Bước sang đầu năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội đang vận động trong trạng thái giằng co: giá nhà ở mức cao, giao dịch có xu hướng chậm lại từ cuối năm 2025, nhà đầu tư dè dặt quan sát, còn người mua thực thì phân vân giữa mua – thuê.

Trong bối cảnh nhiều thông tin quy hoạch lớn liên tục xuất hiện, tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường càng trở nên khó đoán. Để nhìn rõ hơn những chuyển động tâm lý đang hiện hữu, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc.

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản đầu năm 2026?

Giá chung cư Hà Nội hiện nay đã rất cao, phổ biến 90 - 130 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn. Trước những thông tin về quy hoạch mới đây, tâm lý chung của toàn bộ thị trường là hoang mang chưa từng có. Trong bối cảnh đó, thị trường đang xuất hiện hai luồng tâm lý trái ngược.

Luồng thứ nhất là mừng, cho rằng bất động sản đợt tới tăng giá tiếp. Lý do là vì dự kiến có gần 1 triệu người phải di chuyển ra khỏi khu vực nội đô, và điều đó tạo ra một nhu cầu nhà ở rất lớn. Một bộ phận nhà đầu tư tin rằng cầu tăng mạnh thì giá nhà chắc chắn sẽ tăng nên họ quyết tâm không bán, tiếp tục giữ tài sản.

Tuy nhiên, luồng thứ hai lại rất lo ngại. Nếu giữ bất động sản để đợi di dân ra ngoài, trong khi lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 - 14%/năm thì việc gồng lãi hàng tháng là cực kỳ rủi ro. Nhiều người chưa biết chắc giá có tăng hay không nhưng áp lực tài chính trước mắt đã rất nặng nề.

Còn những nhà đầu tư có tiền “thịt”, không dùng đòn bẩy thì sao, thưa ông?

Những người có tiền, không vay ngân hàng thì không lo. Họ rất an tâm, bảo cứ để đấy, mai mốt giá căn hộ của mình có khi lên 200 triệu đồng/m2, trong khi bây giờ đang giá trung bình 100-150 triệu đồng/m2.

Họ thấy rằng nhu cầu về nhà ở sẽ tăng khủng khiếp với gần 1 triệu người buộc phải di chuyển ra khỏi Vành đai 1, Vành đai 2. Từ nhu cầu cực lớn thì giá bất động sản chắc chắn phải tăng.

Nhưng song song với đó lại xuất hiện một nỗi lo khác: sẽ có một nguồn cung khổng lồ trong tương lai.

Ông có thể nói rõ hơn về nỗi lo nguồn cung tương lai quá lớn?

Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch rất nhiều khu đô thị lớn: thành phố ven sông; phía Đông, Tây, Nam, Bắc đều có những khu đại đô thị như Trục cảnh quan sông Hồng, Vinhomes Cổ Loa, khu đô thị thể thao Olympic… với quy mô lên tới hàng nghìn hecta.

Các đại đô thị đồng loạt triển khai sẽ cung cấp một nguồn cung khổng lồ, đặc biệt là chung cư sẽ rất dồi dào. Khi đó, nguồn cung có thể hấp thụ hết lượng dân di dời chuyển về. Như vậy, trong tương lai chưa chắc bất động sản đã tăng giá mà có khi là do nguồn cung quá nhiều lại sập giá xuống.

Tuy nhiên, lại có một câu hỏi lớn đặt ra: Liệu họ có chịu về ở các khu đô thị mới tại Thường Tín, Mê Linh… hay vẫn phải ở quanh Mỹ Đình, Cầu Giấy, Long Biên? Nếu họ không thể đi xa thì nhu cầu nhà ở sẽ dồn về các khu vực lân cận nội đô.

Chỉ cần khoảng 20% trong số gần 1 triệu người phải di dời, tức khoảng 200.000 người, tương đương 70.000 - 80.000 hộ gia đình, không thể di chuyển ra xa và buộc phải tìm nhà ở khu vực giáp nội đô thì liệu xung quanh đấy có giảm giá hay là tăng?

Trong bối cảnh giá chung cư hiện nay đã phổ biến ở mức 100 - 150 triệu đồng/m2, khi họ cần nhà thì giá phải tăng lên.

Không chỉ giá mua nhà, giá thuê cũng chịu áp lực tăng. Khi hàng trăm nghìn người phải tìm chỗ ở mới, một bộ phận không nhỏ sẽ lựa chọn thuê nhà trong ngắn hạn. Nhu cầu thuê tăng nhanh trong khi quỹ nhà cho thuê tại khu vực giáp nội đô vốn đã hạn chế sẽ đẩy mặt bằng giá thuê đi lên.

Vậy, ông dự đoán thị trường bất động sản 2026 sẽ diễn biến thế nào?

Thật sự là rất khó đoán. Thị trường hiện nay chịu tác động của rất nhiều luồng yếu tố đan xen và có thể nói là chưa bao giờ khó dự đoán như bây giờ. Thông tin tích cực và tiêu cực lẫn lộn, kỳ vọng và lo ngại cùng tồn tại song song.

