Việc Mỹ c&ocirc;ng bố thuế đối ứng l&ecirc;n tới 46% với h&agrave;ng h&oacute;a từ Việt Nam, d&ugrave; đ&atilde; được ho&atilde;n, vẫn tạo ra những biến động lớn với ng&agrave;nh bất động sản khu c&ocirc;ng nghiệp. Tuy nhi&ecirc;n, c&acirc;u chuyện &quot;t&aacute;i &ocirc;ng thất m&atilde;&quot; gi&uacute;p ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y vẫn đang &ldquo;đẻ ra tiền&rdquo; khi tỷ lệ lấp đầy v&agrave; gi&aacute; thu&ecirc; li&ecirc;n tục tăng.

	Vốn FDI tiếp tục chảy mạnh đang l&agrave; cảm hứng chủ đạo cho nhiều doanh nghiệp ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp trong nước mở rộng quy m&ocirc;, đ&oacute;n s&oacute;ng đầu tư từ c&aacute;c &ldquo;đại b&agrave;ng&rdquo; quốc tế.

	Gi&aacute; thu&ecirc; leo thang

	Điển h&igrave;nh, Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc tại Đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng bất thường 2025 lần 1 vừa qua đ&atilde; thể hiện tham vọng lớn khi khẳng định sẽ &quot;đ&oacute;n đại b&agrave;ng&quot; trong lĩnh vực c&ocirc;ng nghệ cao. Cụ thể, l&atilde;nh đạo <a class='symbol'>KBC</a> tiết lộ th&ocirc;ng tin đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; về việc sắp đ&oacute;n một doanh nghiệp AI thu&ecirc; khoảng 40ha đất tại Bắc Ninh.

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, &ocirc;ng lớn n&agrave;y c&ograve;n sở hữu 150ha đất tại khu c&ocirc;ng nghiệp Quế V&otilde; c&oacute; thể ph&aacute;t triển th&agrave;nh khu đ&ocirc; thị nhưng đang hướng tới ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp để thu h&uacute;t c&aacute;c &quot;đại b&agrave;ng&quot;.

	B&aacute;o c&aacute;o của VARS cũng chỉ ra c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; trong lĩnh vực hạ tầng khu c&ocirc;ng nghiệp như VSIP, IDICO, WHA, BWID, Viglacera... tiếp tục gia tăng tốc độ mở rộng quỹ đất, nhằm đ&oacute;n đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng v&agrave; l&agrave;n s&oacute;ng FDI đang v&agrave;o giai đoạn cao tr&agrave;o.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250421/images/-3938-1744969343_1200x0.jpg" style="width: 600px; height: 391px;">

	Bất chấp nỗi lo thuế quan, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp Việt Nam vẫn duy tr&igrave; được sức h&uacute;t lớn.

	Đơn cử, sau năm 2024 l&atilde;i kỷ lục hơn 1.996 tỷ đồng, bước sang năm 2025, Tổng c&ocirc;ng ty IDICO (<a class='symbol'>IDC</a>) dự kiến khởi c&ocirc;ng x&acirc;y dựng Khu c&ocirc;ng nghiệp T&acirc;n Phước 1 rộng 470 ha tại Tiền Giang v&agrave; Khu c&ocirc;ng nghiệp Vinh Quang - giai đoạn 1 rộng 226 ha tại Hải Ph&ograve;ng.

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, c&aacute;c dự &aacute;n mới của <a class='symbol'>IDC</a> được dự b&aacute;o c&oacute; thể đưa v&agrave;o kinh doanh với tiến độ &ldquo;thần tốc&rdquo; ngay trong năm 2026 khi qu&aacute; tr&igrave;nh giải ph&oacute;ng mặt bằng được kỳ vọng tiến h&agrave;nh thuận lợi.

	C&oacute; thể thấy, với dư địa khổng lồ, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp đang tạo hấp lực lớn với kh&ocirc;ng chỉ c&aacute;c nh&agrave; ph&aacute;t triển hiện hữu m&agrave; đang thu h&uacute;t những tay chơi mới h&ugrave;ng mạnh. Ph&acirc;n kh&uacute;c n&agrave;y thực tế cũng đang đem lại khoản lợi nhuận kếch x&ugrave; nhờ tỷ lệ lấp đầy v&agrave; gi&aacute; li&ecirc;n tục leo thang.

