Lời tòa soạn:

Sau quãng thời gian dài trầm lắng, tới nay thị trường bất động sản đã dần xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực. Tại nhiều địa phương, các dự án bất động sản mới đã có thông tin mở bán. Gắn liền với đó là hàng loạt hoạt động truyền thông, quảng cáo, giới thiệu về dự án được chủ đầu tư hay các sàn giao dịch bất động sản đưa lên các kênh truyền thông đại chúng, mạng xã hội trước khi mở bán chính thức.

Thực tế, truyền thông trước khi dự án đủ điều kiện mở bán là hoạt động bình thường và cần thiết trong kinh doanh bất động sản để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Tuy nhiên, lợi dụng hoạt động này, nhiều môi giới đã "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để mời chào khách hàng booking, đặt cọc giữ chỗ, phiếu đăng ký, ký kết những "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng hợp tác"... khi dự án còn đang trong giai đoạn làm hạ tầng.

Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Cảnh báo tình trạng mua bán bất động sản chưa đủ pháp lý: Nhìn từ dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên"

Môi giới ồ ạt nhận booking, mời nộp tiền

Thời gian gần đây, trên nhiều kênh mua bán bất động sản và mạng xã hội xuất hiện dày đặc thông tin rao bán biệt thự, nhà liền kề của Dự án Khu nhà ở và dịch vụ đô thị, công nghiệp Như Quỳnh (tên thương mại là dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên), thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm, Hưng Yên do Công ty cổ phần Hoàng Vương Hưng Yên làm chủ đầu tư.

Theo anh A., tự giới thiệu là nhân viên của Công ty cổ phần tư vấn Giới Đầu Tư, cho biết hiện tại chủ đầu tư đang trong giai đoạn đóng gói sản phẩm và chuẩn bị mở bán trong thời gian tới.

Kế hoạch sơ bộ bước đầu sẽ là truyền thông về dự án, sau đó khách hàng booking (đặt chỗ) không thưởng phạt giữ chỗ, lấy ưu tiên sẽ đóng cọc thiện chí 50 triệu đồng/ booking tại sàn phân phối. Đến thời điểm nhất định, chủ đầu tư sẽ ra giá "min - max" (thấp nhất và cao nhất) đối với từng vị trí, nếu khách hàng đồng ý với khung giá thì sẽ được chuyển sang booking một chiều và bổ sung tiền cọc cho đủ 200 triệu đồng. Cuối cùng sẽ là giai đoạn chủ đầu tư mở bán tại dự án.

Cũng theo anh A., hiện tại rất nhiều khách hàng đã xuống tiền đặt cọc thiện chí tại dự án này. Minh chứng cho điều này, anh A. đưa ra nhiều "văn bản thỏa thuận đặt cọc thiện chí". "Dự kiến giai đoạn 1 tại dự án sẽ mở bán 100 căn đầu tiên với giá ưu đãi dành cho tệp khách đầu tư với nhiều chính sách hấp dẫn. Giá dự kiến 70-80 triệu đồng/m2 đất; giá xây dựng từ 6-6,5 triệu đồng/m2 xây dựng", anh A. nói.

Về các hình thức thanh toán tại dự án, anh A. hướng dẫn, dự kiến sẽ có các phương thức thanh toán khác nhau, có thể là thanh toán theo tiến độ trong vòng 18 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán đến khi bàn giao nhà và sổ đỏ, hoặc khách hàng có thể thanh toán trả sớm, trả thẳng 100% để nhận chiết khấu hoặc khách hàng có thể thanh toán bằng vốn tự có 30% và ngân hàng hỗ trợ vay 70% với lãi suất 0% trong vòng 24 tháng.

Hạ tầng Dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên đang xây dựng dang dở. (Ảnh chụp cuối tháng 8/2024: Duy Thế)

Dự án Khu đô thị Economy City được triển khai trên khu đất rộng 370.900m2 với cơ cấu sử dụng đất bao gồm đất ở 119.500m2, trong đó shophouse chiếm 80.400m2, shop villa chiếm 39.100m2.

