<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds249.jpg" style="height:400px; width:600px">

Theo VIS Rating, trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>), Khang Điền (<a class='symbol'>KDH</a>), Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>) v&agrave; Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

Trong b&aacute;o c&aacute;o ph&acirc;n t&iacute;ch ph&aacute;t h&agrave;nh ng&agrave;y 23/9, đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm VIS Rating cho biết, giao dịch bất động sản tr&ecirc;n to&agrave;n quốc trong qu&yacute; 2/2024 đ&atilde; đạt mức cao nhất kể từ qu&yacute; 4/2022, c&ugrave;ng với sự gia tăng li&ecirc;n tục của gi&aacute; bất động sản tại H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM.

Trong 12-18 th&aacute;ng tới, VIS Rating dự b&aacute;o t&acirc;m l&yacute; người mua nh&agrave; sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ m&ocirc;i trường l&atilde;i suất thấp. C&aacute;c chủ đầu tư lớn như Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>), Khang Điền (<a class='symbol'>KDH</a>), Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>) v&agrave; Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) sẽ dẫn đầu ng&agrave;nh về doanh số b&aacute;n h&agrave;ng từ c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở mới ra mắt tại H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của những chủ đầu tư n&agrave;y đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds-q2.png" style="height:389px; width:600px">

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, VIS Rating cho rằng, việc đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; sẽ đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới.

Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nh&agrave; ở mới tăng chủ yếu ở c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn ph&iacute;a Bắc như H&agrave; Nội v&agrave; Hải Ph&ograve;ng. Khi qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; 
duyệt ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n mới diễn ra nhanh hơn, ch&uacute;ng t&ocirc;i kỳ vọng nhiều sản phẩm ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung đến cao cấp sẽ được mở b&aacute;n tại TP.HCM v&agrave; c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn kh&aacute;c trong 12-18 th&aacute;ng tới.

C&aacute;c quy định vừa ban h&agrave;nh sẽ hạn chế c&aacute;c chủ đầu tư c&oacute; đ&ograve;n bẩy cao ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mới. Nhưng VIS Rating kỳ vọng c&aacute;c chủ đầu tư lớn như <a class='symbol'>VHM</a>, <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>NLG</a> sẽ kh&ocirc;ng bị ảnh hưởng v&agrave; sẽ ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn đ&uacute;ng tiến độ.

Nguồn cung nh&agrave; ở x&atilde; hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục ti&ecirc;u năm 2025 của Ch&iacute;nh phủ l&agrave; 428.000 căn v&agrave; sẽ cần thời gian để tăng l&ecirc;n một c&aacute;ch đ&aacute;ng kể.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds-q21.png" style="height:392px; width:606px">

Về vấn đề t&agrave;i ch&iacute;nh, đ&ograve;n bẩy sẽ tăng nhanh hơn d&ograve;ng tiền hoạt động, l&agrave;m suy yếu khả năng trả nợ của c&aacute;c chủ đầu tư, đặc biệt với những chủ đầu tư đang vướng ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n.

Số liệu của VIS Rating trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2024 cho thấy, tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết đ&atilde; tăng 19% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, chủ yếu do việc ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới của <a class='symbol'>VHM</a> (tổng nợ tăng 63% so với c&ugrave;ng k&igrave;), VPI (54%), <a class='symbol'>DIG</a> (59%) v&agrave; <a class='symbol'>KDH</a> (33%).

Đ&ograve;n bẩy sẽ tiếp tục tăng khi c&aacute;c chủ đầu tư huy động th&ecirc;m nợ để t&agrave;i trợ cho ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng l&ecirc;n 3,7 lần trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đ&atilde; tăng 5%; d&ograve;ng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức &acirc;m trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết c&oacute; d&ograve;ng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể l&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt l&agrave; những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n như <a class='symbol'>LDG</a>, <a class='symbol'>QCG</a> v&agrave; <a class='symbol'>NVL</a>. Việc phụ thuộc nhiều v&agrave;o c&aacute;c khoản vay ngắn hạn g&acirc;y ra rủi ro t&aacute;i cấp vốn đ&aacute;ng kể.

Tỷ lệ nợ ngắn hạn tr&ecirc;n tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết duy tr&igrave; mức cao mức 44% trong qu&yacute; 2/2024, trong đ&oacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&oacute; lượng tiền mặt hạn chế (v&iacute; dụ: <a class='symbol'>CKG</a>, NBB, <a class='symbol'>QCG</a>, <a class='symbol'>KOS</a>) c&oacute; nhu cầu t&aacute;i cấp vốn cao nhất.

