VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c CĐT trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c CĐT đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như <a class='symbol'>NVL</a>, Sunshine, Vạn Thịnh Ph&aacute;t v&agrave; Hưng Thịnh.

Theo VIS Rating, ng&agrave;nh Bất động sản Nh&agrave; ở Việt Nam đ&atilde; phục hồi trong nửa đầu năm (6T2024), với sự gia tăng nguồn cung v&agrave; giao dịch nh&agrave; ở nhờ v&agrave;o việc đẩy nhanh thủ tục ph&aacute;p l&yacute;. &nbsp; 
Nhu cầu nh&agrave; ở mạnh mẽ sẽ th&uacute;c đẩy doanh số b&aacute;n h&agrave;ng v&agrave; d&ograve;ng tiền thu của c&aacute;c CĐT. Giao dịch bất động sản (BĐS) tr&ecirc;n to&agrave;n quốc trong Q2/2024 đ&atilde; đạt mức cao nhất kể từ Q4/2022, c&ugrave;ng với sự gia tăng li&ecirc;n tục của gi&aacute; BĐS tại H&agrave; Nội (HN) v&agrave; TP.HCM (HCM). 
Trong 12-18 th&aacute;ng tới, VIS Rating k&igrave; vọng t&acirc;m l&yacute; người mua nh&agrave; sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ m&ocirc;i trường l&atilde;i suất thấp. C&aacute;c CĐT lớn như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>NLG</a> v&agrave; <a class='symbol'>DXG</a> sẽ dẫn đầu ng&agrave;nh về doanh số b&aacute;n h&agrave;ng từ c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở mới ra mắt tại HN v&agrave; HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của những CĐT n&agrave;y đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240925/images/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024.png" style="height:185px; width:600px">

Nguồn: VIS Rating&nbsp;

Việc đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; sẽ đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nh&agrave; ở mới tăng chủ yếu ở c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn ph&iacute;a Bắc như H&agrave; Nội v&agrave; Hải Ph&ograve;ng. Khi qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n mới diễn ra nhanh hơn, kỳ vọng nhiều sản phẩm ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung đến cao cấp sẽ được mở b&aacute;n tại HCM v&agrave; c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn kh&aacute;c trong 12-18 th&aacute;ng tới. 
C&aacute;c quy định vừa ban h&agrave;nh sẽ hạn chế c&aacute;c CĐT c&oacute; đ&ograve;n bẩy cao ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mới. Nhưng VIS Rating kỳ vọng c&aacute;c CĐT lớn như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>NLG</a> v&agrave; Sun Group sẽ kh&ocirc;ng bị ảnh hưởng v&agrave; sẽ ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn đ&uacute;ng tiến độ. Nguồn cung nh&agrave; ở x&atilde; hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục ti&ecirc;u năm 2025 của ch&iacute;nh phủ l&agrave; 428.000 căn v&agrave; sẽ cần thời gian để tăng l&ecirc;n một c&aacute;ch đ&aacute;ng kể.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240925/images/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024-hinh-2.png" style="height:218px; width:600px">