Ví dụ, hôm nay chúng ta chọn gửi tiết kiệm ngân hàng với lãi suất khoảng 10%/năm. Nhưng ngay sau đó, nếu có 150.000 - 200.000 người di dời, buộc phải đi mua nhà sau khi được đền bù.

Nhiều căn nhà có diện tích lớn, 150 - 200 m2, khi giải phóng đền bù có thể nhận 10 - 20 tỷ đồng. Khi có tiền, họ buộc phải đi mua nhà ở mới. Trong bối cảnh đó, rất khó để nói rằng giá nhà sẽ giảm.

Nhà đầu tư hiện tại đang sợ, bởi đi đầu tư vàng hay đi gửi ngân hàng cũng chưa chắc đúng, còn bất động sản thì không biết giá sẽ tăng hay giảm.

Hỏi giá tăng thì không ai dám khẳng định mà nói giá giảm cũng không dám chắc. Chính vì vậy, thị trường đang ở trạng thái hoang mang xen lẫn kỳ vọng, không có một kịch bản rõ ràng nào.Nhìn lại giai đoạn khủng hoảng 2013, thị trường khi đó bị “lệch pha” nghiêm trọng: thừa cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp và đến khi có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã “cứu” thị trường. Với bối cảnh hiện nay, ông có cho rằng thị trường bất động sản đang đi vào một chu kỳ tương tự?

Thị trường cũng có nhiều điểm cũng khá giống năm 2013 nhưng điểm quan trọng là bối cảnh năm 2026 tốt hơn 2013 rất nhiều. Khi đó, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam rất thấp, thu hút FDI kém, xuất khẩu cũng suy giảm mạnh.

Giai đoạn 2012 - 2013, lãi suất bị đẩy lên rất cao, doanh nghiệp ở hầu hết các lĩnh vực đều phải vay với mức 20 - 25%/năm. Còn ở thời điểm 2026, lãi suất cao chủ yếu chỉ áp vào doanh nghiệp bất động sản.

Điều này cho thấy Nhà nước đang có một định hướng rất rõ và khá chuẩn: không muốn thị trường bất động sản phát triển quá nóng. Nhà nước kìm thị trường bất động sản bằng cách điều phối lãi suất, không cho bất động sản tiếp cận vốn rẻ, trong khi các ngành sản xuất vẫn được vay với lãi suất ổn định khoảng 6–7%/năm.

Nhờ đó, nền kinh tế vẫn phát triển ổn định, tăng trưởng tốt, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tích cực, du lịch cũng phục hồi rất tốt. Cộng với việc lãi suất cho các ngành sản xuất duy trì ở mức hợp lý, có thể thấy nền tảng kinh tế vĩ mô hiện nay rất vững chắc, nhìn chung là một thị trường tốt.

Vì vậy, dù có những điểm tương đồng với 2013, nhưng thị trường hiện nay không đến mức tệ. Nó chỉ đang làm cho sức nóng của thị trường bất động sản giảm xuống. Và theo tôi, thị trường cũng nên như vậy, chứ không nên để bất động sản tăng quá nóng, vì không có thị trường nào có thể tăng mãi.

Việc giá bất động sản cứ tăng liên tục sẽ khiến thị trường trở nên rất rủi ro. Như tôi đã nói nhiều lần, với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi mong muốn kinh doanh trong một thị trường ổn định hơn là một thị trường chỉ tăng giá. Thị trường tăng nóng thì rủi ro rất cao.

Hiện nay, Nhà nước đang làm cho thị trường dần ổn định lại, theo tôi là điều tích cực. Nếu giá cứ tăng như vậy thì người mua ở thực lấy đâu ra tiền để mua nhà. Khi người mua thật không mua được, thị trường sẽ chỉ còn lại các nhà đầu tư.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư trước đây sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn, có người vay tới 60–70%, thậm chí 80% giá trị tài sản, do lãi suất thấp nên họ mạnh tay vay vốn. Bây giờ, Nhà nước tập trung hạn chế việc mua bất động sản bằng đòn bẩy tài chính cao, từ đó kìm hãm đà tăng nóng của thị trường.

Chính cách điều tiết này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Về dài hạn, xu hướng đi lên của thị trường là tốt, và tôi cho rằng đây là một hướng đi hợp lý.

Hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản đang phản ứng như thế nào, thưa ông?

Phản ứng phổ biến nhất của nhà đầu tư hiện nay là dừng lại để quan sát. Khi thị trường rơi vào trạng thái hoang mang, không rõ xu hướng sẽ đi lên hay đi xuống, nhiều nhà đầu tư lựa chọn chưa mua cũng chưa bán, tạm thời giữ nguyên trạng thái hiện tại.

