Bất chấp những t&iacute;n hiệu lạc quan về nguồn cung, hạ tầng v&agrave; l&atilde;i suất, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải &ldquo;gồng m&igrave;nh&rdquo; vượt qua qu&yacute; II đầy kh&oacute; khăn khi lợi nhuận chưa c&oacute; dấu hiệu bứt ph&aacute;.

	C&ocirc;ng ty cổ phần Ph&aacute;t triển Bất động sản Ph&aacute;t Đạt (<a class='symbol'>PDR</a>) vừa c&ocirc;ng bố kế hoạch chuyển nhượng to&agrave;n bộ 94% vốn tại C&ocirc;ng ty Đầu tư Bất động sản Ng&ocirc; M&acirc;y &ndash; doanh nghiệp c&oacute; vốn điều lệ l&ecirc;n tới 1.120 tỷ đồng.

	Th&aacute;ch thức vẫn bao tr&ugrave;m

	Theo t&igrave;m hiểu, c&ocirc;ng ty Ng&ocirc; M&acirc;y được th&agrave;nh lập v&agrave;o cuối năm 2019, sau khi Ph&aacute;t Đạt tr&uacute;ng đấu gi&aacute; l&ocirc; đất v&agrave;ng rộng hơn 5.200 m&sup2; tr&ecirc;n đường Ng&ocirc; M&acirc;y, trung t&acirc;m th&agrave;nh phố Quy Nhơn (B&igrave;nh Định), với mức gi&aacute; 127 tỷ đồng.

	Tại đ&acirc;y, Ph&aacute;t Đạt từng đặt nhiều kỳ vọng với dự &aacute;n Cadia Quy Nhơn &ndash; dự &aacute;n được c&ocirc;ng ty gọi l&agrave; &ldquo;trọng điểm&rdquo;, đ&aacute;nh dấu bước tiến v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhi&ecirc;n, sau nhiều lần điều chỉnh, chậm tiến độ v&agrave; đổi t&ecirc;n thương mại th&agrave;nh Q1 Tower, đến nay dự &aacute;n vẫn chưa thể mở b&aacute;n.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250624/images/-2538-1750671285_1200x0.jpg" style="width: 600px; height: 366px;">

	Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối diện nhiều kh&oacute; khăn.

	B&aacute;o c&aacute;o t&agrave;i ch&iacute;nh qu&yacute; I/2025 cho thấy, h&agrave;ng tồn kho tại dự &aacute;n Ng&ocirc; M&acirc;y hiện ở mức gần 309 tỷ đồng, bao gồm tiền đấu gi&aacute; đất, chi ph&iacute; thiết kế v&agrave; x&acirc;y dựng. Trước đ&oacute;, trong đợt ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu giữa năm 2024, Ph&aacute;t Đạt cũng đ&atilde; r&oacute;t 388 tỷ đồng từ 1.128 tỷ đồng huy động được để cho C&ocirc;ng ty Ng&ocirc; M&acirc;y vay vốn ph&aacute;t triển dự &aacute;n.

	Việc r&uacute;t lui khỏi Ng&ocirc; M&acirc;y, theo giới quan s&aacute;t, cho thấy Ph&aacute;t Đạt đang buộc phải t&iacute;nh to&aacute;n lại chiến lược đầu tư, ưu ti&ecirc;n thanh khoản v&agrave; xử l&yacute; tồn kho giữa l&uacute;c thị trường chưa hồi phục r&otilde; n&eacute;t.

	Kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; hiện tượng cục bộ, loạt b&aacute;o c&aacute;o mới c&ocirc;ng bố từ c&aacute;c c&ocirc;ng ty chứng kho&aacute;n cho thấy bức tranh tr&aacute;i ngược giữa kỳ vọng d&agrave;i hạn v&agrave; thực tế ngắn hạn đang bao tr&ugrave;m l&ecirc;n to&agrave;n ng&agrave;nh địa ốc.

	Theo b&aacute;o c&aacute;o của C&ocirc;ng ty Chứng kho&aacute;n MB (MBS), phần lớn doanh nghiệp địa ốc vẫn phụ thuộc v&agrave;o hoạt động b&agrave;n giao c&aacute;c sản phẩm c&ograve;n lại tại những dự &aacute;n cũ.