Ngo&agrave;i ra, khoảng 105.000 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu bất động sản sẽ đ&aacute;o hạn trong 2025. VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c chủ đầu tư trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c chủ đầu tư đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như <a class='symbol'>NVL</a>, Vạn Thịnh Ph&aacute;t.

Nh&igrave;n chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của c&aacute;c chủ đầu tư đ&atilde; được cải thiện trong 2024, nhờ v&agrave;o sự tăng trưởng của c&aacute;c khoản t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng cho kinh doanh bất động sản v&agrave; việc ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu tăng gấp đ&ocirc;i so với năm trước. Ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu bất động sản mới trong 8 th&aacute;ng đầu năm 2024 giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ v&agrave; khả năng sẽ duy tr&igrave; ở mức thấp do c&aacute;c y&ecirc;u cầu ph&aacute;t h&agrave;nh chặt chẽ hơn v&agrave; những thay đổi sắp tới trong luật chứng kho&aacute;n.

Theo dự thảo luật hiện h&agrave;nh, những thay đổi được đề xuất bao gồm y&ecirc;u cầu bắt buộc về t&agrave;i sản thế chấp đối với tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ra c&ocirc;ng ch&uacute;ng v&agrave; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ bị giới hạn chỉ d&agrave;nh cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tổ chức.

<a href="https://markettimes.vn/doanh-so-ban-hang-cua-vinhomes-khang-dien-nam-long-dan-dau-nganh-bat-dong-san-nho-cac-du-an-moi-ra-mat-o-ha-noi-va-tp-hcm-64376.html">Dương Dương-Link gốc</a>

Theo VIS Rating, trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) và Đất Xanh (DXG) đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.


<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds249.jpg" style="height:400px; width:600px" />

Theo VIS Rating, trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) v&agrave; Đất Xanh (DXG) đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

Trong b&aacute;o c&aacute;o ph&acirc;n t&iacute;ch ph&aacute;t h&agrave;nh ng&agrave;y 23/9, đơn vị xếp hạng t&iacute;n nhiệm VIS Rating cho biết, giao dịch bất động sản tr&ecirc;n to&agrave;n quốc trong qu&yacute; 2/2024 đ&atilde; đạt mức cao nhất kể từ qu&yacute; 4/2022, c&ugrave;ng với sự gia tăng li&ecirc;n tục của gi&aacute; bất động sản tại H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM.

Trong 12-18 th&aacute;ng tới, VIS Rating dự b&aacute;o t&acirc;m l&yacute; người mua nh&agrave; sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ m&ocirc;i trường l&atilde;i suất thấp. C&aacute;c chủ đầu tư lớn như Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) v&agrave; Đất Xanh (DXG) sẽ dẫn đầu ng&agrave;nh về doanh số b&aacute;n h&agrave;ng từ c&aacute;c dự &aacute;n nh&agrave; ở mới ra mắt tại H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số b&aacute;n h&agrave;ng mới của những chủ đầu tư n&agrave;y đ&atilde; tăng trung b&igrave;nh 31% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds-q2.png" style="height:389px; width:600px" />

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, VIS Rating cho rằng, việc đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; sẽ đẩy nhanh qu&aacute; tr&igrave;nh ph&aacute;t triển dự &aacute;n v&agrave; th&uacute;c đẩy nguồn cung nh&agrave; ở mới.

Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nh&agrave; ở mới tăng chủ yếu ở c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn ph&iacute;a Bắc như H&agrave; Nội v&agrave; Hải Ph&ograve;ng. Khi qu&aacute; tr&igrave;nh ph&ecirc; 
duyệt ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n mới diễn ra nhanh hơn, ch&uacute;ng t&ocirc;i kỳ vọng nhiều sản phẩm ở ph&acirc;n kh&uacute;c trung đến cao cấp sẽ được mở b&aacute;n tại TP.HCM v&agrave; c&aacute;c th&agrave;nh phố lớn kh&aacute;c trong 12-18 th&aacute;ng tới.

C&aacute;c quy định vừa ban h&agrave;nh sẽ hạn chế c&aacute;c chủ đầu tư c&oacute; đ&ograve;n bẩy cao ph&aacute;t triển c&aacute;c dự &aacute;n mới. Nhưng VIS Rating kỳ vọng c&aacute;c chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG sẽ kh&ocirc;ng bị ảnh hưởng v&agrave; sẽ ho&agrave;n th&agrave;nh c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn đ&uacute;ng tiến độ.

