Cổ phiếu BĐS v&#224; c&#226;u chuyện thị trường tr&#225;i phiếu ngay thời điểm n&#224;y.
- N&#243;i về &quot; nghị định 65 sửa đổi&quot;
1. Một số điều ace cần lưu &#253; v&#224; hiểu đ&#250;ng.  
- NĐ 65 sửa đổi l&#224; điều t&#237;ch cực cho TT tr&#225;i phiếu tuy nhi&#234;n đ&#243; l&#224; ở g&#243;c độ d&#224;i hạn 2-3 năm sau c&#242;n hiện tại n&#243; lại ở 1 kh&#237;a cạnh kh&#225;c. TT tr&#225;i phiếu đang rất nhiều vấn đề cần giải quyết chứ kh&#244;ng phải chỉ sửa mỗi &quot;NĐ 65&quot; l&#224; c&#243; thể l&#224;m l&#224;nh mạnh TTTP ngay được. N&#243;i thật l&#224; trong ngắn hạn phụ thuộc v&#224;o &quot;niềm tin&quot; của NĐT tr&#225;i phiếu, nếu mất niềm tin th&#236; NĐT rất kh&#243; c&#243; thể xuống tiền đầu tư v&#224;o tr&#225;i phiếu v&#224; c&#225;c doanh nghiệp BĐS rất kh&#243; c&#243; thể ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu mới để đảo nợ. ( thử nghĩ nếu l&#224; ace khi thấy đầu tư v&#224;o 1 c&#225;i g&#236; đ&#243; rủi ro mất tiền cao th&#236; liệu ace c&#243; bỏ tiền v&#224;o đầu tư hay kh&#244;ng. TT tr&#225;i hiệu ở gđ hiện tại cũng vậy, đầu tư v&#224;o nhưng kh&#244;ng biết c&#243; lấy lại được tiền hay kh&#244;ng )

- K&#233;o d&#224;i kỳ hạn Tr&#225;i phiếu: Cho ph&#233;p doanh nghiệp c&#242;n dư nợ tr&#225;i phiếu đ&#227; ph&#225;t h&#224;nh trước đ&#226;y được đ&#224;m ph&#225;n để thay đổi kỳ hạn của tr&#225;i phiếu? Tuy nhi&#234;n l&#224; c&#243; k&#233;o d&#224;i được t/g đ&#225;o hạn hay kh&#244;ng th&#236; c&#242;n phụ thuộc v&#224;o c&#225;i gật đầu của NĐT v&#224; xem họ c&#243; đồng &#253; k&#233;o d&#224;i hay kh&#244;ng. Trường hợp người sở hữu tr&#225;i phiếu kh&#244;ng chấp thuận phương &#225;n đ&#224;m ph&#225;n th&#236; doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ th&#225;nh to&#225;n đối với người sở hữu tr&#225;i phiếu. ( đứng dưới g&#243;c nh&#236;n 1 NĐT tr&#225;i phiếu hiện tại liệu c&#243; đồng &#253; để cho doanh nghiệp d&#227;n nợ hay kh&#244;ng, Nếu l&#224; t&#244;i th&#236; t&#244;i sẽ kh&#244;ng đồng &#253; gi&#227;n nợ m&#224; sẽ đ&#225;o hạn ngay để thu tiền mặt về C&#243; 1 c&#226;u &#244;ng b&#224; ta hay n&#243;i đ&#243; l&#224; Để l&#226;u C** tr&#226;u h&#243;a b&#249;n ). 
=&gt; C&#225;i Doanh nghiệp đang cần ngay l&#250;c n&#224;y l&#224; ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu mới để đảo nợ th&#236; lại chưa c&#243; giải ph&#225;p g&#236; mới, Kh&#244;ng ph&#225;t h&#224;nh được tr&#225;i phiếu mới th&#236; doanh nghiệp cũng cạn tiền để trước &#225;p lực trả nợ cho NĐT. 

