HoREA đề xuất thời điểm xác định giá đất thanh toán nên là thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình để đảm bảo nguyên tắc công bằng.
Góp ý bổ sung cho "dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai" (Dự thảo Nghị quyết), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong văn bản góp ý cho dự thảo Nghị quyết mới đây, HoREA đã đề nghị bổ sung quy định tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về sử dụng đất của hàng ngàn doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa và đề nghị quy định không thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp người sử dụng đất không có lỗi.
HoREA cho biết, Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ngày 24/04/2025 của Chính phủ đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nên Hiệp hội đề nghị coi đây là “tiền lệ” để “áp dụng tương tự” cho các dự án BT trong cả nước - Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn chưa được dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ. Do đó, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 9 Điều 4 và khoản 5 Điều 5 dự thảo Nghị quyết về "quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".
HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định "thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao)" là “thời điểm ký Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT” để đảm bảo nguyên tắc công bằng.
Theo đó, đối với quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT ký từ 01/07/2025 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực mà chưa có quyết định giao đất, giá đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác (tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình).
Nêu lý do đề xuất, HoREA cho rằng, Nghị định 78/2007/NĐ-CP đã huy động được nguồn vốn lớn cho các dự án BT, nhưng Luật PPP 2020 sau đó lại tạm dừng áp dụng loại hợp đồng này cho các dự án mới kể từ ngày 01/01/2021.
Mặc dù có cơ chế thanh toán bằng quỹ đất được quy định, trên thực tế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hầu như không thể thực thi được.
Theo HoREA, nhiều dự án BT đã bị kết luận có sai phạm, dẫn đến thất thoát tài sản công và xử lý pháp luật đối với nhiều cá nhân liên quan. “Việc dừng triển khai hợp đồng BT tiếp tục cho đến khi Quốc hội ban hành Nghị quyết số 98/2023/QH15. Theo đó, TP HCM được thí điểm áp dụng lại loại hợp đồng BT. Tuy nhiên, hình thức thanh toán mới là sử dụng vốn ngân sách Thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu, kiểm toán, thay vì dùng quỹ đất. Do đó, cơ chế này vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án BT”, văn bản của HoREA nêu.
Thứ hai, HoREA nhận thấy, “khó khăn, vướng mắc” chủ yếu là việc xác định đúng, chính xác giá trị công trình BT mà nhà đầu tư hoàn thành bàn giao cho Nhà nước và việc Nhà nước xác định đúng, chính xác giá trị quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng là rất quan trọng.
HoREA cho rằng, cần đảm bảo nguyên tắc ngang giá, xác định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán tại cùng một thời điểm, có thể là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc bàn giao công trình.
HoREA cũng nêu bất cập thực tế, theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 2a Điều 45 Luật PPP 2020, giá đất lại được xác định tại "thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất".
Sự chậm trễ trong việc ban hành quyết định giao đất dẫn đến thời điểm xác định giá trị công trình BT cách xa thời điểm xác định giá đất đối ứng, khiến nhà đầu tư bị đối xử thiếu công bằng, bình đẳng. Những vướng mắc này đã khiến hàng trăm dự án BT "đóng băng" hoặc gặp khó khăn trong quá trình triển khai.
Thứ ba, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tại TP HCM, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ngày 24/04/2025, qua đó đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nên Hiệp hội đề nghị coi đây là “tiền lệ” để “áp dụng tương tự” cho các dự án BT trong cả nước. Cụ thể, thời điểm xác định giá đất thanh toán nên là thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình, thay vì thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất.
