Sau chuỗi tăng gi&aacute; k&eacute;o d&agrave;i một thập kỷ, cổ phiếu khu c&ocirc;ng nghiệp (KCN) đang chạm tới giới hạn của kỳ vọng. Định gi&aacute; đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng trần, trong khi m&ocirc; h&igrave;nh &ldquo;t&iacute;ch đất - cho thu&ecirc; - thu tiền trước&rdquo; dần bộc lộ điểm nghẽn. Trong giai đoạn thị trường hồi phục mạnh, nh&oacute;m KCN lại đi chậm, phản &aacute;nh sự thay đổi s&acirc;u sắc trong &quot;khẩu vị&quot; d&ograve;ng tiền v&agrave; ti&ecirc;u chuẩn chọn lọc nh&agrave; đầu tư. Khi đất kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; lợi thế duy nhất, t&aacute;i cấu tr&uacute;c vận h&agrave;nh trở th&agrave;nh b&agrave;i to&aacute;n sống c&ograve;n.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250624/images/anh-bai-kcn.png" style="height:350px; width:600px">

M&ocirc; h&igrave;nh KCN xanh - số h&oacute;a - t&iacute;ch hợp logistics v&agrave; đ&agrave;o tạo đang được nhiều địa phương th&iacute; điểm triển khai. Ảnh ST

Cổ phiếu kh&ocirc;ng c&ograve;n rẻ, m&ocirc; h&igrave;nh vận h&agrave;nh buộc phải thay đổi

Sau một thập kỷ tăng trưởng ổn định nhờ d&ograve;ng vốn FDI v&agrave; lợi thế chi ph&iacute;, bất động sản KCN đang bước v&agrave;o giai đoạn chuyển m&igrave;nh &acirc;m thầm nhưng mang t&iacute;nh bản lề.

C&aacute;c cổ phiếu đầu ng&agrave;nh như Tổng C&ocirc;ng ty Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp - CTCP (<a class='symbol'>BCM</a>), Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc - CTCP (<a class='symbol'>KBC</a>), C&ocirc;ng ty cổ phần Sonadezi Ch&acirc;u Đức (<a class='symbol'>SZC</a>) v&agrave; C&ocirc;ng ty cổ phần Đầu tư S&agrave;i G&ograve;n VRG (SIP) từng được định gi&aacute; rất cao trong giai đoạn 2020-2022, nay kh&ocirc;ng c&ograve;n hấp dẫn như trước.

Từ đầu năm 2025, thị trường chứng kho&aacute;n Việt Nam phục hồi mạnh sau c&uacute; sốc thuế quan từ Mỹ. VN‑Index bật tăng từ đ&aacute;y 1.075 điểm hồi th&aacute;ng 4 l&ecirc;n hơn 1.350 điểm v&agrave;o cuối th&aacute;ng 5 - x&aacute;c lập đỉnh cao nhất kể từ th&aacute;ng 5/2022. Tuy nhi&ecirc;n, nh&oacute;m cổ phiếu KCN lại phản ứng yếu hơn, với mức tăng trung b&igrave;nh chỉ khoảng 14%, thấp hơn đ&aacute;ng kể so với mức hồi phục tr&ecirc;n 20% của chỉ số chung.

Diễn biến từ th&aacute;ng 4 đến th&aacute;ng 6/2025 cho thấy sự hồi phục chậm kh&ocirc;ng phải l&agrave; hiện tượng c&aacute; biệt. Cụ thể, SIP đ&atilde; giảm 26,6% trong đợt điều chỉnh th&aacute;ng 4 v&agrave; đến nay chỉ hồi phục về quanh mức 64.700&ndash;65.000 đồng/cp, thấp hơn đ&aacute;ng kể so với đỉnh gần nhất 91.300 đồng/cp. Tương tự, <a class='symbol'>SZC</a> - d&ugrave; ghi nhận kết quả khả quan trong qu&yacute; I/2025 với mức ho&agrave;n th&agrave;nh 47,8% doanh thu v&agrave; 48% lợi nhuận kế hoạch năm - nhưng gi&aacute; cổ phiếu hiện cũng chỉ ở quanh mức 33.200 đồng/cp, giảm hơn 20% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Một đại diện kh&aacute;c l&agrave; Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (<a class='symbol'>IDC</a>) hiện đang giao dịch ở mức 41.400 đồng/cp, thấp hơn gần 33-34% so với một năm trước, d&ugrave; doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn v&agrave; hệ thống hạ tầng đ&atilde; đầu tư từ sớm.

