Nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&ecirc;n thị trường chứng kho&aacute;n (TTCK) đang chịu sức &eacute;p lớn khi lợi nhuận sụt giảm, chi ph&iacute; vốn tăng v&agrave; đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh duy tr&igrave; ở mức cao. B&aacute;o c&aacute;o đ&aacute;nh gi&aacute; so s&aacute;nh ng&agrave;nh Bất động sản nh&agrave; ở qu&yacute; II/2025 do VIS Rating c&ocirc;ng bố gần đ&acirc;y cho thấy sự ph&acirc;n h&oacute;a ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t, phản &aacute;nh trực tiếp v&agrave;o diễn biến cổ phiếu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/z6961856371357-08e7e8246e3129a97aacaa9dcca2c7d5.jpg" style="height:400px; width:600px">

Nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản đối mặt &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh lớn.

Lợi nhuận thu hẹp trước g&aacute;nh nặng chi ph&iacute; vốn

Từ năm 2023 đến hết th&aacute;ng 4/2025, VN-Index dao động trong v&ugrave;ng 1.100&ndash;1.300 điểm, lần lượt đạt 1.122 điểm cuối năm 2023, 1.266,78 điểm cuối năm 2024 v&agrave; 1.226,30 điểm ng&agrave;y 29/4/2025. Sau đ&oacute;, chỉ số tăng mạnh, chốt quanh 1.680,86 điểm cuối th&aacute;ng 8/2025, tương đương mức tăng hơn 37%.

Theo factsheet HOSE, trong qu&yacute; II/2025, nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản chiếm khoảng 12&ndash;14% vốn h&oacute;a VN-Index, tiếp tục l&agrave; t&acirc;m điểm ch&uacute; &yacute;. Ch&iacute;nh sự ph&acirc;n h&oacute;a s&acirc;u sắc trong nh&oacute;m n&agrave;y đ&atilde; ảnh hưởng trực tiếp tới diễn biến chỉ số chung: một số cổ phiếu đầu ng&agrave;nh giữ được sự ổn định, trong khi nhiều m&atilde; kh&aacute;c rơi v&agrave;o v&ograve;ng xo&aacute;y nợ nần v&agrave; thanh khoản suy yếu.

Theo VIS Rating, Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>) vẫn l&agrave; doanh nghiệp dẫn dắt ng&agrave;nh với doanh thu tr&ecirc;n 100.000 tỷ đồng v&agrave; EBITDA (Lợi nhuận trước l&atilde;i vay, thuế v&agrave; khấu hao) đạt 52.522 tỷ đồng trong mười hai th&aacute;ng gần nhất. Bi&ecirc;n EBITDA đạt 52%, cao hơn giai đoạn 2023&ndash;2024 nhưng lợi nhuận r&ograve;ng vẫn chịu t&aacute;c động từ chi ph&iacute; vốn, khiến ROA giảm từ 8% (2023) xuống 6% (qu&yacute; II/2025).

Khang Điền (<a class='symbol'>KDH</a>) ghi nhận sự thay đổi r&otilde; rệt: từ bi&ecirc;n EBITDA 89% (2023) giảm c&ograve;n 44% (Q2/2025). Trong khi đ&oacute;, Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>) v&agrave; Đất Xanh (<a class='symbol'>DXG</a>) duy tr&igrave; bi&ecirc;n lợi nhuận 25&ndash;30%, thấp hơn so với mức trung b&igrave;nh trước đ&acirc;y, phản &aacute;nh bối cảnh ti&ecirc;u thụ chậm v&agrave; &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn.

Đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; &aacute;p lực nợ vay gia tăng

Đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh tiếp tục l&agrave; mối quan ngại lớn. Văn Ph&uacute; &ndash; Invest (<a class='symbol'>VPI</a>) l&agrave; trường hợp điển h&igrave;nh khi nợ/EBITDA (tăng vọt từ 4,8x (2023) l&ecirc;n 11,8x (qu&yacute; II/2025), trong khi nợ/Equity đạt 117%. Đ&acirc;y l&agrave; mức rủi ro cao, v&agrave; thị trường đ&atilde; phản &aacute;nh điều n&agrave;y qua sự biến động mạnh của gi&aacute; cổ phiếu.

