Thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp Việt Nam đang tr&ecirc;n đ&agrave; hồi phục sau c&uacute; sốc thuế quan, nhưng nhiều dự &aacute;n vẫn vướng &ldquo;điểm nghẽn&rdquo; ph&aacute;p l&yacute;, g&acirc;y tranh chấp v&agrave; rủi ro cho nh&agrave; đầu tư. Việc th&aacute;o gỡ kịp thời c&aacute;c vướng mắc ph&aacute;p l&yacute;, cải thiện thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh v&agrave; minh bạch th&ocirc;ng tin được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; ch&igrave;a kh&oacute;a gi&uacute;p giữ vững sức hấp dẫn d&agrave;i hạn của ng&agrave;nh n&agrave;y.

	B&aacute;o c&aacute;o cập nhật mới nhất về ng&agrave;nh khu c&ocirc;ng nghiệp được đưa ra trong th&aacute;ng 11/2025 từ Bộ phận ph&acirc;n t&iacute;ch thuộc C&ocirc;ng ty chứng kho&aacute;n <a class='symbol'>MBS</a> cho thấy thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp ghi nhận dấu hiệu t&iacute;ch cực trở lại sau khi Mỹ c&ocirc;ng bố thuế đối ứng cho c&aacute;c đối t&aacute;c thương mại.&nbsp;

	Dấu hiệu t&iacute;ch cực trở lại

	Ph&iacute;a <a class='symbol'>MBS</a> đ&atilde; chuyển sang quan điểm t&iacute;ch cực đối với ng&agrave;nh khu c&ocirc;ng nghiệp trong thời gian tới. Đ&oacute; l&agrave; v&igrave; t&aacute;c động từ ch&iacute;nh s&aacute;ch thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường khu c&ocirc;ng nghiệp ghi nhận dấu hiệu t&iacute;ch cực trở lại sau khi Mỹ c&ocirc;ng bố thuế đối ứng cho c&aacute;c đối t&aacute;c thương mại.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251124/images/-6347-1763717550_1200x0.png" style="width: 600px; height: 367px;">

	Hoạt động đầu tư dự &aacute;n hạ tầng kỹ thuật khu c&ocirc;ng nghiệp c&ograve;n gặp kh&ocirc;ng &iacute;t &ldquo;điểm nghẽn&rdquo; ph&aacute;p l&yacute;, nảy sinh những tranh chấp v&agrave; g&acirc;y hệ lụy ti&ecirc;u cực.

	B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, Việt Nam duy tr&igrave; lợi thế cạnh tranh so với c&aacute;c đối thủ trong khu vực, nhờ vậy Việt Nam v&acirc;̃n l&agrave; điểm đến hấp d&acirc;̃n cho c&aacute;c nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i (FDI) cho d&ugrave; thuế cao hơn so với trước. Tr&ecirc;n thực tế, vốn FDI đi&ecirc;̀u chỉnh trong 10 th&aacute;ng đầu của năm 2025 tăng tới 45% so với c&ugrave;ng kỳ năm trước. Đi&ecirc;̀u n&agrave;y cho thấy nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i v&acirc;̃n tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam.

	Hơn thế nữa, lĩnh vực n&agrave;y c&ograve;n đ&oacute;n nhận cơ hội mới từ s&aacute;p nhập tỉnh th&agrave;nh. Đơn cử như tỉnh Bắc Ninh sau s&aacute;p nhập đ&atilde; bổ sung 4 khu c&ocirc;ng nghiệp mới v&agrave; tăng diện t&iacute;ch cho 3 khu c&ocirc;ng nghiệp. Hoặc như Hải Ph&ograve;ng sau s&aacute;p nhập đang mang lại lợi thế cho c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp ở đ&acirc;y từ việc một loạt tuyến đường kết nối quan trọng sẽ được x&acirc;y dựng. Hay như Tp.HCM sau s&aacute;p nhập đang được kỳ vọng h&igrave;nh th&agrave;nh trung t&acirc;m khu c&ocirc;ng nghiệp trong một si&ecirc;u đ&ocirc; thị.&nbsp;

	Đ&oacute; l&agrave; chưa kể việc cải thiện khung ph&aacute;p l&yacute; cho hoạt động đầu tư v&agrave;o khu c&ocirc;ng nghiệp. Tiến độ ph&ecirc; duyệt ph&aacute;p l&yacute; nhanh hơn sau khi Luật số 57/2024/QH15 được triển khai. Nhờ đ&oacute;, thị trường chứng kiến nguồn cung mới dồi d&agrave;o hơn.

	Hiện nay c&aacute;c doanh nghiệp (DN) ph&aacute;t triển khu c&ocirc;ng nghiệp đang mở rộng nhanh quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ đ&ecirc;̀n b&ugrave; v&agrave; x&acirc;y dựng cơ sở hạ tầng. Giới ph&acirc;n t&iacute;ch đ&aacute;nh gi&aacute; cao c&aacute;c DN khu c&ocirc;ng nghiệp tận dụng cơ hội triển khai dự &aacute;n mới.