Sự hồi phục yếu n&agrave;y phản &aacute;nh xu thế chung: nh&agrave; đầu tư đang dần điều chỉnh lại kỳ vọng đối với nh&oacute;m bất động sản KCN - từng được xem l&agrave; &ldquo;ng&ocirc;i sao s&aacute;ng&rdquo; trong l&agrave;n s&oacute;ng dịch chuyển chuỗi cung ứng to&agrave;n cầu giai đoạn 2020-2022. Khi m&ocirc; h&igrave;nh &quot;t&iacute;ch đất - cho thu&ecirc; - thu tiền trước&quot; bộc lộ giới hạn v&agrave; d&ograve;ng vốn FDI trở n&ecirc;n chọn lọc hơn, định gi&aacute; cổ phiếu KCN kh&ocirc;ng c&ograve;n hấp dẫn như trước.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, m&ocirc; h&igrave;nh kinh doanh truyền thống - t&iacute;ch lũy đất sạch, x&acirc;y hạ tầng rồi thu tiền thu&ecirc; trả trước - từng tạo ra d&ograve;ng tiền mạnh cho c&aacute;c doanh nghiệp như <a class='symbol'>BCM</a>, <a class='symbol'>KBC</a>, <a class='symbol'>SZC</a>. Nhưng với chi ph&iacute; đền b&ugrave; tăng cao, l&atilde;i suất duy tr&igrave; ở mức thực dương, v&agrave; chiến lược vốn đầu tư nước ngo&agrave;i (FDI) dịch chuyển về chất lượng, m&ocirc; h&igrave;nh n&agrave;y đang bước v&agrave;o giai đoạn chạm trần. Thay v&igrave; thu&ecirc; đất trống, nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i (NĐTNN) ng&agrave;y c&agrave;ng ưa chuộng những KCN c&oacute; sẵn nh&agrave; xưởng, dịch vụ logistics, ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; hỗ trợ nh&acirc;n sự - những phần &ldquo;hậu cần&rdquo; m&agrave; m&ocirc; h&igrave;nh cũ chưa cung cấp.

C&acirc;u n&oacute;i &ldquo;Đất kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; đ&iacute;ch đến, m&agrave; l&agrave; điểm khởi đầu&rdquo;, như giới ph&acirc;n t&iacute;ch thị trường từng cảnh b&aacute;o, nay đang hiện r&otilde; trong cơ cấu doanh thu của nhiều doanh nghiệp ng&agrave;nh KCN.

T&aacute;i cấu tr&uacute;c to&agrave;n ng&agrave;nh - Chỉ doanh nghiệp th&iacute;ch nghi mới giữ được d&ograve;ng tiền

Để th&iacute;ch ứng với thực tế mới, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản KCN đang chuyển từ tư duy tăng trưởng sang chiến lược ph&ograve;ng thủ v&agrave; t&aacute;i cấu tr&uacute;c m&ocirc; h&igrave;nh vận h&agrave;nh. Thực tế, <a class='symbol'>BCM</a> đ&atilde; điều chỉnh kế hoạch b&agrave;n giao đất năm 2025 từ 83 ha xuống c&ograve;n 71 ha. Song song, doanh nghiệp ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu để tăng vốn, giảm tỷ lệ nợ vay r&ograve;ng tr&ecirc;n vốn chủ sở hữu từ mức 114% (năm 2024) xuống khoảng 27% - một bước đi nhằm bảo vệ bảng c&acirc;n đối t&agrave;i ch&iacute;nh trong m&ocirc;i trường l&atilde;i suất kh&oacute; lường.

