Ngồi trong một qu&aacute;n c&agrave; ph&ecirc; bất động sản c&ugrave;ng nh&oacute;m của m&igrave;nh, anh Trần Thanh T&ugrave;ng, nh&agrave; đầu tư căn hộ tại TP.HCM, mở điện thoại, lặng lẽ k&eacute;o xuống h&agrave;ng loạt tin nhắn hỏi mua nh&agrave; đ&atilde; cũ từ nhiều tuần trước. C&ograve;n hiện tại... kh&ocirc;ng c&oacute; phản hồi mới.

	Trong khi đ&oacute;, tin nhắn từ ng&acirc;n h&agrave;ng vừa gửi đến th&ocirc;ng b&aacute;o kỳ thanh to&aacute;n th&aacute;ng n&agrave;y gần 35 triệu đồng (cả vốn v&agrave; l&atilde;i). &ldquo;Chỉ sau hơn một năm, tiền trả ng&acirc;n h&agrave;ng gần gấp đ&ocirc;i. Nếu kh&ocirc;ng b&aacute;n được sớm, thu nhập của t&ocirc;i sẽ bị ăn m&ograve;n&rdquo;, anh T&ugrave;ng thở d&agrave;i.

	C&uacute; sốc l&atilde;i suất sau ưu đ&atilde;i

	Cuối năm 2023, khi mua căn hộ 2 ph&ograve;ng ngủ tại khu Đ&ocirc;ng TP.HCM, anh T&ugrave;ng vay ng&acirc;n h&agrave;ng khoảng 60% gi&aacute; trị, tương đương hơn 2,7 tỷ đồng. Trong năm đầu ti&ecirc;n, khoản vay được hưởng l&atilde;i suất ưu đ&atilde;i 7% v&agrave; &acirc;n hạn nợ gốc, mỗi th&aacute;ng chỉ phải trả khoảng 15&ndash;16 triệu đồng.

	Mọi thứ thay đổi nhanh ch&oacute;ng từ th&aacute;ng 10/2025 khi khoản vay chuyển sang l&atilde;i suất thả nổi 11%/năm. Khoản thanh to&aacute;n tăng l&ecirc;n 24 triệu đồng/th&aacute;ng. Giữa qu&yacute; I/2026, l&atilde;i suất điều chỉnh l&ecirc;n 14%/năm, tiền trả ng&acirc;n h&agrave;ng của anh tăng vọt l&ecirc;n gần 35 triệu đồng.

	&ldquo;T&ocirc;i mua căn hộ với kỳ vọng gi&aacute; sẽ tăng nhanh trong 2-3 năm, tiền cho thu&ecirc; sẽ hỗ trợ phần n&agrave;o khoản l&atilde;i từ nh&agrave; băng. Nhưng với mức l&atilde;i suất hiện tại, nếu giữ lại th&igrave; mỗi th&aacute;ng phải b&ugrave; th&ecirc;m qu&aacute; nhiều tiền, trong khi gi&aacute; thị trường th&igrave; qu&aacute; ảo, tăng th&igrave; tăng thật nhưng chốt lời được kh&ocirc;ng th&igrave; chưa n&oacute;i trước được&rdquo;, anh Tùng n&oacute;i th&ecirc;m với VnBusiness.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260316/images/3078efc3288740ecb8554a8db096f1d1-5887.jpg" style="width: 600px; height: 382px;" />

	Giời đầu cơ căn hộ c&oacute; sử dụng vốn vay đang đối &nbsp;mặt nhiều &aacute;p lực.

	C&acirc;u chuyện của anh Tuấn kh&ocirc;ng phải c&aacute; biệt. Trong bối cảnh l&atilde;i suất vay mua nh&agrave; tăng mạnh, nhiều nh&agrave; đầu tư căn hộ từng sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh đang rơi v&agrave;o trạng th&aacute;i cho&aacute;ng v&aacute;ng.

	Những khoản vay từng được t&iacute;nh to&aacute;n kỹ lưỡng trong giai đoạn l&atilde;i suất thấp nay trở th&agrave;nh &aacute;p lực lớn khi bước sang giai đoạn l&atilde;i suất thả nổi.

	Như trường hợp của chị Hằng, chủ sở hữu một căn hộ cao cấp tại Thủ Đức, cũng đang rơi v&agrave;o t&igrave;nh thế kh&ocirc;ng mấy dễ chịu. Chị mua căn hộ đầu năm 2025 với gi&aacute; khoảng 8 tỷ đồng, vay ng&acirc;n h&agrave;ng 40% trong 20 năm.