Đất công trình công cộng chiếm 18.500m2, đất hỗn hợp chiếm 25.700m2, đất giáo dục chiếm 11.000m2, đất hạ tầng kỹ thuật là 3.100m2, đất giao thông là 110.300m2 và đất cây xanh, mặt nước, thể thao là 82.800m2

Một người tên H. - tự giới thiệu làm cho một sàn bất động sản uy tín tại khu vực miền Bắc cho biết, dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên được chia thành các khu vực khác nhau, đối với khu vực các lô D1, D2, E1, E2, E3, E4 hiện nay đang được nhận booking giữ chỗ. Tùy từng vị trí khác nhau mà mỗi lô có 1 giá thành dự kiến khác nhau, đối với các lô góc, có vị trí đẹp thì khách hàng sẽ phải xác định chênh với hệ số 1,2 tương đương với giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Các khu vực thuộc lô "kinh tế đêm" sẽ là những khu vực được ra hàng muộn nhất, vì đây là những khu vực đẹp nhất, có tiềm năng nhất nên chủ đầu tư sẽ giữ lại.

"Hiện tại, nhiều vị trí đẹp tại khu vực được đưa ra để booking đã không còn, nhiều lô đã có booking giữ chỗ, nếu khách hàng có nhu cầu đặt lô nào thì cần thông tin trước để được kiểm tra và báo lại", anh H. nhấn mạnh.

Cũng theo môi giới này, đến thời điểm hiện tại dự án đã hoàn thiện được khoảng hơn 40% về hạ tầng, nên chưa đủ điều kiện mở bán, cùng với đó là việc 2 tòa chung cư nằm trong quần thể dự án cũng đang được chủ đầu tư chuyển đổi quy hoạch.

Đáng chú ý, ngoài các thông tin tư vấn trên môi giới tên H., còn đưa ra các văn bản "Phiếu đăng ký" có dấu đỏ của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CEN LAND). Trong nội dung văn bản này nêu rõ, khách hàng phải nộp 50 triệu đồng ngay khi ký vào "Phiếu đăng ký" này.

Môi giới gửi thông tin về các giao dịch, nhận đặt chỗ, đặt cọc, phiếu đăng ký tại dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên (Ảnh: Duy Thế).

Đặc điểm chung về những nhân viên môi giới này là sau khi tư vấn xong cho khách hàng, họ thường sẽ gửi kèm theo những phiếu đăng ký quyền chọn mua bất động sản thuộc dự án hoặc văn bản thỏa thuận đặt cọc thiện chí tại dự án, với mỗi loại hình văn bản này khách hàng sẽ phải đặt cọc một số tiền tương ứng nhất định để đặt chỗ dự án.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế của phóng viên Reatimes tại dự án Khu đô thị Economy City Hưng Yên vào tháng 8/2024 cho thấy, xung quanh dự án đang được quây tôn cao khoảng hơn 2m. Bên trong dự án, một số vị trí đang được máy móc, thiết bị triển khai làm hạ tầng, nhiều khu vực vẫn còn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Các hạng mục như cống tròn thoát nước vẫn đang được tập kết phía trong dự án để chờ triển khai, thi công.

Địa phương chưa nhận được thông tin mở bán của dự án

Liên quan tới Khu đô thị Economy City Hưng Yên, thông tin tới phóng viên Reatimes, đại diện UBND Thị trấn Như Quỳnh (huyện Văn Lâm) cho biết, đến thời điểm hiện tại, UBND tỉnh Hưng Yên đã giao đất cho Công ty cổ phần Hoàng Vương Hưng Yên thực hiện dự án, việc giao đất dự án được chia làm 3 đợt. Đợt 1 vào ngày 24/3/2022 UBND tỉnh Hưng Yên giao 211.983m2, đợt 2 ngày 28/9/2022 UBND tỉnh Hưng Yên giao 24.410m2 và mới đây nhất là đợt 3 ngày 5/7/2024, UBND tỉnh Hưng Yên giao 16.828,72 m2.

