HoREA đề xuất thời điểm x&aacute;c định gi&aacute; đất thanh to&aacute;n n&ecirc;n l&agrave; thời điểm k&yacute; kết Hợp đồng BT hoặc thời điểm nh&agrave; đầu tư ho&agrave;n th&agrave;nh b&agrave;n giao to&agrave;n bộ c&ocirc;ng tr&igrave;nh để đảm bảo nguy&ecirc;n tắc c&ocirc;ng bằng.

G&oacute;p &yacute; bổ sung cho &quot;dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, ch&iacute;nh s&aacute;ch th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn, vướng mắc trong tổ chức thi h&agrave;nh Luật Đất đai&quot; (Dự thảo Nghị quyết), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong văn bản g&oacute;p &yacute; cho dự thảo Nghị quyết mới đ&acirc;y, HoREA đ&atilde; đề nghị bổ sung quy định th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn, vướng mắc về sử dụng đất của h&agrave;ng ng&agrave;n doanh nghiệp nh&agrave; nước cổ phần h&oacute;a v&agrave; đề nghị quy định kh&ocirc;ng thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa t&iacute;nh tiền sử dụng đất, tiền thu&ecirc; đất đối với trường hợp người sử dụng đất kh&ocirc;ng c&oacute; lỗi.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251130/images/thu-thiem-3911.jpeg" style="height:400px; width:600px" />

HoREA cho biết, Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ng&agrave;y 24/04/2025 của Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; th&aacute;o gỡ được kh&oacute; khăn, vướng mắc cho tất cả c&aacute;c dự &aacute;n BT tại Khu đ&ocirc; thị mới Thủ Thi&ecirc;m, n&ecirc;n Hiệp hội đề nghị coi đ&acirc;y l&agrave; &ldquo;tiền lệ&rdquo; để &ldquo;&aacute;p dụng tương tự&rdquo; cho c&aacute;c dự &aacute;n BT trong cả nước - Ảnh minh họa.

Tuy nhi&ecirc;n, Hiệp hội nhận thấy vẫn c&ograve;n một số kh&oacute; khăn, vướng mắc trong thực tiễn chưa được dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, ch&iacute;nh s&aacute;ch th&aacute;o gỡ. Do đ&oacute;, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 9 Điều 4 v&agrave; khoản 5 Điều 5 dự thảo Nghị quyết về &quot;quy định về giao đất, cho thu&ecirc; đất, chuyển mục đ&iacute;ch sử dụng đất&quot;.

HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định &quot;thời điểm x&aacute;c định gi&aacute; đất đối với diện t&iacute;ch đất thanh to&aacute;n cho Hợp đồng BT (X&acirc;y dựng &ndash; Chuyển giao)&quot; l&agrave; &ldquo;thời điểm k&yacute; Hợp đồng BT hoặc thời điểm nh&agrave; đầu tư ho&agrave;n th&agrave;nh b&agrave;n giao to&agrave;n bộ c&ocirc;ng tr&igrave;nh của dự &aacute;n BT&rdquo; để đảm bảo nguy&ecirc;n tắc c&ocirc;ng bằng.

Theo đ&oacute;, đối với quỹ đất thanh to&aacute;n Hợp đồng BT k&yacute; từ 01/07/2025 đến trước ng&agrave;y Nghị quyết c&oacute; hiệu lực m&agrave; chưa c&oacute; quyết định giao đất, gi&aacute; đất được x&aacute;c định tại thời điểm quyết định giao đất, cho thu&ecirc; đất, trừ khi hợp đồng c&oacute; thỏa thuận kh&aacute;c (tại thời điểm k&yacute; hợp đồng BT hoặc thời điểm b&agrave;n giao c&ocirc;ng tr&igrave;nh).

N&ecirc;u l&yacute; do đề xuất, HoREA cho rằng, Nghị định 78/2007/NĐ-CP đ&atilde; huy động được nguồn vốn lớn cho c&aacute;c dự &aacute;n BT, nhưng Luật PPP 2020 sau đ&oacute; lại tạm dừng &aacute;p dụng loại hợp đồng n&agrave;y cho c&aacute;c dự &aacute;n mới kể từ ng&agrave;y 01/01/2021.

Mặc d&ugrave; c&oacute; cơ chế thanh to&aacute;n bằng quỹ đất được quy định, tr&ecirc;n thực tế Ủy ban nh&acirc;n d&acirc;n cấp tỉnh hầu như kh&ocirc;ng thể thực thi được.

