# CHUYỆN KỂ N&#212; VA - HỒI ỨC CỦA MỘT D&#194;N CHƠI - p2

C. TAI ƯƠNG 

Sự b&#224;nh trướng của Novaland phụ thuộc nhiều v&#224;o nguồn vốn vay. Tập đo&#224;n đẩy mạnh huy động tr&#225;i phiếu cả trong nước lẫn quốc tế. Nợ vay của c&#244;ng ty từ gần 28.000 tỷ đồng năm 2019 đ&#227; tăng gấp đ&#244;i l&#234;n 60.000 tỷ đồng v&#224;o cuối 2021, trong đ&#243; vay nợ tr&#225;i phiếu chiếm 61%. Nợ vay cao gấp 3,2 lần vốn chủ sở hữu.

Ngo&#224;i việc d&#249;ng bất động sản v&#224; vốn g&#243;p tại c&#244;ng ty con l&#224;m t&#224;i sản đảm bảo, Novaland c&#242;n d&#249;ng cổ phiếu thuộc sở hữu cổ đ&#244;ng để đảm bảo cho nhiều khoản vay. V&#236; vậy, việc cổ phiếu neo cao quanh v&#249;ng 80.000 – 90.000 đồng/cp trong giai đoạn n&#224;y rất c&#243; lợi cho tập đo&#224;n.

Thị gi&#225; cổ phiếu cao cũng tạo lợi thế cho Novaland khi đ&#224;m ph&#225;n huy động tr&#225;i phiếu chuyển đổi quốc tế. Tập đo&#224;n đ&#227; th&#224;nh c&#244;ng với thương vụ huy động 300 triệu USD bằng tr&#225;i phiếu kh&#244;ng c&#243; t&#224;i sản đảm bảo v&#224; c&#243; quyền chuyển đổi th&#224;nh cổ phiếu. Tr&#225;i phiếu được ph&#225;t h&#224;nh ng&#224;y 16/7/2021, đ&#225;o hạn 16/7/2026.

Trong giai đoạn 2019 – 2021, kh&#244;ng ri&#234;ng Novaland m&#224; nhiều doanh nghiệp bất động sản h&#224;ng đầu như Vinhomes, Ph&#225;t Đạt, Đất Xanh, … đều tập trung gom quỹ đất vậy n&#234;n nếu n&#243;i NVL *** đi sai đường th&#236; kh&#244;ng đ&#250;ng,  v&#236; ai cũng đang gom đất l&#224;m dự &#225;n  để chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi sau đại dịch COVID-19. Tuy nhi&#234;n, năm 2022 lại trở th&#224;nh năm tồi tệ của ng&#224;nh bất động sản khi tr&#225;i phiếu toang ho&#225;c sau vụ SCB

Lại n&#243;i về vấn đề tr&#225;i phiếu: 

Vấn đề tr&#225;i phiếu phần lớn đến từ ph&#237;a nh&#224; nước, quan l&#224;m d&#226;n chịu , v&#236; trước đ&#243; quy định lỏng lẻo, đ&#244;i khi l&#224;m m&#224; k biết l&#224; m&#236;nh đang l&#224;m v&#224;o lỗ hổng

Tại sao giai đoạn 2018-2020 tr&#225;i phiếu lại được phổ biến?

**Ng&#226;n h&#224;ng siết t&#237;n dụng bất động sản**

Sau giai đoạn t&#237;n dụng nới lỏng 2015-2018, Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước (NHNN) bắt đầu siết chặt cho vay bất động sản nhằm ngăn ngừa rủi ro bong b&#243;ng. Do kh&#244;ng thể tiếp cận vốn ng&#226;n h&#224;ng, c&#225;c doanh nghiệp chuyển hướng sang ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu để huy động vốn. C&#225;c c&#244;ng ty bất động sản đưa ra mức l&#227;i suất tr&#225;i phiếu cực kỳ hấp dẫn (10-13%/năm), vượt xa l&#227;i suất ng&#226;n h&#224;ng (khoảng 7%/năm). Nh&#224; đầu tư c&#225; nh&#226;n bị hấp dẫn bởi l&#227;i suất cao m&#224; chưa nhận thức được những rủi ro tiềm ẩn.

