&#128640; CII: Gần 58.000 m2 Đất Thủ Thi&#234;m Sẽ Tạo N&#234;n 2 Hướng Lợi nhuận Đột Biến: Tự Triển khai v&#224; Chuyển nhượng Vốn?

Cổ phiếu C&#244;ng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đang gắn liền với một luận điểm đầu tư cốt l&#245;i: Quỹ đất đối ứng tại Khu đ&#244; thị mới Thủ Thi&#234;m. Giữa l&#250;c &#225;p lực nợ vay hơn 20.000 tỷ đồng đang đ&#232; nặng l&#234;n chi ph&#237; l&#227;i vay (ước t&#237;nh phải trả tr&#234;n 1.300 tỷ đồng h&#224;ng năm), gần 58.000 m2 đất Thủ Thi&#234;m c&#242;n lại (từ 6 l&#244; đất) ch&#237;nh l&#224; &quot;ch&#236;a kh&#243;a v&#224;ng&quot; duy nhất để CII mở ra kỷ nguy&#234;n lợi nhuận đột biến v&#224; t&#225;i cơ cấu nợ.

Sự kỳ vọng của thị trường kh&#244;ng chỉ nằm ở việc đất Thủ Thi&#234;m c&#243; gi&#225; trị thị trường cao gấp nhiều lần gi&#225; vốn sổ s&#225;ch hiện tại, m&#224; c&#242;n ở chiến lược khai th&#225;c linh hoạt m&#224; CII c&#243; thể &#225;p dụng.

&#128994; Hướng Thứ Nhất: Tự Triển khai Dự &#225;n để Tối đa h&#243;a Bi&#234;n Lợi nhuận

Chiến lược n&#224;y tập trung v&#224;o việc c&#244;ng ty tự đứng ra x&#226;y dựng v&#224; b&#225;n lẻ sản phẩm ra thị trường, tương tự như những g&#236; đ&#227; diễn ra với L&#244; 3-1 v&#224; L&#244; 4-7 (Thủ Thi&#234;m Lakeview).
- Tập trung v&#224;o L&#244; đ&#227; ho&#224;n thiện: V&#237; dụ điển h&#236;nh l&#224; L&#244; 3-2 (D’Verano), một dự &#225;n nh&#224; ở đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh tới gần 90% x&#226;y dựng. Với Quyết định gia hạn tiến độ tới th&#225;ng 6/2027 vừa được chấp thuận, CII sẽ ưu ti&#234;n ho&#224;n tất nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh về tiền sử dụng đất, sau đ&#243; nhanh ch&#243;ng ho&#224;n thiện v&#224; b&#225;n c&#225;c căn hộ.
- Lợi nhuận K&#233;p: Phương thức n&#224;y gi&#250;p CII thu về lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh bất động sản (LNST) với bi&#234;n lợi nhuận cực cao (do gi&#225; vốn đất thấp). Khoản lợi nhuận n&#224;y sẽ được hạch to&#225;n dần v&#224;o b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh qua c&#225;c năm b&#224;n giao, gi&#250;p tăng trưởng Thu nhập tr&#234;n mỗi cổ phần (EPS) một c&#225;ch bền vững.
- V&#237; dụ L&#244; 3-13: C&#225;c l&#244; đất đ&#227; được gia hạn tiến độ kh&#225;c như L&#244; 3-13 (Riverfront Residence) cũng sẽ đi theo hướng n&#224;y, tạo ra d&#242;ng tiền đều đặn v&#224; d&#224;i hạn.

