Thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp, đặc biệt l&agrave; nh&oacute;m bất động sản, đang chứng kiến l&agrave;n s&oacute;ng trả nợ trước hạn mạnh mẽ. Nhiều chuy&ecirc;n gia cho rằng sau giai đoạn căng thẳng k&eacute;o d&agrave;i, tr&aacute;i phiếu địa ốc đ&atilde; &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;, gi&uacute;p tr&aacute;nh được nguy cơ ph&aacute; sản h&agrave;ng loạt.

	Tuy nhi&ecirc;n, đằng sau bức tranh s&aacute;ng m&agrave;u đ&oacute;, thực tế vẫn tồn tại kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp chật vật xoay xở d&ograve;ng tiền, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong những th&aacute;ng tới.

	Tr&aacute;i phiếu &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;

	Theo số liệu từ FiinGroup, th&aacute;ng 8/2025 ghi nhận tổng gi&aacute; trị mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn l&ecirc;n tới 45.800 tỷ đồng, mức cao thứ hai trong năm chỉ sau th&aacute;ng 6. Con số n&agrave;y tăng tới 84% so với th&aacute;ng trước v&agrave; gấp đ&ocirc;i c&ugrave;ng kỳ năm 2024.

	Đặc biệt, nếu như trước đ&acirc;y ng&acirc;n h&agrave;ng l&agrave; lực lượng chủ chốt th&igrave; th&aacute;ng 8 lại đ&aacute;nh dấu sự trỗi dậy của khối phi ng&acirc;n h&agrave;ng, khi chi tới 19.000 tỷ đồng để mua lại tr&aacute;i phiếu, gấp gần 5 lần so với th&aacute;ng 7. Trong cơ cấu mua lại, nh&oacute;m bất động sản g&acirc;y ch&uacute; &yacute; khi chiếm khoảng 7.500 tỷ đồng, gấp 3 lần so với th&aacute;ng trước.

	Những c&aacute;i t&ecirc;n nổi bật c&oacute; thể kể đến như Ph&uacute; Long với 2.000 tỷ đồng, Luxury Living 1.600 tỷ đồng v&agrave; Ho&agrave;ng Trường 1.400 tỷ đồng. Lũy kế 8 th&aacute;ng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản đ&atilde; chi hơn 42.500 tỷ đồng để tất to&aacute;n tr&aacute;i phiếu, tăng 47% so với c&ugrave;ng kỳ 2024. Novaland hiện l&agrave; đơn vị dẫn đầu với tổng gi&aacute; trị mua lại l&ecirc;n tới 6.700 tỷ đồng.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250929/images/-7170-1758879539_1200x0.jpg" style="width: 600px; height: 400px;">

	&Aacute;p lực tr&aacute;i phiếu với doanh nghiệp bất động sản vẫn c&ograve;n rất lớn.

	TS. Cấn Văn Lực, Ủy vi&ecirc;n Hội đồng Tư vấn ch&iacute;nh s&aacute;ch t&agrave;i ch&iacute;nh, tiền tệ quốc gia, nhận định rằng thị trường tr&aacute;i phiếu đang &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;, giai đoạn kh&oacute; khăn nhất đ&atilde; qua khi cao điểm đ&aacute;o hạn rơi v&agrave;o th&aacute;ng 8/2025.

	&Ocirc;ng Lực cho rằng nếu thị trường tiếp tục phục hồi, doanh nghiệp sẽ tr&aacute;nh được nguy cơ ph&aacute; sản h&agrave;ng loạt. Tuy vậy, để ph&aacute;t triển bền vững, c&aacute;c doanh nghiệp cần đa dạng h&oacute;a nguồn vốn, tr&aacute;nh đầu tư d&agrave;n trải v&agrave; kiểm so&aacute;t chặt chẽ nợ qu&aacute; hạn, trong khi ng&acirc;n h&agrave;ng cần điều tiết d&ograve;ng vốn v&agrave;o những ph&acirc;n kh&uacute;c l&agrave;nh mạnh, bền vững hơn.