V&#224; vấn đề quan trọng hơn cả l&#224; quy định ph&#225;t h&#224;nh qu&#225; lỏng lẻo, ph&#225;p l&#253; chưa c&#243; chặt m&#224; đ&#227; cho l&#224;m, đấy l&#224; vấn đề quản trị, vấn đề quản l&#253; nh&#224; nước, l&#224; c&#225;i sai của những người ch&#243;p bu. Cứ thế m&#224; ph&#225;t h&#224;nh, kh&#244;ng cần t&#224;i sản đảm bảo, cũng k cần lộ tr&#236;nh kế hoạch chi trả hiệu quả nhờ vậy nhiều c&#244;ng ty thậm ch&#237; lạm dụng việc ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu để đảo nợ, trong khi kh&#244;ng c&#243; nguồn thu thực để trả nợ gốc v&#224; l&#227;i. Từ 2018 đến 2021, tổng gi&#225; trị tr&#225;i phiếu doanh nghiệp ph&#225;t h&#224;nh tăng vọt, l&#234;n đến đỉnh điểm hơn **600.000 tỷ đồng** (tương đương 10% GDP).

Vấn đề gốc rễ l&#224; vấn đề quản l&#253; v&#224; ph&#225;p l&#253; lỏng nẻo, nhưng khi xảy ra chuyện như T&#226;n Ho&#224;ng Minh, Vạn Thịnh Ph&#225;t &amp; SCB th&#236; đến khi bung b&#233;t rồi mới bắt đầu xử l&#253;, v&#224; ảnh hưởng k chỉ m&#236;nh c&#225;c cty n&#224;y m&#224; t&#224;i ch&#237;nh l&#224; vấn đề li&#234;n đới, tr&#225;i phiếu bị siết lại, ảnh hưởng đến to&#224;n bộ c&#225;c cty bđs, v&#224; NVL kh&#244;ng may đ&#227; tự đeo tr&#242;ng tr&#225;i phiếu v&#224;o cổ từ nhiều năm trước, giờ c&#225;i tr&#242;ng n&#224;y n&#243; siết lại. Vĩ m&#244; vi m&#244; li&#234;n tục biến động, từ chiến tranh, lạm ph&#225;t, g&#227;y chuỗi cung ứng, thương chiến c&#224;ng l&#224;m trầm trọng kh&#243; khăn hơn.

L&#192;M R&#213; HƠN VỀ VẤN ĐỀ PH&#193;P L&#221; CỦA NVL, ĐIỀU G&#204; THỰC SỰ ĐANG XẢY RA?

1. Theo em quan trọng nhất l&#224; vấn đề “ quyền lực mềm” nhắc đến BĐS ch&#250;ng ta hay lấy VHM ra v&#237; dụ về quỹ đất “ sạch” , sạch l&#224; thế n&#224;o? sạch l&#224; được duyệt chuyển đổi mục đ&#237;ch sử dụng đất c&#225;ch dễ d&#224;ng, kh&#244;ng tranh chấp, l&#224;m dự &#225;n n&#224;o cũng được duyệt dễ d&#224;ng, quỹ đất ở vị thế đẹp, những địa điểm trọng điểm của th&#224;nh phố của khu vực. thế VHM c&#243; điều g&#236; m&#224; NVL kh&#244;ng c&#243;?