&#128992; Hướng Thứ Hai: Chuyển nhượng Vốn để Tạo Nguồn Tiền Mặt Khổng Lồ

Đ&#226;y l&#224; tạo ra lợi nhuận t&#224;i ch&#237;nh bất thường v&#224; nguồn tiền mặt đủ lớn để giải quyết &#225;p lực nợ vay. Chiến lược n&#224;y đ&#227; từng được &#225;p dụng với L&#244; 3-15 (The River Thủ Thi&#234;m).
- Cơ chế Tạo Lợi nhuận: CII c&#243; thể chuyển nhượng to&#224;n bộ hoặc phần lớn cổ phần tại c&#244;ng ty dự &#225;n cho một đối t&#225;c. Khoản lợi nhuận CII thu về sẽ l&#224; l&#227;i từ việc chuyển nhượng vốn (l&#227;i t&#224;i ch&#237;nh), được hạch to&#225;n một lần v&#224; c&#243; thể c&#243; quy m&#244; l&#234;n tới ng&#224;n tỷ đồng.
- Giải quyết Nợ Vay: Khoản lợi nhuận bất thường n&#224;y sẽ được ưu ti&#234;n để thanh to&#225;n c&#225;c khoản tr&#225;i phiếu v&#224; nợ vay t&#224;i ch&#237;nh đến hạn. Đ&#226;y l&#224; giải ph&#225;p hữu hiệu nhất gi&#250;p CII giảm nhanh chi ph&#237; l&#227;i vay h&#224;ng năm v&#224; cải thiện sức khỏe bảng c&#226;n đối kế to&#225;n.

&#128994; Tầm nh&#236;n Chiến lược cho Cổ đ&#244;ng

Việc Nghị định 91/2025/NĐ-CP được ban h&#224;nh, gi&#250;p x&#225;c định gi&#225; đất đối ứng theo thời điểm 2015/2016, đ&#227; gỡ bỏ r&#224;o cản ph&#225;p l&#253; lớn nhất. Điều n&#224;y biến 57.989 m2 đất Thủ Thi&#234;m th&#224;nh một t&#224;i sản gần như chắc chắn sẽ được khai th&#225;c trong v&#224;i năm tới.

D&#249; CII lựa chọn hướng đi n&#224;o (Tự triển khai hay Chuyển nhượng vốn), kết quả cuối c&#249;ng vẫn l&#224; lợi nhuận đột biến chảy về cho cổ đ&#244;ng. Việc theo d&#245;i tiến độ ho&#224;n tất nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh, kết quả đấu gi&#225; đất Thủ Thi&#234;m v&#224;o đầu th&#225;ng 12 (để x&#225;c lập những nền gi&#225; thị trường mới ở khu vực nếu kết quả đấu gi&#225; kh&#244;ng bị thất bại như năm 2022) v&#224; c&#225;c quyết định chuyển nhượng vốn (phải giữ vững lợi &#237;ch cho cổ đ&#244;ng nhỏ lẻ) trong thời gian tới sẽ l&#224; t&#237;n hiệu quan trọng nhất cho sự tăng trưởng của cổ phiếu CII.

Nguồn: Tổng hợp bởi Team Legend Hunt (&quot;Đi t&#236;m Huyền thoại Đầu tư VN v&#224; Quỹ đầu tư c&#243; CAGR 10 năm vượt mức 20%”). Ảnh: thuthiemurban.com

NĐT chủ động tham khảo v&#224; tự chịu tr&#225;ch nhiệm cho quyết định đầu tư. 


🚀 CII: Gần 58.000 m2 Đất Thủ Thiêm Sẽ Tạo Nên 2 Hướng Lợi nhuận Đột Biến: Tự Triển khai và Chuyển nhượng Vốn?

Cổ phiếu Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đang gắn liền với một luận điểm đầu tư cốt lõi: Quỹ đất đối ứng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giữa lúc áp lực nợ vay hơn 20.000 tỷ đồng đang đè nặng lên chi phí lãi vay (ước tính phải trả trên 1.300 tỷ đồng hàng năm), gần 58.000 m2 đất Thủ Thiêm còn lại (từ 6 lô đất) chính là "chìa khóa vàng" duy nhất để CII mở ra kỷ nguyên lợi nhuận đột biến và tái cơ cấu nợ.

Sự kỳ vọng của thị trường không chỉ nằm ở việc đất Thủ Thiêm có giá trị thị trường cao gấp nhiều lần giá vốn sổ sách hiện tại, mà còn ở chiến lược khai thác linh hoạt mà CII có thể áp dụng.