Ngược lại, Vinhomes (<a class='symbol'>VHM</a>) cho thấy năng lực quản trị nợ tốt hơn nhiều, khi Debt/EBITDA chỉ ở mức 1,7x. Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>) cũng duy tr&igrave; cơ cấu vốn ở mức c&acirc;n bằng hơn so với mặt bằng chung, với Debt/EBITDA quanh 3,1&ndash;3,4x v&agrave; Debt/Equity 45&ndash;48%, d&ugrave; chi ph&iacute; vay vẫn l&agrave; g&aacute;nh nặng kh&ocirc;ng nhỏ.

Chi ph&iacute; l&atilde;i vay cũng tạo ra sự ph&acirc;n h&oacute;a trong khả năng thanh to&aacute;n. Vinhomes ghi nhận l&atilde;i vay tăng từ hơn 3.000 tỷ đồng (2023) l&ecirc;n gần 11.000 tỷ đồng (TTM). Hệ số EBIT/Chi ph&iacute; l&atilde;i vay giảm từ 15,4x (2023) xuống 4,6x (Q2/2025), cho thấy bi&ecirc;n an to&agrave;n t&agrave;i ch&iacute;nh đ&atilde; thu hẹp đ&aacute;ng kể. Tr&aacute;i lại, Nam Long cải thiện t&iacute;ch cực khi chỉ số n&agrave;y tăng từ 4,4x l&ecirc;n 8,8x.

Khang Điền v&agrave; Đất Xanh duy tr&igrave; quanh mức 2&ndash;3x, phản &aacute;nh khả năng chi trả l&atilde;i vay hạn chế. Về thanh khoản ngắn hạn, Khang Điền nổi bật với hệ số thanh to&aacute;n hiện h&agrave;nh 8,3x, phản &aacute;nh t&agrave;i sản ngắn hạn vượt trội so với nợ ngắn hạn. Trong khi đ&oacute;, Văn Ph&uacute; &ndash; Invest duy tr&igrave; tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn chỉ ~0,1x, mức rất thấp v&agrave; tiềm ẩn rủi ro thanh to&aacute;n. Đ&acirc;y l&agrave; mức rủi ro cao, v&agrave; thị trường đ&atilde; phản &aacute;nh điều n&agrave;y qua sự biến động của gi&aacute; cổ phiếu.

TTCK phản &aacute;nh sự ph&acirc;n h&oacute;a s&acirc;u sắc

Tr&ecirc;n TTCK, những dữ liệu n&agrave;y đ&atilde; phần n&agrave;o phản &aacute;nh v&agrave;o gi&aacute; cổ phiếu. <a class='symbol'>VHM</a> giữ vai tr&ograve; trụ cột của VN-Index nhờ nền tảng t&agrave;i ch&iacute;nh vững, d&ugrave; hiệu quả giảm s&uacute;t. <a class='symbol'>NLG</a> v&agrave; <a class='symbol'>KDH</a> nhận được sự quan t&acirc;m nhờ cơ cấu vốn c&acirc;n đối v&agrave; thanh khoản tốt.

Ngược lại, <a class='symbol'>DXG</a> v&agrave; <a class='symbol'>VPI</a> biến động mạnh, thể hiện lo ngại về rủi ro nợ vay v&agrave; &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh. Điều n&agrave;y tạo ra hai xu hướng đầu tư tr&aacute;i ngược: nh&oacute;m cổ phiếu lớn, nền tảng vững thường được giữ d&agrave;i hạn, trong khi c&aacute;c m&atilde; rủi ro cao thu h&uacute;t d&ograve;ng tiền ngắn hạn mang t&iacute;nh đầu cơ.

Sự ph&acirc;n h&oacute;a r&otilde; n&eacute;t trong nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản đang l&agrave; ph&eacute;p thử cho sự bền vững của d&ograve;ng tiền tr&ecirc;n TTCK Việt Nam.

VIS Rating cho rằng triển vọng ngắn hạn của ng&agrave;nh Bất động sản nh&agrave; ở vẫn đối mặt nhiều &aacute;p lực: lợi nhuận suy giảm, chi ph&iacute; vốn cao, sức mua chưa phục hồi. Tuy nhi&ecirc;n, triển vọng d&agrave;i hạn vẫn hiện hữu nhờ nhu cầu nh&agrave; ở lớn tại c&aacute;c đ&ocirc; thị, khung ph&aacute;p l&yacute; ng&agrave;y c&agrave;ng minh bạch v&agrave; khả năng hạ nhiệt l&atilde;i suất trong trung hạn.

