Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn c&oacute; thể gia tăng đối với nh&oacute;m cổ phiếu bất động sản, nhất l&agrave; khi chưa xuất hiện t&iacute;n hiệu cải thiện r&otilde; r&agrave;ng về lợi nhuận v&agrave; d&ograve;ng tiền của c&aacute;c doanh nghiệp trong ng&agrave;nh, trong khi mặt bằng P/B đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng cao của 2 năm gần đ&acirc;y.

	Nhiều chuy&ecirc;n gia cho rằng cổ phiếu ng&agrave;nh bất động sản (BĐS) l&agrave; một trong những nh&oacute;m tiềm năng nhất trong thời gian tới khi m&agrave; chu kỳ ng&agrave;nh BĐS thường ghi nhận kết quả t&iacute;ch cực v&agrave;o qu&yacute; cuối năm.

	Sự phục hồi của thị trường vẫn chưa bền vững

	L&yacute; do l&agrave; bởi đ&acirc;y l&agrave; thời điểm c&aacute;c doanh nghiệp sẽ tập trung ra h&agrave;ng, ghi nhận doanh số tại c&aacute;c dự &aacute;n, đặc biệt khi m&ocirc;i trường l&atilde;i suất thấp; tỷ lệ hấp thụ hồi phục đ&aacute;ng kể trong qu&yacute; III/2025 (tỷ lệ hấp thụ 109% to&agrave;n thị trường v&agrave; 84% với nguồn cung mới).

	B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, nh&oacute;m cổ phiếu n&agrave;y l&agrave; một trong những nh&oacute;m đ&atilde; chiết khấu nhiều kể từ giữa th&aacute;ng 10, với mức chiết khấu tới hơn 20% chỉ trong nửa th&aacute;ng.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20251120/images/-2167-1763544896_1200x0.jpg" style="width: 600px; height: 337px;">

	Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn c&oacute; thể gia tăng đối với nh&oacute;m cổ phiếu BĐS.

	Tuy nhi&ecirc;n, trong b&aacute;o c&aacute;o vừa c&ocirc;ng bố, FG cho biết bước sang qu&yacute; III/2025, lợi nhuận l&otilde;i của nh&oacute;m vốn h&oacute;a lớn (<a class='symbol'>VN30</a>) &ndash; nh&oacute;m c&oacute; hiệu suất gi&aacute; cổ phiếu vượt trội so với VN-Index suy giảm nhẹ 2,4% so c&ugrave;ng kỳ, do kết quả k&eacute;m t&iacute;ch cực của c&aacute;c ng&agrave;nh dẫn dắt, như BĐS.

	Dữ liệu từ VietstockFinance ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận r&ograve;ng của 76 doanh nghiệp BĐS d&acirc;n dụng ni&ecirc;m yết giảm lần lượt 4% v&agrave; 32% trong qu&yacute; III/2025, cho thấy sự phục hồi của thị trường vẫn chưa thực sự bền vững. Trong đ&oacute;, 43 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, nhưng phần lớn đến từ hoạt động t&agrave;i ch&iacute;nh hoặc ghi nhận dự &aacute;n lớn.

	Trong nh&oacute;m doanh nghiệp tăng trưởng đột biến nhờ hoạt động t&agrave;i ch&iacute;nh, CTCP Hồng H&agrave; Việt Nam (PHH) dẫn đầu khi lợi nhuận tăng từ 22 triệu l&ecirc;n 72 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng cổ phần. CTCP Ph&aacute;t triển Nh&agrave; B&agrave; Rịa &ndash; Vũng T&agrave;u (<a class='symbol'>HDC</a>) v&agrave; CTCP Đầu tư Ph&aacute;t triển Nh&agrave; Đ&agrave; Nẵng (<a class='symbol'>NDN</a>) cũng ghi nhận lợi nhuận cao nhờ c&aacute;c thương vụ b&aacute;n cổ phần v&agrave; đầu tư chứng kho&aacute;n. Trong khi đ&oacute;, Tổng CTCP Đầu tư X&acirc;y dựng v&agrave; Thương mại Việt Nam (CTX) tăng trưởng mạnh nhờ ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự &aacute;n, đạt lợi nhuận 216 tỷ đồng.

	Chiều ngược lại, nh&oacute;m suy giảm v&agrave; thua lỗ tiếp tục mở rộng. Tập đo&agrave;n Đầu tư Thăng Long (TIG) v&agrave; S&ocirc;ng Đ&agrave; - Thăng Long (SJS) ghi nhận mức giảm lợi nhuận tr&ecirc;n 90% do thiếu nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản v&agrave; chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh gia tăng. CTCP Regal Group (<a class='symbol'>RGG</a>) - doanh nghiệp mới thuộc hệ sinh th&aacute;i Đất Xanh cũng ghi nhận doanh thu v&agrave; lợi nhuận giảm mạnh do kh&ocirc;ng c&ograve;n doanh thu m&ocirc;i giới sau t&aacute;i cấu tr&uacute;c.