2. C&#226;u chuyện &#225;p lực đ&#225;o hạn tr&#225;i phiếu trong năm 2023. năm 2023 sẽ l&#224; điểm rơi đ&#225;o hạn một lượng rất lớn tr&#225;i phiếu doanh nghiệp, gi&#225; trị tr&#225;i phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn l&#224; 120.400 tỷ đồng ( chưa t&#237;nh đến tr&#225;i phiếu ng&#226;n h&#224;ng v&#224; c&#225;c ng&#224;nh nghề kh&#225;c ). 
- Giai đoạn giữa năm nay sẽ l&#224; giai đoạn căng thẳng khi &#225;p lực tr&#225;i phiếu đến hạn lớn. Trong khi đ&#243;, niềm tin của nh&#224; đầu tư giảm trong thời gian qua khiến cho lượng ph&#225;t h&#224;nh mới sụt giảm mạnh v&#224; dự b&#225;o kh&#243; c&#243; khả năng hồi phục trong năm 2023 v&#224; 2024 nếu kh&#244;ng c&#243; ch&#237;nh s&#225;ch đặc th&#249; ri&#234;ng cho TTTP. Hơn nữa, mặt bằng l&#227;i suất trong nước v&#224; quốc tế tăng cao cũng khiến d&#242;ng tiền đầu tư dịch chuyển sang k&#234;nh gửi tiết kiệm thay v&#236; đẩu tư tr&#225;i phiếu với mức rủi ro cao.
- Vậy d&#242;ng tiền ở đ&#226;u để c&#225;c tổ chức, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ ho&#224;n trả gốc, l&#227;i theo đ&#250;ng cam kết khi đ&#225;o hạn. Trong khi c&#225;c doanh nghiệp rất kh&#243; để ph&#225;t h&#224;nh tr&#225;i phiếu huy động vốn ( do NĐT tr&#225;i phiếu mất niềm tin với TTTP ). Ph&#225;t h&#224;nh th&#224;nh c&#244;ng thấp, mua lại trước hạn cao, nhiều doanh nghiệp đ&#227; “&#226;m” huy động vốn qua k&#234;nh tr&#225;i phiếu.

- C&#225;c doanh nghiệp BĐS gặp kh&#243; khăn trong trả nợ tr&#225;i phiếu khả nằng sẽ g&#226;y ra t&#236;nh trạng vỡ nợ. Nếu đổ vỡ xảy ra, hệ lụy sẽ rất phức tạp, v&#236; mối li&#234;n th&#244;ng ng&#226;n h&#224;ng - chứng kho&#225;n - bất động sản l&#224; kh&#225; lớn. Hiện nay, c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng kh&#244;ng chỉ đầu tư v&#224;o TPDN kh&#225; lớn (khoảng 284.000 tỷ đồng), m&#224; c&#242;n cho vay bất động sản hơn 2,3 triệu tỷ đồng, chưa kể bất động sản chiếm tới 65% t&#224;i sản đảm bảo của ng&#226;n h&#224;ng. Điều n&#224;y c&#243; nghĩa, khi thị trường bất động sản v&#224; tr&#225;i phiếu đổ vỡ, ng&#226;n h&#224;ng cũng kh&#244;ng tr&#225;nh khỏi hệ lụy nợ xấu, nhất l&#224; c&#225;c NHTM cho vay BĐS lớn.
=&gt; vậy n&#234;n kh&#244;ng chỉ ch&#250; &#253; ri&#234;ng m&#236;nh c&#225;c cp BĐS m&#224; cần đề ph&#242;ng v&#224; thận trọng với c&#225;c NHTM vừa v&#224; nhỏ. 

3. Thực sự nếu nh&#236;n to&#224;n cảnh thực lực của Việt Nam th&#236; chẳng mấy phải lo lắng, nhưng c&#225;i lo l&#224; nằm ở Người điều h&#224;nh c&#243; biết khai th&#225;c thực lực ấy kh&#244;ng? V&#236; lợi &#237;ch ri&#234;ng m&#236;nh hay v&#236; lợi &#237;ch d&#226;n tộc, quốc gia? Sẵn s&#224;ng l&#224;m bất cứ điều g&#236;, kể cả hy sinh bản th&#226;n để thay đổi vận mệnh cho d&#226;n tộc hay kh&#244;ng? Đất nước hiện tại đang &quot;Rất Cần&quot; những nh&#224; l&#227;nh đạo c&#243; t&#224;i, c&#243; đức d&#225;m nghĩ v&#224; d&#225;m l&#224;m. Hiện tại c&#225;c doanh nghiệp đang rất kh&#243; khăn rất cần c&#225;c ch&#237;nh s&#225;ch hỗ trợ của NN vậy n&#234;n c&#225;c b&#225;c đừng suốt ng&#224;y họp h&#224;nh nữa h&#227;y bắt tay v&#224;o thực hiện v&#224; l&#224;m lu&#244;n đi chỉ c&#243; bắt tay v&#224;o h&#224;nh động th&#236; mới vực dậy được nền KT trong l&#250;c n&#224;y. Hiện tại đang c&#243; khoảng 900.000 tỷ vốn đầu tư c&#244;ng của BTC đang “đ&#243;ng băng” ở hệ thống ng&#226;n h&#224;ng (2/3 ở NHNN, 1/3 ở c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng thương mại quốc doanh). Một con số khổng lồ đối với nền kinh tế l&#250;c n&#224;y. Trong khi to&#224;n d&#226;n đ&#243;i kh&#225;t, th&#236; c&#225;c b&#225;c b&#234;n BTC lại cất kho lương, th&#249;ng nước đi, kh&#244;ng cho d&#226;n uống. Tr&#225;ch nhiệm l&#250;c n&#224;y của BTC l&#224; rất lớn, đừng đẩy g&#225;nh nặng l&#234;n NHNN nữa Họ đang gồng hết sức rồi.( đẩy mạnh giải ng&#226;n đầu tư c&#244;ng c&#243; lẽ l&#224; giải ph&#225;p hiệu quả nhất trong l&#250;c n&#224;y )

