Xin giới thiệu một b&#224;i viết rất hay của AWMFUND v&#224;o th&#225;ng 5/2023 về tiềm năng Dự &#225;n Sabinco Tương B&#236;nh Hiệp.

Sau 2 năm, b&#224;i viết vẫn c&#242;n nguy&#234;n gi&#225; trị. Hơi đ&#225;ng tiếc l&#224; thủ tục ph&#225;p l&#253; tốn rất nhiều thời gian l&#224;m cho c&#244;ng ty chưa thể v&#224;o x&#226;y dựng vận h&#224;nh dự &#225;n, nhưng ngẫm lại th&#236; đ&#243; l&#224; cơ hội cho những cổ đ&#244;ng ở ph&#237;a trước.

Sau 2 năm, tiền sử dụng đất &amp; gi&#225; trị thửa đất Sabinco cũng đ&#227; tăng l&#234;n rất nhiều lần. Vấn đề ph&#225;p l&#253; đất xen kẹt đ&#227; được th&#225;o gỡ, bonus th&#234;m phần điều chỉnh quy hoạch theo hướng n&#226;ng tầm v&#224; tối ưu gi&#225; trị dự &#225;n Sabinco.

--------------

SABINCO TƯƠNG B&#204;NH HIỆP SẼ ĐƯA ITC VƯỢT ĐỈNH TRONG 2023-2024.

Như ch&#250;ng t&#244;i đ&#227; ph&#226;n t&#237;ch trước đ&#226;y, VCSH hay ch&#250;ng ta gọi l&#224; Gi&#225; trị sổ s&#225;ch của ITC l&#224; một c&#225;i book rất “real”, “fresh” v&#224; “se.xy” nữa, bởi t&#224;i sản m&#224; ITC nắm t&#237;nh ri&#234;ng quyền sử dụng một số c&#225;c vị tr&#237; đất tại trung t&#226;m đ&#227; bằng với vốn ho&#225;, ri&#234;ng La Vela cũng c&#243; định gi&#225; gấp 2-3 lần vốn ho&#225; hiện tại với d&#242;ng tiền r&#242;ng 200 tỷ mỗi năm.

C&#226;u hỏi đặt ra l&#224; ch&#250;ng ta l&#224; nh&#224; đầu tư nhỏ lẻ th&#236; sao mua đủ cổ phiếu để chi phối c&#244;ng ty v&#224; xẻ ra để b&#225;n, gi&#225; l&#224;m sao c&#243; thể về gi&#225; trị?

Đ&#250;ng l&#224; như vậy, nh&#224; đầu tư nhỏ lẻ th&#236; l&#224;m sao k&#233;o được gi&#225; cổ phiếu về được v&#249;ng gi&#225; trị, c&#225;c nh&#224; đầu tư lớn v&#224; tổ chức sẽ l&#224;m điều đ&#243;, để chiếm quyền chi phối c&#244;ng ty, để trở th&#224;nh cổ đ&#244;ng lớn, c&#243; thể c&#243; quyền phủ quyết v&#224; chiếm một v&#224;i ghế trong HĐQT để triển khai c&#225;c quyết s&#225;ch kinh doanh dựa tr&#234;n c&#225;c nguồn lực m&#224; c&#244;ng ty c&#243;. C&#244;ng ty c&#243; trị gi&#225; t&#224;i sản 4.000 - 5.000 tỷ th&#236; khi vốn ho&#225; chỉ 1.000 - 2.000 tỷ sẽ rất nhiều tổ chức nhận ra để tranh nhau tỷ lệ chi phối vốn cổ phẩn, kể cả l&#224; c&#225;c cổ đ&#244;ng lớn đang hiện hữu cũng gia tăng th&#234;m tỷ lệ sở hữu. V&#224; ch&#237;nh những nh&#224; đầu tư nhỏ lẻ mới l&#224; người hưởng lợi suất sinh lời tốt nhờ v&#224;o sớm vị thế m&#224; kh&#244;ng phải đẩy gi&#225; cổ phiếu.

= = =

SABINCO SẼ ĐƯA ITC VƯỢT ĐỈNH MỌI THỜI ĐẠI.