	Bộ phận ph&acirc;n t&iacute;ch của <a class='symbol'>MBS</a> cho biết diện t&iacute;ch đất khu c&ocirc;ng nghiệp mới của c&aacute;c DN trong phạm vi nghi&ecirc;n cứu của họ tăng mạnh. Như Tổng c&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc (<a class='symbol'>KBC</a>) được ph&ecirc; duyệt th&ecirc;m 6 khu c&ocirc;ng nghiệp mới, diện t&iacute;ch đất khu c&ocirc;ng nghiệp mới tăng th&ecirc;m 2.200 ha.&nbsp;

	Hay như Tập đo&agrave;n Đầu tư v&agrave; Ph&aacute;t triển C&ocirc;ng nghiệp Becamex (<a class='symbol'>BCM</a>) c&oacute; th&ecirc;m hơn 1.000 ha tại khu c&ocirc;ng nghiệp C&acirc;y Trường v&agrave; B&agrave;u B&agrave;ng mở rộng tại Tp.HCM. C&ograve;n Tổng c&ocirc;ng ty IDICO (<a class='symbol'>IDC</a>) được bổ sung th&ecirc;m 640 ha tại khu c&ocirc;ng nghiệp Vinh Quang (Hải Ph&ograve;ng) v&agrave; Ph&uacute; Long (Ninh B&igrave;nh).

	C&oacute; thể thấy đ&agrave; phục hồi của hoạt động đầu tư khu c&ocirc;ng nghiệp l&agrave; rất đ&aacute;ng kh&iacute;ch lệ. Tuy vậy, mặc d&ugrave; khung ph&aacute;p l&yacute; cho c&aacute;c dự &aacute;n đầu tư v&agrave;o lĩnh vực đang được cải thiện nhưng vẫn c&ograve;n gặp kh&ocirc;ng &iacute;t &ldquo;điểm nghẽn&rdquo; rất cần sớm th&aacute;o gỡ.

	Li&ecirc;n hệ thực tế như ở Tp.HCM, Gs. Ts. L&ecirc; Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung t&acirc;m Trọng t&agrave;i Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết &ldquo;v&ograve;ng đời&rdquo; của c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp vẫn l&agrave; mối băn khoăn của c&aacute;c nh&agrave; đầu tư. B&ecirc;n cạnh đ&oacute; l&agrave; vướng mắc lớn về mặt ph&aacute;p l&yacute;, đặc biệt như c&aacute;c giao dịch li&ecirc;n quan tới chuyển nhượng, cung cấp c&aacute;c dịch vụ c&ocirc;ng nghiệp.&nbsp;

	&ldquo;Những vướng mắc n&agrave;y k&eacute;o d&agrave;i g&acirc;y thiệt hại cho nh&agrave; đầu tư v&agrave; cũng l&agrave; nguy&ecirc;n nh&acirc;n dẫn tới rất nhiều tranh chấp. Từ những hệ lụy đ&oacute; l&agrave;m cho sự ph&aacute;t triển c&aacute;c khu c&ocirc;ng nghiệp bị chững lại&rdquo;, &ocirc;ng Hạnh n&oacute;i.

	Vị chủ tịch của VIAC chỉ r&otilde; những tranh chấp ph&aacute;t sinh trong qu&aacute; tr&igrave;nh ph&aacute;t triển dự &aacute;n khu c&ocirc;ng nghiệp như tranh chấp li&ecirc;n quan quyền sử dụng đất, giải ph&oacute;ng mặt bằng, chuyển nhượng dự &aacute;n, tranh chấp hạ tầng với c&aacute;c nh&agrave; đầu tư thứ cấp với nhau. V&agrave; tr&ecirc;n cơ sở thẩm quyền giải quyết của c&aacute;c cơ quan chức năng th&igrave; những tranh chấp n&agrave;y chưa được giải quyết một c&aacute;ch hiệu quả v&agrave; nhanh ch&oacute;ng để giải ph&oacute;ng nguồn lực.&nbsp;

	Đừng l&agrave;m suy giảm sức hấp dẫn d&agrave;i hạn

	Từ thực tiễn c&ograve;n nhiều bất cập như vậy, Gs. Ts. L&ecirc; Hồng Hạnh mong rằng c&aacute;c cơ quan quản l&yacute;, kh&acirc;u hoạch định ch&iacute;nh s&aacute;ch cần c&oacute; sự chia sẻ để th&uacute;c đẩy ho&agrave;n thiện khung ph&aacute;p l&yacute; nhằm mang lại sự an t&acirc;m của c&aacute;c nh&agrave; đầu tư khu c&ocirc;ng nghiệp lẫn c&aacute;c doanh nghiệp (DN) đang hoạt động trong khu c&ocirc;ng nghiệp.

	Đứng ở g&oacute;c độ nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i, &ocirc;ng Sam Conroy, đại diện cho Hiệp hội DN Australia tại Việt Nam (AusCham Vietnam), cũng n&ecirc;u r&otilde; c&aacute;c bất cập ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; thủ tục h&agrave;nh ch&iacute;nh l&agrave; th&aacute;ch thức lớn nhất đối với c&aacute;c nh&agrave; đầu tư khi tham gia c&aacute;c dự &aacute;n khu c&ocirc;ng nghiệp.