SIP cũng kh&ocirc;ng ngoại lệ. Doanh nghiệp n&agrave;y chủ động cắt giảm mục ti&ecirc;u doanh thu v&agrave; lợi nhuận năm 2025 khoảng 33% so với năm trước, đồng thời mở rộng mảng cho thu&ecirc; nh&agrave; xưởng v&agrave; dịch vụ phụ trợ nhằm ổn định d&ograve;ng tiền. Trong qu&yacute; I/2025, SIP ghi nhận lợi nhuận l&ecirc;n tới 402 tỷ đồng (+56% YoY), ho&agrave;n th&agrave;nh gần 48% kế hoạch năm.

Trong khi đ&oacute;, <a class='symbol'>SZC</a> lựa chọn chiến lược đẩy mạnh ph&aacute;t triển nh&agrave; xưởng. Ri&ecirc;ng trong qu&yacute; I/2025, doanh nghiệp đ&atilde; k&yacute; th&ecirc;m 9,6 ha v&agrave; đang sở hữu 15,1 ha - đủ đảm bảo kết quả kinh doanh cho cả năm 2025 v&agrave; một phần năm 2026.

Ngược lại, <a class='symbol'>KBC</a> theo đuổi chiến lược tăng tốc. Qu&yacute; I/2025, <a class='symbol'>KBC</a> ghi nhận doanh thu hơn 3.100 tỷ đồng - gấp gần 20 lần c&ugrave;ng kỳ, chủ yếu đến từ hợp đồng thu&ecirc; mới 68 ha đất. Tuy vậy, nh&agrave; đầu tư được khuyến nghị theo d&otilde;i kỹ lưỡng chất lượng t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; tiến độ thu tiền thực tế, bởi tốc độ tăng trưởng qu&aacute; nhanh cũng đi k&egrave;m rủi ro.

Giai đoạn 2025-2026 sẽ l&agrave; ph&eacute;p thử thật sự. Đ&acirc;y kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; cuộc chơi của quy m&ocirc; quỹ đất hay kỳ vọng thị trường, m&agrave; l&agrave; cuộc s&agrave;ng lọc chiến lược. Chỉ những doanh nghiệp - những người l&atilde;nh đạo d&aacute;m đi trước, hiểu đ&uacute;ng bản chất của chu kỳ mới - mới c&oacute; thể ở lại l&acirc;u d&agrave;i tr&ecirc;n bản đồ KCN Việt Nam.

Kh&ocirc;ng chỉ nội lực doanh nghiệp, ch&iacute;nh s&aacute;ch đất đai v&agrave; d&ograve;ng vốn FDI cũng đang trở th&agrave;nh yếu tố nền tảng định gi&aacute; lại cổ phiếu KCN. Theo b&aacute;o c&aacute;o của VNDIRECT mới đ&acirc;y, tổng vốn FDI đăng k&yacute; 5 th&aacute;ng đầu năm 2025 đạt 18,4 tỷ USD - tăng 51% so với c&ugrave;ng kỳ. Tuy nhi&ecirc;n, tăng trưởng chủ yếu đến từ vốn bổ sung (tăng 3,4 lần), trong khi vốn đăng k&yacute; mới giảm hơn 13%. Điều n&agrave;y cho thấy c&aacute;c NĐTNN vẫn cam kết đầu tư tại Việt Nam, nhưng đang trở n&ecirc;n chọn lọc hơn về địa điểm v&agrave; m&ocirc; h&igrave;nh hợp t&aacute;c.

Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 (c&oacute; hiệu lực từ 2025) tạo ra bước đột ph&aacute; thể chế, khi cho ph&eacute;p doanh nghiệp đấu gi&aacute; đất c&ocirc;ng nghiệp v&agrave; thu&ecirc; trả tiền hằng năm thay v&igrave; nhận giao đất một lần nhằm hạn chế t&igrave;nh trạng &ldquo;&ocirc;m đất chờ gi&aacute;&rdquo;. Đồng thời, Nghị quyết số 50-NQ/TW của Bộ Ch&iacute;nh trị đặt trọng t&acirc;m v&agrave;o FDI chất lượng cao: C&ocirc;ng nghệ sạch, th&acirc;n thiện m&ocirc;i trường v&agrave; gắn kết chuỗi gi&aacute; trị trong nước.