Nhờ vị tr&#237; tương đối đắc địa ngay cạnh trung t&#226;m h&#224;nh ch&#237;nh TP Thủ Dầu Một v&#224; c&#243; đến 2 bệnh vi&#234;n lớn ngay s&#225;t b&#234;n, ch&#250;ng t&#244;i tin rằng c&#225;c sản phẩm đất nền của Sabinco khi mở b&#225;n sẽ được hấp thụ tốt nhờ cả 2 d&#242;ng tiền đầu tư v&#224; x&#226;y dựng để ở giống như Star
Village khi mở b&#225;n chỉ quanh 8 triệu/m2 năm 2017, c&#242;n hiện tại gi&#225; trị đ&#227; gấp 5 lần số đ&#243;.

Trao đổi với TGD ITC Trương Minh Thuận, dự &#225;n n&#224;y ITC đ&#227; đ&#243;ng tiền sử dụng đất từ năm 2018, kế hoạch ban đầu sẽ triển khai từ năm 2019 để c&#243; tiền trang trải l&#224;m c&#225;c dự &#225;n kh&#225;c, nhưng dự &#225;n tiếp tục bị “mắc kẹt” cho đến tận b&#226;y giờ. Do dự &#225;n c&#243; 2 ha đất xen c&#224;i, ban đầu ch&#237;nh quyền địa phương đồng &#253; đổi th&#224;nh đất ở nhưng sau đ&#243; thay đổi phương &#225;n giải quyết kh&#244;ng đồng &#253; đổi th&#224;nh đất ở nữa, thay v&#224;o đ&#243; l&#224; đ&#243;ng tiền sử dụng đất theo gi&#225; thị trường. C&#244;ng ty đ&#227; l&#224;m thủ tục nhưng tới tận thời điểm n&#224;y vẫn chưa thể ho&#224;n tất, v&#236; vậy chưa được cấp giấy ph&#233;p x&#226;y dựng.

&#212;ng cũng cho biết th&#234;m nếu dự &#225;n được đưa v&#224;o khai th&#225;c sẽ mang lại nguồn thu rất lớn cho C&#244;ng ty nhưng dự &#225;n n&#224;y vẫn bị “khựng” lại v&#236; vướng đất c&#244;ng d&#249; đ&#227; được giao đất, xử l&#253; tiền sử dụng đất.

AWMFund cho rằng dự &#225;n n&#224;y sẽ sớm gỡ được ph&#225;p l&#253; nếu chấp nhận gi&#225; đền b&#249; theo thị trường, v&#224; ITC sẽ giảm một ch&#250;t bi&#234;n lợi nhuận. Mặc d&#249; vậy, việc delay n&#224;y kh&#244;ng phải l&#224; vấn đề qu&#225; lớn khi thị trường BĐS gần đ&#226;y cũng chưa ấm lại ngay, 2024 sẽ l&#224; thời điểm ch&#237;n muồi hơn, gi&#225; b&#225;n cũng v&#236; thế m&#224; nh&#237;ch l&#234;n hơn b&#249; đắp lại phần xen c&#224;i kia.

Ch&#250;ng t&#244;i nhẩm t&#237;nh, Sabinco Tương B&#236;nh Hiệp c&#243; gi&#225; vốn khoảng 8 triệu/m2, mở b&#225;n khoảng 28 triệu/m2 cho điện t&#237;ch 9.5 ha thương phẩm, lợi nhuận gộp d&#224;nh cho ITC ( 65% Sabinco) đ&#250;ng bằng vốn ho&#225; ITC hiện tại, tương đương 1.235 tỷ đồng. Chưa t&#237;nh gi&#225; b&#225;n c&#243; thể tăng l&#234;n khi mở b&#225;n trở lại sau 5 năm delay.

= = =
• AWMFUND
• 30 thg 5, 2023

Xin giới thiệu một bài viết rất hay của AWMFUND vào tháng 5/2023 về tiềm năng Dự án Sabinco Tương Bình Hiệp.

Sau 2 năm, bài viết vẫn còn nguyên giá trị. Hơi đáng tiếc là thủ tục pháp lý tốn rất nhiều thời gian làm cho công ty chưa thể vào xây dựng vận hành dự án, nhưng ngẫm lại thì đó là cơ hội cho những cổ đông ở phía trước.

Sau 2 năm, tiền sử dụng đất & giá trị thửa đất Sabinco cũng đã tăng lên rất nhiều lần. Vấn đề pháp lý đất xen kẹt đã được tháo gỡ, bonus thêm phần điều chỉnh quy hoạch theo hướng nâng tầm và tối ưu giá trị dự án Sabinco.

--------------

SABINCO TƯƠNG BÌNH HIỆP SẼ ĐƯA ITC VƯỢT ĐỈNH TRONG 2023-2024.