Đại diện UBND thị trấn Như Quỳnh cho biết tại các buổi kiểm tra cũng như văn bản giấy tờ không nhắc gì đến việc dự án được huy động vốn, và được mở bán dự án hình thành trong tương lai.(Ảnh: Trọng Hiếu)

Đến thời điểm hiện tại, đối với khu đất thực hiện dự án vẫn còn 3.277,4m2 vẫn chưa được giải phóng mặt bằng, nguyên nhân là do một số phần đất được các hộ dân mua đi bán lại sai quy định.

Cũng theo thông tin từ đại diện UBND thị trấn Như Quỳnh, đến thời điểm hiện tại dự án đã hoàn thiện khoảng gần 50% hạ tầng. Tại các buổi kiểm tra văn bản giấy tờ liên quan đến dự án này thì không nhắc gì đến việc dự án được huy động vốn hay được mở bán dự án hình thành trong tương lai.

Cẩn trọng xuống tiền tại các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo chuyên gia tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cách thức chung của việc huy động ồ ạt là việc doanh nghiệp cố tình lừa dối nhà đầu tư, đem lợi ích thu hút tiền góp của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến, các nhà đầu tư không hiểu biết, thực hiện các quy định góp vốn không đúng pháp luật, rủi ro cao.

Ông Thịnh cho rằng, luật pháp quy định đầy đủ các yếu tố trong huy động vốn, nhưng khi thực hiện, doanh nghiệp lại lách luật, làm đủ mọi cách để làm trái luật.

Về nguyên nhân dẫn tới thực trạng huy động vốn ồ ạt, ông Thịnh cũng cho rằng, cơ quan chức năng chậm phát hiện, không theo dõi một cách sát sao, đầy đủ quá trình huy động vốn trên thị trường. Điều này đã dẫn tới thực trạng huy động vốn không đúng với pháp luật trong thời gian dài.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Đỗ Khắc Hiệp - Công ty Luật Hợp danh Chấn Hưng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho biết, việc các sàn môi giới bất động sản nhận đặt cọc thiện chí hoặc đăng ký nguyện vọng đặt chỗ tại một dự án khi hạ tầng mới chỉ hoàn thiện được gần 50% là có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Căn cứ theo điểm c khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (quy định này được nêu tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014). Việc dự án mới chỉ hoàn thiện gần 50% hạ tầng mà không cung cấp được giấy tờ nào chứng minh cho việc xây dựng theo quy định của pháp luật để được đưa vào kinh doanh là có dấu hiệu vi phạm.

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2023: "Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm a khoản 1 Điều 114 của Luật này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật". Quy định này được đề cập tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014. Như vậy, việc huy động vốn dưới hình thức đặt cọc thiện chí để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn là trái với quy định pháp luật.

Cũng theo luật sư Đỗ Khắc Hiệp, việc các sàn giao dịch sử dụng các văn bản thỏa thuận dân sự để nhận đặt chỗ dự án mà không áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản tại dự án là không phù hợp.

Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật Nhà ở; khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư hoặc nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Ngoài ra, theo nhận định của các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, thực tế đã có rất nhiều người mua "thiệt đơn thiệt kép" khi dính vào các hợp đồng với các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Do đó, khách hàng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào dự án .

Hoạt động "lách" luật bán bất động sản của dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh không chỉ trái luật mà còn gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, những hoạt động này còn gây mất bình đẳng giữa các chủ đầu tư phát triển bất động sản, ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư tại các địa phương.

Liên quan tới hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản, những năm gần đây, Chính phủ, các bộ ngành và các địa phương đã đồng loạt có biện pháp ngăn chặn, xử lý hiện tượng đầu cơ bất động sản, không để xảy ra tình trạng "sốt" giá và "bong bóng" bất động sản.

Đặc biệt, các địa phương cũng tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin về tiến độ thực hiện dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, tránh rủi ro, tranh chấp.

Link gốc