Một số địa phương như Bắc Giang, B&igrave;nh Dương, B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u đăng k&yacute; th&iacute; điểm m&ocirc; h&igrave;nh Khu c&ocirc;ng nghiệp thế hệ mới, nơi t&iacute;ch hợp sản xuất, logistics, R&amp;D, đ&agrave;o tạo nh&acirc;n lực v&agrave; chuyển đổi số. Đ&acirc;y kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; định hướng, m&agrave; l&agrave; ti&ecirc;u chuẩn mới buộc c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản KCN phải t&aacute;i cấu tr&uacute;c để tồn tại v&agrave; ph&aacute;t triển trong m&ocirc;i trường cạnh tranh cao hơn.

Trong bối cảnh định gi&aacute; cổ phiếu KCN đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng trần, nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng c&ograve;n c&oacute; thể kỳ vọng v&agrave;o những c&uacute; tăng gi&aacute; ngắn hạn từ hợp đồng thu&ecirc; đất hay tăng gi&aacute; thu&ecirc;. Gi&aacute; trị thực của doanh nghiệp giờ đ&acirc;y nằm ở năng lực vận h&agrave;nh với c&aacute;c yếu tố: Sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh, m&ocirc; h&igrave;nh tổ chức v&agrave; khả năng th&iacute;ch ứng ch&iacute;nh s&aacute;ch.

<a href="https://tapchitaichinh.vn/dinh-gia-sat-tran-mo-hinh-chua-ro-day-co-phieu-khu-cong-nghiep-buoc-vao-giai-doan-chon-loc.html">Link gốc</a>

Sau chuỗi tăng giá kéo dài một thập kỷ, cổ phiếu khu công nghiệp (KCN) đang chạm tới giới hạn của kỳ vọng. Định giá đã tiệm cận vùng trần, trong khi mô hình “tích đất - cho thuê - thu tiền trước” dần bộc lộ điểm nghẽn. Trong giai đoạn thị trường hồi phục mạnh, nhóm KCN lại đi chậm, phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong "khẩu vị" dòng tiền và tiêu chuẩn chọn lọc nhà đầu tư. Khi đất không còn là lợi thế duy nhất, tái cấu trúc vận hành trở thành bài toán sống còn.


Sau chuỗi tăng gi&aacute; k&eacute;o d&agrave;i một thập kỷ, cổ phiếu khu c&ocirc;ng nghiệp (KCN) đang chạm tới giới hạn của kỳ vọng. Định gi&aacute; đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng trần, trong khi m&ocirc; h&igrave;nh &ldquo;t&iacute;ch đất - cho thu&ecirc; - thu tiền trước&rdquo; dần bộc lộ điểm nghẽn. Trong giai đoạn thị trường hồi phục mạnh, nh&oacute;m KCN lại đi chậm, phản &aacute;nh sự thay đổi s&acirc;u sắc trong &quot;khẩu vị&quot; d&ograve;ng tiền v&agrave; ti&ecirc;u chuẩn chọn lọc nh&agrave; đầu tư. Khi đất kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; lợi thế duy nhất, t&aacute;i cấu tr&uacute;c vận h&agrave;nh trở th&agrave;nh b&agrave;i to&aacute;n sống c&ograve;n.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250624/images/anh-bai-kcn.png" style="height:350px; width:600px" />

M&ocirc; h&igrave;nh KCN xanh - số h&oacute;a - t&iacute;ch hợp logistics v&agrave; đ&agrave;o tạo đang được nhiều địa phương th&iacute; điểm triển khai. Ảnh ST

Cổ phiếu kh&ocirc;ng c&ograve;n rẻ, m&ocirc; h&igrave;nh vận h&agrave;nh buộc phải thay đổi

Sau một thập kỷ tăng trưởng ổn định nhờ d&ograve;ng vốn FDI v&agrave; lợi thế chi ph&iacute;, bất động sản KCN đang bước v&agrave;o giai đoạn chuyển m&igrave;nh &acirc;m thầm nhưng mang t&iacute;nh bản lề.