Qu&aacute; tr&igrave;nh phục hồi v&igrave; thế sẽ mang t&iacute;nh ph&acirc;n h&oacute;a r&otilde; rệt. Doanh nghiệp c&oacute; tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh, quản trị rủi ro tốt v&agrave; sản phẩm đ&aacute;p ứng nhu cầu thực sẽ nắm lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nặng v&agrave;o nợ vay v&agrave; kh&oacute; khăn trong b&aacute;n h&agrave;ng sẽ tiếp tục chịu sức &eacute;p thanh khoản v&agrave; rủi ro thị trường.

B&aacute;o c&aacute;o của VIS Rating cho thấy bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết đ&atilde; ph&acirc;n t&aacute;ch th&agrave;nh hai th&aacute;i cực. Đ&acirc;y cũng l&agrave; l&yacute; do cổ phiếu c&ugrave;ng ng&agrave;nh lại c&oacute; diễn biến gi&aacute; rất kh&aacute;c nhau. Nh&agrave; đầu tư cần đặc biệt ch&uacute; trọng tới c&aacute;c chỉ số then chốt như nợ/EBITDA, Hệ số nợ tr&ecirc;n vốn chủ sở hữu (D/E), bi&ecirc;n lợi nhuận v&agrave; khả năng trả nợ, thay v&igrave; chỉ dựa v&agrave;o quy m&ocirc; dự &aacute;n hoặc thương hiệu.

<a href="https://tapchitaichinh.vn/co-phieu-bat-dong-san-ap-luc-tai-chinh-va-nhung-tin-hieu-phan-hoa-ro-net.html">Link gốc</a>

Nhóm cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán (TTCK) đang chịu sức ép lớn khi lợi nhuận sụt giảm, chi phí vốn tăng và đòn bẩy tài chính duy trì ở mức cao. Báo cáo đánh giá so sánh ngành Bất động sản nhà ở quý II/2025 do VIS Rating công bố gần đây cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét, phản ánh trực tiếp vào diễn biến cổ phiếu.


Nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản tr&ecirc;n thị trường chứng kho&aacute;n (TTCK) đang chịu sức &eacute;p lớn khi lợi nhuận sụt giảm, chi ph&iacute; vốn tăng v&agrave; đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh duy tr&igrave; ở mức cao. B&aacute;o c&aacute;o đ&aacute;nh gi&aacute; so s&aacute;nh ng&agrave;nh Bất động sản nh&agrave; ở qu&yacute; II/2025 do VIS Rating c&ocirc;ng bố gần đ&acirc;y cho thấy sự ph&acirc;n h&oacute;a ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; n&eacute;t, phản &aacute;nh trực tiếp v&agrave;o diễn biến cổ phiếu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250901/images/z6961856371357-08e7e8246e3129a97aacaa9dcca2c7d5.jpg" style="height:400px; width:600px" />

Nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản đối mặt &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh lớn.

Lợi nhuận thu hẹp trước g&aacute;nh nặng chi ph&iacute; vốn

Từ năm 2023 đến hết th&aacute;ng 4/2025, VN-Index dao động trong v&ugrave;ng 1.100&ndash;1.300 điểm, lần lượt đạt 1.122 điểm cuối năm 2023, 1.266,78 điểm cuối năm 2024 v&agrave; 1.226,30 điểm ng&agrave;y 29/4/2025. Sau đ&oacute;, chỉ số tăng mạnh, chốt quanh 1.680,86 điểm cuối th&aacute;ng 8/2025, tương đương mức tăng hơn 37%.

Theo factsheet HOSE, trong qu&yacute; II/2025, nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản chiếm khoảng 12&ndash;14% vốn h&oacute;a VN-Index, tiếp tục l&agrave; t&acirc;m điểm ch&uacute; &yacute;. Ch&iacute;nh sự ph&acirc;n h&oacute;a s&acirc;u sắc trong nh&oacute;m n&agrave;y đ&atilde; ảnh hưởng trực tiếp tới diễn biến chỉ số chung: một số cổ phiếu đầu ng&agrave;nh giữ được sự ổn định, trong khi nhiều m&atilde; kh&aacute;c rơi v&agrave;o v&ograve;ng xo&aacute;y nợ nần v&agrave; thanh khoản suy yếu.