NVL thiếu một người thuộc thế hệ doanh nh&#226;n Đ&#244;ng &#194;u

Trước Đổi mới 1986, Việt Nam c&#243; ch&#237;nh s&#225;ch đưa sinh vi&#234;n, lao động v&#224; c&#225;n bộ sang Li&#234;n X&#244; v&#224; Đ&#244;ng &#194;u học tập, l&#224;m việc. Sau khi Li&#234;n X&#244; sụp đổ (1991) một số người th&#224;nh c&#244;ng trong việc **bu&#244;n b&#225;n h&#224;ng h&#243;a giữa Đ&#244;ng &#194;u – Việt Nam**, từ đ&#243; t&#237;ch lũy vốn v&#224; kinh nghiệm thương trường, trở về Việt Nam trong những năm 1990-2000, họ tận dụng **quan hệ, vốn liếng v&#224; tư duy kinh doanh kiểu Đ&#244;ng &#194;u** để x&#226;y dựng c&#225;c doanh nghiệp lớn. Nếu c&#225;c b&#225;c c&#243; nghi&#234;n cứu sử của c&#225;c nước cộng sản, đặc biệt l&#224; Trung Quốc ch&#250;ng ta cũng bắp gặp 1 thế hệ tương tự gọi l&#224; Thế hệ hạt giống đỏ. Những người n&#224;y họ c&#243; 1 thứ quyền lực mềm mang t&#234;n  “ mối quan hệ” với ch&#237;nh quyền vậy n&#234;n c&#225;c dự &#225;n c&#225;c hoạt động kinh doanh của họ được b&#244;i trơn nhanh ch&#243;ng v&#224; thuận lợi hơn, những tập đo&#224;n của họ cũng như c&#225;c chaebol ở h&#224;n quốc vậy. C&#242;n &#244;ng Nhơn th&#236; sao? người b&#236;nh thường, học n&#244;ng l&#226;m, khởi nghiệp kinh doanh thuốc th&#250; y, rồi chuyển hướng sang bđs rồi phất l&#234;n. V&#236; đặc th&#249; 2 ng&#224;nh BĐS v&#224; X&#226;y dựng ở VN cần c&#243; nguy&#234;n liệu n&#224;y, n&#234;n khi thuận lợi th&#236; ai cũng thuận lợi, nhưng khi tr&#225;i phiếu vỡ lở, mọi thứ sẽ trở l&#234;n kh&#243; khăn gấp bội cho những kẻ “ ngo&#224;i cuộc” như Nhơn.

2. Đi qu&#225; nhanh n&#234;n thắng gấp bị vỡ mặt!

NVL mở rộng quỹ đất theo kiểu &quot;đ&#225;nh nhanh, thắng nhanh”, giai đoạn s&#244;i động của thị trường BĐS NVL b&#224;nh trướng qu&#225; nhanh, li&#234;n tục mua gom đất từ nhiều chủ sở hữu kh&#225;c nhau, đặc biệt l&#224; đất n&#244;ng nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Quỹ đất n&#224;y thường chưa c&#243; quy hoạch r&#245; r&#224;ng, hoặc cần chuyển đổi sang đất ở mới được cấp sổ đỏ. Khi thị trường thuận lợi (2015-2020), NVL kỳ vọng sẽ ho&#224;n tất thủ tục ph&#225;p l&#253; theo lộ tr&#236;nh, nhưng đến 2022, khi thị trường siết t&#237;n dụng v&#224; r&#224; so&#225;t ph&#225;p l&#253; mạnh, nhiều dự &#225;n bị đ&#236;nh trệ.

Dự &#225;n đ&#236;nh trệ, nợ vay cao, lại l&#224; l&#253; do khiến cho NVL c&#224;ng kh&#244;ng được duyệt dự &#225;n, nếu chủ đầu tư chưa đ&#243;ng đầy đủ tiền sử dụng đất, cơ quan quản l&#253; sẽ kh&#244;ng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho kh&#225;ch h&#224;ng. Một v&#242;ng luẩn quẩn, kh&#244;ng tiền k duyệt dự &#225;n ⇒ k c&#243; g&#236; b&#225;n lấy tiền. 

⇒ Nợ vay qu&#225; nhiều v&#224; dự &#225;n kh&#244;ng được cấp ph&#225;p l&#253; đầu đủ c&#224;ng đẩy NVL v&#224;o tận c&#249;ng của kh&#243; khăn! Lỗi c&#243; thể do NVL mở rộng qu&#225; nhanh bằng đ&#242;n bẩy, nhưng cũng l&#224; do lỗ hổng ph&#225;p l&#253;, nhưng cuối c&#249;ng do g&#236; th&#236; do, b&#234;n n&#225;t nhất vẫn đang l&#224; NVL v&#224; người mua dự &#225;n của NVL