C&aacute;c cổ phiếu đầu ng&agrave;nh như Tổng C&ocirc;ng ty Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp - CTCP (BCM), Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc - CTCP (KBC), C&ocirc;ng ty cổ phần Sonadezi Ch&acirc;u Đức (SZC) v&agrave; C&ocirc;ng ty cổ phần Đầu tư S&agrave;i G&ograve;n VRG (SIP) từng được định gi&aacute; rất cao trong giai đoạn 2020-2022, nay kh&ocirc;ng c&ograve;n hấp dẫn như trước.

Từ đầu năm 2025, thị trường chứng kho&aacute;n Việt Nam phục hồi mạnh sau c&uacute; sốc thuế quan từ Mỹ. VN‑Index bật tăng từ đ&aacute;y 1.075 điểm hồi th&aacute;ng 4 l&ecirc;n hơn 1.350 điểm v&agrave;o cuối th&aacute;ng 5 - x&aacute;c lập đỉnh cao nhất kể từ th&aacute;ng 5/2022. Tuy nhi&ecirc;n, nh&oacute;m cổ phiếu KCN lại phản ứng yếu hơn, với mức tăng trung b&igrave;nh chỉ khoảng 14%, thấp hơn đ&aacute;ng kể so với mức hồi phục tr&ecirc;n 20% của chỉ số chung.

Diễn biến từ th&aacute;ng 4 đến th&aacute;ng 6/2025 cho thấy sự hồi phục chậm kh&ocirc;ng phải l&agrave; hiện tượng c&aacute; biệt. Cụ thể, SIP đ&atilde; giảm 26,6% trong đợt điều chỉnh th&aacute;ng 4 v&agrave; đến nay chỉ hồi phục về quanh mức 64.700&ndash;65.000 đồng/cp, thấp hơn đ&aacute;ng kể so với đỉnh gần nhất 91.300 đồng/cp. Tương tự, SZC - d&ugrave; ghi nhận kết quả khả quan trong qu&yacute; I/2025 với mức ho&agrave;n th&agrave;nh 47,8% doanh thu v&agrave; 48% lợi nhuận kế hoạch năm - nhưng gi&aacute; cổ phiếu hiện cũng chỉ ở quanh mức 33.200 đồng/cp, giảm hơn 20% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Một đại diện kh&aacute;c l&agrave; Tổng C&ocirc;ng ty IDICO - CTCP (IDC) hiện đang giao dịch ở mức 41.400 đồng/cp, thấp hơn gần 33-34% so với một năm trước, d&ugrave; doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn v&agrave; hệ thống hạ tầng đ&atilde; đầu tư từ sớm.

Sự hồi phục yếu n&agrave;y phản &aacute;nh xu thế chung: nh&agrave; đầu tư đang dần điều chỉnh lại kỳ vọng đối với nh&oacute;m bất động sản KCN - từng được xem l&agrave; &ldquo;ng&ocirc;i sao s&aacute;ng&rdquo; trong l&agrave;n s&oacute;ng dịch chuyển chuỗi cung ứng to&agrave;n cầu giai đoạn 2020-2022. Khi m&ocirc; h&igrave;nh &quot;t&iacute;ch đất - cho thu&ecirc; - thu tiền trước&quot; bộc lộ giới hạn v&agrave; d&ograve;ng vốn FDI trở n&ecirc;n chọn lọc hơn, định gi&aacute; cổ phiếu KCN kh&ocirc;ng c&ograve;n hấp dẫn như trước.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, m&ocirc; h&igrave;nh kinh doanh truyền thống - t&iacute;ch lũy đất sạch, x&acirc;y hạ tầng rồi thu tiền thu&ecirc; trả trước - từng tạo ra d&ograve;ng tiền mạnh cho c&aacute;c doanh nghiệp như BCM, KBC, SZC. Nhưng với chi ph&iacute; đền b&ugrave; tăng cao, l&atilde;i suất duy tr&igrave; ở mức thực dương, v&agrave; chiến lược vốn đầu tư nước ngo&agrave;i (FDI) dịch chuyển về chất lượng, m&ocirc; h&igrave;nh n&agrave;y đang bước v&agrave;o giai đoạn chạm trần. Thay v&igrave; thu&ecirc; đất trống, nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i (NĐTNN) ng&agrave;y c&agrave;ng ưa chuộng những KCN c&oacute; sẵn nh&agrave; xưởng, dịch vụ logistics, ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; hỗ trợ nh&acirc;n sự - những phần &ldquo;hậu cần&rdquo; m&agrave; m&ocirc; h&igrave;nh cũ chưa cung cấp.