&nbsp;Nguồn: VIS Rating

Đ&ograve;n bẩy sẽ tăng nhanh hơn d&ograve;ng tiền hoạt động, l&agrave;m suy yếu khả năng trả nợ của c&aacute;c CĐT, đặc biệt với những CĐT đang vướng ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n. Trong 6T2024, tổng nợ của c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết đ&atilde; tăng 19% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, chủ yếu do việc ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới của <a class='symbol'>VHM</a> (tổng nợ tăng 63% so với c&ugrave;ng k&igrave;), VPI (54%), <a class='symbol'>DIG</a> (59%) v&agrave; <a class='symbol'>KDH</a> (33%). Đ&ograve;n bẩy sẽ tiếp tục tăng khi c&aacute;c CĐT huy động th&ecirc;m nợ để t&agrave;i trợ cho ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới. 
Tỷ lệ nợ/EBITDA của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng l&ecirc;n 3.7 lần trong 6T2024, từ mức 2.7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đ&atilde; tăng 5%; d&ograve;ng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức &acirc;m trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết c&oacute; d&ograve;ng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể l&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt l&agrave; những CĐT bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n như <a class='symbol'>LDG</a>, <a class='symbol'>QCG</a> v&agrave; <a class='symbol'>NVL</a>. 
Việc phụ thuộc nhiều v&agrave;o c&aacute;c khoản vay ngắn hạn g&acirc;y ra rủi ro t&aacute;i cấp vốn đ&aacute;ng kể. Tỷ lệ nợ ngắn hạn tr&ecirc;n tổng nợ của c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết duy tr&igrave; mức cao mức 44% trong Q2/2024, trong đ&oacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&oacute; lượng tiền mặt hạn chế (v&iacute; dụ: <a class='symbol'>CKG</a>, <a class='symbol'>NBB</a>, <a class='symbol'>QCG</a>, KOS) c&oacute; nhu cầu t&aacute;i cấp vốn cao nhất. 
Ngo&agrave;i ra, khoảng 105 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu BĐS sẽ đ&aacute;o hạn trong 2025. VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c CĐT trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c CĐT đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như <a class='symbol'>NVL</a>, Sunshine, Vạn Thịnh Ph&aacute;t v&agrave; Hưng Thịnh. 
Nh&igrave;n chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của c&aacute;c CĐT đ&atilde; được cải thiện trong 2024, nhờ v&agrave;o sự tăng trưởng của c&aacute;c khoản t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng cho kinh doanh BĐS v&agrave; việc ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu tăng gấp đ&ocirc;i so với năm trước. 
Ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu BĐS mới trong 8 th&aacute;ng đầu năm 2024 giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ v&agrave; khả năng sẽ duy tr&igrave; ở mức thấp do c&aacute;c y&ecirc;u cầu ph&aacute;t h&agrave;nh chặt chẽ hơn v&agrave; những thay đổi sắp tới trong luật chứng kho&aacute;n. Theo dự thảo luật hiện h&agrave;nh, những thay đổi được đề xuất bao gồm y&ecirc;u cầu bắt buộc về t&agrave;i sản thế chấp đối với tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ra c&ocirc;ng ch&uacute;ng v&agrave; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ bị giới hạn chỉ d&agrave;nh cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tổ chức.

<a href="https://vietnamdaily.kienthuc.net.vn/bat-dong-san/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024-223439.html">Minh Nhật-Link gốc</a>

VIS Rating ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các CĐT trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi: phần lớn liên quan đến các CĐT đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.


VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c CĐT trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c CĐT đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Ph&aacute;t v&agrave; Hưng Thịnh.

Theo VIS Rating, ng&agrave;nh Bất động sản Nh&agrave; ở Việt Nam đ&atilde; phục hồi trong nửa đầu năm (6T2024), với sự gia tăng nguồn cung v&agrave; giao dịch nh&agrave; ở nhờ v&agrave;o việc đẩy nhanh thủ tục ph&aacute;p l&yacute;. &nbsp; 
Nhu cầu nh&agrave; ở mạnh mẽ sẽ th&uacute;c đẩy doanh số b&aacute;n h&agrave;ng v&agrave; d&ograve;ng tiền thu của c&aacute;c CĐT. Giao dịch bất động sản (BĐS) tr&ecirc;n to&agrave;n quốc trong Q2/2024 đ&atilde; đạt mức cao nhất kể từ Q4/2022, c&ugrave;ng với sự gia tăng li&ecirc;n tục của gi&aacute; BĐS tại H&agrave; Nội (HN) v&agrave; TP.HCM (HCM). 
Trong 12-18 th&aacute;ng tới, VIS Rating k&igrave; vọng t&acirc;m l&yacute; người mua nh&agrave; sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ m&ocirc;i trường l&atilde;i suất thấp. C&aacute;c CĐT lớn như VHM, KDH, NLG v&agrave; DXG sẽ dẫn đầu ng&agrave;nh về doanh số b&aacute;n h&agrave;ng từ c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở mới ra mắt tại HN v&agrave; HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của những CĐT n&agrave;y đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240925/images/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024.png" style="height:185px; width:600px" />

Nguồn: VIS Rating&nbsp;