Theo VIS Rating, Vinhomes (VHM) vẫn l&agrave; doanh nghiệp dẫn dắt ng&agrave;nh với doanh thu tr&ecirc;n 100.000 tỷ đồng v&agrave; EBITDA (Lợi nhuận trước l&atilde;i vay, thuế v&agrave; khấu hao) đạt 52.522 tỷ đồng trong mười hai th&aacute;ng gần nhất. Bi&ecirc;n EBITDA đạt 52%, cao hơn giai đoạn 2023&ndash;2024 nhưng lợi nhuận r&ograve;ng vẫn chịu t&aacute;c động từ chi ph&iacute; vốn, khiến ROA giảm từ 8% (2023) xuống 6% (qu&yacute; II/2025).

Khang Điền (KDH) ghi nhận sự thay đổi r&otilde; rệt: từ bi&ecirc;n EBITDA 89% (2023) giảm c&ograve;n 44% (Q2/2025). Trong khi đ&oacute;, Nam Long (NLG) v&agrave; Đất Xanh (DXG) duy tr&igrave; bi&ecirc;n lợi nhuận 25&ndash;30%, thấp hơn so với mức trung b&igrave;nh trước đ&acirc;y, phản &aacute;nh bối cảnh ti&ecirc;u thụ chậm v&agrave; &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh ng&agrave;y c&agrave;ng lớn.

Đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh v&agrave; &aacute;p lực nợ vay gia tăng

Đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh tiếp tục l&agrave; mối quan ngại lớn. Văn Ph&uacute; &ndash; Invest (VPI) l&agrave; trường hợp điển h&igrave;nh khi nợ/EBITDA (tăng vọt từ 4,8x (2023) l&ecirc;n 11,8x (qu&yacute; II/2025), trong khi nợ/Equity đạt 117%. Đ&acirc;y l&agrave; mức rủi ro cao, v&agrave; thị trường đ&atilde; phản &aacute;nh điều n&agrave;y qua sự biến động mạnh của gi&aacute; cổ phiếu.

Ngược lại, Vinhomes (VHM) cho thấy năng lực quản trị nợ tốt hơn nhiều, khi Debt/EBITDA chỉ ở mức 1,7x. Nam Long (NLG) cũng duy tr&igrave; cơ cấu vốn ở mức c&acirc;n bằng hơn so với mặt bằng chung, với Debt/EBITDA quanh 3,1&ndash;3,4x v&agrave; Debt/Equity 45&ndash;48%, d&ugrave; chi ph&iacute; vay vẫn l&agrave; g&aacute;nh nặng kh&ocirc;ng nhỏ.

Chi ph&iacute; l&atilde;i vay cũng tạo ra sự ph&acirc;n h&oacute;a trong khả năng thanh to&aacute;n. Vinhomes ghi nhận l&atilde;i vay tăng từ hơn 3.000 tỷ đồng (2023) l&ecirc;n gần 11.000 tỷ đồng (TTM). Hệ số EBIT/Chi ph&iacute; l&atilde;i vay giảm từ 15,4x (2023) xuống 4,6x (Q2/2025), cho thấy bi&ecirc;n an to&agrave;n t&agrave;i ch&iacute;nh đ&atilde; thu hẹp đ&aacute;ng kể. Tr&aacute;i lại, Nam Long cải thiện t&iacute;ch cực khi chỉ số n&agrave;y tăng từ 4,4x l&ecirc;n 8,8x.