C&acirc;u n&oacute;i &ldquo;Đất kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; đ&iacute;ch đến, m&agrave; l&agrave; điểm khởi đầu&rdquo;, như giới ph&acirc;n t&iacute;ch thị trường từng cảnh b&aacute;o, nay đang hiện r&otilde; trong cơ cấu doanh thu của nhiều doanh nghiệp ng&agrave;nh KCN.

T&aacute;i cấu tr&uacute;c to&agrave;n ng&agrave;nh - Chỉ doanh nghiệp th&iacute;ch nghi mới giữ được d&ograve;ng tiền

Để th&iacute;ch ứng với thực tế mới, c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản KCN đang chuyển từ tư duy tăng trưởng sang chiến lược ph&ograve;ng thủ v&agrave; t&aacute;i cấu tr&uacute;c m&ocirc; h&igrave;nh vận h&agrave;nh. Thực tế, BCM đ&atilde; điều chỉnh kế hoạch b&agrave;n giao đất năm 2025 từ 83 ha xuống c&ograve;n 71 ha. Song song, doanh nghiệp ph&aacute;t h&agrave;nh cổ phiếu để tăng vốn, giảm tỷ lệ nợ vay r&ograve;ng tr&ecirc;n vốn chủ sở hữu từ mức 114% (năm 2024) xuống khoảng 27% - một bước đi nhằm bảo vệ bảng c&acirc;n đối t&agrave;i ch&iacute;nh trong m&ocirc;i trường l&atilde;i suất kh&oacute; lường.

SIP cũng kh&ocirc;ng ngoại lệ. Doanh nghiệp n&agrave;y chủ động cắt giảm mục ti&ecirc;u doanh thu v&agrave; lợi nhuận năm 2025 khoảng 33% so với năm trước, đồng thời mở rộng mảng cho thu&ecirc; nh&agrave; xưởng v&agrave; dịch vụ phụ trợ nhằm ổn định d&ograve;ng tiền. Trong qu&yacute; I/2025, SIP ghi nhận lợi nhuận l&ecirc;n tới 402 tỷ đồng (+56% YoY), ho&agrave;n th&agrave;nh gần 48% kế hoạch năm.

Trong khi đ&oacute;, SZC lựa chọn chiến lược đẩy mạnh ph&aacute;t triển nh&agrave; xưởng. Ri&ecirc;ng trong qu&yacute; I/2025, doanh nghiệp đ&atilde; k&yacute; th&ecirc;m 9,6 ha v&agrave; đang sở hữu 15,1 ha - đủ đảm bảo kết quả kinh doanh cho cả năm 2025 v&agrave; một phần năm 2026.

Ngược lại, KBC theo đuổi chiến lược tăng tốc. Qu&yacute; I/2025, KBC ghi nhận doanh thu hơn 3.100 tỷ đồng - gấp gần 20 lần c&ugrave;ng kỳ, chủ yếu đến từ hợp đồng thu&ecirc; mới 68 ha đất. Tuy vậy, nh&agrave; đầu tư được khuyến nghị theo d&otilde;i kỹ lưỡng chất lượng t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; tiến độ thu tiền thực tế, bởi tốc độ tăng trưởng qu&aacute; nhanh cũng đi k&egrave;m rủi ro.