	Trong giai đoạn ưu đ&atilde;i, khoản thanh to&aacute;n h&agrave;ng th&aacute;ng khoảng 34 triệu đồng. Nhưng sau khi l&atilde;i suất chuyển sang thả nổi 15%/năm, nghĩa vụ trả nợ tăng l&ecirc;n gần 50 triệu đồng/th&aacute;ng.

	&ldquo;Nếu gồng th&ecirc;m v&agrave;i th&aacute;ng nữa, nguy cơ đổ nợ l&agrave; c&oacute; thật&rdquo;, chị Hằng thừa nhận, đồng thời cho biết đang sẵn s&agrave;ng b&aacute;n căn hộ ngang gi&aacute;, thậm ch&iacute; giảm nhẹ để thu hồi vốn.

	Thị trường căn hộ thời gian gần đ&acirc;y ghi nhận sự gia tăng r&otilde; rệt lượng sản phẩm rao b&aacute;n tr&ecirc;n thị trường thứ cấp, phần lớn đến từ nh&oacute;m nh&agrave; đầu tư sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh.

	Khảo s&aacute;t tr&ecirc;n nhiều nh&oacute;m mua b&aacute;n bất động sản cho thấy một số căn hộ đ&atilde; được điều chỉnh gi&aacute; giảm 2&ndash;3% so với trước Tết Nguy&ecirc;n đ&aacute;n để thu h&uacute;t người mua. Tuy nhi&ecirc;n, mức độ quan t&acirc;m vẫn kh&aacute; thấp. Thực tế n&agrave;y cho thấy nguồn cung thứ cấp gia tăng, nhưng thanh khoản lại suy giảm.

	Gi&aacute; leo thang, &ldquo;kẹt&rdquo; thanh khoản

	&Ocirc;ng L&ecirc; Hữu Đ&ocirc;ng, CEO một văn ph&ograve;ng m&ocirc;i giới ở khu Đ&ocirc;ng TP.HCM, cho biết lượng căn hộ nh&agrave; đầu tư gửi b&aacute;n đang tăng r&otilde; rệt kể từ qu&yacute; cuối năm 2025 đến nay.

	Phần lớn trong số n&agrave;y sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh, với những khoản vay được giải ng&acirc;n cuối năm 2023 hoặc đầu 2024. Sau 12&ndash;24 th&aacute;ng ưu đ&atilde;i l&atilde;i suất v&agrave; &acirc;n hạn nợ gốc, c&aacute;c khoản vay bắt đầu bước v&agrave;o giai đoạn trả cả gốc lẫn l&atilde;i, khiến nghĩa vụ t&agrave;i ch&iacute;nh tăng đột biến.

	&ldquo;T&igrave;nh trạng b&aacute;n th&aacute;o chưa xảy ra, nhưng nhiều nh&agrave; đầu tư buộc phải cắt 80-90% lợi nhuận, thậm ch&iacute; chấp nhận giảm gi&aacute; để t&igrave;m kh&aacute;ch mua, thu hồi vốn nhanh&rdquo;, &ocirc;ng Đ&ocirc;ng tiết lộ.

	Cũng theo &ocirc;ng Đ&ocirc;ng, nh&oacute;m chịu &aacute;p lực lớn nhất l&agrave; c&aacute;c nh&agrave; đầu tư &ldquo;lướt s&oacute;ng&rdquo; căn hộ cao cấp. Trong giai đoạn thị trường tăng n&oacute;ng, họ chỉ cần đặt cọc khoảng 15&ndash;25% gi&aacute; trị căn hộ l&agrave; c&oacute; thể sang nhượng v&agrave; kiếm lợi nhuận h&agrave;ng trăm triệu đồng.

	Nhưng khi thị trường chững lại, chiến lược n&agrave;y nhanh ch&oacute;ng mất hiệu lực. &ldquo;&Aacute;p lực tho&aacute;t h&agrave;ng lớn nhưng lại kh&ocirc;ng cạnh tranh được với giỏ h&agrave;ng mới từ c&aacute;c đại l&yacute;. V&igrave; vậy nhiều người gần như mắc kẹt&rdquo;, &ocirc;ng Đ&ocirc;ng n&oacute;i.

	Ở g&oacute;c nh&igrave;n chuy&ecirc;n gia, &ocirc;ng Phạm Đức Toản, Tổng gi&aacute;m đốc EZ Property, t&igrave;nh trạng nh&agrave; đầu tư t&igrave;m c&aacute;ch tho&aacute;t h&agrave;ng chủ yếu xuất hiện ở ph&acirc;n kh&uacute;c chung cư gi&aacute; cao.