	Nh&igrave;n rộng ra to&agrave;n thị trường, t&iacute;nh đến ng&agrave;y 16/9, tổng số tiền gốc v&agrave; l&atilde;i tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp đ&atilde; được thanh to&aacute;n đạt 166.900 tỷ đồng, tương đương 64% nghĩa vụ cả năm 2025.

	Trong th&aacute;ng 10, khối lượng đ&aacute;o hạn dự kiến chỉ c&ograve;n 21.700 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với những th&aacute;ng cao điểm trước đ&oacute;. Ri&ecirc;ng bất động sản, lượng tr&aacute;i phiếu đến hạn trong th&aacute;ng 10 khoảng 6.800 tỷ đồng, giảm 22% so với th&aacute;ng 9.

	Tuy nhi&ecirc;n, từ nay đến cuối năm, &aacute;p lực vẫn c&ograve;n khi nh&oacute;m địa ốc phải xoay xở khoảng 30.000 tỷ đồng gốc tr&aacute;i phiếu, v&agrave; sang nửa đầu 2026, con số n&agrave;y sẽ tăng l&ecirc;n tới 57.700 tỷ đồng.

	Bao giờ &ldquo;hạ c&aacute;nh an to&agrave;n&rdquo;?

	Điều đ&aacute;ng n&oacute;i l&agrave; d&ugrave; &aacute;p lực đ&aacute;o hạn đ&atilde; phần n&agrave;o hạ nhiệt, kh&ocirc;ng &iacute;t doanh nghiệp vẫn rơi v&agrave;o cảnh chậm thanh to&aacute;n, thậm ch&iacute; chưa thu xếp được nguồn vốn để trả nợ.

	C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Hải Ph&aacute;t (<a class='symbol'>HPX</a>) l&agrave; một v&iacute; dụ khi li&ecirc;n tiếp chậm trả l&atilde;i cho c&aacute;c l&ocirc; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh năm 2021, d&ugrave; sau đ&oacute; đ&atilde; tất to&aacute;n đủ nhưng t&igrave;nh trạng n&agrave;y kh&ocirc;ng phải lần đầu xảy ra.

	Novaland cũng đang đối mặt kh&oacute; khăn lớn khi ng&agrave;y 15/9 vừa qua phải thanh to&aacute;n hơn 160 tỷ đồng cho một l&ocirc; tr&aacute;i phiếu nhưng mới chỉ trả được 16,5 tỷ đồng, trong khi tổng nghĩa vụ tr&aacute;i phiếu đến hạn c&ograve;n hơn 2.523 tỷ đồng m&agrave; chưa thu xếp được nguồn tiền.

	Tương tự, TDG Global cho biết chưa thể trả hơn 6,3 tỷ đồng tiền l&atilde;i cho một l&ocirc; tr&aacute;i phiếu ph&aacute;t h&agrave;nh năm 2024 do d&ograve;ng tiền kinh doanh &acirc;m, c&ograve;n Địa ốc Phương Đ&ocirc;ng th&igrave; vẫn nợ hơn 51 tỷ đồng tiền l&atilde;i từ th&aacute;ng 5 v&agrave; đang phải thương lượng với tr&aacute;i chủ để gia hạn.

	Những trường hợp n&agrave;y phản &aacute;nh r&otilde; thực tế thị trường bất động sản d&ugrave; c&oacute; dấu hiệu phục hồi nhưng d&ograve;ng tiền của nhiều chủ đầu tư vẫn chưa đủ mạnh để đ&aacute;p ứng nghĩa vụ nợ.