Khang Điền v&agrave; Đất Xanh duy tr&igrave; quanh mức 2&ndash;3x, phản &aacute;nh khả năng chi trả l&atilde;i vay hạn chế. Về thanh khoản ngắn hạn, Khang Điền nổi bật với hệ số thanh to&aacute;n hiện h&agrave;nh 8,3x, phản &aacute;nh t&agrave;i sản ngắn hạn vượt trội so với nợ ngắn hạn. Trong khi đ&oacute;, Văn Ph&uacute; &ndash; Invest duy tr&igrave; tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn chỉ ~0,1x, mức rất thấp v&agrave; tiềm ẩn rủi ro thanh to&aacute;n. Đ&acirc;y l&agrave; mức rủi ro cao, v&agrave; thị trường đ&atilde; phản &aacute;nh điều n&agrave;y qua sự biến động của gi&aacute; cổ phiếu.

TTCK phản &aacute;nh sự ph&acirc;n h&oacute;a s&acirc;u sắc

Tr&ecirc;n TTCK, những dữ liệu n&agrave;y đ&atilde; phần n&agrave;o phản &aacute;nh v&agrave;o gi&aacute; cổ phiếu. VHM giữ vai tr&ograve; trụ cột của VN-Index nhờ nền tảng t&agrave;i ch&iacute;nh vững, d&ugrave; hiệu quả giảm s&uacute;t. NLG v&agrave; KDH nhận được sự quan t&acirc;m nhờ cơ cấu vốn c&acirc;n đối v&agrave; thanh khoản tốt.

Ngược lại, DXG v&agrave; VPI biến động mạnh, thể hiện lo ngại về rủi ro nợ vay v&agrave; &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh. Điều n&agrave;y tạo ra hai xu hướng đầu tư tr&aacute;i ngược: nh&oacute;m cổ phiếu lớn, nền tảng vững thường được giữ d&agrave;i hạn, trong khi c&aacute;c m&atilde; rủi ro cao thu h&uacute;t d&ograve;ng tiền ngắn hạn mang t&iacute;nh đầu cơ.

Sự ph&acirc;n h&oacute;a r&otilde; n&eacute;t trong nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản đang l&agrave; ph&eacute;p thử cho sự bền vững của d&ograve;ng tiền tr&ecirc;n TTCK Việt Nam.

VIS Rating cho rằng triển vọng ngắn hạn của ng&agrave;nh Bất động sản nh&agrave; ở vẫn đối mặt nhiều &aacute;p lực: lợi nhuận suy giảm, chi ph&iacute; vốn cao, sức mua chưa phục hồi. Tuy nhi&ecirc;n, triển vọng d&agrave;i hạn vẫn hiện hữu nhờ nhu cầu nh&agrave; ở lớn tại c&aacute;c đ&ocirc; thị, khung ph&aacute;p l&yacute; ng&agrave;y c&agrave;ng minh bạch v&agrave; khả năng hạ nhiệt l&atilde;i suất trong trung hạn.

Qu&aacute; tr&igrave;nh phục hồi v&igrave; thế sẽ mang t&iacute;nh ph&acirc;n h&oacute;a r&otilde; rệt. Doanh nghiệp c&oacute; tiềm lực t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh, quản trị rủi ro tốt v&agrave; sản phẩm đ&aacute;p ứng nhu cầu thực sẽ nắm lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nặng v&agrave;o nợ vay v&agrave; kh&oacute; khăn trong b&aacute;n h&agrave;ng sẽ tiếp tục chịu sức &eacute;p thanh khoản v&agrave; rủi ro thị trường.

B&aacute;o c&aacute;o của VIS Rating cho thấy bức tranh t&agrave;i ch&iacute;nh doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết đ&atilde; ph&acirc;n t&aacute;ch th&agrave;nh hai th&aacute;i cực. Đ&acirc;y cũng l&agrave; l&yacute; do cổ phiếu c&ugrave;ng ng&agrave;nh lại c&oacute; diễn biến gi&aacute; rất kh&aacute;c nhau. Nh&agrave; đầu tư cần đặc biệt ch&uacute; trọng tới c&aacute;c chỉ số then chốt như nợ/EBITDA, Hệ số nợ tr&ecirc;n vốn chủ sở hữu (D/E), bi&ecirc;n lợi nhuận v&agrave; khả năng trả nợ, thay v&igrave; chỉ dựa v&agrave;o quy m&ocirc; dự &aacute;n hoặc thương hiệu.

<a href="https://tapchitaichinh.vn/co-phieu-bat-dong-san-ap-luc-tai-chinh-va-nhung-tin-hieu-phan-hoa-ro-net.html">Link gốc</a>