	Cụ thể, theo b&aacute;o c&aacute;o từ Cushman &amp; Wakefield, trong 3 th&aacute;ng đầu năm 2025, tổng diện t&iacute;ch hấp thụ r&ograve;ng đất khu c&ocirc;ng nghiệp đạt khoảng 80 ha, tăng 25% so với qu&yacute; liền trước v&agrave; gần 12% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

	Tỷ lệ lấp đầy khả quan đ&atilde; th&uacute;c đẩy gi&aacute; ch&agrave;o thu&ecirc; đất khu c&ocirc;ng nghiệp ph&iacute;a Nam tăng 3,5% trong qu&yacute; vừa qua, trung b&igrave;nh đạt 177 USD/m2 tr&ecirc;n thời hạn thu&ecirc;.

	Tương tự, b&aacute;o c&aacute;o của VARS chỉ ra tỷ lệ lấp đầy khu c&ocirc;ng nghiệp tr&ecirc;n cả nước trong qu&yacute; I/2025 đạt 75%. Với miền Bắc ghi nhận khoảng 83%, miền Nam l&ecirc;n tới 92%, cho thấy hiệu quả khai th&aacute;c v&agrave; mức độ hấp dẫn của c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp hiện hữu.

	Gi&aacute; thu&ecirc; nh&agrave; kho x&acirc;y sẵn hiện dao động từ 4,5 - 5 USD/m2/th&aacute;ng, trong khi nh&agrave; xưởng c&oacute; tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 88% &ndash; cho thấy nhu cầu thu&ecirc; vẫn duy tr&igrave; ổn định, nhất l&agrave; từ c&aacute;c doanh nghiệp vừa v&agrave; nhỏ muốn nhanh ch&oacute;ng vận h&agrave;nh sản xuất.

	Trong khi đ&oacute;, theo Avison Young Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp tại 3 th&agrave;nh phố ở mức cao, H&agrave; Nội l&agrave; 93%, TP.HCM 90% v&agrave; Đ&agrave; Nẵng l&agrave; 79%. Gi&aacute; thu&ecirc; đất trung b&igrave;nh tại TP.HCM l&agrave; 243 USD/m2/kỳ hạn, H&agrave; Nội l&agrave; 223 USD/m2/kỳ hạn, trong khi Đ&agrave; Nẵng l&agrave; 98 USD/m2/kỳ hạn.

	Chuyện &quot;t&aacute;i &ocirc;ng thất m&atilde;&quot;

	Dễ nhận thấy, thời gian qua, bất động sản c&ocirc;ng nghiệp đang c&oacute; &ldquo;thi&ecirc;n thời địa lợi&rdquo;, tiếp tục chứng minh vai tr&ograve; trụ cột trong thị trường bất động sản Việt Nam, với sự b&ugrave;ng nổ mạnh mẽ về nguồn cung mới, d&ograve;ng vốn FDI v&agrave; nhu cầu thu&ecirc; đất trong qu&yacute; đầu năm 2025.

	D&ugrave; diễn biến t&iacute;ch cực trong 3 th&aacute;ng đầu năm, giới chuy&ecirc;n gia dự b&aacute;o bất động sản c&ocirc;ng nghiệp đang đứng trước nhiều th&aacute;ch thức, nhất l&agrave; &aacute;p lực từ thuế đối ứng 46% Mỹ &aacute;p dụng l&ecirc;n một số mặt h&agrave;ng xuất khẩu từ Việt Nam (đ&atilde; tạm ho&atilde;n trong 90 ng&agrave;y).

	&Ocirc;ng David Jackson, Tổng gi&aacute;m đốc Avison Young Việt Nam, nhận định việc Mỹ bất ngờ c&ocirc;ng bố mức thuế đối ứng 46% l&ecirc;n một số mặt h&agrave;ng xuất khẩu từ Việt Nam phần n&agrave;o g&acirc;y t&acirc;m l&yacute; lo ngại trong ngắn hạn, ảnh hưởng đến d&ograve;ng vốn FDI đổ v&agrave;o bất động sản c&ocirc;ng nghiệp.