	Điển h&igrave;nh, Nam Long hiện chỉ ghi nhận doanh thu từ giai đoạn cuối của Akari (giai đoạn 2) v&agrave; Nam Long Cần Thơ. Trong khi Khang Điền tập trung v&agrave;o dự &aacute;n The Privia. Sự vắng b&oacute;ng của c&aacute;c dự &aacute;n mới khiến doanh thu v&agrave; lợi nhuận chưa thể bứt ph&aacute;, k&eacute;o theo kết quả kinh doanh qu&yacute; II kh&aacute; ảm đạm.

	MBS dự b&aacute;o lợi nhuận qu&yacute; II của Vinhomes, Nam Long v&agrave; Khang Điền sẽ lần lượt giảm 27%, 59% v&agrave; 1% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

	C&ocirc;ng ty Chứng kho&aacute;n Vietcombank (VCBS) cũng đưa ra đ&aacute;nh gi&aacute; tương tự khi cho rằng lợi nhuận của Vinhomes sẽ giảm do mức nền cao trong c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i &ndash; thời điểm ghi nhận b&agrave;n giao lớn tại dự &aacute;n Royal Island.

	C&oacute; tia s&aacute;ng trong nửa cuối năm?

	Kh&ocirc;ng chỉ c&aacute;c &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; kể tr&ecirc;n, những t&ecirc;n tuổi kh&aacute;c như Đất Xanh v&agrave; An Gia cũng được dự b&aacute;o kh&ocirc;ng mấy khả quan. VCBS cho rằng lợi nhuận sau thuế của hai đơn vị n&agrave;y sẽ lần lượt giảm 1% v&agrave; tới 86% trong qu&yacute; II n&agrave;y, tr&aacute;i ngược với kỳ vọng tăng trưởng trước đ&oacute;.

	Những diễn biến thực tế cho thấy những dự b&aacute;o t&iacute;ch cực từ giới chuy&ecirc;n m&ocirc;n v&agrave; doanh nghiệp trong ng&agrave;nh hồi đầu năm đang bị thử th&aacute;ch về tính khả thi. Giới ph&acirc;n t&iacute;ch thẳng thắn cho rằng giai đoạn hiện tại l&agrave; ph&eacute;p thử sức bền t&agrave;i ch&iacute;nh của c&aacute;c doanh nghiệp.

	Sau thời gian d&agrave;i thị trường trầm lắng, nhiều đơn vị phải tự xoay sở trong điều kiện d&ograve;ng tiền eo hẹp, dự &aacute;n mới chưa đủ độ ch&iacute;n, trong khi chi ph&iacute; vốn vẫn l&agrave; g&aacute;nh nặng đ&aacute;ng kể. Thực tế n&agrave;y đang đặt ra b&agrave;i to&aacute;n sống c&ograve;n cho c&aacute;c chủ đầu tư: hoặc nhanh ch&oacute;ng xoay chuyển chiến lược, hoặc tiếp tục chịu sức &eacute;p thua lỗ trong ngắn hạn.

	Tuy vậy, trong bối cảnh kh&oacute; khăn hiện tại, c&aacute;c c&ocirc;ng ty chứng kho&aacute;n vẫn giữ quan điểm lạc quan về triển vọng ng&agrave;nh trong nửa cuối năm 2025. MBS cho rằng một loạt dự &aacute;n gối đầu sẽ được b&agrave;n giao từ qu&yacute; III trở đi, tạo đ&agrave; phục hồi cho lợi nhuận.

	Nam Long dự kiến đưa ra thị trường ph&acirc;n khu Park Village v&agrave; The Aqua; Khang Điền c&ograve;n The Foresta; Ph&aacute;t Đạt sở hữu dự &aacute;n Thuận An 1 v&agrave; 2. &ldquo;Hoạt động b&agrave;n giao c&aacute;c ph&acirc;n khu mới l&agrave; cơ sở để kỳ vọng v&agrave;o kết quả t&iacute;ch cực trong năm 2025&rdquo;, b&aacute;o c&aacute;o của MBS nhận định.