Theo HoREA, nhiều dự &aacute;n BT đ&atilde; bị kết luận c&oacute; sai phạm, dẫn đến thất tho&aacute;t t&agrave;i sản c&ocirc;ng v&agrave; xử l&yacute; ph&aacute;p luật đối với nhiều c&aacute; nh&acirc;n li&ecirc;n quan. &ldquo;Việc dừng triển khai hợp đồng BT tiếp tục cho đến khi Quốc hội ban h&agrave;nh Nghị quyết số 98/2023/QH15. Theo đ&oacute;, TP HCM được th&iacute; điểm &aacute;p dụng lại loại hợp đồng BT. Tuy nhi&ecirc;n, h&igrave;nh thức thanh to&aacute;n mới l&agrave; sử dụng vốn ng&acirc;n s&aacute;ch Th&agrave;nh phố để thanh to&aacute;n cho nh&agrave; đầu tư sau khi c&ocirc;ng tr&igrave;nh ho&agrave;n th&agrave;nh v&agrave; được nghiệm thu, kiểm to&aacute;n, thay v&igrave; d&ugrave;ng quỹ đất. Do đ&oacute;, cơ chế n&agrave;y vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để thu h&uacute;t nhiều nh&agrave; đầu tư thực hiện dự &aacute;n BT&rdquo;, văn bản của HoREA n&ecirc;u.

Thứ hai, HoREA nhận thấy, &ldquo;kh&oacute; khăn, vướng mắc&rdquo; chủ yếu l&agrave; việc x&aacute;c định đ&uacute;ng, ch&iacute;nh x&aacute;c gi&aacute; trị c&ocirc;ng tr&igrave;nh BT m&agrave; nh&agrave; đầu tư ho&agrave;n th&agrave;nh b&agrave;n giao cho Nh&agrave; nước v&agrave; việc Nh&agrave; nước x&aacute;c định đ&uacute;ng, ch&iacute;nh x&aacute;c gi&aacute; trị quỹ đất thanh to&aacute;n Hợp đồng BT để nh&agrave; đầu tư thực hiện dự &aacute;n đối ứng l&agrave; rất quan trọng.

HoREA cho rằng, cần đảm bảo nguy&ecirc;n tắc ngang gi&aacute;, x&aacute;c định gi&aacute; trị c&ocirc;ng tr&igrave;nh BT v&agrave; gi&aacute; trị quỹ đất thanh to&aacute;n tại c&ugrave;ng một thời điểm, c&oacute; thể l&agrave; thời điểm k&yacute; kết hợp đồng hoặc b&agrave;n giao c&ocirc;ng tr&igrave;nh.

HoREA cũng n&ecirc;u bất cập thực tế, theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 v&agrave; điểm a khoản 2a Điều 45 Luật PPP 2020, gi&aacute; đất lại được x&aacute;c định tại &quot;thời điểm Nh&agrave; nước ban h&agrave;nh quyết định giao đất, cho thu&ecirc; đất&quot;.

Sự chậm trễ trong việc ban h&agrave;nh quyết định giao đất dẫn đến thời điểm x&aacute;c định gi&aacute; trị c&ocirc;ng tr&igrave;nh BT c&aacute;ch xa thời điểm x&aacute;c định gi&aacute; đất đối ứng, khiến nh&agrave; đầu tư bị đối xử thiếu c&ocirc;ng bằng, b&igrave;nh đẳng. Những vướng mắc n&agrave;y đ&atilde; khiến h&agrave;ng trăm dự &aacute;n BT &quot;đ&oacute;ng băng&quot; hoặc gặp kh&oacute; khăn trong qu&aacute; tr&igrave;nh triển khai.

Thứ ba, để th&aacute;o gỡ kh&oacute; khăn, vướng mắc cho c&aacute;c dự &aacute;n BT tại Khu đ&ocirc; thị mới Thủ Thi&ecirc;m, tại TP HCM, Ch&iacute;nh phủ đ&atilde; ban h&agrave;nh Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ng&agrave;y 24/04/2025, qua đ&oacute; đ&atilde; th&aacute;o gỡ được kh&oacute; khăn, vướng mắc cho tất cả c&aacute;c dự &aacute;n BT tại Khu đ&ocirc; thị mới Thủ Thi&ecirc;m, n&ecirc;n Hiệp hội đề nghị coi đ&acirc;y l&agrave; &ldquo;tiền lệ&rdquo; để &ldquo;&aacute;p dụng tương tự&rdquo; cho c&aacute;c dự &aacute;n BT trong cả nước. Cụ thể, thời điểm x&aacute;c định gi&aacute; đất thanh to&aacute;n n&ecirc;n l&agrave; thời điểm k&yacute; kết Hợp đồng BT hoặc thời điểm nh&agrave; đầu tư ho&agrave;n th&agrave;nh b&agrave;n giao to&agrave;n bộ c&ocirc;ng tr&igrave;nh, thay v&igrave; thời điểm Nh&agrave; nước ban h&agrave;nh quyết định giao đất.

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/de-xuat-bo-sung-quy-dinh-thoi-diem-xac-dinh-gia-dat-thanh-toan-cho-hop-dong-bt-10165647.html">Đ&igrave;nh Đại-Link gốc</a>

HoREA đề xuất thời điểm xác định giá đất thanh toán nên là thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình để đảm bảo nguyên tắc công bằng.