	Tuy nhi&ecirc;n, cũng giống như điển t&iacute;ch &ldquo;t&aacute;i &ocirc;ng thất m&atilde;&rdquo; (mất ngựa chưa chắc đ&atilde; vui, được ngựa chưa chắc đ&atilde; mừng), việc Mỹ &aacute;p thuế g&acirc;y ra những lo ngại nhưng cũng đem lại những cơ hội mới.

	Ở g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, &ocirc;ng Hồ Đức Th&agrave;nh, Tổng Gi&aacute;m đốc CTCP Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị C&ocirc;ng nghiệp số 2 (<a class='symbol'>D2D</a>), cho rằng ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế cao từ Mỹ c&oacute; thể ảnh hưởng ti&ecirc;u cực, tuy nhi&ecirc;n cũng tạo ra cơ hội khi c&aacute;c doanh nghiệp Trung Quốc, bị hạn chế hợp t&aacute;c với Mỹ, chuyển hướng sang c&aacute;c thị trường kh&aacute;c để đầu tư v&agrave; xuất khẩu, trong đ&oacute; c&oacute; Việt Nam.

	&Ocirc;ng Th&agrave;nh cho rằng nguồn cung đất khu c&ocirc;ng nghiệp tại Việt Nam đang rất &iacute;t trong khi nhu cầu thu&ecirc; đất, nh&agrave; kho v&agrave; nh&agrave; xưởng vẫn cao. Minh chứng l&agrave; gi&aacute; đất thu&ecirc; khu c&ocirc;ng nghiệp li&ecirc;n tục tăng bất chấp những biến động.

	&ldquo;C&aacute;c doanh nghiệp lớn vẫn c&oacute; cơ hội ph&aacute;t triển, trong khi những nh&agrave; đầu tư thiếu bản lĩnh c&oacute; thể bị loại bỏ khỏi cuộc chơi, d&agrave;nh s&acirc;n chơi cho c&aacute;c &ocirc;ng lớn tầm cỡ&rdquo;, vị đại diện <a class='symbol'>D2D</a> n&oacute;i th&ecirc;m.

	C&oacute; thể n&oacute;i, những th&aacute;ch thức vẫn đang hiện hữu, tuy nhi&ecirc;n trong nguy lu&ocirc;n c&oacute; cơ. Ngay cả khi trường hợp xấu nhất xảy ra (Mỹ tiếp tục duy tr&igrave; mức thuế đối ứng cao), bất động sản c&ocirc;ng nghiệp Việt Nam vẫn c&oacute; thể duy tr&igrave; sức h&uacute;t nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi ph&iacute; sản xuất hợp l&yacute;, vị tr&iacute; địa l&yacute; chiến lược v&agrave; ch&iacute;nh s&aacute;ch thu h&uacute;t FDI hiệu quả.

	Tuy nhi&ecirc;n, trong bối cảnh cạnh tranh ng&agrave;y c&agrave;ng khốc liệt, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia khuyến c&aacute;o c&aacute;c địa phương, doanh nghiệp cần hiện đại h&oacute;a cơ sở hạ tầng, chuẩn bị tốt nguồn nh&acirc;n lực c&oacute; tr&igrave;nh độ. Bởi, ưu ti&ecirc;n h&agrave;ng đầu hiện nay tại c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp l&agrave; c&aacute;c lĩnh vực tạo ra sản phẩm c&oacute; h&agrave;m lượng c&ocirc;ng nghệ v&agrave; chất x&aacute;m cao, giảm lĩnh vực th&acirc;m dụng lao động.

	<a href="https://vnbusiness.vn/toan-canh/don-thue-cua-my-va-cau-chuyen-tai-ong-that-ma-giup-bat-dong-san-cong-nghiep-van-de-ra-tien-1106226.html">Hưng Nguy&ecirc;n-Link gốc</a>

Việc Mỹ công bố thuế đối ứng lên tới 46% với hàng hóa từ Việt Nam, dù đã được hoãn, vẫn tạo ra những biến động lớn với ngành bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, câu chuyện "tái ông thất mã" giúp phân khúc này vẫn đang “đẻ ra tiền” khi tỷ lệ lấp đầy và giá thuê liên tục tăng.