......... C&#242;n tiếp

# CHUYỆN KỂ NÔ VA - HỒI ỨC CỦA MỘT DÂN CHƠI - p2

C. TAI ƯƠNG 

Sự bành trướng của Novaland phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay. Tập đoàn đẩy mạnh huy động trái phiếu cả trong nước lẫn quốc tế. Nợ vay của công ty từ gần 28.000 tỷ đồng năm 2019 đã tăng gấp đôi lên 60.000 tỷ đồng vào cuối 2021, trong đó vay nợ trái phiếu chiếm 61%. Nợ vay cao gấp 3,2 lần vốn chủ sở hữu.

Ngoài việc dùng bất động sản và vốn góp tại công ty con làm tài sản đảm bảo, Novaland còn dùng cổ phiếu thuộc sở hữu cổ đông để đảm bảo cho nhiều khoản vay. Vì vậy, việc cổ phiếu neo cao quanh vùng 80.000 – 90.000 đồng/cp trong giai đoạn này rất có lợi cho tập đoàn.

Thị giá cổ phiếu cao cũng tạo lợi thế cho Novaland khi đàm phán huy động trái phiếu chuyển đổi quốc tế. Tập đoàn đã thành công với thương vụ huy động 300 triệu USD bằng trái phiếu không có tài sản đảm bảo và có quyền chuyển đổi thành cổ phiếu. Trái phiếu được phát hành ngày 16/7/2021, đáo hạn 16/7/2026.

Trong giai đoạn 2019 – 2021, không riêng Novaland mà nhiều doanh nghiệp bất động sản hàng đầu như Vinhomes, Phát Đạt, Đất Xanh, … đều tập trung gom quỹ đất vậy nên nếu nói NVL *** đi sai đường thì không đúng,  vì ai cũng đang gom đất làm dự án  để chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, năm 2022 lại trở thành năm tồi tệ của ngành bất động sản khi trái phiếu toang hoác sau vụ SCB

Lại nói về vấn đề trái phiếu: 

Vấn đề trái phiếu phần lớn đến từ phía nhà nước, quan làm dân chịu , vì trước đó quy định lỏng lẻo, đôi khi làm mà k biết là mình đang làm vào lỗ hổng

Tại sao giai đoạn 2018-2020 trái phiếu lại được phổ biến?

**Ngân hàng siết tín dụng bất động sản**

Sau giai đoạn tín dụng nới lỏng 2015-2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu siết chặt cho vay bất động sản nhằm ngăn ngừa rủi ro bong bóng. Do không thể tiếp cận vốn ngân hàng, các doanh nghiệp chuyển hướng sang phát hành trái phiếu để huy động vốn. Các công ty bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cực kỳ hấp dẫn (10-13%/năm), vượt xa lãi suất ngân hàng (khoảng 7%/năm). Nhà đầu tư cá nhân bị hấp dẫn bởi lãi suất cao mà chưa nhận thức được những rủi ro tiềm ẩn.

Và vấn đề quan trọng hơn cả là quy định phát hành quá lỏng lẻo, pháp lý chưa có chặt mà đã cho làm, đấy là vấn đề quản trị, vấn đề quản lý nhà nước, là cái sai của những người chóp bu. Cứ thế mà phát hành, không cần tài sản đảm bảo, cũng k cần lộ trình kế hoạch chi trả hiệu quả nhờ vậy nhiều công ty thậm chí lạm dụng việc phát hành trái phiếu để đảo nợ, trong khi không có nguồn thu thực để trả nợ gốc và lãi. Từ 2018 đến 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành tăng vọt, lên đến đỉnh điểm hơn **600.000 tỷ đồng** (tương đương 10% GDP).

Vấn đề gốc rễ là vấn đề quản lý và pháp lý lỏng nẻo, nhưng khi xảy ra chuyện như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát & SCB thì đến khi bung bét rồi mới bắt đầu xử lý, và ảnh hưởng k chỉ mình các cty này mà tài chính là vấn đề liên đới, trái phiếu bị siết lại, ảnh hưởng đến toàn bộ các cty bđs, và NVL không may đã tự đeo tròng trái phiếu vào cổ từ nhiều năm trước, giờ cái tròng này nó siết lại. Vĩ mô vi mô liên tục biến động, từ chiến tranh, lạm phát, gãy chuỗi cung ứng, thương chiến càng làm trầm trọng khó khăn hơn.