Như chúng tôi đã phân tích trước đây, VCSH hay chúng ta gọi là Giá trị sổ sách của ITC là một cái book rất “real”, “fresh” và “se.xy” nữa, bởi tài sản mà ITC nắm tính riêng quyền sử dụng một số các vị trí đất tại trung tâm đã bằng với vốn hoá, riêng La Vela cũng có định giá gấp 2-3 lần vốn hoá hiện tại với dòng tiền ròng 200 tỷ mỗi năm.

Câu hỏi đặt ra là chúng ta là nhà đầu tư nhỏ lẻ thì sao mua đủ cổ phiếu để chi phối công ty và xẻ ra để bán, giá làm sao có thể về giá trị?

Đúng là như vậy, nhà đầu tư nhỏ lẻ thì làm sao kéo được giá cổ phiếu về được vùng giá trị, các nhà đầu tư lớn và tổ chức sẽ làm điều đó, để chiếm quyền chi phối công ty, để trở thành cổ đông lớn, có thể có quyền phủ quyết và chiếm một vài ghế trong HĐQT để triển khai các quyết sách kinh doanh dựa trên các nguồn lực mà công ty có. Công ty có trị giá tài sản 4.000 - 5.000 tỷ thì khi vốn hoá chỉ 1.000 - 2.000 tỷ sẽ rất nhiều tổ chức nhận ra để tranh nhau tỷ lệ chi phối vốn cổ phẩn, kể cả là các cổ đông lớn đang hiện hữu cũng gia tăng thêm tỷ lệ sở hữu. Và chính những nhà đầu tư nhỏ lẻ mới là người hưởng lợi suất sinh lời tốt nhờ vào sớm vị thế mà không phải đẩy giá cổ phiếu.

= = =

SABINCO SẼ ĐƯA ITC VƯỢT ĐỈNH MỌI THỜI ĐẠI.

Nhờ vị trí tương đối đắc địa ngay cạnh trung tâm hành chính TP Thủ Dầu Một và có đến 2 bệnh viên lớn ngay sát bên, chúng tôi tin rằng các sản phẩm đất nền của Sabinco khi mở bán sẽ được hấp thụ tốt nhờ cả 2 dòng tiền đầu tư và xây dựng để ở giống như Star
Village khi mở bán chỉ quanh 8 triệu/m2 năm 2017, còn hiện tại giá trị đã gấp 5 lần số đó.

Trao đổi với TGD ITC Trương Minh Thuận, dự án này ITC đã đóng tiền sử dụng đất từ năm 2018, kế hoạch ban đầu sẽ triển khai từ năm 2019 để có tiền trang trải làm các dự án khác, nhưng dự án tiếp tục bị “mắc kẹt” cho đến tận bây giờ. Do dự án có 2 ha đất xen cài, ban đầu chính quyền địa phương đồng ý đổi thành đất ở nhưng sau đó thay đổi phương án giải quyết không đồng ý đổi thành đất ở nữa, thay vào đó là đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Công ty đã làm thủ tục nhưng tới tận thời điểm này vẫn chưa thể hoàn tất, vì vậy chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Ông cũng cho biết thêm nếu dự án được đưa vào khai thác sẽ mang lại nguồn thu rất lớn cho Công ty nhưng dự án này vẫn bị “khựng” lại vì vướng đất công dù đã được giao đất, xử lý tiền sử dụng đất.

AWMFund cho rằng dự án này sẽ sớm gỡ được pháp lý nếu chấp nhận giá đền bù theo thị trường, và ITC sẽ giảm một chút biên lợi nhuận. Mặc dù vậy, việc delay này không phải là vấn đề quá lớn khi thị trường BĐS gần đây cũng chưa ấm lại ngay, 2024 sẽ là thời điểm chín muồi hơn, giá bán cũng vì thế mà nhích lên hơn bù đắp lại phần xen cài kia.

Chúng tôi nhẩm tính, Sabinco Tương Bình Hiệp có giá vốn khoảng 8 triệu/m2, mở bán khoảng 28 triệu/m2 cho điện tích 9.5 ha thương phẩm, lợi nhuận gộp dành cho ITC ( 65% Sabinco) đúng bằng vốn hoá ITC hiện tại, tương đương 1.235 tỷ đồng. Chưa tính giá bán có thể tăng lên khi mở bán trở lại sau 5 năm delay.

= = =
• AWMFUND
• 30 thg 5, 2023