Soi &quot;Của Để D&#224;nh&quot; của một v&#224;i m&#227; BĐS v&#224; b&#236;nh luận về PDR.
Nh&#236;n v&#224;o c&#243; thể hiểu v&#236; sao Doanh Thu của PDR lại &quot;b&#232;o&quot; đến như vậy!

Kết th&#250;c 2023, &quot;Của Để D&#224;nh&quot; m&#224; PDR mang v&#224;o HĐKD 2024:
- Khoản H&#224;ng Tồn Kho m&#224; trong l&#224; c&#225;c BĐS X&#226;y Dựng Dỡ Dang l&#234;n tới hơn 12,000 tỷ đồng, chủ yếu l&#224; chi ph&#237; san lắp, chi ph&#237; x&#226;y dựng, chi ph&#225;t triển kh&#225;c v&#224; gi&#225; trị quỹ đất.
- Khoản PTNHKH chủ yếu l&#224; c&#225;c khoản chuyển nhượng đất v&#224; chờ thu tiền về nhưng đ&#227; tồn động 2 3 năm nay chưa thu được. 
- Ngo&#224;i hai khoản tr&#234;n th&#236; c&#225;c khoản như NMTTTNH hoặc HHSSĐB th&#236; hầu như PDR ko c&#243;, gần như l&#224; bằng 0 tr&#242;n chỉnh. Phải hiểu rằng đ&#226;y l&#224; những khoản &quot;Của Để D&#224;nh&quot; m&#224; Doanh  Nghiệp C&#211; THỂ hạch to&#225;n v&#224;o Doanh Thu theo Qu&#253;.

Việc Doanh Nghiệp kh&#244;ng c&#243; c&#225;c khoản như NMTTTNH hoặc HHSSĐB, nếu trong một năm HĐKD m&#224; hoạt động x&#226;y dựng gặp trở ngại hoặc dự &#225;n bị d&#237;nh ph&#225;p l&#253; ..., th&#236; điều n&#224;y sẽ khiến cho Doanh Nghiệp kh&#243; tạo ra được Lợi Nhuận!

Nh&#236;n v&#224;o Đồ Thị so s&#225;nh c&#243; thể thấy những Doanh Nghiệp m&#224; c&#243; khoản NMTTTNH hoặc HHSSĐB, hoặc c&#243; 2 cả th&#236; đều mang lại những khoản DTT rất &quot;dồi d&#224;o&quot;, đơn cử như DXG.

Ch&#237;nh v&#236; thế, đến hết 9T2024, DTT của PDR chỉ đạt mức 173 tỷ nhưng LNR đạt 154 tỷ, tuy nhi&#234;n th&#236; khoản LNR n&#224;y chủ yếu đến từ Doanh Thu T&#224;i Ch&#237;nh m&#224; cụ thể l&#224; PDR đ&#227; tho&#225;i vốn khỏi CTCP Đầu tư Bất động sản BIDICI, C&#244;ng ty m&#224; PDR sỡ hữu 49% VĐL.

T&#237;nh đến hết 9T2024, khoản mục NHTTTNH v&#224; HHSSĐB của PDR gần như ko c&#243; sự thay đổi, trong khi đ&#243; SXDD tăng th&#234;m 654 tỷ v&#224; khoản PTNHKH 627 tỷ. 

Hiện tại, PDR vẫn chưa c&#244;ng bố BCTC Qu&#253; IV v&#224; 2024, nhưng nếu vẫn kh&#244;ng c&#243; g&#236; thay đổi th&#236; KHẢ NĂNG 2025 n&#224;y sẽ l&#224; một năm đầy kh&#243; khăn cho PDR, v&#224; họ sẽ phải d&#249;ng b&#224;i to&#225;n cũ l&#224; &quot;tho&#225;i vốn khỏi Cty li&#234;n kết hoặc Cty con&quot; để ghi nhận DTTC nhằm l&#224;m đẹp BCTC. B&#224;i to&#225;n n&#224;y họ đ&#227; sử dụng kể từ năm 2022.

Tất nhi&#234;n l&#224;, BĐS l&#224; nh&#243;m Đầu Cơ cao tr&#234;n TTCK, khi c&#243; sự hồi phục mạnh của TT th&#236; c&#225;c d&#242;ng đều l&#234;n v&#224; c&#225;c CP đều l&#234;n. Tuy nhi&#234;n th&#236;, việc Đầu Tư n&#234;n chọn CP c&#243; những khoản &quot;Của Để D&#224;nh&quot; m&#224; C&#243; Thể hạch to&#225;n v&#224;o Doanh Thu trong kỳ sẽ an t&#226;m nắm giữ hơn.