=&gt; Trong rủi ro th&#236; lu&#244;n xuất hiện c&#225;c cơ hội đầu tư cực tốt, M&#236;nh kh&#244;ng ch&#234; bai cổ phiếu BĐS tuy nhi&#234;n cần chọn lọc cp nh&#243;m BĐS 1 c&#225;ch thật sự cẩn thận v&#224; c&#226;n nhắc kỹ lưỡng trước khi hướng đến đầu tư d&#224;i hạn. Xem x&#233;t chuyển biến của doanh nghiệp trong c&#225;ch trả nợ cũng như đ&#225;o hạn tr&#225;i phiếu v&#236; n&#243; cho thấy uy t&#237;n cũng như nguồn t&#224;i ch&#237;nh của doanh nghiệp, c&#243; đ&#225;p ứng đủ c&#225;c ti&#234;u ch&#237; trước khi đầu tư hay kh&#244;ng ( t&#224;i sản, cơ cấu nợ, nguồn tiền..... ). Ng&#224;nh n&#224;o rồi cũng c&#243; chu kỳ th&#244;i hết chu kỳ n&#224;y n&#243; sẽ tự đ&#224;o thải c&#225;c doanh nghiệp yếu k&#233;m v&#224; c&#225;c doanh nghiệp tốt v&#224; c&#225;c doanh nghiệp mới sẽ t&#237;ch lũy chuẩn bị cho 1 chu kỳ mới. 

---------Đ&#244;i khi tưởng m&#236;nh biết nhiều nhưng h&#243;a ra m&#236;nh chưa biết g&#236;---------

Cổ phiếu BĐS và câu chuyện thị trường trái phiếu ngay thời điểm này.
- Nói về " nghị định 65 sửa đổi"
1. Một số điều ace cần lưu ý và hiểu đúng.  
- NĐ 65 sửa đổi là điều tích cực cho TT trái phiếu tuy nhiên đó là ở góc độ dài hạn 2-3 năm sau còn hiện tại nó lại ở 1 khía cạnh khác. TT trái phiếu đang rất nhiều vấn đề cần giải quyết chứ không phải chỉ sửa mỗi "NĐ 65" là có thể làm lành mạnh TTTP ngay được. Nói thật là trong ngắn hạn phụ thuộc vào "niềm tin" của NĐT trái phiếu, nếu mất niềm tin thì NĐT rất khó có thể xuống tiền đầu tư vào trái phiếu và các doanh nghiệp BĐS rất khó có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ. ( thử nghĩ nếu là ace khi thấy đầu tư vào 1 cái gì đó rủi ro mất tiền cao thì liệu ace có bỏ tiền vào đầu tư hay không. TT trái hiệu ở gđ hiện tại cũng vậy, đầu tư vào nhưng không biết có lấy lại được tiền hay không )

- Kéo dài kỳ hạn Trái phiếu: Cho phép doanh nghiệp còn dư nợ trái phiếu đã phát hành trước đây được đàm phán để thay đổi kỳ hạn của trái phiếu? Tuy nhiên là có kéo dài được t/g đáo hạn hay không thì còn phụ thuộc vào cái gật đầu của NĐT và xem họ có đồng ý kéo dài hay không. Trường hợp người sở hữu trái phiếu không chấp thuận phương án đàm phán thì doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thánh toán đối với người sở hữu trái phiếu. ( đứng dưới góc nhìn 1 NĐT trái phiếu hiện tại liệu có đồng ý để cho doanh nghiệp dãn nợ hay không, Nếu là tôi thì tôi sẽ không đồng ý giãn nợ mà sẽ đáo hạn ngay để thu tiền mặt về Có 1 câu ông bà ta hay nói đó là Để lâu C** trâu hóa bùn ). 
=> Cái Doanh nghiệp đang cần ngay lúc này là phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thì lại chưa có giải pháp gì mới, Không phát hành được trái phiếu mới thì doanh nghiệp cũng cạn tiền để trước áp lực trả nợ cho NĐT. 