	Trong giai đoạn thị trường tăng n&oacute;ng, nhiều dự &aacute;n căn hộ c&oacute; gi&aacute; l&ecirc;n tới h&agrave;ng trăm triệu đồng mỗi m&eacute;t vu&ocirc;ng. Kh&ocirc;ng &iacute;t nh&agrave; đầu tư mua trong t&acirc;m l&yacute; FOMO, sợ bỏ lỡ cơ hội, v&agrave; chấp nhận trả th&ecirc;m khoản ch&ecirc;nh h&agrave;ng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

	Khi thị trường chững lại, mức gi&aacute; n&agrave;y trở th&agrave;nh r&agrave;o cản lớn đối với người mua. Gi&aacute; cao nhưng thanh khoản thấp, trong khi l&atilde;i vay tăng. Đ&acirc;y l&agrave; l&yacute; do khiến nhiều nh&agrave; đầu tư phải t&igrave;m c&aacute;ch tho&aacute;t h&agrave;ng trước khi &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh trở n&ecirc;n qu&aacute; lớn.

	Theo &ocirc;ng Trần Minh Tiến, Gi&aacute;m đốc Trung t&acirc;m Nghi&ecirc;n cứu thị trường v&agrave; Am hiểu kh&aacute;ch h&agrave;ng One Mount Group, thị trường căn hộ đang bước v&agrave;o một giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ d&ograve;ng tiền đầu cơ tăng mạnh.

	Thực tế cũng cho thấy gi&aacute; chung cư tại một số khu vực đ&atilde; bắt đầu đi ngang, thậm ch&iacute; giảm nhẹ. Tại H&agrave; Nội, dữ liệu thị trường ghi nhận mức giảm 1&ndash;4% ở một số dự &aacute;n so với cuối năm 2025.

	Nh&igrave;n rộng hơn, những kh&oacute; khăn hiện tại của giới đầu tư căn hộ phản &aacute;nh rủi ro của việc sử dụng đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh qu&aacute; lớn trong chu kỳ thị trường thuận lợi.

	Trong giai đoạn l&atilde;i suất thấp v&agrave; gi&aacute; bất động sản tăng nhanh, đ&ograve;n bẩy c&oacute; thể gi&uacute;p nh&agrave; đầu tư khuếch đại lợi nhuận. Nhưng khi l&atilde;i suất đảo chiều, ch&iacute;nh đ&ograve;n bẩy lại trở th&agrave;nh &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh.

	Nhiều chuy&ecirc;n gia cho rằng thị trường đang bước v&agrave;o giai đoạn &ldquo;thanh lọc tự nhi&ecirc;n&rdquo;, khi những nh&agrave; đầu tư phụ thuộc qu&aacute; nhiều v&agrave;o vốn vay buộc phải rời cuộc chơi.

	Điều n&agrave;y c&oacute; thể khiến thanh khoản thị trường suy giảm trong ngắn hạn, nhưng về d&agrave;i hạn lại gi&uacute;p thị trường trở n&ecirc;n ổn định hơn, khi d&ograve;ng tiền đầu cơ giảm bớt.

	C&ograve;n hiện tại, d&ugrave; chưa đến mức tạo ra một l&agrave;n s&oacute;ng b&aacute;n th&aacute;o, &aacute;p lực l&atilde;i vay đang buộc nhiều nh&agrave; đầu tư phải thay đổi chiến lược. Trong bối cảnh đ&oacute;, thị trường bất động sản c&oacute; thể đang bước v&agrave;o một khoảng lặng cần thiết, nơi những kỳ vọng lợi nhuận nhanh ch&oacute;ng phải nhường chỗ cho c&aacute;c t&iacute;nh to&aacute;n t&agrave;i ch&iacute;nh thận trọng hơn.

	Hưng Nguy&ecirc;n

	<a href="https://vnbusiness.vn/gioi-dau-co-can-ho-mac-ket-trong-vong-xoay-don-bay.html">Link gốc</a>

Ngồi trong một quán cà phê bất động sản cùng nhóm của mình, anh Trần Thanh Tùng, nhà đầu tư căn hộ tại TP.HCM, mở điện thoại, lặng lẽ kéo xuống hàng loạt tin nhắn hỏi mua nhà đã cũ từ nhiều tuần trước. Còn hiện tại... không có phản hồi mới.


Bất động sản

Thời báo kinh doanh

Giới đầu cơ căn hộ ‘mắc kẹt’ trong vòng xoáy đòn bẩy

Nguyễn Hoàng Diệu

Mấy đứa bạn vay mua căn hộ s&#225;ng ra vẫn cười hề hề đấy th&#244;i. N&#224;o cũng bảo căn n&#243; tăng gi&#225; đều đều bỏ ra c&#243; người mua ngay

Mấy đứa bạn vay mua căn hộ sáng ra vẫn cười hề hề đấy thôi. Nào cũng bảo căn nó tăng giá đều đều bỏ ra có người mua ngay