	Trong nh&oacute;m doanh nghiệp thua lỗ, Novaland (<a class='symbol'>NVL</a>) tiếp tục l&agrave; c&aacute;i t&ecirc;n đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute; nhất với khoản lỗ 878 tỷ đồng, do doanh thu giảm v&agrave; chi ph&iacute; t&agrave;i ch&iacute;nh tăng mạnh gấp 4,5 lần. D&ugrave; doanh nghiệp đ&atilde; b&agrave;n giao th&ecirc;m h&agrave;ng ngh&igrave;n sản phẩm tại NovaWorld Phan Thiết v&agrave; Aqua City, những nỗ lực n&agrave;y vẫn chưa đủ đưa kết quả kinh doanh trở lại mức dương. CTCP Vạn Ph&aacute;t Hưng (VPH) d&ugrave; c&oacute; doanh thu tăng nhưng vẫn lỗ 10 tỷ đồng do gi&aacute; vốn tăng mạnh v&agrave; doanh thu t&agrave;i ch&iacute;nh giảm s&acirc;u.

	&ldquo;Kẹt&rdquo; mục ti&ecirc;u kinh doanh

	Đ&aacute;ng ch&uacute; &yacute;, phần lớn doanh nghiệp BĐS vẫn đang c&aacute;ch xa so với kế hoạch đề ra, mặc d&ugrave; kết quả kinh doanh qu&yacute; III ghi nhận mức tăng trưởng đột biến so với c&ugrave;ng kỳ.

	C&oacute; thể n&oacute;i, t&igrave;nh trạng &ldquo;tăng mạnh tr&ecirc;n giấy &ndash; hụt hơi khi về đ&iacute;ch&rdquo; tiếp tục l&agrave; điểm yếu cố hữu, phản &aacute;nh những bất ổn nội tại v&agrave; sự thiếu thực chất trong chiến lược kinh doanh của nhiều &ldquo;&ocirc;ng lớn&rdquo; trong ng&agrave;nh.

	Điển h&igrave;nh, Tổng C&ocirc;ng ty Ph&aacute;t triển Đ&ocirc; thị Kinh Bắc &ndash; CTCP (<a class='symbol'>KBC</a>) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 312 tỷ đồng, tăng 55% so với c&ugrave;ng kỳ. Lũy kế 9 th&aacute;ng, lợi nhuận đạt 1.563 tỷ đồng tăng 4 lần so với 2024. Tuy nhi&ecirc;n, đằng sau c&aacute;c con số ấn tượng l&agrave; thực tế đ&aacute;ng lo: Kinh Bắc mới chỉ ho&agrave;n th&agrave;nh 49% kế hoạch lợi nhuận. Năm 2025, c&ocirc;ng ty đặt mục ti&ecirc;u 3.200 tỷ lợi nhuận, cao gấp nhiều lần so với khả năng thực hiện thực tế.

	Đ&aacute;ng n&oacute;i hơn, từ năm 2020 đến nay, Kinh Bắc li&ecirc;n tục kh&ocirc;ng ho&agrave;n th&agrave;nh kế hoạch kinh doanh, khiến cổ đ&ocirc;ng mất dần niềm tin.

	Tương tự, Tổng C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Ph&aacute;t triển X&acirc;y dựng (<a class='symbol'>DIG</a> Corp, m&atilde;: <a class='symbol'>DIG</a>) c&ocirc;ng bố lợi nhuận sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17 lần trong qu&yacute; III, song đ&oacute; chỉ l&agrave; tăng trưởng mang t&iacute;nh so s&aacute;nh nền thấp &ndash; v&igrave; c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i c&oacute; kết quả qu&aacute; yếu.

	T&iacute;nh đến hết th&aacute;ng 9, <a class='symbol'>DIG</a> Corp mới chỉ đạt 38% kế hoạch lợi nhuận, tương ứng với 273 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Với tiến độ n&agrave;y, để ho&agrave;n th&agrave;nh chỉ ti&ecirc;u 718 tỷ lợi nhuận, c&ocirc;ng ty phải tạo ra gần một nửa kết quả cả năm chỉ trong qu&yacute; IV, điều gần như bất khả thi.

	Kh&ocirc;ng chỉ &ldquo;vỡ kế hoạch&rdquo; nhiều năm liền, DIC Corp c&ograve;n bị đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; thiếu hiệu quả trong giải ng&acirc;n đầu tư. Trong kế hoạch chi 6.600 &ndash; 6.900 tỷ đồng cho năm 2025, doanh nghiệp mới giải ng&acirc;n được 22% sau 9 th&aacute;ng, phản &aacute;nh d&ograve;ng tiền tắc nghẽn v&agrave; dự &aacute;n đ&igrave;nh trệ.