	Theo &ocirc;ng Sam Conroy, quy tr&igrave;nh cấp ph&eacute;p k&eacute;o d&agrave;i, li&ecirc;n quan nhiều cơ quan v&agrave; đ&ocirc;i khi xuất hiện c&aacute;ch hiểu kh&aacute;c nhau về quy định dẫn đến thiếu t&iacute;nh dự đo&aacute;n v&agrave; l&agrave;m tăng chi ph&iacute; chờ dự &aacute;n. T&igrave;nh trạng thiếu quỹ đất ph&ugrave; hợp, đặc biệt đối với c&aacute;c ng&agrave;nh sản xuất chuy&ecirc;n biệt như h&agrave;ng hải, khiến nhiều DN Australia kh&ocirc;ng thể mở rộng hoặc ph&aacute;t triển theo đ&uacute;ng chiến lược, l&agrave;m giảm sức hấp dẫn đối với c&aacute;c nh&agrave; đầu tư d&agrave;i hạn.

	Kh&ocirc;ng chỉ vậy, vị đại diện AusCham Vietnam tỏ ra quan ngại về những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật v&agrave; khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với DN sản xuất xuất khẩu l&agrave;m tăng chi ph&iacute; vận h&agrave;nh v&agrave; giảm năng lực cạnh tranh.

	Ri&ecirc;ng về h&igrave;nh thức đầu tư v&agrave; vướng mắc của DN trong đầu tư dự &aacute;n hạ tầng kỹ thuật khu c&ocirc;ng nghiệp, giới chuy&ecirc;n gia cho rằng thủ tục ph&aacute;p l&yacute; c&ograve;n phức tạp, chồng ch&eacute;o, chậm trễ. Điều n&agrave;y khiến cho nh&agrave; đầu tư phải xin nhiều loại giấy ph&eacute;p v&agrave; chấp thuận, rồi sự phối hợp với nhiều cơ quan ban ng&agrave;nh. Từ đ&oacute; g&acirc;y k&eacute;o d&agrave;i thời gian triển khai dự &aacute;n.

	Hay như qu&aacute; tr&igrave;nh giải ph&oacute;ng mặt bằng, thu hồi đất k&eacute;o d&agrave;i. Nh&agrave; đầu tư nước ngo&agrave;i phải phụ thuộc v&agrave;o Nh&agrave; nước trong việc giao đất. Nh&agrave; đầu tư kh&ocirc;ng được đảm bảo việc gia hạn thời gian sử dụng đất, phải phụ thuộc v&agrave;o sự tồn tại của khu c&ocirc;ng nghiệp v&agrave; quyết định gia hạn của Nh&agrave; nước.

	Như lưu &yacute; của luật sư B&ugrave;i Văn Th&agrave;nh &ndash; Trưởng Văn ph&ograve;ng Luật sư Mặt Trời Mới, c&aacute;c nh&agrave; đầu tư ph&aacute;t triển hạ tầng thường mong muốn triển khai c&aacute;c dự &aacute;n đầu tư d&agrave;i hạn trong khu c&ocirc;ng nghiệp. Tuy nhi&ecirc;n khung ph&aacute;p l&yacute; hiện nay vẫn c&ograve;n nhiều bất cập li&ecirc;n quan khả năng tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất. C&ugrave;ng l&uacute;c đ&oacute;, thủ tục ph&ecirc; duyệt dự &aacute;n đầu tư c&ograve;n phức tạp v&agrave; c&oacute; sự điều chỉnh kh&aacute;c nhau giữa c&aacute;c địa phương.

	C&ograve;n đối với qu&aacute; tr&igrave;nh triển khai dự &aacute;n khu c&ocirc;ng nghiệp, luật sư Th&agrave;nh phản &aacute;nh thực trạng l&agrave; việc kh&ocirc;ng kịp thời trong c&ocirc;ng t&aacute;c thu hồi, giải ph&oacute;ng mặt bằng khiến chủ đầu tư kh&ocirc;ng c&oacute; đất triển khai. Hay như việc chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng khiến ban quản l&yacute; kh&ocirc;ng thể thu h&uacute;t DN thứ cấp. V&agrave; rồi tr&aacute;ch nhiệm giữa c&aacute;c b&ecirc;n kh&ocirc;ng r&otilde; r&agrave;ng dẫn đến ph&aacute;t sinh xung đột&hellip;

	<a href="https://vnbusiness.vn/viet-nam/dau-tu-khu-cong-nghiep-khong-de-diem-nghen-phap-ly-can-da-phuc-hoi-1110973.html">&nbsp;Thế Vinh-Link gốc</a>

Thị trường khu công nghiệp Việt Nam đang trên đà hồi phục sau cú sốc thuế quan, nhưng nhiều dự án vẫn vướng “điểm nghẽn” pháp lý, gây tranh chấp và rủi ro cho nhà đầu tư. Việc tháo gỡ kịp thời các vướng mắc pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính và minh bạch thông tin được đánh giá là chìa khóa giúp giữ vững sức hấp dẫn dài hạn của ngành này.