2. Câu chuyện áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2023. năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn là 120.400 tỷ đồng ( chưa tính đến trái phiếu ngân hàng và các ngành nghề khác ). 
- Giai đoạn giữa năm nay sẽ là giai đoạn căng thẳng khi áp lực trái phiếu đến hạn lớn. Trong khi đó, niềm tin của nhà đầu tư giảm trong thời gian qua khiến cho lượng phát hành mới sụt giảm mạnh và dự báo khó có khả năng hồi phục trong năm 2023 và 2024 nếu không có chính sách đặc thù riêng cho TTTP. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất trong nước và quốc tế tăng cao cũng khiến dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang kênh gửi tiết kiệm thay vì đẩu tư trái phiếu với mức rủi ro cao.
- Vậy dòng tiền ở đâu để các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi theo đúng cam kết khi đáo hạn. Trong khi các doanh nghiệp rất khó để phát hành trái phiếu huy động vốn ( do NĐT trái phiếu mất niềm tin với TTTP ). Phát hành thành công thấp, mua lại trước hạn cao, nhiều doanh nghiệp đã “âm” huy động vốn qua kênh trái phiếu.

- Các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong trả nợ trái phiếu khả nằng sẽ gây ra tình trạng vỡ nợ. Nếu đổ vỡ xảy ra, hệ lụy sẽ rất phức tạp, vì mối liên thông ngân hàng - chứng khoán - bất động sản là khá lớn. Hiện nay, các ngân hàng không chỉ đầu tư vào TPDN khá lớn (khoảng 284.000 tỷ đồng), mà còn cho vay bất động sản hơn 2,3 triệu tỷ đồng, chưa kể bất động sản chiếm tới 65% tài sản đảm bảo của ngân hàng. Điều này có nghĩa, khi thị trường bất động sản và trái phiếu đổ vỡ, ngân hàng cũng không tránh khỏi hệ lụy nợ xấu, nhất là các NHTM cho vay BĐS lớn.
=> vậy nên không chỉ chú ý riêng mình các cp BĐS mà cần đề phòng và thận trọng với các NHTM vừa và nhỏ. 

3. Thực sự nếu nhìn toàn cảnh thực lực của Việt Nam thì chẳng mấy phải lo lắng, nhưng cái lo là nằm ở Người điều hành có biết khai thác thực lực ấy không? Vì lợi ích riêng mình hay vì lợi ích dân tộc, quốc gia? Sẵn sàng làm bất cứ điều gì, kể cả hy sinh bản thân để thay đổi vận mệnh cho dân tộc hay không? Đất nước hiện tại đang "Rất Cần" những nhà lãnh đạo có tài, có đức dám nghĩ và dám làm. Hiện tại các doanh nghiệp đang rất khó khăn rất cần các chính sách hỗ trợ của NN vậy nên các bác đừng suốt ngày họp hành nữa hãy bắt tay vào thực hiện và làm luôn đi chỉ có bắt tay vào hành động thì mới vực dậy được nền KT trong lúc này. Hiện tại đang có khoảng 900.000 tỷ vốn đầu tư công của BTC đang “đóng băng” ở hệ thống ngân hàng (2/3 ở NHNN, 1/3 ở các ngân hàng thương mại quốc doanh). Một con số khổng lồ đối với nền kinh tế lúc này. Trong khi toàn dân đói khát, thì các bác bên BTC lại cất kho lương, thùng nước đi, không cho dân uống. Trách nhiệm lúc này của BTC là rất lớn, đừng đẩy gánh nặng lên NHNN nữa Họ đang gồng hết sức rồi.( đẩy mạnh giải ngân đầu tư công có lẽ là giải pháp hiệu quả nhất trong lúc này )

=> Trong rủi ro thì luôn xuất hiện các cơ hội đầu tư cực tốt, Mình không chê bai cổ phiếu BĐS tuy nhiên cần chọn lọc cp nhóm BĐS 1 cách thật sự cẩn thận và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi hướng đến đầu tư dài hạn. Xem xét chuyển biến của doanh nghiệp trong cách trả nợ cũng như đáo hạn trái phiếu vì nó cho thấy uy tín cũng như nguồn tài chính của doanh nghiệp, có đáp ứng đủ các tiêu chí trước khi đầu tư hay không ( tài sản, cơ cấu nợ, nguồn tiền..... ). Ngành nào rồi cũng có chu kỳ thôi hết chu kỳ này nó sẽ tự đào thải các doanh nghiệp yếu kém và các doanh nghiệp tốt và các doanh nghiệp mới sẽ tích lũy chuẩn bị cho 1 chu kỳ mới. 

---------Đôi khi tưởng mình biết nhiều nhưng hóa ra mình chưa biết gì---------

Người Lái Đò

Đầu tư là không đánh bạc

Diệc Phàm

       Rong Chơi     

ωιη∂мαη

Lê Minh Sơn

Nhẫn - Biết đủ !

Lê Hiền

Trần Hồng Nam

Hồng Nhung

Luong Pham

Investing in Knowledge 🕊

F0 Một Tuần

LTTN

Thanh Long

Sới Bạc Vn88

PLinh2019

Yêu Màu Tím

Car Care Boy

Tue Lam Nguyen