	Tổng Gi&aacute;m đốc Nguyễn Quang T&iacute;n cũng thừa nhận doanh nghiệp cần th&ecirc;m 500 tỷ đồng lợi nhuận trong qu&yacute; IV để &ldquo;về đ&iacute;ch&rdquo; &ndash; một mục ti&ecirc;u được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; kh&ocirc;ng thực tế.

	CTCP Ph&aacute;t triển Bất động sản Ph&aacute;t Đạt (<a class='symbol'>PDR</a>) cũng nằm trong nh&oacute;m doanh nghiệp c&oacute; kết quả &ldquo;đẹp&rdquo; với lợi nhuận sau thuế qu&yacute; III đạt 85,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với c&ugrave;ng kỳ. Lũy kế 9 th&aacute;ng, lợi nhuận đạt 201 tỷ đồng, tăng 1,3 lần so với 2024.

	D&ugrave; vậy, so với kế hoạch 728 tỷ lợi nhuận, Ph&aacute;t Đạt mới đạt 28% sau 3 qu&yacute;. C&aacute;c dự &aacute;n như Bắc H&agrave; Thanh v&agrave; Thuận An đang l&agrave; &ldquo;phao cứu sinh&rdquo;, song h&agrave;ng tồn kho của dự &aacute;n Thuận An đ&atilde; l&ecirc;n tới 3.193 tỷ đồng, tăng đều qua c&aacute;c qu&yacute; &ndash; dấu hiệu cho thấy việc ti&ecirc;u thụ chậm.

	Hay như CTCP Đầu tư Nam Long (<a class='symbol'>NLG</a>), trong qu&yacute; III/2025, lợi nhuận đạt 234 tỷ đồng, trong khi c&ugrave;ng kỳ năm ngo&aacute;i lỗ 40 tỷ; tổng 9 th&aacute;ng, lợi nhuận đạt 441 tỷ đồng, tăng 8 lần so với 2024. Tuy nhi&ecirc;n, so với mục ti&ecirc;u 799 tỷ lợi nhuận, Nam Long mới đạt 51%. &Aacute;p lực dồn v&agrave;o qu&yacute; IV, khi c&ocirc;ng ty kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ dự &aacute;n Izumi City (đ&atilde; chuyển nhượng 15% cổ phần dự &aacute;n). Nhưng nếu việc ghi nhận bị chậm, to&agrave;n bộ kế hoạch năm c&oacute; thể đổ bể. Dự &aacute;n n&agrave;y được xem l&agrave; &ldquo;&aacute;t chủ b&agrave;i&rdquo;, song phụ thuộc v&agrave;o nhiều yếu tố ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; b&agrave;n giao, khiến nh&agrave; đầu tư lo ngại rủi ro doanh thu ảo v&agrave; lợi nhuận dồn cục v&agrave;o cuối năm.

	Hiện tại, nh&oacute;m cổ phiếu BĐS đang giao dịch với P/E cao hơn trung b&igrave;nh 5 năm. C&ugrave;ng với triển vọng lợi nhuận ngắn hạn kh&oacute; bứt ph&aacute;, FG cho rằng điều n&agrave;y sẽ l&agrave;m gia tăng rủi ro điều chỉnh định gi&aacute;.

	Theo FG , nếu loại trừ ảnh hưởng từ nh&oacute;m Vingroup (VIC, VHM, <a class='symbol'>VRE</a>, VEF), định gi&aacute; ng&agrave;nh BĐS phản &aacute;nh s&aacute;t hơn bức tranh lợi nhuận thực tế của phần c&ograve;n lại trong ng&agrave;nh, khi P/E đ&atilde; tăng 80% từ &ldquo;đ&aacute;y thuế quan&rdquo; hồi đầu th&aacute;ng 4/2025, trở th&agrave;nh động lực ch&iacute;nh cho đ&agrave; tăng gi&aacute; vượt trội của ng&agrave;nh (106,63% từ đầu năm).

	Hiện, P/E nh&oacute;m ngo&agrave;i Vingroup ở mức 30,4x, cao hơn so với 24,7x của to&agrave;n ng&agrave;nh, chủ yếu do lợi nhuận cơ bản vẫn thấp trong khi gi&aacute; cổ phiếu đ&atilde; phục hồi đ&aacute;ng kể. Điều n&agrave;y cho thấy định gi&aacute; ng&agrave;nh kh&ocirc;ng c&ograve;n rẻ, d&ugrave; kỳ vọng phục hồi lợi nhuận trong c&aacute;c qu&yacute; tới vẫn c&ograve;n hiện hữu.

	Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn c&oacute; thể gia tăng, nhất l&agrave; khi chưa xuất hiện t&iacute;n hiệu cải thiện r&otilde; r&agrave;ng về lợi nhuận v&agrave; d&ograve;ng tiền, trong khi mặt bằng P/B đ&atilde; tiệm cận v&ugrave;ng cao của 2 năm gần đ&acirc;y.

	&ldquo;Cổ phiếu BĐS thường kh&ocirc;ng được nắm giữ d&agrave;i hạn m&agrave; vận động theo chu kỳ d&ograve;ng tiền v&agrave; tiến độ dự &aacute;n của doanh nghiệp, khiến gi&aacute; biến động mạnh giữa c&aacute;c qu&yacute;. Đặc điểm n&agrave;y khiến d&ograve;ng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, gia tăng rủi ro điều chỉnh khi thanh khoản thị trường suy yếu&rdquo;, FiinGroup nhận định.

	<a href="https://vnbusiness.vn/co-phieu/co-dat-co-thuc-su-hap-dan-vao-cuoi-nam-1110916.html">Hải Giang-Link gốc</a>

Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn có thể gia tăng đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, nhất là khi chưa xuất hiện tín hiệu cải thiện rõ ràng về lợi nhuận và dòng tiền của các doanh nghiệp trong ngành, trong khi mặt bằng P/B đã tiệm cận vùng cao của 2 năm gần đây.


Thị trường

Thời báo kinh doanh

‘Cổ đất’ có thực sự hấp dẫn vào cuối năm?

Nguyễn Đình Trung

Alll Innn 100%

Vấn đề kẹp bđs nhiều.  N&#234;n giờ chưa c&#243; cổ n&#224;o vượt đỉnh cũ đc.

Vấn đề kẹp bđs nhiều.  Nên giờ chưa có cổ nào vượt đỉnh cũ đc.

b&#224;i d&#236;m c&#243; chủ đ&#237;ch n&#234;n tốt che xấu khoe:)) NLG pb&lt;1 th&#236; ko n&#243;i lại bảo pb to&#224;n ng&#224;nh cao

bài dìm có chủ đích nên tốt che xấu khoe:)) NLG pb<1 thì ko nói lại bảo pb toàn ngành cao

NoName

Minh Nguyen

B&#224;i n&#224;y c&#243; nhắc DIG PDR NVL m&#224; kh&#244;ng c&#243; CEO CII :D

Bài này có nhắc DIG PDR NVL mà không có CEO CII :D

Metaverse 

c&#243; 1 yếu tố lưu &#253; l&#224; d&#249; đất hấp dẫn, cổ đ&#244;ng bđs chỉ ngồi gặm xương v&#236; bao miếng ngon bọn n&#243; chuyển nhượng gi&#225; rẻ cho s&#226;n sau, đẩy chi ph&#237; v&#224; chuyển lợi nhuận cho đơn vị s&#226;n sau thi c&#244;ng. Ảo tưởng nhầm giữa đất v&#224; cổ đất l&#224; chết, cổ phiếu in như giấy ch&#249;i kh&#244;ng giống đất đ&#226;u  nh&#233;

có 1 yếu tố lưu ý là dù đất hấp dẫn, cổ đông bđs chỉ ngồi gặm xương vì bao miếng ngon bọn nó chuyển nhượng giá rẻ cho sân sau, đẩy chi phí và chuyển lợi nhuận cho đơn vị sân sau thi công. Ảo tưởng nhầm giữa đất và cổ đất là chết, cổ phiếu in như giấy chùi không giống đất đâu  nhé

Nguyễn Văn Hoàng

Đầu đất ăn ph&#226;n m&#224; đi viết b&#225;o

Đầu đất ăn phân mà đi viết báo

Donal Trump

Để im cho cổ đất n&#243; l&#234;n, l&#234;n b&#224;i lắm

Để im cho cổ đất nó lên, lên bài lắm

Trường Sơn

B&#193;N ĐẤT GI&#193; CAO V&#192;O MUA CỔ GI&#193; THẤP ĐI AE &#128525;  &#128525;

BÁN ĐẤT GIÁ CAO VÀO MUA CỔ GIÁ THẤP ĐI AE 😍  😍

Tụi m&#224;y đừng viết b&#224;i sẽ tốt hơn 

Tụi mày đừng viết bài sẽ tốt hơn 

Anh Chỉ Thích Em

ckgem

Bọn lều b&#225;o mấy nay nhắm bđs d&#236;m g&#234; qu&#225;,  sợ qu&#225; lại phải gom tiếp th&#244;i

Bọn lều báo mấy nay nhắm bđs dìm gê quá,  sợ quá lại phải gom tiếp thôi