🟢 Hướng Thứ Nhất: Tự Triển khai Dự án để Tối đa hóa Biên Lợi nhuận

Chiến lược này tập trung vào việc công ty tự đứng ra xây dựng và bán lẻ sản phẩm ra thị trường, tương tự như những gì đã diễn ra với Lô 3-1 và Lô 4-7 (Thủ Thiêm Lakeview).
- Tập trung vào Lô đã hoàn thiện: Ví dụ điển hình là Lô 3-2 (D’Verano), một dự án nhà ở đã hoàn thành tới gần 90% xây dựng. Với Quyết định gia hạn tiến độ tới tháng 6/2027 vừa được chấp thuận, CII sẽ ưu tiên hoàn tất nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó nhanh chóng hoàn thiện và bán các căn hộ.
- Lợi nhuận Kép: Phương thức này giúp CII thu về lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh bất động sản (LNST) với biên lợi nhuận cực cao (do giá vốn đất thấp). Khoản lợi nhuận này sẽ được hạch toán dần vào báo cáo tài chính qua các năm bàn giao, giúp tăng trưởng Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) một cách bền vững.
- Ví dụ Lô 3-13: Các lô đất đã được gia hạn tiến độ khác như Lô 3-13 (Riverfront Residence) cũng sẽ đi theo hướng này, tạo ra dòng tiền đều đặn và dài hạn.

🟠 Hướng Thứ Hai: Chuyển nhượng Vốn để Tạo Nguồn Tiền Mặt Khổng Lồ

Đây là tạo ra lợi nhuận tài chính bất thường và nguồn tiền mặt đủ lớn để giải quyết áp lực nợ vay. Chiến lược này đã từng được áp dụng với Lô 3-15 (The River Thủ Thiêm).
- Cơ chế Tạo Lợi nhuận: CII có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần lớn cổ phần tại công ty dự án cho một đối tác. Khoản lợi nhuận CII thu về sẽ là lãi từ việc chuyển nhượng vốn (lãi tài chính), được hạch toán một lần và có thể có quy mô lên tới ngàn tỷ đồng.
- Giải quyết Nợ Vay: Khoản lợi nhuận bất thường này sẽ được ưu tiên để thanh toán các khoản trái phiếu và nợ vay tài chính đến hạn. Đây là giải pháp hữu hiệu nhất giúp CII giảm nhanh chi phí lãi vay hàng năm và cải thiện sức khỏe bảng cân đối kế toán.

🟢 Tầm nhìn Chiến lược cho Cổ đông

Việc Nghị định 91/2025/NĐ-CP được ban hành, giúp xác định giá đất đối ứng theo thời điểm 2015/2016, đã gỡ bỏ rào cản pháp lý lớn nhất. Điều này biến 57.989 m2 đất Thủ Thiêm thành một tài sản gần như chắc chắn sẽ được khai thác trong vài năm tới.

Dù CII lựa chọn hướng đi nào (Tự triển khai hay Chuyển nhượng vốn), kết quả cuối cùng vẫn là lợi nhuận đột biến chảy về cho cổ đông. Việc theo dõi tiến độ hoàn tất nghĩa vụ tài chính, kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm vào đầu tháng 12 (để xác lập những nền giá thị trường mới ở khu vực nếu kết quả đấu giá không bị thất bại như năm 2022) và các quyết định chuyển nhượng vốn (phải giữ vững lợi ích cho cổ đông nhỏ lẻ) trong thời gian tới sẽ là tín hiệu quan trọng nhất cho sự tăng trưởng của cổ phiếu CII.

Nguồn: Tổng hợp bởi Team Legend Hunt ("Đi tìm Huyền thoại Đầu tư VN và Quỹ đầu tư có CAGR 10 năm vượt mức 20%”). Ảnh: thuthiemurban.com

NĐT chủ động tham khảo và tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu tư. 