	Chuy&ecirc;n gia t&agrave;i ch&iacute;nh nhận định, tr&aacute;i phiếu bất động sản đ&atilde; &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo;, nhưng chưa thể coi l&agrave; &ldquo;hạ c&aacute;nh an to&agrave;n&rdquo;. Nếu doanh nghiệp kh&ocirc;ng sớm cải thiện cấu tr&uacute;c vốn, vẫn tiếp tục phụ thuộc v&agrave;o t&iacute;n dụng ngắn hạn, nguy cơ rơi v&agrave;o v&ograve;ng xo&aacute;y nợ mới l&agrave; kh&oacute; tr&aacute;nh khỏi.

	Giới ph&acirc;n t&iacute;ch cho rằng để tho&aacute;t khỏi v&ograve;ng luẩn quẩn &ldquo;đi vay - trả nợ&rdquo;, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động hơn trong việc đa dạng h&oacute;a nguồn vốn, từ k&ecirc;nh tr&aacute;i phiếu minh bạch, ni&ecirc;m yết c&ocirc;ng khai, đến huy động vốn quốc tế v&agrave; hợp t&aacute;c với c&aacute;c quỹ đầu tư.

	Đồng thời, cần tập trung d&ograve;ng tiền v&agrave;o những dự &aacute;n c&oacute; ph&aacute;p l&yacute; ho&agrave;n chỉnh, thanh khoản tốt thay v&igrave; đầu tư d&agrave;n trải. Việc minh bạch th&ocirc;ng tin t&agrave;i ch&iacute;nh, tiến độ dự &aacute;n cũng l&agrave; yếu tố then chốt gi&uacute;p doanh nghiệp lấy lại niềm tin của nh&agrave; đầu tư v&agrave; ng&acirc;n h&agrave;ng.

	Về ph&iacute;a ng&acirc;n h&agrave;ng, cần định hướng t&iacute;n dụng v&agrave;o c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở vừa t&uacute;i tiền hay khu c&ocirc;ng nghiệp, những lĩnh vực c&oacute; nhu cầu thực v&agrave; bền vững, thay v&igrave; đổ vốn ồ ạt v&agrave;o c&aacute;c dự &aacute;n si&ecirc;u sang, k&eacute;m hiệu quả.

	C&oacute; thể n&oacute;i, thị trường tr&aacute;i phiếu bất động sản đang bước v&agrave;o một giai đoạn mới, bớt &ldquo;n&oacute;ng&rdquo; bởi l&agrave;n s&oacute;ng đ&aacute;o hạn khổng lồ nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Việc nhiều doanh nghiệp ồ ạt trả nợ trước hạn l&agrave; t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực, thể hiện nỗ lực tự cứu m&igrave;nh v&agrave; củng cố niềm tin nh&agrave; đầu tư.

	Song những vụ chậm trả vẫn gi&oacute;ng l&ecirc;n hồi chu&ocirc;ng cảnh b&aacute;o rằng kh&ocirc;ng phải tất cả đ&atilde; vượt qua khủng hoảng. Chặng đường sắp tới của bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn v&agrave;o khả năng đa dạng h&oacute;a vốn v&agrave; quản trị rủi ro. Nếu l&agrave;m được, &ldquo;hạ c&aacute;nh mềm&rdquo; sẽ thực sự trở th&agrave;nh &ldquo;hạ c&aacute;nh an to&agrave;n&rdquo;, c&ograve;n nếu kh&ocirc;ng, b&oacute;ng đen nợ nần c&oacute; thể quay trở lại bất cứ l&uacute;c n&agrave;o.

	<a href="https://vnbusiness.vn/toan-canh/dai-gia-bat-dong-san-o-at-mua-lai-trai-phieu-truoc-han-nguy-co-pha-san-hang-loat-da-qua-1109804.html">Hưng Nguy&ecirc;n-Link gốc</a>

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm bất động sản, đang chứng kiến làn sóng trả nợ trước hạn mạnh mẽ. Nhiều chuyên gia cho rằng sau giai đoạn căng thẳng kéo dài, trái phiếu địa ốc đã “hạ cánh mềm”, giúp tránh được nguy cơ phá sản hàng loạt.
