agrave; trường hợp kh&ocirc;ng lường được.

Thứ 2, g&atilde;y nhịp cũng một phần do c&ugrave;ng một thời điểm ra h&agrave;ng c&oacute; c&aacute;c dự &aacute;n cạnh tranh tốt hơn, gi&aacute; tốt hơn, trong khi ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng cũng như thế nhưng t&ecirc;n tuổi hay thương hiệu cũng thua. Thứ 3, do chiến lược marketing kh&ocirc;ng c&oacute; từ kho&aacute;, kh&ocirc;ng đặc sắc, chưa đủ thấm hoặc qu&aacute; yếu. Thứ 4, kh&ocirc;ng c&oacute; chiến lược đẩy chiến dịch b&aacute;n h&agrave;ng, kh&aacute;ch c&oacute; nhưng yếu hay kh&ocirc;ng đủ cạnh tranh, hoặc ph&iacute; kh&ocirc;ng hấp dẫn. Cuối c&ugrave;ng l&agrave; định vị dự &aacute;n kh&ocirc;ng đ&uacute;ng với thị trường, sản phẩm.

&quot;Thị trường bất động sản hiện nay đang ph&aacute;t triển qu&aacute; nhanh, từ tốc độ ra h&agrave;ng của chủ đầu tư, tốc độ booking lấy căn, đến tốc độ mở b&aacute;n. Bất động sản đang chứng kiến một cuộc đua về sản phẩm, sự cạnh tranh khốc liệt về kh&aacute;ch h&agrave;ng&quot;, &ocirc;ng Ph&uacute;c n&oacute;i.

Nếu như chu kỳ trước, sales chỉ cần kiếm kh&aacute;ch h&agrave;ng c&ograve;n sản phẩm kh&ocirc;ng phải lo th&igrave; chu kỳ n&agrave;y, sản phẩm lại quyết định thắng thua. &Aacute;p lực lớn nhất của sale l&agrave; kh&ocirc;ng c&oacute; sản phẩm cho kh&aacute;ch của m&igrave;nh, khi họ đ&atilde; d&agrave;nh hết c&ocirc;ng sức, t&agrave;i ch&iacute;nh một cho một dự &aacute;n nhưng b&aacute;n kh&ocirc;ng được.

C&ograve;n &aacute;p lực của chủ đầu tư l&agrave; sự cạnh tranh về c&aacute;c sản phẩm với nhau. Chẳng hạn, b&ecirc;n A ra ch&iacute;nh s&aacute;ch n&agrave;y th&igrave; b&ecirc;n B ra ch&iacute;nh s&aacute;ch kia. B&ecirc;n A ra gi&aacute; n&agrave;y th&igrave; b&ecirc;n B lại ra gi&aacute; ngang ngang nhau v&agrave; c&oacute; những ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng, hỗ trợ l&atilde;i suất ng&acirc;n h&agrave;ng tốt hơn&hellip; Điều n&agrave;y c&oacute; lợi cho người mua nhưng &aacute;p lực doanh thu cho chủ đầu tư.

Dự &aacute;n được sale quan t&acirc;m nhiều l&agrave; c&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng của chủ đầu tư, như c&aacute;ch họ triển khai marketing, bỏ tiền ra chạy truyền th&ocirc;ng, chi trả ph&iacute; m&ocirc;i giới nhanh v&agrave; cao, thưởng nhiều. Ngo&agrave;i ra th&igrave; c&ograve;n c&oacute; nhiều sản phẩm đủ để b&aacute;n, phương thức thanh to&aacute;n đủ h&uacute;t kh&aacute;ch, ph&aacute;p l&yacute; đầy đủ, hoặc &iacute;t ra chủ đầu tư phải uy t&iacute;n tr&ecirc;n thị trường.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251202/images/image%20(74).jpg" style="height:363px; width:600px" />

Đứng ở g&oacute;c độ chuy&ecirc;n m&ocirc;n th&igrave; phần lớn g&atilde;y nhịp b&aacute;n h&agrave;ng l&agrave; do người cầm trịch dự &aacute;n.