Việc đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; sẽ đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nh&agrave; ở mới tăng chủ yếu ở c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn ph&iacute;a Bắc như H&agrave; Nội v&agrave; Hải Ph&ograve;ng. Khi qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n mới diễn ra nhanh hơn, kỳ vọng nhiều sản phẩm ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung đến cao cấp sẽ được mở b&aacute;n tại HCM v&agrave; c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn kh&aacute;c trong 12-18 th&aacute;ng tới. 
C&aacute;c quy định vừa ban h&agrave;nh sẽ hạn chế c&aacute;c CĐT c&oacute; đ&ograve;n bẩy cao ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mới. Nhưng VIS Rating kỳ vọng c&aacute;c CĐT lớn như VHM, KDH, NLG v&agrave; Sun Group sẽ kh&ocirc;ng bị ảnh hưởng v&agrave; sẽ ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn đ&uacute;ng tiến độ. Nguồn cung nh&agrave; ở x&atilde; hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục ti&ecirc;u năm 2025 của ch&iacute;nh phủ l&agrave; 428.000 căn v&agrave; sẽ cần thời gian để tăng l&ecirc;n một c&aacute;ch đ&aacute;ng kể.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240925/images/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024-hinh-2.png" style="height:218px; width:600px" />

&nbsp;Nguồn: VIS Rating

Đ&ograve;n bẩy sẽ tăng nhanh hơn d&ograve;ng tiền hoạt động, l&agrave;m suy yếu khả năng trả nợ của c&aacute;c CĐT, đặc biệt với những CĐT đang vướng ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n. Trong 6T2024, tổng nợ của c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết đ&atilde; tăng 19% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, chủ yếu do việc ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với c&ugrave;ng k&igrave;), VPI (54%), DIG (59%) v&agrave; KDH (33%). Đ&ograve;n bẩy sẽ tiếp tục tăng khi c&aacute;c CĐT huy động th&ecirc;m nợ để t&agrave;i trợ cho ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới. 
Tỷ lệ nợ/EBITDA của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng l&ecirc;n 3.7 lần trong 6T2024, từ mức 2.7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đ&atilde; tăng 5%; d&ograve;ng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức &acirc;m trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết c&oacute; d&ograve;ng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể l&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt l&agrave; những CĐT bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n như LDG, QCG v&agrave; NVL. 
Việc phụ thuộc nhiều v&agrave;o c&aacute;c khoản vay ngắn hạn g&acirc;y ra rủi ro t&aacute;i cấp vốn đ&aacute;ng kể. Tỷ lệ nợ ngắn hạn tr&ecirc;n tổng nợ của c&aacute;c CĐT ni&ecirc;m yết duy tr&igrave; mức cao mức 44% trong Q2/2024, trong đ&oacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&oacute; lượng tiền mặt hạn chế (v&iacute; dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) c&oacute; nhu cầu t&aacute;i cấp vốn cao nhất. 
Ngo&agrave;i ra, khoảng 105 ngh&igrave;n tỷ đồng tr&aacute;i phiếu BĐS sẽ đ&aacute;o hạn trong 2025. VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c CĐT trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c CĐT đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Ph&aacute;t v&agrave; Hưng Thịnh. 
Nh&igrave;n chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của c&aacute;c CĐT đ&atilde; được cải thiện trong 2024, nhờ v&agrave;o sự tăng trưởng của c&aacute;c khoản t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng cho kinh doanh BĐS v&agrave; việc ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu tăng gấp đ&ocirc;i so với năm trước. 
Ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu BĐS mới trong 8 th&aacute;ng đầu năm 2024 giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ v&agrave; khả năng sẽ duy tr&igrave; ở mức thấp do c&aacute;c y&ecirc;u cầu ph&aacute;t h&agrave;nh chặt chẽ hơn v&agrave; những thay đổi sắp tới trong luật chứng kho&aacute;n. Theo dự thảo luật hiện h&agrave;nh, những thay đổi được đề xuất bao gồm y&ecirc;u cầu bắt buộc về t&agrave;i sản thế chấp đối với tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ra c&ocirc;ng ch&uacute;ng v&agrave; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ bị giới hạn chỉ d&agrave;nh cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tổ chức.

<a href="https://vietnamdaily.kienthuc.net.vn/bat-dong-san/du-no-bat-dong-san-tang-manh-19-trong-ban-nien-2024-223439.html">Minh Nhật-Link gốc</a>