Nhưng m&#224; phải nhớ một điều rằng TT mang t&#237;nh chu kỳ n&#234;n c&#243; l&#234;n sẽ c&#243; xuống. H&#227;y n&#234;n c&#243; những phương ph&#225;p Định Gi&#225; ph&#249; hợp để m&#224; biết đường đi, điểm đến v&#224; điểm rơi của CP, tất nhi&#234;n l&#224; vẫn sẽ c&#243; điểm spring cao hoặc thấp hơn điểm đ&#227; Định Gi&#225;.

Soi "Của Để Dành" của một vài mã BĐS và bình luận về PDR.
Nhìn vào có thể hiểu vì sao Doanh Thu của PDR lại "bèo" đến như vậy!

Kết thúc 2023, "Của Để Dành" mà PDR mang vào HĐKD 2024:
- Khoản Hàng Tồn Kho mà trong là các BĐS Xây Dựng Dỡ Dang lên tới hơn 12,000 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí san lắp, chi phí xây dựng, chi phát triển khác và giá trị quỹ đất.
- Khoản PTNHKH chủ yếu là các khoản chuyển nhượng đất và chờ thu tiền về nhưng đã tồn động 2 3 năm nay chưa thu được. 
- Ngoài hai khoản trên thì các khoản như NMTTTNH hoặc HHSSĐB thì hầu như PDR ko có, gần như là bằng 0 tròn chỉnh. Phải hiểu rằng đây là những khoản "Của Để Dành" mà Doanh  Nghiệp CÓ THỂ hạch toán vào Doanh Thu theo Quý.

Việc Doanh Nghiệp không có các khoản như NMTTTNH hoặc HHSSĐB, nếu trong một năm HĐKD mà hoạt động xây dựng gặp trở ngại hoặc dự án bị dính pháp lý ..., thì điều này sẽ khiến cho Doanh Nghiệp khó tạo ra được Lợi Nhuận!

Nhìn vào Đồ Thị so sánh có thể thấy những Doanh Nghiệp mà có khoản NMTTTNH hoặc HHSSĐB, hoặc có 2 cả thì đều mang lại những khoản DTT rất "dồi dào", đơn cử như DXG.

Chính vì thế, đến hết 9T2024, DTT của PDR chỉ đạt mức 173 tỷ nhưng LNR đạt 154 tỷ, tuy nhiên thì khoản LNR này chủ yếu đến từ Doanh Thu Tài Chính mà cụ thể là PDR đã thoái vốn khỏi CTCP Đầu tư Bất động sản BIDICI, Công ty mà PDR sỡ hữu 49% VĐL.

Tính đến hết 9T2024, khoản mục NHTTTNH và HHSSĐB của PDR gần như ko có sự thay đổi, trong khi đó SXDD tăng thêm 654 tỷ và khoản PTNHKH 627 tỷ. 

Hiện tại, PDR vẫn chưa công bố BCTC Quý IV và 2024, nhưng nếu vẫn không có gì thay đổi thì KHẢ NĂNG 2025 này sẽ là một năm đầy khó khăn cho PDR, và họ sẽ phải dùng bài toán cũ là "thoái vốn khỏi Cty liên kết hoặc Cty con" để ghi nhận DTTC nhằm làm đẹp BCTC. Bài toán này họ đã sử dụng kể từ năm 2022.

Tất nhiên là, BĐS là nhóm Đầu Cơ cao trên TTCK, khi có sự hồi phục mạnh của TT thì các dòng đều lên và các CP đều lên. Tuy nhiên thì, việc Đầu Tư nên chọn CP có những khoản "Của Để Dành" mà Có Thể hạch toán vào Doanh Thu trong kỳ sẽ an tâm nắm giữ hơn.

Nhưng mà phải nhớ một điều rằng TT mang tính chu kỳ nên có lên sẽ có xuống. Hãy nên có những phương pháp Định Giá phù hợp để mà biết đường đi, điểm đến và điểm rơi của CP, tất nhiên là vẫn sẽ có điểm spring cao hoặc thấp hơn điểm đã Định Giá.