N&oacute;i về việc khiến sales kh&ocirc;ng muốn tham gia một dự &aacute;n n&agrave;o đ&oacute;, &ocirc;ng Ph&uacute;c cho biết, l&yacute; do lớn nhất vẫn l&agrave; kh&oacute; b&aacute;n, m&agrave; kh&oacute; b&aacute;n th&igrave; nhiều l&yacute; do, trong đ&oacute; thị trường kh&ocirc;ng chấp nhận gi&aacute;, hay chưa chấp nhận gi&aacute; đ&oacute; ở thời điểm đ&oacute;, m&agrave; chủ đầu tư lại kh&ocirc;ng l&agrave;m mạnh truyền th&ocirc;ng. Ngo&agrave;i ra c&ograve;n c&oacute; c&aacute;c ch&iacute;nh s&aacute;ch b&aacute;n h&agrave;ng kh&ocirc;ng đủ hấp dẫn, phương thức thanh to&aacute;n kh&ocirc;ng tốt hay d&iacute;nh ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; vấn đề lịch sử kh&ocirc;ng tốt của c&aacute;c chủ đầu tư.

&quot;Th&ocirc;ng thường gi&aacute; chủ đầu tư sẽ đưa ra gi&aacute; truyền th&ocirc;ng, l&agrave; đưa ra l&agrave; gi&aacute; rumo chưa c&oacute; VAT, hoặc gi&aacute; của một căn xấu nhất, hay l&ocirc; đất c&oacute; lỗi như trụ điện giữa l&ocirc; đất, đ&acirc;m đường, cống ngay l&ocirc; đất, đ&acirc;m h&ocirc;ng... l&agrave;m gi&aacute; truyền th&ocirc;ng&quot;, &ocirc;ng Ph&uacute;c n&oacute;i.

Việc đưa gi&aacute; thấp rồi b&aacute;n gi&aacute; cao cũng l&agrave; vấn nạn của booking ảo, nghĩa l&agrave; khi chủ đầu tư thấy c&oacute; số lượng booking cao, n&ecirc;n đẩy gi&aacute; l&ecirc;n. Chủ đầu tư kh&ocirc;ng sợ b&aacute;n kh&ocirc;ng được h&agrave;ng, do người n&agrave;y kh&ocirc;ng mua th&igrave; c&oacute; người kh&aacute;c mua, đ&acirc;y gọi l&agrave; tỷ lệ an to&agrave;n trong b&aacute;n h&agrave;ng.

Duy Quang

<a href="https://tienphong.vn/giua-con-sot-gia-loat-du-an-bat-dong-san-gay-nhip-ban-hang-post1800285.tpo">Link gốc</a>

Bất động sản

Báo Tiền Phong

Giữa cơn sốt giá loạt dự án bất động sản 'gãy nhịp' bán hàng

Đỗ Tín Vũ

Qua mấy thằng sales l&#224;m g&#236; cho đội gi&#225;, l&#224;m gi&#225;, đủ chuyện vớ vẩn kh&#225;ch h&#224;ng ngao ng&#225;n. C&#243; c&#225;i g&#236; muốn b&#225;n, gi&#225; cả r&#245; r&#224;ng th&#236; l&#224;m c&#225;i bảng d&#225;n trước dự &#225;n cho người c&#243; nhu cầu dễ mua, kh&#244;ng qua c&#242; gi&#225; tốt hơn t&#253;

Qua mấy thằng sales làm gì cho đội giá, làm giá, đủ chuyện vớ vẩn khách hàng ngao ngán. Có cái gì muốn bán, giá cả rõ ràng thì làm cái bảng dán trước dự án cho người có nhu cầu dễ mua, không qua cò giá tốt hơn tý