Thực tế, người mua thì lo sợ mua phải đỉnh giá, trong khi người bán cũng e ngại bán xong thị trường lại tăng. Cả hai phía đều có tâm lý dè chừng, dẫn tới việc nghe ngóng thông tin, chờ tín hiệu rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Trong bối cảnh đó, có thể thấy nhà đầu tư bất động sản hiện nay đang không biết nên đi theo hướng nào. Sự đan xen giữa kỳ vọng và lo ngại khiến thị trường trở nên rất khó đoán, và tâm lý “đứng ngoài quan sát” đang chiếm ưu thế.

Thị trường đang nhiều biến động và khó đoán, có ý kiến cho rằng nhà đầu tư chỉ cần “ngồi yên chờ đợi” là sẽ thắng. Ông nhìn nhận quan điểm này như thế nào?

Không hẳn là nhà đầu tư cứ phải ngồi yên chờ đợi. Trong giai đoạn này, điều quan trọng nhất là phải phân tích.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định rõ nhu cầu đầu tư của mình là gì, mua để làm gì: giữ tiền, cho thuê hay đầu tư dài hạn.

Thứ hai, là đầu tư vào đâu. Những khu vực đã tăng nóng quá rồi thì phải loại trừ, vì rủi ro rất cao. Ngược lại, những khu vực vẫn còn tiềm năng, còn dư địa tăng trưởng thì mới là nơi cần quan tâm.

Thực tế cho thấy, ngay cả trong những giai đoạn thị trường xấu nhất, vẫn có rất nhiều người thắng lớn. Không ít người còn giàu lên rất nhanh, bởi vì họ biết phân tích và nắm bắt đúng thời điểm.

Có những thị trường mà số đông nghĩ là “không nên đầu tư”, nhưng lại có những người nhìn ra xu hướng. Ví dụ như Bắc Ninh, Bắc Giang, trước đây, trung tâm thành phố Bắc Ninh giá chỉ khoảng 50–60 triệu đồng/m². Bây giờ, nhiều khu quanh trung tâm đã lên tới 200–300 triệu đồng/m2. Lý do rất đơn giản: đó là thành phố công nghiệp, nơi tập trung rất nhiều khu công nghiệp, lao động và chuyên gia nước ngoài.

Vì vậy, trong bối cảnh thị trường khó khăn hay lãi suất cao, điều quan trọng nhất với nhà đầu tư vẫn là lựa chọn đúng sản phẩm và đúng khu vực.

Còn với bất động sản Hà Nội, nhà đầu tư nên làm gì?

Với Hà Nội, tôi cho rằng chỉ nên mua khi có nhu cầu ở thực. Giá hiện nay đã ở mức cao, rất khó kỳ vọng tăng đột biến. Nếu chưa thực sự cần mua nhà, thì thuê vẫn là phương án hợp lý, vì chi phí thuê chỉ khoảng 2% giá trị tài sản mỗi năm, thấp hơn rất nhiều so với chi phí vay mua nhà.

Nếu chưa thực sự cần mua nhà tại Hà Nội, thì thuê nhà là phương án hợp lý hơn. Hiện nay, chi phí thuê nhà tại Hà Nội chỉ tương đương khoảng 2% giá trị căn nhà mỗi năm, trong khi nếu mua nhà bằng vốn vay, lãi suất có thể lên tới 7–12%/năm.

Ngược lại, tại các thị trường tỉnh, tỷ suất thuê khoảng 5–6%, gần với chi phí vay ngân hàng, nên việc mua nhà để ở hoặc đầu tư dài hạn là hợp lý hơn.

Vậy còn định hướng phát triển năm 2026 của Đất Xanh sẽ đi theo hướng nào, thưa ông?

Định hướng của Đất Xanh là đi tìm những sản phẩm có nhu cầu thật. Thực tế, với những thị trường lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì đã quá chật chội rồi. Khi đã chật chội thì mình buộc phải tìm sang những thị trường khác, nơi vẫn còn cơ hội, đặc biệt là cơ hội cho người mua thật.

Nhiều năm nay, Đất Xanh vẫn kiên định hướng vào thị trường khách mua thật. Với nhóm khách này, chúng tôi tìm những phân khúc mà đa số người dân có thể tiếp cận được.

Còn dòng cao cấp thì Đất Xanh vẫn bán, nhưng chỉ dành cho những người thực sự có tiền và đầu tư dài hạn. Chúng tôi không tư vấn cho những người ít tiền mua dòng cao cấp theo kiểu “mua là sẽ thắng”, không đi theo hướng đó.

Quan điểm tư vấn rất rõ: nếu mua dòng cao cấp thì phải có tiền, phải có nguồn dự trữ. Nếu vay ngân hàng thì chỉ nên vay 30–40%, tối đa 50%, chứ vay 70% là rất rủi ro.

Vì thế, Đất Xanh buộc phải tìm các thị trường khác, không chỉ quanh quẩn ở Hà Nội hay TP.HCM. Thực tế, các sàn phân phối là những đơn vị rất sát nhu cầu khách hàng, nên nhìn khá rõ định hướng cho nhà đầu tư trong thời gian tới.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!

Dương Ngọc

Link gốc