	Một số yếu tố vĩ m&ocirc; kh&aacute;c cũng đang tạo động lực cho thị trường. Trong đ&oacute;, th&ocirc;ng tin ch&iacute;nh thức về việc s&aacute;p nhập một số tỉnh, th&agrave;nh phố được kỳ vọng gi&uacute;p th&uacute;c đẩy quy hoạch đồng bộ v&agrave; hạ tầng li&ecirc;n v&ugrave;ng, từ đ&oacute; hỗ trợ ph&aacute;t triển c&aacute;c đại dự &aacute;n.

	Khung ph&aacute;p l&yacute; đang dần được th&aacute;o gỡ, với h&agrave;ng loạt dự &aacute;n được điều chỉnh quy hoạch hoặc chấp thuận triển khai, chẳng hạn như ph&acirc;n khu C4 của Đồng Nai hay 148 dự &aacute;n mở rộng loại đất l&agrave;m nh&agrave; ở thương mại tại H&agrave; Nội.

	L&atilde;i suất vay mua nh&agrave; &ndash; một yếu tố then chốt &ndash; cũng đang duy tr&igrave; ở mức thấp, ổn định trong khoảng 5,5&ndash;7,5%/năm với kỳ hạn 12&ndash;36 th&aacute;ng. Đặc biệt, chương tr&igrave;nh t&iacute;n dụng ưu đ&atilde;i m&agrave; Vietcombank, Agribank v&agrave; BIDV đang triển khai &ndash; với mức l&atilde;i suất 5,5%/năm cho người dưới 35 tuổi &ndash; đang được kỳ vọng hỗ trợ đ&aacute;ng kể cho người mua nh&agrave; ở thực.

	Một điểm s&aacute;ng đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; kh&aacute;c l&agrave; nguồn cung mới đang tăng trở lại. Theo Yuanta, trong qu&yacute; I/2025, c&oacute; tới 19.760 căn hộ được cấp ph&eacute;p mở b&aacute;n tại TP.HCM v&agrave; H&agrave; Nội, tăng 50% so với qu&yacute; IV/2024 v&agrave; gấp 3,5 lần c&ugrave;ng kỳ 2023.

	Giao dịch to&agrave;n thị trường cũng ghi nhận mức tăng 20% so với qu&yacute; trước, cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, d&ugrave; chưa thực sự b&ugrave;ng nổ. &ldquo;Mức tăng n&agrave;y chưa phản &aacute;nh đ&agrave; phục hồi mạnh mẽ, nhưng l&agrave; chỉ b&aacute;o cho thấy nhu cầu cơ bản của thị trường vẫn ổn định&rdquo;, b&aacute;o c&aacute;o của Yuanta nhận định.

	T&oacute;m lại, nh&igrave;n về triển vọng d&agrave;i hạn, thị trường địa ốc vẫn c&oacute; nền tảng để hồi phục. Tuy nhi&ecirc;n, như nhiều chuy&ecirc;n gia cảnh b&aacute;o, sự phục hồi n&agrave;y sẽ kh&ocirc;ng đến một c&aacute;ch đồng đều.

	Những doanh nghiệp c&oacute; quỹ đất sạch, ph&aacute;p l&yacute; th&ocirc;ng suốt v&agrave; năng lực t&agrave;i ch&iacute;nh vững chắc sẽ l&agrave; những người đầu ti&ecirc;n bứt l&ecirc;n, trong khi phần c&ograve;n lại c&oacute; thể tiếp tục bị thanh lọc trong qu&aacute; tr&igrave;nh t&aacute;i cấu tr&uacute;c to&agrave;n ng&agrave;nh.

	Kỳ vọng đang ở ph&iacute;a trước, nhưng thực tại vẫn c&ograve;n nhiều lực cản. Với ng&agrave;nh bất động sản, 2025 kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; năm của cơ hội, m&agrave; c&ograve;n l&agrave; cuộc đua khốc liệt để gi&agrave;nh lấy sự sống c&ograve;n.

	<a href="https://vnbusiness.vn/toan-canh/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-kho-tram-be-du-vien-canh-nam-2025-duoc-ky-vong-sang-sua-1107640.html">Hưng Nguy&ecirc;n-Link gốc</a>

Bất chấp những tín hiệu lạc quan về nguồn cung, hạ tầng và lãi suất, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải “gồng mình” vượt qua quý II đầy khó khăn khi lợi nhuận chưa có dấu hiệu bứt phá.