LÀM RÕ HƠN VỀ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA NVL, ĐIỀU GÌ THỰC SỰ ĐANG XẢY RA?

1. Theo em quan trọng nhất là vấn đề “ quyền lực mềm” nhắc đến BĐS chúng ta hay lấy VHM ra ví dụ về quỹ đất “ sạch” , sạch là thế nào? sạch là được duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất cách dễ dàng, không tranh chấp, làm dự án nào cũng được duyệt dễ dàng, quỹ đất ở vị thế đẹp, những địa điểm trọng điểm của thành phố của khu vực. thế VHM có điều gì mà NVL không có?

NVL thiếu một người thuộc thế hệ doanh nhân Đông Âu

Trước Đổi mới 1986, Việt Nam có chính sách đưa sinh viên, lao động và cán bộ sang Liên Xô và Đông Âu học tập, làm việc. Sau khi Liên Xô sụp đổ (1991) một số người thành công trong việc **buôn bán hàng hóa giữa Đông Âu – Việt Nam**, từ đó tích lũy vốn và kinh nghiệm thương trường, trở về Việt Nam trong những năm 1990-2000, họ tận dụng **quan hệ, vốn liếng và tư duy kinh doanh kiểu Đông Âu** để xây dựng các doanh nghiệp lớn. Nếu các bác có nghiên cứu sử của các nước cộng sản, đặc biệt là Trung Quốc chúng ta cũng bắp gặp 1 thế hệ tương tự gọi là Thế hệ hạt giống đỏ. Những người này họ có 1 thứ quyền lực mềm mang tên  “ mối quan hệ” với chính quyền vậy nên các dự án các hoạt động kinh doanh của họ được bôi trơn nhanh chóng và thuận lợi hơn, những tập đoàn của họ cũng như các chaebol ở hàn quốc vậy. Còn ông Nhơn thì sao? người bình thường, học nông lâm, khởi nghiệp kinh doanh thuốc thú y, rồi chuyển hướng sang bđs rồi phất lên. Vì đặc thù 2 ngành BĐS và Xây dựng ở VN cần có nguyên liệu này, nên khi thuận lợi thì ai cũng thuận lợi, nhưng khi trái phiếu vỡ lở, mọi thứ sẽ trở lên khó khăn gấp bội cho những kẻ “ ngoài cuộc” như Nhơn.

2. Đi quá nhanh nên thắng gấp bị vỡ mặt!

NVL mở rộng quỹ đất theo kiểu "đánh nhanh, thắng nhanh”, giai đoạn sôi động của thị trường BĐS NVL bành trướng quá nhanh, liên tục mua gom đất từ nhiều chủ sở hữu khác nhau, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Quỹ đất này thường chưa có quy hoạch rõ ràng, hoặc cần chuyển đổi sang đất ở mới được cấp sổ đỏ. Khi thị trường thuận lợi (2015-2020), NVL kỳ vọng sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý theo lộ trình, nhưng đến 2022, khi thị trường siết tín dụng và rà soát pháp lý mạnh, nhiều dự án bị đình trệ.

Dự án đình trệ, nợ vay cao, lại là lý do khiến cho NVL càng không được duyệt dự án, nếu chủ đầu tư chưa đóng đầy đủ tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng. Một vòng luẩn quẩn, không tiền k duyệt dự án ⇒ k có gì bán lấy tiền. 

⇒ Nợ vay quá nhiều và dự án không được cấp pháp lý đầu đủ càng đẩy NVL vào tận cùng của khó khăn! Lỗi có thể do NVL mở rộng quá nhanh bằng đòn bẩy, nhưng cũng là do lỗ hổng pháp lý, nhưng cuối cùng do gì thì do, bên nát nhất vẫn đang là NVL và người mua dự án của NVL

......... Còn tiếp