Giai đoạn 2025-2026 sẽ l&agrave; ph&eacute;p thử thật sự. Đ&acirc;y kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; cuộc chơi của quy m&ocirc; quỹ đất hay kỳ vọng thị trường, m&agrave; l&agrave; cuộc s&agrave;ng lọc chiến lược. Chỉ những doanh nghiệp - những người l&atilde;nh đạo d&aacute;m đi trước, hiểu đ&uacute;ng bản chất của chu kỳ mới - mới c&oacute; thể ở lại l&acirc;u d&agrave;i tr&ecirc;n bản đồ KCN Việt Nam.

Kh&ocirc;ng chỉ nội lực doanh nghiệp, ch&iacute;nh s&aacute;ch đất đai v&agrave; d&ograve;ng vốn FDI cũng đang trở th&agrave;nh yếu tố nền tảng định gi&aacute; lại cổ phiếu KCN. Theo b&aacute;o c&aacute;o của VNDIRECT mới đ&acirc;y, tổng vốn FDI đăng k&yacute; 5 th&aacute;ng đầu năm 2025 đạt 18,4 tỷ USD - tăng 51% so với c&ugrave;ng kỳ. Tuy nhi&ecirc;n, tăng trưởng chủ yếu đến từ vốn bổ sung (tăng 3,4 lần), trong khi vốn đăng k&yacute; mới giảm hơn 13%. Điều n&agrave;y cho thấy c&aacute;c NĐTNN vẫn cam kết đầu tư tại Việt Nam, nhưng đang trở n&ecirc;n chọn lọc hơn về địa điểm v&agrave; m&ocirc; h&igrave;nh hợp t&aacute;c.

Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 (c&oacute; hiệu lực từ 2025) tạo ra bước đột ph&aacute; thể chế, khi cho ph&eacute;p doanh nghiệp đấu gi&aacute; đất c&ocirc;ng nghiệp v&agrave; thu&ecirc; trả tiền hằng năm thay v&igrave; nhận giao đất một lần nhằm hạn chế t&igrave;nh trạng &ldquo;&ocirc;m đất chờ gi&aacute;&rdquo;. Đồng thời, Nghị quyết số 50-NQ/TW của Bộ Ch&iacute;nh trị đặt trọng t&acirc;m v&agrave;o FDI chất lượng cao: C&ocirc;ng nghệ sạch, th&acirc;n thiện m&ocirc;i trường v&agrave; gắn kết chuỗi gi&aacute; trị trong nước.

Một số địa phương như Bắc Giang, B&igrave;nh Dương, B&agrave; Rịa - Vũng T&agrave;u đăng k&yacute; th&iacute; điểm m&ocirc; h&igrave;nh Khu c&ocirc;ng nghiệp thế hệ mới, nơi t&iacute;ch hợp sản xuất, logistics, R&amp;D, đ&agrave;o tạo nh&acirc;n lực v&agrave; chuyển đổi số. Đ&acirc;y kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; định hướng, m&agrave; l&agrave; ti&ecirc;u chuẩn mới buộc c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản KCN phải t&aacute;i cấu tr&uacute;c để tồn tại v&agrave; ph&aacute;t triển trong m&ocirc;i trường cạnh tranh cao hơn.

Trong bối cảnh định gi&aacute; cổ phiếu KCN đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng trần, nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng c&ograve;n c&oacute; thể kỳ vọng v&agrave;o những c&uacute; tăng gi&aacute; ngắn hạn từ hợp đồng thu&ecirc; đất hay tăng gi&aacute; thu&ecirc;. Gi&aacute; trị thực của doanh nghiệp giờ đ&acirc;y nằm ở năng lực vận h&agrave;nh với c&aacute;c yếu tố: Sức khỏe t&agrave;i ch&iacute;nh, m&ocirc; h&igrave;nh tổ chức v&agrave; khả năng th&iacute;ch ứng ch&iacute;nh s&aacute;ch.

<a href="https://tapchitaichinh.vn/dinh-gia-sat-tran-mo-hinh-chua-ro-day-co-phieu-khu-cong-nghiep-buoc-vao-giai-doan-chon-loc.html">Link gốc</a>