Nguồn cung nh&agrave; ở x&atilde; hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục ti&ecirc;u năm 2025 của Ch&iacute;nh phủ l&agrave; 428.000 căn v&agrave; sẽ cần thời gian để tăng l&ecirc;n một c&aacute;ch đ&aacute;ng kể.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20240924/images/bds-q21.png" style="height:392px; width:606px" />

Về vấn đề t&agrave;i ch&iacute;nh, đ&ograve;n bẩy sẽ tăng nhanh hơn d&ograve;ng tiền hoạt động, l&agrave;m suy yếu khả năng trả nợ của c&aacute;c chủ đầu tư, đặc biệt với những chủ đầu tư đang vướng ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n.

Số liệu của VIS Rating trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2024 cho thấy, tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết đ&atilde; tăng 19% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước, chủ yếu do việc ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với c&ugrave;ng k&igrave;), VPI (54%), DIG (59%) v&agrave; KDH (33%).

Đ&ograve;n bẩy sẽ tiếp tục tăng khi c&aacute;c chủ đầu tư huy động th&ecirc;m nợ để t&agrave;i trợ cho ph&aacute;t triển dự &aacute;n mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ng&agrave;nh đ&atilde; tăng l&ecirc;n 3,7 lần trong 6 th&aacute;ng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đ&atilde; tăng 5%; d&ograve;ng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức &acirc;m trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết c&oacute; d&ograve;ng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể l&agrave; d&ograve;ng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt l&agrave; những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi c&aacute;c vấn đề ph&aacute;p l&yacute; dự &aacute;n như LDG, QCG v&agrave; NVL. Việc phụ thuộc nhiều v&agrave;o c&aacute;c khoản vay ngắn hạn g&acirc;y ra rủi ro t&aacute;i cấp vốn đ&aacute;ng kể.

Tỷ lệ nợ ngắn hạn tr&ecirc;n tổng nợ của c&aacute;c chủ đầu tư ni&ecirc;m yết duy tr&igrave; mức cao mức 44% trong qu&yacute; 2/2024, trong đ&oacute; c&aacute;c c&ocirc;ng ty c&oacute; lượng tiền mặt hạn chế (v&iacute; dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) c&oacute; nhu cầu t&aacute;i cấp vốn cao nhất.

Ngo&agrave;i ra, khoảng 105.000 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu bất động sản sẽ đ&aacute;o hạn trong 2025. VIS Rating ước t&iacute;nh rằng khoảng 50% tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn của c&aacute;c chủ đầu tư trong 12 th&aacute;ng tới c&oacute; nguy cơ chậm trả gốc l&atilde;i: phần lớn li&ecirc;n quan đến c&aacute;c chủ đầu tư đ&atilde; chậm trả gốc/l&atilde;i gần đ&acirc;y như NVL, Vạn Thịnh Ph&aacute;t.

Nh&igrave;n chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của c&aacute;c chủ đầu tư đ&atilde; được cải thiện trong 2024, nhờ v&agrave;o sự tăng trưởng của c&aacute;c khoản t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng cho kinh doanh bất động sản v&agrave; việc ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu tăng gấp đ&ocirc;i so với năm trước. Ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu bất động sản mới trong 8 th&aacute;ng đầu năm 2024 giảm 5% so với c&ugrave;ng kỳ v&agrave; khả năng sẽ duy tr&igrave; ở mức thấp do c&aacute;c y&ecirc;u cầu ph&aacute;t h&agrave;nh chặt chẽ hơn v&agrave; những thay đổi sắp tới trong luật chứng kho&aacute;n.

Theo dự thảo luật hiện h&agrave;nh, những thay đổi được đề xuất bao gồm y&ecirc;u cầu bắt buộc về t&agrave;i sản thế chấp đối với tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ra c&ocirc;ng ch&uacute;ng v&agrave; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh ri&ecirc;ng lẻ bị giới hạn chỉ d&agrave;nh cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư tổ chức.

<a href="https://markettimes.vn/doanh-so-ban-hang-cua-vinhomes-khang-dien-nam-long-dan-dau-nganh-bat-dong-san-nho-cac-du-an-moi-ra-mat-o-ha-noi-va-tp-hcm-64376.html">Dương Dương-Link gốc</a>